Дата принятия: 13 августа 2019г.
Номер документа: 33-4821/2019
СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ВОРОНЕЖСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 13 августа 2019 года Дело N 33-4821/2019
"13" августа 2019 г. г. Воронеж
Судебная коллегия по гражданским делам Воронежского областного суда в составе:
председательствующего Родовниченко С.Г.,
судей Востриковой Г.Ф., Фофонова А.С.,
при секретаре Макушевой Н.В.,
с участием адвоката Прозоровского К.Л.,
рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Родовниченко С.Г.
гражданское дело по иску Кондауровой Т.С. к Рябцевой Е.В. и Спаховой Н.В. о признании договора купли-продажи незаключенным и применении последствий незаключенного договора купли-продажи
по апелляционной жалобе Кондауровой Т.С.
на решение Левобережного районного суда г. Воронежа от 26 марта 2019 г.
(судья районного суда Лозенкова А.В.),
установила:
Кондаурова Т.С. обратилась с иском к Рябцевой Е.В., Спаховой Н.В., уточнив заявленные требования, просила признать незаключенным договор купли-продажи от 16 июля 2018 г. по отчуждению квартиры, площадью <данные изъяты> кв.м с кадастровым номером N, расположенной по адресу: <адрес>
Признать недействительной государственную регистрацию права собственности Спаховой Н.В. на квартиру площадью <данные изъяты> кв.м с кадастровым номером N расположенную по адресу: <адрес>.
Исключить из Единого государственного реестра недвижимости запись о переходе права собственности по договору купли-продажи от 16 июля 2018 г. с Кондаурова С.В. на Спахову Н.В. на квартиру площадью <данные изъяты> кв.м с кадастровым номером N, расположенную по адресу: <адрес>. (л.д. 6, 145-147).
Решением Левобережного районного суда г. Воронежа от 26 марта 2019 г. постановлено:
В удовлетворении исковых требований Кондауровой Т.С. к Рябцевой Е.В. и Спаховой Н.В. о признании незаключенным договора купли-продажи от 16 июля 2018 г. по отчуждению квартиры, площадью <данные изъяты> кв.м с кадастровым номером N, расположенной по адресу <адрес>, и применении последствий незаключенного договора купли-продажи в виде признания недействительной государственной регистрации перехода права собственности Спаховой Н.В., на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, и исключении из единого государственного реестра недвижимости записи о переходе права собственности по договору купли-продажи от 16 июля 2018 г. от Кондаурова С.В. к Спаховой Н.В., отказать (л.д. 212, 213-229).
В апелляционной жалобе представитель Кондауровой Т.С. по доверенности Кондаурова Т.И. просит решение суда первой инстанции изменить, удовлетворить требования истца в части признания недействительной государственной регистрации права собственности Спаховой Н.В. на квартиру площадью <данные изъяты> кв.м с кадастровым номером N, расположенную по адресу: <адрес>, и в части исключения из ЕГРН записи о переходе права собственности по договору купли-продажи от 16 июля 2018 г. с Кондаурова С.В. на Спахову Н.В. на квартиру площадью <данные изъяты> кв.м с кадастровым номером N, расположенную по адресу: <адрес>.
Исключить из текста решения абзац 9 стр. 13 решения, в котором указано: "Оценивая исследованные судом доказательства, относительно действий ответчиков непосредственно при заключении договора купли-продажи 16 июля 2018 г. суд полагает, что в их действиях злоупотребление правом отсутствует".
Полагает, что выводы суда, указанные в решении, не соответствуют ни обстоятельствам дела, ни действующему законодательству, в силу чего истец считает вышеуказанное решение суда необоснованным, незаконным, подлежащим отмене.
Указывает, что требование о признании акта государственного органа (в данном случае Управления Росреестра по Воронежской области) является одним из способов защиты права.
Полагает, что показания представителя Спаховой о том, что не только Рябцева, но и покупатель Спахова знали о смерти Кондаурова, но все равно отправились в регистрирующий орган с прекратившей действие доверенностью, являются доказательствами злоупотребления обеими ответчиками их правами.
