Дата принятия: 14 февраля 2019г.
Номер документа: 33-482/2019
СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ВЛАДИМИРСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 14 февраля 2019 года Дело N 33-482/2019
судья - Назарова Л.Ю.
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
Судебная коллегия по гражданским делам Владимирского областного суда в составе:
председательствующего Никулина П.Н.,
судей Яковлевой Д.В., Огудиной Л.В.,
при секретаре Амелиной Л.А.
рассмотрела в открытом судебном заседании в г. Владимире 14.02.2019 гражданское дело по апелляционной жалобе истца Палий В. П. на решение Октябрьского районного суда г. Владимира от 02.11.2018, которым постановлено:
Исковые требования Палий В. П. к Алексеевой Р. Е. о признании договора купли-продажи земельного участка недействительным оставить без удовлетворения.
Заслушав доклад судьи Никулина П.Н., выслушав объяснения представителя истца Палий В.П. - Калашниковой М.С., поддержавшей доводы жалобы, третьего лица Холодиловой Е.Н., возражавших в удовлетворении жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Владимирского областного суда
УСТАНОВИЛА:
Алексеевой Р.Е. на основании договора дарения, заключенного 06.09.2017 ею с А., является собственником **** доли в праве собственности на земельный участок площадью **** га с кадастровым номером ****. расположенный по адресу: **** Данное право собственности было зарегистрировано за ней 18.09.2017.
27.11.2017 между Алексеевой Р.Е. и Палий В.П. был подписан договор купли-продажи земельного участка, п. 2 которого было предусмотрено, что продавец (Алексеева Р.Е.) продает, а покупатель (Палий В.П.) приобретаем земельный участок с кадастровым номером **** расположение участка: ****, категория земель: земли поселений (земли населенных пунктов), для сельскохозяйственного использования, площадь участка составляет **** кв. м.
Как следует из п. 3 договора, стороны совместно договорились о стоимости земельного участка ****, которая составляет 350 000 руб. (триста пятьдесят тысяч рублей).
В п. 4 договора продавец обязуется передать земельный участок покупателю свободным от обременений, залогов, споров и требований третьих лиц. Продавец передает право собственности на земельный участок в момент заключения сделки при подписании договора купли-продажи и получения денежных средств, что подтверждается распиской, являющейся неотъемлемой частью данного договора.
Из расписки Алексеевой Р.Е. от 22.11.2017 следует, что она получила от Палий В.П. за проданный по договору от 22.11.2017 земельный участок 350 000 руб.
15.03.2018 Палий В.П. обратилась с заявлением о прекращении осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав и возврате ранее представленных для ее проведения документов /л.д. 82-83/.
12.07.2018 Палий В.П. обратилась в суд с иском к Алексеевой Р.Е., в котором со ссылкой на ст.ст. 167, 209 Гражданского кодекса (далее ГК) РФ просила суд признать договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером ****, заключенный 27.11.2017 между Палий В.П. и Алексеевой Р.Е. недействительным, взыскать с Алексеевой Р.Е. 350 000 руб., уплаченных ей по договору.
В обоснование исковых требований указано, что после подписания 27.11.2017 договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером ****, находящимся по адресу: **** и уплаты Алексеевой Р.Е. за него цены в размере 350 000 руб., выяснилось, что этот земельный участок последней не принадлежит, а находится в долевой собственности у группы лиц. Кроме того, в договоре неверно указана общая площадь участка - **** кв. м. Полагала, что сделка, по которой ответчик, не будучи собственником, продал земельный участок истцу, является недействительной, как совершенная в нарушение закона, не влечет юридических последствий и недействительна с момента совершения, в связи с чем, каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке.
Истец Палий В.П. в суд не прибыла, её представитель Палий И.В. исковые требования поддержал, пояснив, что при подаче документов на государственную регистрацию перехода права собственности он передал Алексеевой Р.Е. и ее представителю Холодиловой Е.Н. денежные средства в сумме 350 000 руб. О получении вышеуказанной суммы ответчиком собственноручно была написана расписка. Поскольку переход права собственности не произошел, то просил иск удовлетворить.
