Определение Судебной коллегии по гражданским делам суда Ненецкого автономного округа

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ СУДА НЕНЕЦКОГО АВТОНОМНОГО ОКРУГА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 23 марта 2021 года Дело N 33-48/2021

Судебная коллегия по гражданским делам суда Ненецкого автономного округа в составе

председательствующего судьи Гомола С.Н.,

судей Селезнева С.С. и Бородина А.С.,

при секретаре судебного заседания Ляпиной А.А.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе ответчика Гуры Е.В. на решение Нарьян-Марского городского суда Ненецкого автономного округа от 16 декабря 2020 г., которым

удовлетворен иск Управления имущественных и земельных отношений Ненецкого автономного округа к Гуре Евгению Владимировичу о взыскании задолженности по арендной плате, пеней за просрочку внесения арендной платы.

Взысканы с Гуры Евгения Владимировича в пользу Управления имущественных и земельных отношений Ненецкого автономного округа с зачислением в доход бюджета муниципального образования "Городской округ "Город Нарьян-Мар" по нормативу 100 процентов задолженность по внесению арендной платы по договору N 290 от 9 декабря 2009 г. аренды земельного участка с кадастровым номером N за период с июля 2017 года по 31 декабря 2019 года включительно в размере 117379,12 руб., а также пени за просрочку внесения арендной платы за период с 16 августа 2017 года по 31 декабря 2019 года включительно в размере 12605,38 руб., всего взыскано 129984,50 руб.

Взыскана с Гуры Евгения Владимировича в доход бюджета муниципального образования "Городской округ "Город Нарьян-Мар" государственная пошлина в размере 3799,69 руб.

Заслушав доклад судьи Селезнева С.С., объяснения ответчика Гуры Е.В., поддержавшего доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия

установила:

Управление имущественных и земельных отношений Ненецкого автономного округа (далее по тексту - Управление) обратилось в суд с иском к Гуре Е.В. о взыскании задолженности по арендной плате и пеней за просрочку внесения арендной платы.

Требования мотивировало тем, что 25 июня 2014 года с ответчиком был заключен договор о замене стороны в договоре аренды земельного участка от 9 декабря 2009 года с кадастровым номером N, площадью 1088 кв.м, расположенного в г. Нарьян-Маре и предоставленного для строительства магазина. Договор зарегистрирован в установленном порядке. Поскольку обязанность по внесению арендной платы по договору аренды ответчиком выполняется ненадлежащим образом, образовалась задолженность. В связи с нарушением ответчиком сроков внесения арендной платы по договору истцом начислены пени. Требование о погашении образовавшейся задолженности ответчик оставил без ответа.

Уточнив в судебном заседании исковые требования, истец полагал, что с ответчика подлежит взысканию задолженность по арендной плате части земельного участка, не занятого объектом незавершенного строительства, расположенным на данном земельном участке и не принадлежащим ответчику. Просил взыскать с Гуры Е.В. задолженность по арендной плате за период с июля 2017 года по 31 декабря 2019 года включительно в размере 117379,12 руб., а также пени за просрочку внесения арендной платы за период с 16 августа 2017 года по 31 декабря 2019 года включительно в размере 12605,38 руб.

Судом вынесено указанное выше решение, с которым не согласился ответчик Гура Е.В. В апелляционной жалобе просит его отменить в связи с неправильным применением судом норм материального права, вынести новое решение об отказе в удовлетворении заявленных требований в полном объеме. Указывает, что он не является стороной договора аренды земельного участка, поскольку в 2015 году им был продан ФИО5 объект незавершенного строительства, являющийся недвижимым имуществом и расположенный на данном земельном участке, в связи с чем он выбыл из обязательств по договору аренды земельного участка, а новый собственник приобрел все права и обязанности по нему, в том числе по внесению арендных платежей. Считает, что он не может быть ответчиком по данному спору. Обязанность по уплате арендных платежей лежит на новом собственнике объекта недвижимости, расположенного на данном земельном участке.

В возражениях на апелляционную жалобу начальник Управления Голговская А.В. считает решение суда законным и обоснованным, просит оставить его без изменения, а жалобу ответчика без удовлетворения.

Изучив материалы дела, проверив законность и обоснованность судебного постановления, судебная коллегия приходит к следующему.

Судом установлено и из материалов дела следует, что 8 декабря 2009 года между арендодателем администрацией муниципального образования "Городской округ "Город Нарьян-Мар" и арендатором <данные изъяты>. заключен договор аренды земельного участка площадью 1088 кв.м, с кадастровым номером <адрес>, для строительства магазина.

Договор заключен сроком с 8 декабря 2009 года до 8 декабря 2019 года, зарегистрирован в установленном порядке.