Ссылается на то, что передача денег от покупателя продавцу должна быть оформлена распиской в виде отдельного документа. Однако, суд первой инстанции не дал никакой оценки факту отсутствия расписки продавца о получении денег за проданную квартиру, при этом оценка судом данного факта имеет важное значение для понимания истцом того, к кому в дальнейшем предъявить иск о взыскании продажной цены за квартиру - к покупателю Спаховой Н.В., не передавшей деньги продавцу по отдельной расписке, или к доверенному лицу продавца Рябцевой Е.В., если она получила деньги за квартиру и не передала их собственнику квартиру Кондаурову С.В.
Указывает, что единственный вариант, при котором суд имел бы право давать оценку наличию злоупотребления правом со стороны ответчиков- это если бы суд первой инстанции по собственной инициативе в соответствии со статьей 166 Гражданского кодекса Российской Федерации применил последствия недействительности ничтожной сделки по основаниям злоупотребления правом со стороны ответчиков (л.д. 236-240).
В возражениях на апелляционную жалобу представитель Спаховой Н.В. по доверенности Данилов Е.В. просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, жалобу - без удовлетворения.
Полагает вынесенное решение законным и обоснованным.
Ссылается на то, что в пункте 5 договора купли-продажи указано, что квартира продается на 1 000 000 рублей, которые продавец получает от покупателя до подписания настоящего договора, об отсутствии финансовых претензий у продавца к покупателю также говорится и в акте приема-передачи от 16 июля 2018 г., в котором указано, что расчет между сторонами произведен полностью, финансовых претензий у сторон друг к другу не имеется (л.д. 247-248).
В судебном заседании 18 июля 2019 г. представитель Кондауровой Т.С., действующий на основании ордера и доверенности - адвокат Прозоровский К.Л. уточнил требования апелляционной жалобы, просит решение Левобережного районного суда г. Воронежа от 26 марта 2019 г. отменить и вынести по делу новое решение, удовлетворить заявленные требования в полном объеме (л.д.257).
В судебном заседании представитель Кондауровой Т.С., действующий на основании ордера и доверенности - адвокат Прозоровский К.Л. на удовлетворении апелляционной жалобы настаивал по изложенным в ней основаниям, просил решение отменить.
Представитель Спаховой Н.В. по доверенности - Данилов Е.В. в судебном заседании поданные на жалобу возражения поддержал, просил решение районного суда оставить без изменения.
Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились. О времени и месте слушания дела извещены своевременно и надлежащим образом. От Кондауровой Т.С. поступило заявление о рассмотрении дела в ее отсутствие. Доводы апелляционной жалобы, уточненной ее представителем в судебном заседании, поддерживает (л.д.263). Другие лица о причинах неявки не сообщили, каких-либо доказательств наличия уважительных причин неявки в судебное заседание и ходатайств об отложении слушания дела не представили. С учетом мнения явившихся лиц и согласно требованиям статей 167, 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.
Выслушав явившихся в судебное заседание лиц, проверив материалы гражданского дела, обсудив доводы апелляционной жалобы и возражений на нее, судебная коллегия приходит к следующим выводам.
В силу требований части 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.
Судом первой инстанции установлено и подтверждается материалами дела, что Кондаурову С.В. на основании договора купли-продажи от 16 января 2017 г. принадлежало на праве собственности жилое помещение, общей площадью <данные изъяты> кв.м, кадастровый N, расположенное по адресу: <адрес> (л.д. 57-58, 132-133).
Государственная регистрация права собственности в Едином государственном реестре недвижимости произведена 26 января 2017 г. (л.д. 61-62).
19 сентября 2017 г. Кондауровым С.В. выдана доверенность, в которой он уполномочил Рябцеву Е.В. быть его представителем во всех компетентных органах, учреждениях, организациях и предприятиях (независимо от форм собственности) города Воронежа и Воронежской области, Управлении Федеральный службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области, в филиале ФГБУ "ФПК Росреестра" по Воронежской области, Администрации города Воронеж и других административных органах, органах местного самоуправления, в Бюро технической инвентаризации города Воронежа и его филиалах по городу Воронежу, в жилищно-эксплуатационных организациях города Воронежа, в органах архитектуры, в паспортных столах Воронежской области, у нотариуса, в инспекции Федеральной налоговой службы Российской Федерации, по всем вопросам связанным с продажей принадлежащего ему объекта недвижимости: квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, с правом получения и представления всех необходимых документов, в том числе документов об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам, и платежам ресурсоснабжающих организаций, документов об отсутствии лиц, зарегистрированных по месту жительства в вышеуказанном жилом помещении, с правом заключения и подписания договора купли-продажи, на условиях по своему усмотрению, подписания акта приема-передачи, других договоров и соглашений, с правом получения причитающихся ему денежных сумм за продаже вышеуказанного объекта недвижимости, а так же с правом подписания заявлений о переходе права собственности на вышеуказанный объект недвижимости, заявлений о регистрации ограничений (обремени) права, в том числе ипотеки в силу закона, и их прекращения, с правом получения в органах осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним экземпляров документов продавца после регистрации, для чего предоставляет право получать и представлять все необходимые документы, подавать от его имени заявления, в том числе заявления о приостановлении и возобновлении регистрации, исправление технических ошибок, подавать и получать необходимые справки и документы, их копии и дубликаты, выписки из ЕГРН, с правом подачи необходимых заявлений, оплачивать все необходимые платежи, давать согласие на обработку персональных данных в установленном законом порядке. Расписываться за него, совершать все действия, связанные с выполнением данных поручений (л.д. 172).
Доверенность удостоверена нотариусом нотариального округа городского округа город Воронеж Воронежской области, и зарегистрирована в реестре за N (л.д. 172 обр.ст.)
16 июля 2018 г. между Кондауровым С.В., в лице представителя Рябцевой Е.В., действующей на основании доверенности N от 19 сентября 2017 г., удостоверенной нотариусом нотариального округа городского округа город Воронеж Воронежской области (продавец) и Спаховой Н.В. (покупатель) заключен договор купли-продажи, по условиям которого продавец продает, а покупатель покупает в собственность квартиру, находящуюся по адресу: <адрес> (пункт 1).
В пункте 2 договора указано, что квартира имеет общую площадь <данные изъяты> кв.м и расположена на 5 этаже дома, кадастровый N.
По условиям договора по соглашению сторон стоимость отчуждаемой квартиры составляет 1 000 000 руб., которую продавец получает от покупателя до подписания договора (пункт 4).
В пункте 13 договора указано, что договор считается исполненным при условии произведенного полного расчета покупателя с продавцом за проданную квартиру, подтвержденного распиской продавца, а также актом передачи продавцом покупателю указанной квартиры в установленный договором срок по передаточному акту, подписанному обеими сторонами (л.д. 10, 150-152, 173).
В день заключения договора купли-продажи между сторонами составлен передаточный акт, в котором указано, что продавец передает, а покупатель принимает квартиру, находящуюся по адресу: <адрес>, общей площадью <данные изъяты> кв.м, расположенную на 5 этаже дома, кадастровый N. Квартира сторонами осмотрена, претензий по ее состоянию покупателем к продавцу не имеет. Расчет между сторонами произведен полностью и в надлежащий срок, финансовых претензий у сторон друг к другу нет (л.д. 11, 154, 174).
28 июля 2018 г. Кондауров С.В. умер, что подтверждается копией свидетельства о смерти серии N, выданного территориальным отделом ЗАГС г.Воронежа Управления ЗАГС Воронежской области 4 сентября 2018 г., и справкой о смерти от 4 сентября 2018 г. (л.д. 7, 8, 51).
