Определение Судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ МОСКОВСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 6 декабря 2022 года Дело N 33-48356/2022


6 декабря 2022 г. г. Москва

Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе председательствующего Ворониной И.В.,

судей Мошечкова А.И., Зельхарняевой А.И.,

при помощнике Марянян К.Л.,

рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Ворониной И.В.

гражданское дело N 2-323/2022 по апелляционной жалобе Бакаева Д.У.

на решение Басманного районного суда г. Москвы от 27 апреля 2022 г., которым постановлено:

в удовлетворении исковых требований Бакаева Д.У. к Мурову В.Л., АКБ "Инвестторгбанк" об установлении факта сделки купли-продажи, признании права собственности, истребовании имущества из чужого незаконного владения, отказать,

УСТАНОВИЛА:

Бакаев Д.У. обратился с иском в суд иском с учетом уточнений к Мурову В.Л., АКБ "Инвестторгбанк" и просит суд признать факт заключения сделки купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: адрес, между Бакаевым Д.У. и Муровым В.Л., признать право собственности Бакаева Д.У. на квартиру по указанному адресу, истребовать указанную квартиру из чужого незаконного владения АКБ "Инвестторгбанк".

В обоснование заявленных требований истец ссылается на то, что 4 декабря 2014 г. между Бакаевым Д.У. и Муровым В.Л. был заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: адрес. Стоимость квартиры, установленная сторонами, составляла 69 000 000 руб., которые истец передал ответчику в присутствии свидетелей в день подписания договора, согласно расписке от 4 декабря 2014 г. По состоянию на 1 июля 2021 г. ответчик свои обязательства по регистрации сделки с истцом в Росреестре не исполнил. Истец с момента заключения договора передачи ему квартиры и по настоящее время надлежащим образом исполнял свои обязанности по содержанию квартиры, оплате коммунальных услуг. 1 июля 2021 г. истцом получена информация от ответчика, что на вышеуказанную квартиру зарегистрировано право собственности АКБ "Инвестторгбанк". На момент заключения договора купли-продажи между истцом и ответчиком квартира находилась в залоге у банка согласно кредитному договору N 12-ин-1144/22 от 20 декабря 2012 г., подписанному между Муровым В.Л. и АКБ "Инвестторгбанк". В соответствии с решением Замоскворецкого районного суда от 5 сентября 2016 г. по делу N 2-6513/2016 право собственности на квартиру N 7 перешло АКБ "Инвестторгбанк", поскольку ответчик не исполнил надлежащим образом свои обязательства по оплате заменых средств, однако данное решение вынесено без учета интересов Бакаева Д.У. Действиями АКБ "Инвестторгбанк" и Мурова В.Л. нарушены права Бакаева Д.У., который является добросовестным покупателем, но в связи с переходом права собственности на квартиру к АКБ "Инвестторгбанк", Бакаев Д.У. лишен возможности реализовать право собственника на приобретенную им квартиру.

Судом постановлено вышеуказанное решение, с которым не согласился истец Бакаев Д.У. по доводам апелляционной жалобы.

Представитель истца - адвокат Эльмурзаев А.М. в судебное заседание коллегии явился, доводы жалобы поддержал.

Остальные лица, участвующие в деле, в судебное заседание судебной коллегии не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, что подтверждается отчетами об отслеживании отправления с почтовым идентификатором. Кроме того, информация о слушании дела является общедоступной, содержится на сайте Мосгорсуда, в связи с чем, судебная коллегия сочла возможным рассмотреть дело в их отсутствие в порядке ст. 167 ГПК РФ.

Проверив материалы дела, выслушав представителя истца, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к выводу о том, что не имеется оснований для отмены решения суда, постановленного в соответствии с фактическими обстоятельствами дела и требованиями действующего законодательства.

В силу п. 2 ст. 218 ГК РФ, право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В соответствии с п. 2 ст. 223 ГК РФ, в случае, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

На основании ст. 131 ГК РФ, право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

Порядок осуществления государственной регистрации прав на объекты недвижимости регламентирован Федеральным законом от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

В ст. 18 указанного Закона определен порядок проведения государственной регистрации прав, предусматривающий обязательную подачу правообладателем заявления в регистрирующий орган.