По условиям договора (раздел 3) арендная плата исчисляется с начала действия договора, составляет 121575,95 руб. в годовом исчислении, вносится арендатором ежеквартально равными долями не позднее 15-го числа второго месяца квартала.

С 1 октября 2015 года Управление имущественных и земельных отношений Ненецкого автономного округа осуществляет в установленном законодательством порядке полномочия органов местного самоуправления муниципальных образований Ненецкого автономного округа в части распоряжения земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в том числе выполняет функции арендодателя (Закон Ненецкого автономного округа от 19 сентября 2014 г. N 95-ОЗ, постановление администрации Ненецкого автономного округа от 28 ноября 2014 г. N 464-п, постановление администрации Ненецкого автономного округа от 26 ноября 2015 г. N 383-п, постановление администрации Ненецкого автономного округа от 25 августа 2015 г. N 275-п).

24 декабря 2009 года между ФИО7 и ФИО8 заключен договор о замене стороны в договоре аренды указанного земельного участка, а на основании договора от 25 июня 2014 года права и обязанности по данному договору переданы новому арендатору - Гуре Е.В.

2 сентября 2014 года ответчик Гура Е.В. зарегистрировал право собственности на объект незавершенного строительства (магазин) с кадастровым номером N, общей площадью 255,7 кв.м, который был возведен на данном земельном участке на основании разрешения на строительство от 10 июня 2013 года.

Указанный объект недвижимости по договору купли-продажи от 6 марта 2015 года был отчужден ответчиком в пользу ФИО5, право собственности которого на объект незавершенного строительства зарегистрировано 18 марта 2015 года.

Согласно п. 1.3 договора купли-продажи объекта незавершенного строительства покупатель приобрел право пользования земельным участком, занятым недвижимым имуществом и необходимым для его эксплуатации на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник.

Удовлетворяя требований истца о взыскании с Гуры Е.В. задолженности по арендной плате и пеней, суд первой инстанции исходил из того, что факт отчуждения ответчиком права собственности на объект недвижимости, расположенный на арендуемом земельном участке, не свидетельствует о прекращении в полном объеме обязанности ответчика по внесению арендной платы по договору аренды земельного участка, поскольку новый собственник объекта недвижимости приобрел право пользования лишь частью земельного участка, занятой объектом недвижимости и необходимой для использования данного объекта. Обязанность по оплате аренды земельного участка, не занятого объектом недвижимости, лежит на ответчике.

Однако с данными выводами суда судебная коллегия согласиться не может, поскольку они не соответствуют фактическим обстоятельствам дела и противоречат нормам материального права.

Нормами земельного законодательства предусмотрен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов (п. п. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ).

В соответствии с п. 1 ст. 35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В силу п. 1 ст. 552 ГК РФ, по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

Согласно п. 2 ст. 271 ГК РФ при переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.

Согласно разъяснениям, содержащимся в абз. 2 п. 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24 марта 2005 г. N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования, на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

В п. 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17 ноября 2011 г. N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", п. 15 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ N 1 (2018), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 28 марта 2018 г. и в п. 29 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ N 3 (2019), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 27 ноября 2019 г., подтверждена позиция, согласно которой к покупателю недвижимости переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

По смыслу названных норм и разъяснений при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель в силу прямого указания закона приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний его собственник, и тем самым принимает права и обязанности арендатора земельного участка, а прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка.

Таким образом, при продаже объекта недвижимости, расположенного на земельном участке, находящемся в аренде у ответчика Гуры Е.В., к покупателю ФИО5 18 марта 2015 года перешли права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка от 9 декабря 2009 г., а Гура Е.В. выбыл из обязательств по аренде данного земельного участка.

Исходя из указанных обстоятельств, на ответчика Гура Е.В. не могла быть возложена обязанность по уплате арендной платы по договору аренды земельного участка в период с июля 2017 года по 31 декабря 2019 года включительно, а также пеней за просрочку внесения арендной платы.

Взыскание судом первой инстанции с ответчика задолженности по арендной плате в указанный период времени является неправомерным.

В связи с существенным нарушением судом норм материального права, обжалуемое решение суда подлежит отмене полностью с принятием по делу нового решения об отказе в удовлетворении требований истца.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 327 - 330 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Нарьян-Марского городского суда Ненецкого автономного округа от 16 декабря 2020 г. отменить полностью и принять по делу новое решение.

В удовлетворении требований Управления имущественных и земельных отношений Ненецкого автономного округа к Гуре Евгению Владимировичу о взыскании задолженности по арендной плате, пеней за просрочку внесения арендной платы отказать.

Апелляционное определение может быть обжаловано в порядке и сроки, предусмотренные главой 41 ГПК РФ, в судебную коллегию по гражданским делам Третьего кассационного суда общей юрисдикции.

Председательствующий С.Н. Гомола

Судьи С.С. Селезнев

А.С. Бородин


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка