Определение Судебной коллегии по гражданским делам Архангельского областного суда

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ АРХАНГЕЛЬСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 24 августа 2021 года Дело N 33-4805/2021

Судебная коллегия по гражданским делам Архангельского областного суда в составе председательствующего судьи Кучьяновой Е.В.,

судей Костылевой Е.С., Поповой Т.В.,

при секретаре Терентьевой А.А.

рассмотрела в открытом судебном заседании в городе Архангельске гражданское дело N 2-213/2021 по исковому заявлению Нифаниной Ирины Александровны к Администрации муниципального образования "Город Архангельск" о взыскании денежной компенсации за изымаемое жилое помещение, судебных издержек по апелляционной жалобе представителя Нифаниной Ирины Александровны - Костоломова Павла Сергеевича на решение Октябрьского районного суда г. Архангельска от 9 апреля 2021 г.

Заслушав доклад судьи Кучьяновой Е.В., судебная коллегия

установила:

Нифанина И.А. обратилась в суд с иском к Администрации МО "Город Архангельск" о взыскании возмещения за изымаемое жилое помещение в размере 1 205 000 руб., расходов по уплате государственной пошлины, расходов по оценке в размере 6 000 руб.

В обоснование требований указала, что является собственником жилого помещения - комнаты, общей площадью 22,8 кв.м, этаж 2, номер на поэтажном плане 9, адрес объекта: <адрес>. Заключением межведомственной комиссии выявлены основания для признания <адрес> аварийным и подлежащим сносу. На основании распоряжения Администрации МО "Город Архангельск" от ДД.ММ.ГГГГ N *** земельный участок, на котором находится дом <адрес>, а также жилое помещение истца, изъяты для муниципальных нужд. Согласно проведенной оценке, рыночная стоимость жилого помещения составила 1 205 000 руб., однако, денежные средства истцу не перечислены. В связи с этим истец обратилась в суд с данным иском. Также истцом понесены судебные расходы по уплате государственной пошлины, по оценке имущества.

Представитель истца Костоломов П.С. заявленные требования поддержал по изложенным в иске основаниям.

Представитель ответчика Рудкина В.О. полагала, что за основу решения суда и определения рыночной стоимости изымаемого жилого помещения необходимо принять отчет об оценке, выполненный ООО "Норд Эксперт".

Истец Нифанина И.А., представитель третьего лица в судебное заседание не явились.

Решением Октябрьского районного суда г. Архангельска от 9 апреля 2021 г. постановлено:

"исковые требования Нифаниной Ирины Александровны к Администрации муниципального образования "Город Архангельск" о взыскании денежной компенсации за изымаемое жилое помещение, судебных издержек - удовлетворить частично.

Взыскать с Администрации муниципального образования "Город Архангельск" в пользу Нифаниной Ирины Александровны в возмещение за жилое помещение - комната, общей площадью 22,8 кв.м., этаж 2, номера на поэтажном плане 9, адрес объекта: <адрес> денежные средства в размере 882 000 рублей, расходы по уплате государственной пошлины в размере 10 412 рублей 70 копеек, расходы по оценке в размере 4 392 рубля.

Перечисление Администрацией муниципального образования "Город Архангельск" в пользу Нифаниной Ирины Александровны денежных средств в общей сумме 882 000 рублей в счет возмещения за жилое помещение - комната, общей площадью 22,8 кв.м., этаж 2, номера на поэтажном плане 9, адрес объекта: <адрес> является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о прекращении права собственности Нифаниной Ирины Александровны на жилое помещение - комната, общей площадью 22,8 кв.м., этаж 2, номера на поэтажном плане 9, адрес объекта: <адрес> и записи о праве собственности муниципального образования "Город Архангельск" на жилое помещение - комната, общей площадью 22,8 кв.м., этаж 2, номера на поэтажном плане 9, адрес объекта: <адрес>.

В удовлетворении требований Нифаниной Ирины Александровны к Администрации муниципального образования "Город Архангельск" в остальной части - отказать.

Взыскать с Администрации муниципального образования "Город Архангельск" в пользу общества с ограниченной ответственностью "Норд Эксперт" расходы на проведение судебной экспертизы в размере 10 980 рублей.

Взыскать с Нифаниной Ирины Александровны в пользу общества с ограниченной ответственностью "Норд Эксперт" расходы на проведение судебной экспертизы в размере 4 020 рублей".

С данным решением не согласился представитель истца Костоломов П.С. и просит его отменить в части взысканного размера возмещения.

В обоснование апелляционной жалобы указывает, что в жилом доме <адрес> находятся две идентичные четырехкомнатные квартиры N ***, в которой находится принадлежащая истцу комната, и N ***. В процессе приватизации помещения в квартире N *** были переданы в собственность граждан как комнаты, а в квартире N *** - как доли в праве общей долевой собственности на квартиру. При этом на основании судебного решения квартира N *** изъята у собственников с выплатой возмещения в размере 3 045 600 руб., т.е. стоимость 1 кв.м - 30 982 руб. 70 коп., а квартиру N *** ответчик изымает за 2 606 000 руб., т.е. цена 1 кв.м - 26 994 руб. 81 коп. При этом квартиры N *** и N *** максимально идентичны, находятся в одном доме, на одном этаже и являются одинаковой площади, однако их стоимость значительно отличается.

Податель жалоб полагает, что объект "комната в квартире" более ценен, чем "доля в квартире, соответствующая той же комнате", в связи с чем его стоимость не может быть ниже.

Полагает, что самым лучшим аналогом квартиры N *** при определении ее рыночной стоимости являлась квартира N *** в этом же доме, сведения о которой имелись в материалах дела, но не были учтены оценщиком при проведении судебной экспертизы.

По мнению подателя жалобы, экспертное заключение ООО "Норд Эксперт", в котором в качестве аналогов жилого помещения истца взяты комнаты, выполнено с ошибкой, т.к. не применены корректировки по размеру доли в праве на общую площадь квартиры, а также общий объем и вид подсобных помещений в квартире.

Мнение эксперта, что стоимость двух одинаковых по площади комнат, находящихся в квартирах разной общей площадью, будет одинаковой, не верно. В связи с этим податель жалобы полагал необходимым при определении рыночной стоимости жилого помещения истца руководствоваться экспертным заключением ООО "Проф-оценка", выполненным по инициативе истца.

В силу ч. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса РФ (далее - ГПК РФ) суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе и возражениях относительно жалобы.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, заслушав представителя истца Костоломова П.С. поддержавшего жалобу, судебная коллегия приходит к следующему.

Как установлено судом первой инстанции, Нифанина И.А. является собственником жилого помещения - комнаты общей площадью 22,8 кв.м, этаж 2, номер на поэтажном плане 9, адрес (местонахождение) объекта: <адрес> что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ серии ***.

Заключением межведомственной комиссии от ДД.ММ.ГГГГ. N *** выявлены основания для признания дома <адрес> аварийным и подлежащим сносу, в связи с чем распоряжением Администрации муниципального образования "Город Архангельск" от ДД.ММ.ГГГГ. N *** дом признан аварийным и подлежащим сносу.

На основании распоряжения Администрации муниципального образования "Город Архангельск" от ДД.ММ.ГГГГ. N *** земельный участок, на котором находится дом <адрес>, а также жилые помещения в нем, изъяты для муниципальных нужд.

Между тем соглашение, в которое включены все условия изъятия жилого помещения и выплаты возмещения за него, сторонами не заключено, проект соглашения истцу не направлен, что послужило поводом для обращения в суд с данным иском.

Разрешая возникший спор и принимая во внимание при определении рыночной стоимости принадлежащего истцу жилого помещения заключение судебной экспертизы, суд первой инстанции пришел к выводу, что рыночная стоимость принадлежащего истцу жилого помещения составляет 882 000 руб. При этом суд учел, что эксперт при определении рыночной стоимости исходил из жилой площади комнаты истца и в качестве объектов-аналогов объекта оценки сравнивал комнаты в коммунальных квартирах, принимая во внимание их жилую площадь. Оценивая заключение эксперта, суд исходил из того, что отчуждение комнаты в коммунальной квартире невозможно без перехода прав на общее имущество квартиры, доля в праве собственности на которое пропорциональна размеру площади комнаты, в связи с чем стоимость доли в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире включается в рыночную стоимость жилого помещения (комнаты) и не может определяться отдельно от нее.