Как следует из поступивших в суд из филиала ФГБУ "ФКП Росреестра" по Воронежской области копий материалов дела правоустанавливающих документов, 8 августа 2018 г. Спаховой Н.В. и Рябцевой Е.В., действующей на основании доверенности от 19 сентября 2017 г., были поданы заявления на государственную регистрацию перехода права собственности по договору от 16 июля 2018 г. (л.д. 170-171, 172, 176-177).
Государственная регистрация перехода права собственности на жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес> была произведена 12 сентября 2018 г. (л.д. 13, 68).
Разрешая требования истца Кондауровой Т.В., районный суд учитывал, что одним из способов защиты гражданских прав перечисленных в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации является восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения, а также то, что обращаясь с иском о признании договора купли-продажи незаключенным, истец указывает, что является наследником первой очереди к наследственному имуществу Кондаурова С.В.
Районным судом установлено и подтверждается материалами дела, а также материалами наследственного дела N к имуществу Кондаурова С.В., что истец Кондаурова Т.С. является <данные изъяты> умершего наследодателя Кондаурова С.В. (л.д. 12, 55).
10 октября 2018 г. Кондаурова Т.И., действующая на основании доверенности, выданной Кондауровой Т.С. 29 сентября 2018 г., обратилась к нотариусу с заявлением о принятии наследства умершего наследодателя Кондаурова С.В. (л.д. 52)
Нотариусом истребована выписка из Единого государственного реестра недвижимости (л.д. 67), в соответствии с которой право собственности на жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, которое как указывал истец является наследственным имуществом наследодателя, зарегистрировано за Спаховой Н.В. с 12 сентября 2018 г. (л.д. 68)
Рассматривая заявленные требования, суд первой инстанции руководствовался положениями статей 8, 10, 17, 131, 164, 182, 188, 218, 223, 420, 421, 422, 425, 432, 433, 549, 550, 551, 556, 558 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также разъяснениями, изложенными в абзаце 2 пункта 52, в пункте 60 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 г. (в ред. от 23 июня 2015 г.) "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав".
Приняв во внимание, что в соответствии с пунктом 8 статьи 2 Федерального закона от 30 декабря 2012 г. N 302-ФЗ "О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" правила о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащиеся в статьях 558, 560, 574, 584 Гражданского кодекса Российской Федерации, не подлежат применению к договорам, заключаемым после дня вступления в силу настоящего Федерального закона, то есть по договорам, заключенным после 1 марта 2013 г., что с заявлением о государственной регистрации прекращения права собственности Кондаурова С.В. на жилое помещение, и регистрации перехода права собственности на жилое помещение к Спаховой Н.В. ответчики обратились 8 августа 2018 г., то есть после смерти Кондаурова С.В., суд первой инстанции признал установленным, что совершение действий ответчиков по регистрации перехода права собственности после смерти продавца не основано на законе.
Однако, исходил из того, что истцом заявлены требования о признании государственной регистрации права собственности на жилое помещение за ответчиком Спаховой Н.В. недействительной, как производные требования от требований о признании договора незаключенным.
Оценив исследованные доказательства относительно действий ответчиков непосредственно при заключении договора купли-продажи 16 июля 2018 г., районный суд сделал вывод, что в их действиях злоупотребление правом отсутствует.
Исходя из того, что исследованными доказательствами объективно подтверждено, что ответчик Рябцева Е.В. была уполномочена Кондауровым С.В. на заключение от его имени договора купли-продажи, принадлежащего ему на праве собственности жилого помещения, что договор купли-продажи был заключен ответчиками при жизни Кондаурова С.В., письменная форма договора купли-продажи от 16 июля 2018 г. ответчиками была соблюдена, из содержания договора купли-продажи следует, что все существенные условиям договора купли-продажи: предмет, цена, порядок передачи имущества, между сторонами были согласованы, а также то, что ответчиком Спаховой Н.В. производится оплата коммунальных платежей, начисляемых по приобретенному ею по договору купли-продажи в собственность жилого помещения (л.д. 155, 156, 157, 158, 188, 189), районный суд сделал вывод, что договор купли-продажи был исполнен сторонами, что жилое помещение было передано Спаховой Н.В.
Приняв во внимание изложенное, а также то, что сдача документов на государственную регистрацию перехода права собственности на квартиру от продавца к покупателю были сданы после смерти продавца, при условии заключения договора купли-продажи до момента смерти продавца не может свидетельствовать о том, что договор купли-продажи не был заключен, что в соответствии с пояснениями представителя ответчика Спаховой Н.В. - Данилова Е.В., ответчиками принимались меры по регистрации перехода права собственности до смерти Кондаурова С.В., но из-за сбоя в программе Управления Росреестра по Воронежской области принятие от ответчиков документов откладывалось, суд первой инстанции сделал вывод, что заявленные исковые требования Кондауровой Т.С. о признании недействительным договора купли-продажи от 16 июля 2018 г. квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, удовлетворению не подлежат.
Поскольку требования истца о признании недействительной государственной регистрации перехода права собственности на жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, и об исключении записи государственной регистрации права собственности Спаховой Н.В. на указанное жилое помещение из Единого государственного реестра недвижимости заявлены истцом как производные от требований о признании незаключенным договора купли-продажи от 16 июля 2018 г., районный суд, руководствуясь положениями части 3 статьи 196 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации пришел к выводу, что в связи с тем, что основания для признания договора незаключенным в ходе судебного разбирательства не установлены, не подлежат и удовлетворению производные требования истца.
При этом указал, что, несмотря на то, что государственная регистрация перехода права собственности произведена незаконно, правовые основания выйти за пределы исковых требований у суда отсутствуют, поскольку это не приведет к восстановлению прав истца как наследника имеющего права на наследование принадлежащего наследодателю имущества, так как исследованными судом доказательствами подтверждено, что при жизни Кондауровым С.В., через своего представителя было отчуждено принадлежащее ему на праве собственности спорное имущество.
Проверив решение районного суда в соответствии с требованиями части 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия приходит к выводу, что доводы апелляционной жалобы нашли свое подтверждение, в связи с чем решение подлежит отмене ввиду несоответствия выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела и нарушения норм материального и процессуального права (пункты 3, 4 части 1 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).
В соответствии с пунктом 2 статьи 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации по результатам рассмотрения апелляционных жалоб, представления суд апелляционной инстанции вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции полностью или в части и принять по делу новое решение.
Согласно пункту 2 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.
В соответствии с пунктом 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение; переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитут, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.
Согласно пункта 2 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.
В силу пункта 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
В соответствии с пунктом 2 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
Согласно статье 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Согласно пункту 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (пункт 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Поскольку спорный договор купли-продажи заключен после 1 марта 2013 г., государственной регистрации подлежит переход права собственности на квартиру.
Судебной коллегией установлено и подтверждается материалами дела, что оспариваемый договор от 16 июля 2018 г. от имени собственника квартиры Кондаурова С.В. был подписан Рябцевой Е.В., действующей на основании нотариально удостоверенной доверенности от 19 сентября 2017 г.
В соответствии с пунктом 10 договора, с момента государственной регистрации перехода права собственности по договору в Управлении Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии Воронежской области, покупатель приобретает право собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, и в соответствии со статьей 210 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьей 39 Жилищного кодекса Российской Федерации покупатель принимает на себя обязанности по уплате налогов на недвижимость, расходов по ремонту, эксплуатации и содержанию квартиры, а также участвует соразмерно с занимаемой площадью в расходах, связанных с текущим содержанием, техническим обслуживанием и ремонтом, в том числе капитальным, всего дома.
Одновременно с переходом права собственности на квартиру к покупателю переходит доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, в котором находится квартира (л.д.10 обр.ст.).
