Дата принятия: 14 апреля 2021г.
Номер документа: 33-481/2021
СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ВЕРХОВНОГО СУДА КАРАЧАЕВО-ЧЕРКЕССКОЙ РЕСПУБЛИКИ
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 14 апреля 2021 года Дело N 33-481/2021
14 апреля 2021 года г. Черкесск.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда Карачаево-Черкесской Республики в составе:
председательствующего: Гришиной С.Г.
судей: Боташевой А.Р., Болатчиевой А.А.
при секретаре: Болуровой З.Л.
рассмотрела в открытом судебном заседании
гражданское дело N 2-187/20, УИД - 09RS0007-01-2020-000196-46, по апелляционной жалобе Глущенко В.А. на решение Зеленчукского районного суда от 29 декабря 2020 года по делу по иску Глущенко В.А. к Дотдаевой Н.С. о взыскании задолженности по договору аренды жилья.
Заслушав доклад судьи Верховного суда КЧР Гришиной С.Г., объяснения Глущенко В.А., представителя ответчика Шхагошевой З.У., судебная коллегия
УСТАНОВИЛА:
Глущенко В.А. обратился в суд с иском к Дотдаевой Н.С. о взыскании задолженности по договору аренды жилья, сославшись на то, что в июне 2016 года сторонами был заключен договор аренды принадлежащего истцу на праве собственности жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, с последующей его покупкой. Данный договор был продлен в мае 2017 года и в апреле 2018 года. По истечении 11 месяцев после заключения последнего договора стороны должны были заключить договор купли-продажи арендованного помещения по цене <данные изъяты> рублей. Кроме этого в соответствии с пунктами 3.2 и 3.3 договора арендатор обязан был ежемесячно вносить арендную плату и оплачивать коммунальные платежи. В связи с наличием задолженности по коммунальным услугам и арендной плате, истец потребовал погасить данный долг и освободить дом. 17 июня 2019 года истица выехала из дома, оплатив долги в сумме <данные изъяты> рублей. В результате на 17.06.2019 г. образовался долг по арендной плате за 14 месяцев в сумме 14 000 рублей, а также задолженность по коммунальным услугам, погашенная истцом в размере 41 259,48 рублей, которые истец просит взыскать с ответчика. Истец также просит взыскать расходы на оплату подключения домовладения к сети в сумме 4 744,60 рублей, так как в связи с невнесением платежей за газ было произведено отключение домовладения от сетей газоснабжения. Кроме этого в связи с нарушением условий заключенного договора ответчица согласно п.2.4 обязана уплатить штраф в сумме 240 000 рублей в пользу истца. Истец также просил взыскать компенсацию морального вреда в сумме 1 000 рублей и расходы на оплату услуг адвоката.
В судебном заседании истец Глущенко В.А. поддержал заявленные требования, пояснил, что в марте 2019 года сменил замки в арендованном жилом доме, обнаружив, что ответчик в доме не проживает.
Представитель ответчика Шхагошева З.У. заявила, что ответчик признает заявленные требования в части задолженности по арендной плате за 11 месяцев, затраты на подключение газа, полагает необоснованным размер задолженности за электроэнергию, признает сумму 42 253,89 рублей. Ответчик не согласна с требованием о взыскании штрафа, поскольку Дотдаева Н.С. аренду не продлевала, выселилась из дома в начале 2019 года.
Решением Зеленчукского районного суда от 29 декабря 2020 года исковые требования Глущенко В.А. удовлетворены частично. В пользу истца с ответчика взыскана задолженность по договору аренды жилого дома с возможностью дальнейшего выкупа от 21 апреля 2018 года за период с апреля 2018 года по март 2019 года в размере 11 000 рублей, расходы по оплате коммунальных платежей в размере 36 715,39 рублей. В остальной части исковых требований отказано.