Ответчик Алексеева Р.Е. в судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрения дела уведомлялась надлежащим образом. Участвуя ранее, исковые требования не признала, пояснив, что не получала от истца или ее представителя денежные средства в сумме 350 000 руб.
Третье лицо Холодилова Е.Н. в судебном заседании отрицала факт получения ответчиком денежных средств. Считала, что в удовлетворении иска следует отказать.
Судом постановлено указанное выше решение.
В апелляционной жалобе истец Палий В.П. просила решение суда отменить, как незаконное и необоснованное, вынесенное при неправильном определении обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствии выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела, а также нарушении и неправильном применении норм материального права и процессуального права. Полагала, что вопреки выводам суда стороны договора четко и конкретно определилиего предмет, указав кадастровый номер земельного участка, а также согласовали его стоимость, которая была покупателем уплачена. Отметила, что стороны также определилимомент перехода права собственности - при подписании договора. Утверждала, что при заключении оспариваемого договора ответчик уверила истца, что является единственным собственником отчуждаемого земельного участка, кроме того, в отношении данного земельного участка отсутствуют какие-либо ограничения, обременения и притязания третьих лиц. Только после подачи истцом документов в Росреестр для регистрации перехода права собственности на купленный ею земельный участок истцу стало известно о том, что ответчик не является единственным собственником купленного ею земельного участка и не имела права отчуждать весь земельный участок, а также о наличии обременений установленных в отношении данного земельного участка. Полагала, что суду следовало применить к отношениям сторон п. 3. ст. 431.2. ГК РФ и ст. 178 ГК РФ, поскольку имело место введение истца в заблуждение. Указала, что второе требование истца - о возврате денежных средств судом не рассматривалось и решение по нему не принято.
В соответствии с ч. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса (далее ГПК) РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобах, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.
Проверив материалы дела, обсудив доводы жалобы в отсутствие не прибывших участвующих в деле лиц, надлежащим образом извещавшихся о его слушании, но не явившихся в судебное заседание, что не является препятствием для рассмотрения дела, судебная коллегия приходит к следующему.
Согласно ст. 209 Гражданского кодекса (далее ГК) РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
Пунктом 2 ст. 218 ГК РФ установлено, что право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
В силу ст. 235 ГК РФ право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.
Права на земельные участки возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (ст. 25 Земельного кодекса РФ).
Сделки, объектом которых является недвижимость, заключаются в простой письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (ст.ст. 160, 434, 550 ГК).
Для ряда сделок с недвижимостью законом установлено также требование об их обязательной государственной регистрации. Согласно п. 3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
Вместе с тем, рассматриваемый договор купли-продажи земельного участка от 27.11.2017 к таким сделкам не относится и государственной регистрации не подлежит.
Как следует из п. 2 ст. 8 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.
Согласно п. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.
В соответствии с абз. 1 п. 2 ст. 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.
Пункт 1 ст. 551 ГК РФ предусматривает, что переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
При этом, для государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю (ст.ст. 131, 551 ГК РФ), продавец должен обладать правом собственности на него.
Из материалов дела следует, что на момент заключения 27.11.2017 договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером **** площадью **** кв.м Алексеева Р.Е. его единоличным собственником не являлась, соответственно не имела законного права заключать указанный договор и отчуждать не принадлежащее ей на праве собственности недвижимое имущество. Более того, земельного участка именно такой площадью и с таким кадастровым номером, как самостоятельного объекта права не существует.
Согласно п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.
Содержанием договора является совокупность условий, по которым сторонами достигнуто соглашение.
Существенным условием всех сделок с недвижимым имуществом является его предмет, который подразумевает данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества (ст. 554 ГК РФ). Следуя п. 2 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" для индивидуализации предмета договора купли-продажи недвижимого имущества достаточно указания в договоре кадастрового номера объекта недвижимости (при его наличии).
При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (ст.ст. 432, 555 ГК РФ).