В силу пункта 1 статьи 182 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, совершенная одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности, указании закона либо акте уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления, непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого.
В соответствии с пунктом 1 статьи 185 Гражданского кодекса Российской Федерации доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу или другим лицам для представительства перед третьими лицами.
В силу пункта 1 статьи 185.1 Гражданского кодекса Российской Федерации доверенность на совершение сделок, требующих нотариальной формы, на подачу заявлений о государственной регистрации прав или сделок, а также на распоряжение зарегистрированными в государственных реестрах правами должна быть нотариально удостоверена, за исключением случаев, предусмотренных законом.
В силу пункта 2 статьи 17 Гражданского кодекса Российской Федерации правоспособность гражданина возникает в момент его рождения и прекращается смертью.
Действие доверенности прекращается вследствие смерти гражданина, выдавшего доверенность (пункт 5 части 1 статьи 188 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Из материалов дела следует, что заявления на государственную регистрацию перехода права собственности по договору от 16 июля 2018 г. были поданы Спаховой Н.В. и Рябцевой Е.В., действующей на основании доверенности от 19 сентября 2017 г., 8 августа 2018 г., то есть после смерти Кондаурова С.В., последовавшей 28 июля 2018 г.
Государственная регистрация перехода права собственности на жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес> была произведена 12 сентября 2018 г. (л.д. 13, 68).
Таким образом, условие договора купли-продажи о том, что покупатель приобретает право собственности на квартиру с момента государственной регистрации перехода права собственности по договору в Управлении Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии Воронежской области, было исполнено после смерти наследодателя истца по данному делу, на основании выданной им при жизни доверенности, срок действия которой прекратился его смертью.
В соответствии с пункта 3 статьи 154 Гражданского кодекса Российской Федерации для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (для двусторонней сделки). Таким образом, условием государственной регистрации договора является волеизъявление сторон договора, направленное на его заключение, которое должно сохранять силу до момента регистрации.
В силу пункта 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).
Пунктом 2 указанной статьи предусмотрено, что в случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом.
Как разъяснил Верховный Суд Российской Федерации в пункте 1 постановления Пленума от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации.
Поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным не только при наличии обоснованного заявления другой стороны, но и по инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения.
Под злоупотреблением субъективным правом следует понимать любые негативные последствия, явившиеся прямым или косвенным результатом осуществления субъективного права.
Поскольку на момент подачи заявления 8 августа 2018 г. о государственной регистрации перехода права собственности представитель Продавца по доверенности не могла не знать о том, что Кондауров С.В. умер 28 июля 2018 г. (учитывая, что он являлся ее родным братом), судебная коллегия полагает, что со стороны Рябцевой Е.В. имеется злоупотребление правом, поскольку она намеренно ввела орган государственной регистрации в заблуждение, не сообщив о смерти Кондаурова С.В., с целью упрощения процедуры регистрации.
Кроме того, в соответствии с условиями пункта 13 договора купли-продажи, настоящий договор считается исполненным при условии произведения полного расчета Покупателя с Продавцом за проданную квартиру, подтвержденного распиской Продавца, а также передачи Продавцом Покупателю указанной квартиры в установленный настоящим договором срок по передаточному акту, подписанному обеими сторонами.
Доверенность, выданная Кондауровым С.В., предусматривала право Рябцевой Е.В. на получение причитающихся денежных сумм за продажу спорной квартиры (л.д.172).
Ни в районный суд, ни в суд апелляционной инстанции расписка Продавца, подтверждающая то, что расчет за спорную квартиру был произведен, а следовательно договор со стороны Покупателя является исполненным, представлено не было.
В соответствии со статьей 1112 Гражданского кодекса Российской Федерации в состав наследства входят принадлежавшие наследодателю на день открытия наследства вещи, иное имущество, в том числе имущественные права и обязанности.
Поскольку материалами дела подтверждается и не оспаривалось ответчиками, что истец является наследником Кондаурова С.В., судебная коллегия приходит к выводу, что она вправе заявить требования о признании договора купли-продажи незаключенным.
Как разъяснено в пункте 60 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" пунктом 1 статьи 551 ГК РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.
Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.
После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.
В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 61 указанного постановления, если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).
Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 62 указанного постановления, на основании статей 58, 1110 и 1112 ГК РФ обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам. Поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (статья 551 ГК РФ) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца.
Из материалов дела следует, что регистрация перехода права на квартиру не была произведена при жизни Кондаурова С.В., а совершение таких действий после смерти продавца не основано на законе.
При отсутствии регистрации право собственности у покупателей могло считаться возникшим в случае исполнения условий договора и уклонения продавца от регистрации перехода права собственности, бремя доказывания таких обстоятельств лежало на покупателе, однако достаточных доказательств исполнения обязательств по договору купли-продажи, равно как и уклонения продавца от регистрации договора не было предоставлено ни в районный суд, ни в суд апелляционной инстанции.
Обязательным условием признания договора купли-продажи недвижимого имущества заключенным является регистрация перехода права собственности, законом допускается проведение регистрационных действий и без волеизъявления стороны в случае ее уклонения от совершения таких действий, при этом регистрация производится по решению суда. В рассматриваемом споре признаков уклонения продавца либо наследников от регистрации перехода права собственности не было обнаружено. Ссылки ответчиков на фактическое исполнение условий договора не были надлежащим образом доказаны. Составленный акт приема-передачи квартиры и текст договора не могут рассматриваться как достаточное и убедительное доказательство передачи денежных средств, отдельного документа (расписки) в получении денег ответчики не представили.
Исходя из установленных по делу обстоятельств и приведенных норм права, судебная коллегия приходит к выводу, что договор купли-продажи квартиры от 16 июля 2018 г. является незаключенным, а запись о переходе права собственности по договору купли-продажи от 16 июля 2018 г. с Кондаурова С.В. на Спахову Н.В. подлежит исключению из Единого государственного реестра недвижимости.
Поскольку при наличии спора о праве на недвижимое имущество оспариванию подлежит само право (основания его возникновения), а не акт государственной регистрации права, требования истца о признании договора купли-продажи незаключенным удовлетворены, запись о переходе права собственности по договору купли-продажи от 16 июля 2018 г. с Кондаурова С.В. на Спахову Н.В. исключена из Единого государственного реестра недвижимости, регистрирующий орган не привлечен к участию в деле в качестве ответчика, судебная коллегия полагает, что в удовлетворении требования о признании недействительной государственной регистрации права собственности Спаховой Н.В. на спорную квартиру следует отказать.
В соответствии с частью 3 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации вне зависимости от доводов, содержащихся в апелляционных жалобе, представлении, суд апелляционной инстанции проверяет, не нарушены ли судом первой инстанции нормы процессуального права, являющиеся в соответствии с частью 4 статьи 330 данного Кодекса основаниями для отмены решения суда первой инстанции. Из материалов дела следует, что таких нарушений судом первой инстанции не допущено.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 327-330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
решение Левобережного районного суда г. Воронежа от 26 марта 2019 г. отменить. Принять по делу новое решение.
Признать незаключенным договор купли-продажи квартиры, площадью <данные изъяты> кв.м с кадастровым номером N, расположенной по адресу: <адрес>, от 16 июля 2018 г., заключенный между Кондауровым С.В. в лице Рябцевой Е.В., действующей на основании доверенности N от 19 сентября 2017 г. с одной стороны, и Спаховой Н.В., с другой стороны.
Исключить из Единого государственного реестра недвижимости запись о переходе права собственности по договору купли-продажи от 16 июля 2018 г. с Кондаурова С.В. на Спахову Н.В. на квартиру площадью <данные изъяты> кв.м с кадастровым номером N, расположенную по адресу: <адрес>, N от 12 сентября 2018 г.
В остальной части иска отказать.
Председательствующий:
Судьи коллегии:
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