Истцом подана апелляционная жалоба на данное решение, в которой он просит отменить решение суда первой инстанции и принять по делу новое решение об удовлетворении иска, полагая, что судом неправильно определены обстоятельства, имеющие значение для дела, выводы суда не соответствуют обстоятельствам дела, судом неправильно применены нормы материального и процессуального права. Истец ссылается на то, что ответчица выехала из дома, освободив его от своего имущества лишь 17 июня 2019 года, в связи с чем истец считает, что ответчик пользовалась арендованным имуществом до июня 2019 года. Факт кратковременного непроживания ответчика в арендованном помещении без расторжения договора и возврата арендованного имущества не может служить основанием для освобождения арендатора от внесения арендной платы, в связи с чем задолженность по арендной плате составила 13 866 рублей 67 копеек. Удовлетворяя частично требования о взыскании задолженности, суд произвел неверный расчет, так как не учел, что по состоянию на ноябрь 2018 года входящие показания прибора учета за электроэнергию составили 15 212, задолженность 9 638,53 рубля, начисления за март 2019 года в сумме 1 432,45 рублей произведены со слов ответчика. Между тем в жилом доме никто не проживал, но по состоянию на 25.04.2019 года показания прибора учета - 20 938, в связи с чем образовалась задолженность по фактическим показаниям прибора учета, подлежащая взысканию с ответчика. Всего по утверждению ответчика, остаток задолженности за потребленный газ и услуги ресурсоснабжающей компании по подключению составил 27 465,70 рублей. Судом при разрешении требований о взыскании штрафа за отказ от заключения договора купли-продажи жилого дома и земельного участка не были учтены положения п.1.6, 2.4, 5.2 договора.
В возражениях на апелляционную жалобу ответчик просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения, ссылаясь на то, что с марта 2019 года у неё не имелось доступа в дом истца. В связи с тем, что в доме остались вещи ответчика, она вынуждена была обратиться к участковому, истец смог встретиться с ответчиком лишь 17 июня 2019 года.
В суде апелляционной инстанции истец представил направление- счет об оплате работ по подключению газоснабжения на сумму 3016,31+1727,39 рублей, а также удостоверенную ксерокопию акта осмотра прибора учета электроэнергии от 25 апреля 2019 года с показанием прибора учета 20932.
Судебной коллегией было отказано в принятии данных документов, так как истцом были заявлены требования о взыскании понесенных расходов на подключение к сети газоснабжения в размере 4 744,60 рублей (л.д.77,78), которую суд взыскал. В заявлении об уменьшении заявленных требований в части расходов на подключение газоснабжения истец указал, что требуемую сумму в 10 000 рублей уменьшает на 5 255,40 рублей. В связи с указанным судебная коллегия полагала, что требований о возмещении расходов на подключение к газоснабжению, превышающих заявленную сумму не имеется, а следовательно, оснований для приобщения направлений-счетов к материалам дела отсутствуют.
Судебная коллегия не признала достоверным доказательством ксерокопию акта осмотра приборов учета, представленную истцом, и отказала в приобщении его к материалам дела, так как документ не удостоверен организацией, производившей осмотр, не соответствует сведениям выписки из лицевого счета, подписанной уполномоченными должностными лицами, на запрос судебной коллегии начальник Зеленчукских районных электрических сетей ПАО Россети Северный Кавказ "Карачаево-Черкесскэнерго" сообщил, что акт осмотра не зарегистрирован как исходящий документ, его экземпляр отсутствует в архиве Зеленчукского РЭС. Текущие показания 20 932 согласно карточке потребителя электроэнергии соответствуют периоду февраля 2020 года, разногласий с данными Зеленчукского энергосбытового отделения нет.
Кроме этого указанный документ не был представлен суду первой инстанции, объективных препятствий для приобщения указанного документа истцом к материалам дела не имелось.
В суде апелляционной инстанции истцом было также заявлено ходатайство о допросе в качестве свидетеля Голощапова Н.В., который мог подтвердить, что 17 июня 2019 года ответчик признавала задолженность по коммунальным платежам, и аудиозапись разговора сторон в тот же период о признании задолженности.
Представитель ответчика просила отказать в удовлетворении ходатайства, сославшись на то, что ответчик никогда не отрицала наличие задолженности по коммунальным платежам, 17 июня 2019 года выдала истцу расписку, имеющуюся в материалах дела, об обязательстве погасить задолженность. Имеется спор только о размере задолженности, сведений о котором данные доказательства не содержат. Кроме этого объективных препятствий представления указанных доказательств в суд первой инстанции не имелось.
Судебная коллегия отказала в удовлетворении данных ходатайств, так как истец не обосновал невозможность представления доказательств в суд первой инстанции по причинам, не зависящим от него. Ссылки истца на то, что ответчик не оспаривала размер задолженности, в связи с чем представление этих доказательств не являлось необходимым сами по себе не свидетельствуют о наличии препятствий к их представлению. Усмотрение стороны при рассмотрении спора по количеству доказательств, представляемых в обоснование заявленных требований, объективным препятствием для представления дополнительных доказательств не является.
Кроме этого ссылки истца на отсутствие спора о размере задолженности по коммунальным платежам не соответствуют материалам дела. Так, из протоколов судебных заседаний следует, что ответчик не отрицала факт задолженности, но не указывала на признание размера задолженности. При этом в последнем судебном заседании представитель ответчика прямо заявила о том, что фактическая задолженность по электроэнергии, меньше, чем заявленная истцом.
Проверив материалы дела, обсудив доводы жалобы, выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, судебная коллегия не усматривает оснований для отмены решения суда первой инстанции.
Как усматривается из материалов дела, Глущенко В.А. на праве собственности принадлежит жилой дом площадью <данные изъяты> кв.м. и земельный участок площадью <данные изъяты> кв.м., расположенные по адресу: <адрес>.
21 апреля 2018 года Глущенко В.А.(арендодатель) и Дотдаевой Н.С. (арендатор) был заключен договор аренды жилого дома и земельного участка с возможностью последующего выкупа, в соответствии с которым Глущенко В.А. предоставил ответчику в аренду принадлежащий ему на праве собственности жилой дом на срок 11 месяцев. По истечении срока аренды либо в иной согласованный с арендодателем срок арендатор имеет право выкупить у арендодателя нанимаемое недвижимое имущество по цене <данные изъяты> рублей. Отказ арендодателя от заключения договора купли-продажи недвижимого имущества с арендатором не допускается (пункт 1.6).
В соответствии с пунктами 3.1, 3.2 договора арендатор обязуется ежемесячно вносить арендодателю арендную плату в размере <данные изъяты> рублей, а также производить оплату коммунальных услуг на основании показаний приборов учета, а также счетов, выставленных по л/с жилого дома.
Из объяснений, данных в судебном заседании, истцом Глущенко В.А. следует, что в марте 2019 года он выяснил, что в жилом доме произведено отключение газа в связи с имеющейся задолженностью, ответчик в жилом доме не проживает и произвел замену замков. В июне 2019 года ответчик забрала оставшиеся в доме вещи.
Дотдаевой Н.С. истцу выданы расписка от 17 июня 2019 года об обязательстве погасить оставшуюся задолженность за коммунальные услуги, а также расписка о том, что ответчик забрала личные вещи и мебель и не имеет претензий к истцу.
В судебном заседании ответчик Дотдаева Н.С. (л.д. 87) признала, что ею за 11 месяцев арендная плата не вносилась, имелась задолженность по коммунальным платежам, подтвердила и факт отключения газа.
Частично удовлетворяя заявленные требования, суд обоснованно исходил из того, что сторонами заключен договор аренды жилого дома и земельного участка с правом последующего выкупа, обязательства по которому ответчиком не выполнены в полном объеме, а именно не внесена арендная плата и не произведена оплата коммунальных платежей.
Действительно, в соответствии с положениями статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), нести расходы на содержание имущества (ст. 614, 616 ГК РФ).
Судом правильно установлено наличие задолженности по арендной плате за период 11 месяцев в сумме 11 000 рублей, так как отсутствие такой платы не оспаривается ответчиком.
Довод апелляционной жалобы о том, что арендная плата должна быть взыскана за период до 17 июня 2019 года, так как в жилом доме оставались вещи ответчика, нельзя признать убедительным, так как он не основан на нормах материального права.
Так, договор сторонами заключен на срок 11 месяцев с 21 апреля 2018 года, в связи с чем срок договора истек 20 марта 2019 года. Новый договор аренды сторонами не заключался.
В силу пункт 2 статьи 621 ГК РФ если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
Между тем по окончании срока действия договора такие действия сторонами совершены не были, так как арендатор выехала из жилого дома, не оплатив арендную плату и коммунальные платежи, арендодатель, поменяв замки в домовладении, исключил доступ ответчика к арендованному имуществу.