Кроме того, договор купли-продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества (п. 1 ст. 555 ГК РФ). Однако если сторонами не согласовано условие о цене и при этом такой договор исполнялся сторонами, то он признается заключенным.
Рассматриваемый договор купли-продажи земельного участка от 27.11.2017 содержит его кадастровый номер и цену, которая уплачена истцом ответчику, что подтверждается распиской, в связи с чем вывод суда о его незаключенности является ошибочным.
В соответствии с п. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Договор продажи недвижимости может быть признан недействительным по ряду оснований, связанных с его формой, содержанием и волей участников сделки на его заключение.
Так, лицо, распоряжающееся недвижимостью, должно иметь соответствующие полномочия по совершению сделки. Отсутствие у лица полномочий по совершению сделки является основанием для признания сделки недействительной (ст.ст. 168, 174 ГК).
По общему правилу, установленному ст.ст. 209, 454 ГК РФ сделка по распоряжению имуществом, совершенная лицом, не имеющим права собственности либо права распоряжения имуществом, не соответствует закону, а потому недействительна.
Согласно п. 3 ст. 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения (п. 4 ст. 1 ГК РФ).
В силу абз. 1 п. 1 ст. 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).
В рассматриваемой ситуации Алексеева Р.Е. будучи участником долевой собственности в отсутствии полномочий на распоряжение недвижимостью от имени других сособственником произвела её отчуждение, получив за это денежные средства в сумме 350 000 руб. и заведомо зная, что покупатель не сможет зарегистрировать своё право собственности на весь земельный участок с кадастровым номером ****.
Поскольку при совершении сделки со стороны ответчика было допущено злоупотребление правом, то в таком случае нарушается запрет, установленный ст. 10 ГК РФ, и такая сделка является недействительной на основании ст.ст. 10 и 168 ГК РФ.
Статьёй 178 Гражданского кодекса (далее ГК) РФ установлен состав оспоримой сделки, совершенной под влиянием заблуждения, имеющего существенное значение. По смыслу приведенной нормы, сделка считается недействительной, если выраженная в ней воля стороны неправильно сложилась вследствие заблуждения и повлекла иные правовые последствия, нежели те, которые сторона действительно имела в виду. Под влиянием заблуждения участник сделки помимо своей воли составляет неправильное мнение или остается в неведении относительно тех или иных обстоятельств, имеющих существенное значение, и под их влиянием совершает сделку, которую он не совершил бы, если бы не заблуждался.
Заблуждение относительно мотивов сделки не имеет существенного значения.
Вопрос о том, является ли заблуждение существенным или нет, должен решаться судом с учетом конкретных обстоятельств каждого дела исходя из того, насколько заблуждение существенно не вообще, а именно для данного участника сделки.
Как следует из материалов дела, истец существенно заблуждалась относительно предмета договора купли-продажи земельного участка от 27.11.2017, поскольку заплатила денежные средства за объект недвижимости, который не смогла бы по этому договору оформить в свою собственность.
В соответствии с п. 1 и п. 2 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
Применительно к приведенной норме закона с ответчика в пользу истца подлежат взысканию уплаченные по договору купли-продажи от 27.11.2017 за земельный участок денежные средства в размере 350 000 руб.
Доводы стороны ответчика о неполучении данных средств объективно ничем не подтверждаются и опровергаются представленной истцом в материалы дела распиской.
При таких обстоятельствах, исходя из положений ст. 330 ГПК РФ, решение суда подлежит отмене с вынесением по делу нового решения об удовлетворении иска.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия
ОПРЕДЕЛИЛА:
решение Октябрьского районного суда г. Владимира от 02.11.2018 отменить и принять по делу новое решение.
Исковые требования Палий В. П. к Алексеевой Р. Е. удовлетворить.
Признать недействительным договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером ****, заключенный 27.11.2017 между Палий В. П. к Алексеевой Р. Е..
Взыскать с Алексеевой Р. Е. в пользу Палий В. П. полученные по указанному договору 350 000 руб.
Председательствующий П.Н. Никулин
Судьи Д.В. Яковлева
Л.В. Огудина
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