Пунктом 2 ст. 209 ГК РФ определено, что собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам.

В соответствии с п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130) - п. 1 ст. 549 ГК РФ.

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434 ГК РФ).

В силу ст. 550 ГК РФ несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Согласно п. 1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

На основании ст. 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Пунктом 2 ст. 558 ГК РФ определено, что договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

В соответствии со ст. 77 Федерального закона N 102-фз от 16 июля 1998 г. с момента государственной регистрации ипотеки в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним квартира, приобретаемая покупателем по настоящему договору с использованием кредитных средств, будет находиться в залоге у кредитора в обеспечение обязательств по кредитному договору.

Судом установлено и из материалов дела следует, что 20 декабря 2012 г. между АКБ "Инвестиционный торговый банк" (кредитор) и Муровым В.Л. (заемщик) заключен кредитный договор N 12/ин-1144/22, согласно которого кредитор обязуется предоставить заемщику кредит в размере 37 000 000 руб. на срок 108 месяцев под 15% годовых для приобретения в целях постоянного проживания заемщика в собственность жилого помещения, находящегося по адресу: адрес.

20 декабря 2012 г. между Опенко О.Ю. (продавец) и Муровым В.Л. (покупатель) заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: адрес.

Согласно п. 1.1 договора, продавец обязуется передать в собственность покупателю, а покупатель принять и оплатить в соответствии с условиями настоящего договора принадлежащую продавцу по праву собственности квартиру N 7, расположенную по адресу: адрес.

Стоимость квартиры составляет 74 500 000 руб., что установлено п. 1.4 договора.

Из п. 2.1 договора купли-продажи следует, что продавец квартиры проинформирован покупателем, что квартира, указанная в п. 1.1. настоящего договора, приобретается покупателем за счет собственных и кредитных средств, предоставляемых покупателю акционерным коммерческим банком "Инвестиционный торговый банк" (открытое акционерное общество), (кредитор), согласно кредитному договору N 12/ин-1144/22 от 20 декабря 2012 года, заключенному в городе Москве между покупателем и кредитором (кредитный договор).

П. 2.2. договора купли-продажи установлено, что кредит предоставляется покупателю в размере 37 000 000 руб. для приобретения в целях постоянного проживания покупателя в собственность квартиры, указанной в п. 1.1. настоящего договора, со сроком возврата кредита - 108 месяцев, считая с даты фактического предоставления кредита.

Из п. 2.4 договора купли-продажи следует, что государственная регистрация настоящего договора является основанием для внесения в единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о возникновении ипотеки в силу закона (п. 1 ст.11 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" N 102-фз от 16 июля 1998 г.). Ипотека как обременение имущества возникает с момента государственной регистрации ипотеки в силу закона (п. 2. ст. 11 федерального закона N 102-фз от 16 июля 1998 г.) (п. 2.4 договора).

При этом Муров В.Л. становится залогодателем.

Стороны определили, что в соответствии с п. 5 ст. 488 ГК РФ, квартира, с момента передачи её покупателю и до момента полной оплаты, не будет находиться в залоге у продавца.

Согласно п. 2.6 договора купли-продажи, права кредитора по кредитному договору (право на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой в силу закона, без предоставления других доказательств существования этого обязательства) и право залога на квартиру, обременяемую ипотекой в силу закона, удостоверяются закладной, составляемой покупателем и выдаваемой в соответствие с законодательством РФ.

24 декабря 2012 г. была произведена государственная регистрация договора купли-продажи в Управлении Росреестра по г. Москве.

24 декабря 2012 г. Мурову В.Л. было выдано свидетельство о государственной регистрации права собственности на спорную квартиру.

4 декабря 2014 г. между Муровым В.Л. (продавец) и Бакаевым Д.У. (покупатель) заключен договор купли-продажи квартиры N 7, расположенной по адресу: адрес.

В соответствии с п. 1 договора купли-продажи, продавец продает, а покупатель покупает квартиру, находящуюся по адресу: адрес, кадастровый номер 2-2519683.

Согласно п. 5 договора купли-продажи, продавец гарантирует, что залог на указанную квартиру, то есть обременение, наложенное правами третьих лиц, будет снято для регистрации права собственности за покупателем Бакаевым Д.У. после оплаты данного договора (в размере, указанном в п. 4 настоящего договора), в срок до 31 декабря 2014 г.

Стоимость квартиры стороны оценили в размере 69 000 000 руб. (п. 4 договора).

Пунктом 9 договора купли-продажи установлено, что с момента подписания настоящего договора и расписки в получении покупателем денежных средств (указанных в п. 4 настоящего договора), к покупателю переходит право собственности на указанную квартиру, и он принимает на себя обязанности по уплате налогов на недвижимость, а также несет расходы по ремонту, эксплуатации и содержанию квартиры и соразмерно с занимаемой площадью участвует в расходах, связанных с обслуживанием и ремонтом, в том числе инженерного оборудования, мест общего пользования дома, содержанием придомовой территории и ремонтом, в том числе капитальным всего дома.

Из п. 13 договора следует, что договор составлен и подписан в трех экземплярах, один из которых передается в Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Москве, один экземпляр выдается продавцу и один экземпляр - покупателю.

Решением Замоскворецкого районного суда г. Москвы от 5 сентября 2016 г. по гражданскому делу N 2-6513/2016 по иску АКБ "Инвестторгбанк" (ПАО) к Мурову В.Л. о взыскании задолженности и расторжении кредитного договора, обращении взыскания на заложенное имущество постановлено: расторгнуть с 24 мая 2016 г. кредитный договор N 12/ин-1144/22 от 20 декабря 2012 г., заключенный между АКБ "Инвестторгбанк" (ПАО) и Муровым В.Л.; взыскать с Мурова В.Л. в пользу АКБ "Инвестторгбанк" (ПАО) задолженность по кредитному договору N 12/ин-1144/22 от 20 декабря 2012 г. по состоянию на 24 мая 2016 года в размере 38 345 171,44 руб., а также расходы по оплате госпошлины в размере 66 000 руб.; обратить взыскание в пользу АКБ "Инвестторгбанк" (ПАО) в счет погашения задолженности по кредитному договору N 12/ин-1144/22 от 20 декабря 2012 г. на принадлежащее Мурову В.Л. недвижимое имущество - квартиру, состоящую из 5 комнат, общей площадью 211.7 кв.м., кадастровый (или условный) номер 2-2519683, расположенную по адресу: адрес, путем продажи заложенного имущества с публичных торгов, установив первоначальную продажную цену предмета залога в размере 30 400 000 руб.

Апелляционным определением Московского городского суда от 8 декабря 2017 г. решение Замоскворецкого районного суда г. Москвы от 5 сентября 2016 г. отменено, постановлено новое решение: взыскать с Мурова В.Л. в пользу АКБ "Инвестторгбанк" (ПАО) задолженность по кредитному договору N 12/ин-1144/22 от 20 декабря 2012 г. по состоянию на 8 ноября 2017 г. в размере просроченной ссудной задолженности - 30 952066,52 руб.; задолженность по процентам - 12 793 775,56 руб.; неустойку - 300 000 руб.; взыскать с Мурова В.Л. в пользу АКБ "Инвестторгбанк" (ПАО) задолженность по процентам в размере 13,4 % годовых, начисленных на остаток основного долга в соответствии с п. 1.1.3 кредитного договора N 12/ин-1144/22 от 20 декабря 2012 г., начиная с 9 ноября 2017 г. по день фактического исполнения обязательств; взыскать с Мурова В.Л. в пользу АКБ "Инвестторгбанк" (ПАО) расходы по уплате государственной пошлины в размере 66 000 руб.; обратить взыскание на заложенное недвижимое имущество, а именно, квартиру, расположенную по адресу: адрес, состоящую из 5 комнат, общей площадью 211,7 кв. м., расположенную на 5 этаже, кадастровый (или условный) номер 2-2519683, установив начальную продажную цену залога, с которой будут начинаться торги, в соответствии с пп. 4 ч. 2 ст. 54 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" в размере 58 160 862,40 руб.; определить способ реализации заложенного имущества - путем его продажи с публичных торгов.

25 сентября 2018 г. судебным приставом-исполнителем МО по ОИПНХ УФССП России по г. Москве Барабановой Е.М. вынесено постановление о проведении государственной регистрации права собственности взыскателя на имущество (иное имущественное право), зарегистрированное на должника.

25 сентября 2018 г. на основании акта судебного пристава-исполнителя МО по ОИПНХ УФССП России по г. Москве Барабановой Е.М. передано взыскателю имущество, арестованное по акту от 19 апреля 2018 г., а именно квартира, расположенная по адресу: адрес.

Из выписки ЕГРН следует, что собственником спорной квартиры с 31 января 2019 г. является АКБ "Инвестиционный торговый банк".

Указанные фактические обстоятельства дела установлены в судебном заседании и подтверждаются вышеперечисленными материалами дела.

Вместе с тем, договор купли-продажи жилого помещения не требует государственной регистрации, если он заключен после 1 марта 2013 г. Переход права собственности на недвижимое имущество подлежит государственной регистрации (ФЗ от 30 декабря 2012 г. N 302-ФЗ).

В соответствии с п. 3 ст. 154 ГК РФ, для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (для двусторонней сделки). С этим связано положение ст. 18 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" о том, что государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом.

Согласно п. 3.1 Постановления Конституционного Суда РФ от 04 июня 2015 N 13-П "По делу о проверке конституционности положений статьи 31.1 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" в связи с жалобой граждан В.А. Князик и П.Н. Пузырина", права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр (п. 2 статьи 8.1 ГК РФ), причем государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права (абз. 2 п. 1 ст. 2 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").

При отчуждении имущества право собственности на это имущество у приобретателя в силу статьи 223 ГК РФ возникает также с момента такой регистрации; что касается добросовестного приобретателя (пункт 1 статьи 302 данного Кодекса), то недвижимое имущество признается принадлежащим ему на праве собственности также с момента регистрации (за исключением предусмотренных статьей 302 случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя).

Как неоднократно указывал Конституционный Суд Российской Федерации, государственная регистрация прав на недвижимое имущество направлена на реализацию принципов публичности и достоверности сведений о правах на объекты недвижимого имущества и их правообладателях, она создает гарантии надлежащего выполнения сторонами обязательств и, следовательно, способствует упрочению и стабильности гражданского оборота в целом.

Институт государственной регистрации прав на недвижимое имущество был введен федеральным законодателем как призванный, согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, обеспечивать правовую определенность в сфере оборота недвижимого имущества, с тем, чтобы участники гражданских правоотношений имели возможность в разумных пределах предвидеть последствия своего поведения и быть уверенными в неизменности своего официально признанного статуса, приобретенных прав и обязанностей (Постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 14 мая 2012 года N 11-П).

Этот вывод вытекает, прежде всего, из положений ГК РФ, согласно которым государственная регистрация права на имущество осуществляется уполномоченным в соответствии с законом органом на основе принципов проверки законности оснований регистрации, публичности и достоверности государственного реестра; зарегистрированное право на имущество может быть оспорено только в судебном порядке; лицо, указанное в государственном реестре в качестве правообладателя, признается таковым, пока в установленном законом порядке в реестр не внесена запись об ином; при возникновении спора в отношении зарегистрированного права лицо, которое знало или должно было знать о недостоверности данных государственного реестра, не вправе ссылаться на соответствующие данные (абзац второй пункта 1 и пункт 6 статьи 8.1).

Таким образом, условием государственной регистрации договора является волеизъявление сторон договора, направленное на его заключение, которое должно сохранять силу до момента регистрации.