Нахождение в домовладении личных вещей арендатора в отсутствии доступа арендатора к этим вещам само по себе о пролонгации договорных отношений не свидетельствует.
На иные основания для взыскания арендной платы после прекращения договорных отношений истец не ссылается и из материалов дела такие основания не усматриваются.
В соответствии с пунктом 2.1 договора, заключенного сторонами, наниматель (арендатор) обязан в период действия договора своевременно осуществлять все необходимые коммунальные платежи в установленном порядке.
Из материалов дела следует, что задолженность за потребленный газ на март 2019 года составила 55 044,08 рубля.
Причем с октября 2018 года размер задолженности не менялся, платежи не производились.
За период с марта по июнь истцом было оплачено 4 889,92, 8110,08, и 22 250, всего 35 250 рублей, что ответчиком не оспаривается.
Задолженность за электроэнергию на март 2019 года по показаниям прибора учета составила 1 465,39 рублей, которые истцом были оплачены.
Таким образом, на момент окончания срока договора аренды задолженность по коммунальным услугам составила 56 509,45 рублей, расходы на подключение - 4 889,92, всего 61 399,37 рублей. Сторонами не оспаривается тот факт, что 17 июня 2019 года Дотдаевой Н.С. истцу были переданы 30 000 рублей для погашения задолженности по коммунальным платежам. То есть фактически задолженность по коммунальным платежам вместе с оплатой по подключению составила 31 399,37 рублей.
Судом в пользу истца взыскана задолженность по коммунальным платежам в сумме 36 715,39 рублей, в связи с чем довод жалобы истца о необоснованном уменьшении судом задолженности по коммунальным платежам обстоятельствам дела не соответствует.
Ответчиком жалоба не подавалась, в связи с чем дело рассмотрено коллегией в пределах жалобы истца.
Довод апелляционной жалобы истца о том, что показания прибора учета электроэнергии указаны со слов ответчика и не соответствовали действительности, материалами дела не подтвержден.
Так, из материалов дела усматривается, что отключение газоснабжения было произведено в сентябре 2018 года, в связи с чем утверждение представителя ответчика, что в конце 2018 года Дотдаева Н.С. перевезла детей к родителям, соответствует снижению энергопотребления с ноября 2018 года по март 2019 года (показания прибора учета на ноябрь 2018 года - 15212, на март 2019 года - 15 844).
Ответчик в суде апелляционной инстанции пояснила, что после отключения газа переехала, так как проживание в неотапливаемом помещении невозможно. В октябре 2019 года уехала на работу в <адрес>, приезжала на пару дней, чтобы проверить сохранность домовладения.
При этом за период с апреля 2019 года до февраля 2020 года в лицевой счет семь раз вносились сведения о показаниях прибора учета (последние показания - 20932), которые в отсутствие доступа ответчика к жилому дому и прекращения арендных отношений не могут служить основанием для вывода о потреблении данного объема электроэнергии ответчиком и соответственно, наличии обязанности внесения платежей за электроэнергию.
Судебная коллегия полагает обоснованным и вывод суда об отсутствии оснований для удовлетворения требований истца о взыскании штрафа за нарушение условий договора.
По утверждению истца ответственность в виде штрафа предусмотрена положениями пунктом 1.6, 2.4 и 5.2 договора в их совокупности.
Отказывая в удовлетворении данных требований, суд первой инстанции исходил из того, что в соответствии с условиями договора арендатор имела право выкупить домовладение и лишь в случае досрочного прекращения договора аренды по её инициативе обязана была уплатить штраф.
Соглашаясь с выводом суда, судебная коллегия исходит из следующего.
Условия договора подлежат толкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в статье 1 ГК РФ, другими положениями ГК РФ, законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (статьи 3, 422 ГК РФ).
При толковании условий договора в силу абзаца первого статьи 431 ГК РФ судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (буквальное толкование). Такое значение определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно (пункт 5 статьи 10, пункт 3 статьи 307 ГК РФ), если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела.
Условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какое-либо стороне договора извлекать преимущество из её незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 ГК РФ). Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду.
Значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (абзац первый статьи 431 ГК РФ). Условия договора толкуются и рассматриваются судом в их системной связи и с учетом того, что они являются согласованными частями одного договора (системное толкование).
Толкование условий договора осуществляется с учетом цели договора и существа законодательного регулирования соответствующего вида обязательств (пункт 43 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25 декабря 2018 года N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской федерации о заключении и толковании договора").
Пункт первый статьи 624 ГК РФ устанавливает, что в законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.
При этом данная норма в отличие от положений статьи 429 ГК РФ не устанавливает обязанности арендатора внести выкупную цену или заключить договор купли-продажи арендованного имущества.
Заключенный сторонами спора договор назван ими договором аренды жилого дома с возможностью последующего выкупа. То есть, название договора не предполагает обязанности арендатора выкупить арендованное имущество.
Пункт 1.6 договора определяет, что по истечении срока аренды либо в иной согласованный с арендодателем срок наниматель имеет право выкупить у арендодателя нанимаемое недвижимое имущество по цене 1 200 000 рублей. Отказ арендодателя от заключения договора купли-продажи недвижимого имущества с нанимателем не допускается.
Таким образом, данное условие также предоставляет арендатору право выкупить жилой дом и земельный участок, обязывая арендодателя заключить такой договор.
Соответствует данному толкованию и указание в пункте 4.4 на ответственность арендодателя в случае отказа от заключения договора купли-продажи недвижимого имущества на условиях, указанных в пункте 1.6 договора в виде штрафа, который арендатор вправе взыскать с арендодателя в размере 20 % от суммы сделки, указанной в пункте 1.6.
Следовательно, положения пункта 1.6 договора соответствуют требованиям статьи 624 ГК РФ.
Пунктом 2.1 договора определены обязанности арендатора. При этом обязанности выкупить домовладение указанный пункт не содержит, устанавливая лишь, что в случае отказа от заключения договора купли-продажи арендатор обязан вернуть жилой дом в исправном состоянии с учетом нормального износа и земельный участок в состоянии не хуже, чем был при передаче в течение 2-х календарных дней.
Пунктом 2.4 договора, на который также ссылается истец, установлены права арендатора, в частности, вернуть арендованный жилой дом и земельный участок арендодателю до истечения срока аренды, письменно предупредив арендодателя об этом за один календарный месяц, с возложением обязанности на арендатора в таком случае уплатить штраф в размере 20 % от суммы сделки, указанной в пункте 1.6 договора.
Буквальное толкование данного условия договора говорит об установлении ответственности в виде штрафа за досрочное расторжение договора аренды по инициативе арендатора.
Данный пункт также содержит указание на преимущественное право арендатора на приобретение жилого дома и земельного участка в собственность, что соответствует условиям пункта 1.6 договора.
Пунктом 5.2 договора установлены три возможных варианта поведения сторон после окончания срока действия договора. Одним из таких возможных вариантов является прекращение договорных отношений, передача арендатором недвижимого имущества арендодателю с выплатой неустойки, если такая передача произошла из-за действий/бездействия арендатора и его нежелания заключить договор купли-продажи недвижимого имущества.
Вместе с тем указанные условия договора о выплате неустойки арендатором арендодателю противоречат вышеприведенным условиям и смыслу договора в целом (абзац первый статьи 431 ГК РФ), так как устанавливают ответственность за нереализацию арендатором права выкупа.
В соответствии же с положениями статьи 330 ГК РФ неустойкой признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения обязательства. Между тем такое обязательство договором аренды с возможностью последующего выкупа на арендатора не возложено. Размер неустойки в данном пункте не определен.
При таких обстоятельствах довод апелляционной жалобы об установлении условиями договора неустойки за отказ арендатора от заключения договора купли-продажи недвижимого имущества не соответствует материалам дела и подлежащим применению к спорным правоотношениям нормам материального права.
Исходя из вышеизложенного, судебная коллегия полагает решение суда первой инстанции законным и обоснованным и не усматривает оснований для отмены решения суда и удовлетворения апелляционной жалобы истца.
Руководствуясь ст.ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия
ОПРЕДЕЛИЛА:
Решение Зеленчукского районного суда от 29 декабря 2020 года оставить без изменения, а апелляционную жалобу истца Глущенко В.А. - без удовлетворения.
Председательствующий:
Судьи:
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
