Определение Судебной коллегии по гражданским делам Оренбургского областного суда

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ОРЕНБУРГСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 8 июля 2021 года Дело N 33-4831/2021

Судебная коллегия по гражданским делам Оренбургского областного суда в составе:

председательствующего судьи Рафиковой О.В.,

судей Донцовой Ю.И., Коваленко А.И.,

при секретаре Лоблевской Н.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Кочетковой О.М. на решение Ленинского районного суда города Оренбурга от 16 апреля 2021 года по гражданскому делу по иску Кочетковой О.М. к обществу с ограниченной ответственностью "Иеса Капитал" - специализированный застройщик о расторжении договора купли-продажи квартиры, взыскании суммы,

установила:

Кочеткова О.М. обратилась в суд с названным выше исковым заявлением, указав в его обоснование, что (дата) между ней и ООО "Иеса Капитал" был заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: (адрес). Стоимость квартиры по договору составила 2 433 970 рублей. Оплата квартиры осуществлена ею за счет личных денежных средств в размере 1 220 000 рублей и за счет полученных по кредитному договору, заключенному с ПАО "Сбербанк России" в размере 1 213 979 рублей. При оформлении ипотечного кредита ею были понесены расходы на проведение оценки квартиры в размере 2 000 рублей, страхование квартиры в размере 2 792 рубля, страхование жизни и здоровья в размере 5050,12 рублей. В настоящее время обязательства по кредитному договору исполнены.

После заключения договора купли-продажи обнаружились недостатки, которые делают невозможным проживание и эксплуатацию квартиры, ввиду обнаружения новых строительных недостатков и, как следствие, продолжения ремонтных работ. Она неоднократно обращалась к директору ООО "Иеса Капитал" и в ООО УК "Золотой квартал" с требованием устранения имеющихся недостатков.

Так, 05.07.2019 она обратилась в ООО "УК "Золотой квартал" с заявлением об устранении следов влаги на стенах в квартире в районе кухонной зоны. Также 05.07.2019 она обратилась в ООО "УК " Золотой квартал" с заявлением об осмотре потолочных плит перекрытия в квартире, так как при монтаже новых потолков и точечных светильников был выявлен скрытый дефект, плиты перекрытия были заполнены водой.

Актом обследования спорной квартиры N от (дата), составленным с участием представителя ООО "УК "Золотой квартал" Абдуахабова В.В., в ее присутствии, установлено, что после дождей 17- 18 июля 2019, в одной из комнат затоплен натяжной потолок, от застоя воды пострадал светильник. В ходе осмотра крыши выявлен дефект плит.

22.07.2019 она обратилась в ООО "УК "Золотой квартал" с заявлением об устранении шума, причиной которого явилось плохое закрепление железного навеса, и при порывах ветра происходят постоянные удары по стене.

С 31.10.2019 по 05.11.2019 с вечера до утра постоянно отсутствовало водоснабжение, по данному факту также было подано заявление, ответ не получен.

18.11.2019 она обратилась в ООО УК "Золотой Квартал" с заявлением о повторном направлении специалиста для углубленной проверки в связи с выявленными нарушениями тяги в доме. В этот же день при обследовании сотрудником АО "Газпром газораспределение Оренбург", были выявлены нарушения и выдано уведомление об обеспечении соответствия устройства дымовых и вентиляционных каналов нормативным требованиям, и указано провести ремонт вытяжного канала из квартиры.

19.12.2019 она обратилась в ООО УК "Золотой Квартал" с заявлением, в котором просила устранить проблемы вентиляционного канала и канала вытяжки газовой колонки.

Также указала, что между подоконником и оконной рамой появляются щели, из которых дует холодный воздух, также при постукивании оконных откосов слышен пустотный звук.

За период проведения ремонтных работ, которые были необходимы для устранения недостатков, ею были потрачены денежные средства в сумме 151 349 рублей, на покупку строительных материалов - 156 438 рублей, за приобретение и установку сплит-системы марки Elektrolux произведена оплата в размере 33 500 рублей, кроме того установлены межкомнатная дверь на сумму 2806 рублей, шкафы напольные для кухни, мойка накладная, сифон для мойки и труба гофрированная на сумму 6 220 рублей, приобретены малярная лента в размере 126 рублей, соединительная планка в размере 333 рублей, защелка межкомнатная в размере 110 рублей, дверные ручки в размере 550 рублей, петля для врезки в размере 156 рублей, пена в размере 120 рублей.

Просила с учетом уточнений расторгнуть договор купли - продажи квартиры от (дата), заключенный между ней и ООО "Иеса Капитал" - специализированный застройщик, взыскать с ответчика в её пользу сумму, уплаченную по договору, в размере 2 546 842,5 рублей, убытки, понесенные по оплате расходов за проведение оценки квартиры, страхование квартиры, страхование жизни в размере 9 842,12 рублей, на проведение ремонтных работ в размере 151 349 рублей, на приобретение строительных материалов в размере 210 514 рублей, расходы по оплате услуг представителя в размере 25 000 рублей, компенсацию морального вреда в размере 350 000 рублей, штраф в размере 50%.

В ходе рассмотрения дела к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ООО УК "Золотой квартал", Николаев А.А.

Решением Ленинского районного суда г. Оренбурга от 16 апреля 2021 года в удовлетворении исковых требований Кочетковой О.М. судом отказано.

С решением суда не согласилась истец Кочеткова О.М., подала апелляционную жалобу, в которой просит решение суда отменить и вынести по делу новое решение об удовлетворении заявленных требований в полном объеме.

В суде апелляционной инстанции представитель истца Аверин С.С., действующий на основании доверенности от (дата), доводы апелляционной жалобы поддержал.

Представитель ответчика ООО "Иеса Капитал" - Кадиев Ю.С., действующий на основании доверенности от (дата), возражал против доводов апелляционной жалобы.

Представитель третьего лица ООО УК "Золотой квартал" - Черемушникова О.В., действующая на основании доверенности от (дата), полагала, что оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

Иные лица, участвующие в деле, в суд апелляционной инстанции не явились, извещены надлежащим образом о месте и времени рассмотрения дела в апелляционном порядке, ходатайств об отложении судебного заседания не направляли.

В соответствии с частью 3 статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебная коллегия рассматривает дело в отсутствие неявившихся лиц, участвующих в деле.

Выслушав доклад судьи Рафиковой О.В., пояснения лиц, явившихся в судебное заседание, изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив законность судебного акта в пределах доводов жалобы в соответствии с требованиями части 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия не находит оснований для изменения либо отмены судебного акта.

В соответствии с пунктом 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В силу статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии с частью 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно статье 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Из положений статьи 556 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии со статьей 557 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 Гражданского кодекса Российской Федерации, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

Согласно статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода). Если лицо, нарушившее право, получило вследствие этого доходы, лицо, право которого нарушено, вправе требовать возмещения наряду с другими убытками упущенной выгоды в размере не меньшем, чем такие доходы.

В соответствии с пунктом 5 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации если основанием для изменения или расторжения договора послужило существенное нарушение договора одной из сторон, другая сторона вправе требовать возмещения убытков, причиненных изменением или расторжением договора.

Согласно части 1 статьи 18 Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей" потребитель в случае обнаружения в товаре недостатков, если они не были оговорены продавцом, по своему выбору вправе:

потребовать замены на товар этой же марки (этих же модели и (или) артикула);

потребовать замены на такой же товар другой марки (модели, артикула) с соответствующим перерасчетом покупной цены;

потребовать соразмерного уменьшения покупной цены;

потребовать незамедлительного безвозмездного устранения недостатков товара или возмещения расходов на их исправление потребителем или третьим лицом;

отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар суммы. По требованию продавца и за его счет потребитель должен возвратить товар с недостатками.

При этом потребитель вправе потребовать также полного возмещения убытков, причиненных ему вследствие продажи товара ненадлежащего качества. Убытки возмещаются в сроки, установленные настоящим Законом для удовлетворения соответствующих требований потребителя.

В преамбуле Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей" указано, что существенным недостатком товара (работы, услуги) является неустранимый недостаток или недостаток, который не может быть устранен без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляется неоднократно, или проявляется вновь после его устранения, или другие подобные недостатки.

Пунктом 6 статьи 19 названного закона предусмотрено, что в случае выявления существенных недостатков товара потребитель вправе предъявить изготовителю (уполномоченной организации или уполномоченному индивидуальному предпринимателю, импортеру) требование о безвозмездном устранении таких недостатков, если докажет, что они возникли до передачи товара потребителю или по причинам, возникшим до этого момента. Указанное требование может быть предъявлено, если недостатки товара обнаружены по истечении двух лет со дня передачи товара потребителю, в течение установленного на товар срока службы или в течение десяти лет со дня передачи товара потребителю в случае неустановления срока службы. Если указанное требование не удовлетворено в течение двадцати дней со дня его предъявления потребителем или обнаруженный им недостаток товара является неустранимым, потребитель по своему выбору вправе предъявить изготовителю (уполномоченной организации или уполномоченному индивидуальному предпринимателю, импортеру) иные предусмотренные пунктом 3 статьи 18 указанного закона требования или возвратить товар изготовителю (уполномоченной организации или уполномоченному индивидуальному предпринимателю, импортеру) и потребовать возврата уплаченной денежной суммы.

В пункте 13 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28 июня 2012 N 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей" разъяснено, что исходя из преамбулы и пункта 1 статьи 20 Закона о защите прав потребителей под существенным недостатком товара (работы, услуги), при возникновении которого наступают правовые последствия, предусмотренные статьями 18 и 29 Закона, следует понимать:

а) неустранимый недостаток товара (работы, услуги) - недостаток, который не может быть устранен посредством проведения мероприятий по его устранению с целью приведения товара (работы, услуги) в соответствие с обязательными требованиями, предусмотренными законом или в установленном им порядке, или условиями договора (при их отсутствии или неполноте условий - обычно предъявляемыми требованиями), приводящий к невозможности или недопустимости использования данного товара (работы, услуги) в целях, для которых товар (работа, услуга) такого рода обычно используется, или в целях, о которых продавец (исполнитель) был поставлен в известность потребителем при заключении договора, или образцом и (или) описанием при продаже товара по образцу и (или) по описанию;

б) недостаток товара (работы, услуги), который не может быть устранен без несоразмерных расходов, - недостаток, расходы на устранение которого приближены к стоимости или превышают стоимость самого товара (работы, услуги) либо выгоду, которая могла бы быть получена потребителем от его использования;

в) недостаток товара (работы, услуги), который не может быть устранен без несоразмерной затраты времени, - недостаток, на устранение которого затрачивается время, превышающее установленный соглашением сторон в письменной форме и ограниченный сорока пятью днями срок устранения недостатка товара, а если такой срок соглашением сторон не определен, - время, превышающее минимальный срок, объективно необходимый для устранения данного недостатка обычно применяемым способом;

г) недостаток товара (работы, услуги), выявленный неоднократно, - различные недостатки всего товара, выявленные более одного раза, каждый из которых в отдельности делает товар (работу, услугу) не соответствующим обязательным требованиям, предусмотренным законом или в установленном им порядке, либо условиям договора (при их отсутствии или неполноте условий - обычно предъявляемым требованиям) и приводит к невозможности или недопустимости использования данного товара (работы, услуги) в целях, для которых товар (работа, услуга) такого рода обычно используется, или в целях, о которых продавец (исполнитель) был поставлен в известность потребителем при заключении договора, или образцу и (или) описанию при продаже товара по образцу и (или) по описанию;

д) недостаток, который проявляется вновь после его устранения, - недостаток товара, повторно проявляющийся после проведения мероприятий по его устранению.

Из приведенных судом выше правовых норм следует, что при разрешении споров о расторжении договора купли-продажи товара ненадлежащего качества юридически значимыми и подлежащими доказыванию обстоятельствами являются наличие у товара недостатков, препятствующих использованию товара по его назначению, и существенный характер таких недостатков.

Судом первой инстанции установлено и следует из материалов дела, что ООО "Иеса Капитал" - специализированный застройщик зарегистрировано в качестве юридического лица с (дата), основной вид деятельности - строительство жилых и нежилых зданий.

16 августа 2018 года N администрацией муниципального образования Нежинский сельсовет выдано ООО "Иеса Капитал" - специализированный застройщик (ранее - ООО "Иеса ЖБИ "Южный") разрешение на ввод объекта - трехэтажного жилого дома с техподпольем N, тип "Перстижный-3" в эксплуатацию.

11 июня 2019 года между Кочетковой О.М. и застройщиком ООО "Иеса Капитал" - специализированный застройщик заключен договор купли - продажи квартиры (далее договор), находящейся по адресу: (адрес) (далее по тексту - квартира).

Согласно пункту 2 договора указанная квартира, назначение: жилое, площадью 72,1 кв.м., расположена на третьем этаже трехэтажного дома. Кадастровый (условный) N.

В соответствии с пунктом 3 договора данная квартира принадлежит продавцу на основании: разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от (дата) N, выдавший орган: ***; договор купли - продажи земельного участка от (дата).

Согласно пункту 5 договора по заявлению сторон указанную квартиру продавец продал, а покупатель купил за 2 433 970 рублей.

Согласно пункту 6 договора сумма приобретаемого объекта оплачивается покупателем в следующем порядке: сумма за счет собственных средств, в размере 1 220 000 руб., оплачивается покупателем в день подписания настоящего договора. Сумма в размере 1 213 970 руб., оплачивается покупателем за счет предоставленных им по кредитному договору N от (дата) с ПАО "Сбербанк", в лице Оренбургского отделения N, именуемого в дальнейшим кредитор - залогодержатель.

Настоящий договор имеет силу акта приема-передачи (пункт 18 договора).

Согласно кредитному договору N от (дата) Кочеткова О.М. (заемщик) заключила договор с ПАО "Сбербанк" (кредитором) на приобретение спорной квартиры в размере 1 213 970 руб. Денежные средства перечислены на счет ООО "Иеса Капитал" - специализированный застройщик.

Согласно справке ПАО Сбербанк в лице Оренбургского отделения N по состоянию на (дата), сумма задолженности по кредитному договору 369394 от (дата) погашена в полном объеме.

Управление многоквартирным домом по адресу: (адрес) осуществляет управляющая компания ООО "УК " Золотой квартал" на основании договора от (дата).