Судебная коллегия с указанным выводом суда соглашается, т.к. он основан на установленных по делу фактических обстоятельствах, исследованных в судебном заседании доказательствах и правильном применении и толковании норм материального права.

В соответствии с ч. 7 ст. 32 ЖК РФ при определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме, в том числе рыночная стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

Поскольку между сторонами возник спор относительно рыночной стоимости изымаемого жилого помещения - комнаты в коммунальной квартире, принадлежащей на праве собственности истцу, по ходатайству ответчика по делу была назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено ООО "Норд Эксперт".

Согласно заключению эксперта ООО "Норд Эксперт" от ДД.ММ.ГГГГ. N *** стоимость комнаты (номер на поэтажном плане 9), расположенной по адресу: <адрес>, общей площадью 22,8 кв.м, включая рыночную стоимость общего имущества в многоквартирном доме, с учетом доли в праве общей долевой собственности на такое имущество и земельный участок, составляет 882 000 руб.

При проведении судебной экспертизы эксперт учел положения ст.ст. 41, 42 ЖК РФ и обосновано исходил из того, что наиболее приближенными по качественным и количественным характеристикам к объекту оценки являются комнаты в коммунальных квартирах, находящихся в двухэтажных деревянных жилых домах с соответствующим жилому дому <адрес> уровнем благоустройства, в этой связи в качестве трех объектов-аналогов принял во внимание комнаты в трехкомнатных и четырехкомнатной коммунальных квартирах.

В силу ч. 1 ст. 41 ЖК РФ собственникам комнат в коммунальной квартире принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данной квартире, используемые для обслуживания более одной комнаты (далее - общее имущество в коммунальной квартире).

Положениями ч.ч. 1, 3, 4 ст. 42 ЖК РФ доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире собственника комнаты в данной квартире пропорциональна размеру общей площади указанной комнаты. Доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире собственника комнаты в данной квартире следует судьбе права собственности на указанную комнату.

При переходе права собственности на комнату в коммунальной квартире доля в праве общей собственности на общее имущество в данной квартире нового собственника такой комнаты равна доле в праве общей собственности на указанное общее имущество предшествующего собственника такой комнаты.

Запрет на выдел в натуре доли в праве общей собственности на общее имущество в данной квартире и ее отчуждение отдельно от права собственности на комнату содержится в ч. 5 ст. 42 ЖК РФ.

Таким образом, доля в общем имуществе в коммунальной квартире, пропорциональная размеру жилой площади конкретной комнаты, следует ее правовой судьбе и, соответственно, стоимость этой доли входит в рыночную стоимость комнаты в коммунальной квартире, в том числе при ее отчуждении посредством продажи или изъятия для муниципальных нужд.

Вопреки доводам жалобы то обстоятельство, что при расчете стоимости площади объекта оценки эксперт учитывал жилую площадь принадлежащей истцу комнаты и комнат-аналогов в коммунальных квартирах и именно по данному критерию проводил сравнение, ошибкой не является и к искажению рыночной стоимости не ведет.

При этом ссылка подателя жалобы на то, что самым лучшим аналогом квартиры N ***, в которой находится принадлежащая истцу комната, являлась квартира <адрес>, не может быть принята во внимание, поскольку объектами-аналогами являются жилые помещения, предлагаемые к продаже на момент проведения судебной экспертизы по цене, установленной их собственниками. Квартира N *** в вышеуказанном жилом доме при проведении судебной экспертизы по данному делу в свободной продаже не находилась, была изъята у собственников и ее рыночная стоимость определена, как указано в апелляционной жалобе, решением Октябрьского районного суда г. Архангельска от 27 ноября 2020 г.

Сравнение стоимости одной четырехкомнатной квартиры N *** площадью 96 кв.м со стоимостью другой четырехкомнатной квартиры N *** площадью 98,3 кв.м в этом же доме, которая не могла быть объектом-аналогом при проведении судебной экспертизы, не свидетельствует о порочности экспертного заключения и недопустимости его учета при определении в судебном порядке рыночной стоимости изымаемого жилого помещения истца.

Суд первой инстанции обоснованно не принял во внимание выполненный ООО "Проф-оценка" отчет от ДД.ММ.ГГГГ N ***, поскольку при его составлении были использованы недостоверные сведения об объектах-аналогах N *** и N *** (общая площадь комнат в коммунальных квартирах не соответствовала указанной в объявлениях о продаже), что привело к неверному определению рыночной стоимости комнаты истца в размере 1 205 000 руб. (л.д. - 67, 86, 87).

Сторона истца данное обстоятельство не оспаривала и в суд апелляционной инстанции представила отчет ООО "Проф-оценка" от ДД.ММ.ГГГГ. N *** в редакции от ДД.ММ.ГГГГ с изменениями и дополнениями, в котором рыночная стоимость принадлежащей Нифаниной И.А. комнаты в коммунальной квартире - 1 202 000 руб. При этом эксперт заменил вышеуказанные аналоги N *** и N *** и вместо них принял во внимание отдельные двухкомнатные квартиры стоимостью 1 380 000 руб. и 1 430 000 руб. (стр. 26, 44, 45 отчета ООО "Проф-оценка").

Оценивая измененный и дополненный отчет ООО "Проф-оценка" при определении рыночной стоимости комнаты истца в коммунальной квартире, судебная коллегия не принимает его во внимание.

При сравнительном подходе, примененном оценщиком, он учитывал только общую площадь комнаты в коммунальной квартире, принадлежащей истцу, и общую площадь объектов-аналогов - отдельных одно- и двухкомнатных квартир.

При этом жилая площадь комнаты истца и, соответственно, жилая площадь комнат в одно- и двухкомнатных отдельных квартирах, взятых оценщиком как объекты-аналоги, во внимание не принималась (стр. 26, 27 отчета ООО "Проф-оценка"), хотя для такого объекта недвижимости как комната в коммунальной квартире в гражданском обороте определяющим критерием является жилая площадь самой комнаты как помещения, которым собственник обладает независимо от владельцев других комнат в этой коммунальной квартире.

Безусловно стоимость отдельной однокомнатной квартиры, сопоставимой по общей площади с комнатой в коммунальной квартире, больше рыночной стоимости такой комнаты и потребительская привлекательность отдельной квартиры значительно превышает таковую у комнаты в коммунальной квартире.

В свою очередь, в рамках проведения судебной экспертизы, эксперт ООО "Норд Эксперт" принял во внимание жилую площадь комнаты Нифаниной И.А., а в качестве объектов-аналогов использовал комнаты в коммунальных квартирах и учитывал их жилую площадь. Данные объекты-аналоги наиболее приближены по потребительским свойствам и качественным характеристикам к объекту оценки, не требуют введения дополнительных корректировок и позволяют максимально точно сравнительным подходом определить рыночную стоимость изымаемой у Нифаниной И.А. комнаты в коммунальной квартире.

По смыслу ст.ст. 41, 42 ЖК РФ, как указывалось ранее, при определении цены продажи (стоимости) комнаты в коммунальной квартире учитываются ее особенности, включая относящиеся только к ней вспомогательные помещения, доля в праве общей собственности на общие помещения коммунальной квартиры. Собственники комнат в коммунальных квартирах, которые эксперт использовал как объекты-аналоги при проведении судебной экспертизы, в объявлениях о продаже также указывали только жилую площадь таких комнат (л.д. - 136, 151-153), соответственно, включая в цену продажи комнаты стоимость доли в общем имуществе коммунальной квартиры в целом.

Поскольку объектом недвижимости, находящимся в собственности Нифаниной И.А., является комната в коммунальной квартире, а не доля в праве общей долевой собственности на квартиру, в этой связи определение ее рыночной стоимости при сравнении стоимости комнат в коммунальной квартире, а не стоимости отдельных квартир, является более верным и точным при данных конкретных обстоятельствах.

Иные доводы апелляционной жалобы не содержат фактов, которые не были бы проверены и учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для принятия судебного акта по существу, а также влияли на его обоснованность и законность, либо опровергали выводы суда первой инстанции.

При таких обстоятельствах в пределах доводов апелляционной жалобы оснований для отмены или изменения правильного по сути судебного решения не имеется.

Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Октябрьского районного суда г. Архангельска от 9 апреля 2021 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя Нифаниной Ирины Александровны - Костоломова Павла Сергеевича - без удовлетворения.

Председательствующий Е.В. Кучьянова

Судьи Е.С. Костылева

Т.В. Попова


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка