Дата принятия: 11 января 2022г.
Номер документа: 33-4804/2021, 33-78/2022
СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ТВЕРСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 11 января 2022 года Дело N 33-78/2022
Судебная коллегия по гражданским делам Тверского областного суда
в составе председательствующего судьи Цветкова В.В.,
судей Абрамовой И.В., Беляк А.С.
при секретаре судебного заседания Малининой П.Э.
рассмотрела в открытом судебном заседании в городе Твери
11 января 2022 года
по докладу судьи Абрамовой И.В.
дело по апелляционной жалобе Зубова А.В. на решение Конаковского городского суда Тверской области от 7 октября 2021 года, которым постановлено:
"исковые требования Зубова А.В. к Морозову В.М., Морозовой С.Н. о возложении обязанности заключить договор купли-продажи земельного участка с кадастровым N площадью 1 200 кв.м и расположенного на нем объекта незавершенного строительства: дома - "недострой" размером 9,5 м х 9,5 м с пристроенным к нему гаражом 4,7 м х 14 м, фундамент общий, стены сделаны из керамзитобетонных блоков, фундамент свайный ж/б с монолитным ростверком, на условиях, согласованных в предварительном договоре купли-продажи от 16 февраля 2021 года, а именно: по цене за 1 000 000 рублей с оплатой стоимости за земельные работы по благоустройству приобретаемого земельного участка в момент регистрации права собственности на земельный участок 2 200 000 рублей оставить без удовлетворения".
Судебная коллегия
установила:
Зубов А.В. обратился в суд с иском к Морозову В.М. о возложении обязанности заключить договор купли-продажи земельного участка с расположенным на нем объектом незавершенного строительства.
Требования мотивированы тем, что 16 февраля 2021 года между ним (истцом Зубовым А.В.) и Морозовым В.М. был заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка площадью 1 200 кв.м и расположенного на нем объекта незавершенного строительства: дом - "недострой" размером 9,5 м х 9,5 м с пристроенным к нему гаражом размером 4,7 м х 14 м, фундамент общий, стены сделаны из керамзитобетонных блоков, фундамент свайный железобетонный монолитный с ростверком.
По условиям предварительного договора приобретаемый земельный участок должен быть образован путем выдела и межевания земельного участка с кадастровым N, расположенного по адресу: <адрес>.
По предварительному договору купли-продажи ответчиком был получен аванс в размере 50 000 рублей для оплаты работ по межеванию земельного участка и в качестве обеспечения исполнения обязательств истца как покупателя земельного участка, а ответчика - как продавца.
В результате межевания и уточнения границ земельного участка с кадастровым N был образован земельный участок с кадастровым N площадью 2 370 кв.м, из которого впоследствии было образовано два земельных участка: с кадастровым N площадью 1 200 кв.м и с кадастровым N площадью 1 170 кв.м. На последнем расположен недостроенный дом с гаражом.
Истец был заинтересован в покупке участка с кадастровым N, и продавец обязался продать его покупателю после оформления всех необходимых документов по выделу участка и регистрации права собственности на него.
21 апреля 2021 года Зубов А.В. обнаружил на сайте ЦИАН объявление о продаже недвижимого имущества: земельного участка площадью 1 200 кв.м с находящимся на нем объектом незавершенного строительства - недостроенным домом размером 9,5 м х 9,5 м с пристроенным к нему гаражом размером 4,7 м х 14 м, расположенными по вышеуказанному адресу, по цене в 3 700000 рублей.
Ответчик сообщил истцу, что намерен продать участок по цене выше, чем предусмотрено в предварительном договоре купли-продажи, и предложил вернуть Зубову А.В. деньги на банковскую карту.
Полагая действия Морозова В.М. недопустимыми, Зубов А.В. предложил ему не позднее 7 мая 2021 года определить время и место заключения основного договора купли-продажи недвижимости, о чем сообщить ему письменно, однако его уведомления ответчик не получил, от заключения основного договора уклоняется.
Определениями суда к участию в деле в качестве соответчика привлечена Морозова С.Н., в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, - Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тверской области.
Истец Зубов А.В. в судебном заседании иск поддержал.
Ответчики Морозов В.М. и Морозова С.Н. в судебное заседание не явились, будучи заранее и надлежащим образом извещенными о его дате, времени и месте, письменно уведомили суд о своей неявке, просили дело рассмотреть без своего участия, в иске отказать.
Представитель ответчиков Бузовкин С.В. в судебном заседании возражал против удовлетворения исковых требований, пояснив, что Морозов В.М. отказался от продажи земельного участка, денежные средства истцу направлял почтой. Супруга Морозова В.М. согласия на продажу участка не давала. Кроме того, предварительным договором не согласован предмет договора, не определена конфигурация продаваемого земельного участка. На вновь образованном земельном участке отсутствуют какие-либо объекты недвижимости, что следует из выписки из ЕГРН.
Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тверской области в судебное заседание своего представителя не направило, о его дате, времени и месте извещено заранее, надлежащим образом.
Судом постановлено приведенное выше решение.
В апелляционной жалобе истец Зубов А.В. ставит вопрос об отмене указанного решения и принятии нового судебного акта об удовлетворении заявленных им требований.
В обоснование жалобы заявитель указывает на неправильное применение судом норм материального права, нарушение норм процессуального права.
Мотивируя отказ в удовлетворении исковых требований отсутствием на момент заключения предварительного договора государственной регистрации вновь созданного земельного участка и объекта незавершенного строительства, отсутствием в предварительном договоре данных, позволяющих определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, а также данных о расположении недвижимости на земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества, суд первой инстанции не учел разъяснения, изложенные в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 июля 2011 года N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем". В частности, предметом договора купли-продажи может быть как товар, имеющийся в наличии у продавца в момент заключения договора, так и товар, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара. Суду в рассматриваемом случае следовало исходить из того, что отсутствие у продавца в момент заключения договора права собственности на имущество (предмет договора) само по себе не является основанием для признания такого договора недействительным.
Ссылаясь на п. 2 указанного постановления, апеллянт отмечает, что индивидуализировать предмет договора могут любые данные, точный перечень которых законом не установлен, в связи с чем указание в договоре на адрес местонахождения земельного участка, его площадь, а также точные размеры объектов незавершенного строительства, находящихся на нем, позволяет считать условие договора о предмете согласованным.
Кроме того, содержание предварительного договора и последующие действия ответчика Морозова В.М. свидетельствуют о том, что обеим сторонам был понятен предмет договора, а также имущество, подлежащее передаче истцу как покупателю, место его нахождения, что исключает возможность юридической оценки договора как незаключенного.
При разрешении настоящего спора суду надлежало выяснить действительную волю сторон с учетом их последующего поведения, установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю, исходя не только из положений подписанного сторонами договора, но и иных доказательств, чего выполнено не было.
В заседании суда апелляционной инстанции истец Зубов А.В. доводы апелляционной жалобы поддержал.
Представитель ответчиков Бузовкин С.В. просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Ответчики Морозов В.М. и Морозова С.Н. в судебное заседание не явились, представив заявления о рассмотрении дела без их участия.
На основании ч. 1 ст. 327, ч. 3 ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебной коллегией определено рассмотреть дело без их участия.
Заслушав участников процесса, изучив материалы дела, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции по правилам части 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в пределах доводов жалобы ввиду отсутствия оснований для проверки законности решения суда первой инстанции в полном объеме, судебная коллегия оснований к отмене постановленного по делу решения не усматривает.
Разрешая спор, суд первой инстанции верно установил имеющие значение для дела фактические обстоятельства и дал им надлежащую юридическую оценку в соответствии с нормами материального права, правильный анализ которых изложен в обжалуемом судебном акте.
Из материалов дела следует, что на основании договора купли-продажи от 22 января 2010 года Морозов В.М. являлся собственником земельного участка с кадастровым N площадью 2 112 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, с размещенными на нем объектом индивидуального жилищного строительства с постройками и сооружениями.
Право собственности Морозова В.М. на земельный участок с кадастровым N было зарегистрировано 18 февраля 2010 года (что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права собственности от 18 февраля 2010 года серии <данные изъяты> N).
16 февраля 2021 года между Морозовым В.М. (продавец) и Зубовым А.В. (покупатель) был подписан предварительный договор купли-продажи недвижимости, в соответствии с пунктом 1.1 которого стороны обязуются заключить в будущем договор купли-продажи (далее - основной договор) земельного участка, основные условия которого стороны определяют в настоящем предварительном договоре.
Так, по основному договору продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок площадью 1 200 кв.м, образованный в результате раздела земельного участка с кадастровым N площадью 2 112 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, и принадлежащего продавцу на праве собственности, и расположенный на участке объект незавершенного строительства, а покупатель обязуется принять участок и объект незавершенного строительства (гараж и дом) (пункт 2.1 предварительного договора).
Перед заключением основного договора продавец обязан:
- предоставить покупателю всю документацию, имеющуюся по образованному в результате межевания земельному участку и объекту незавершенного строительства,
- заключить и оплатить договор с кадастровым инженером для образования земельного участка площадью 1200 кв. м путём раздела земельного участка по адресу: <адрес>, кадастровый N,
- предоставить и получить документы в МФЦ для регистрации права собственности на земельный участок площадью 1 200 кв.м, образованный путём отмежевания от земельного участка по адресу: <адрес>, кадастровый N, и расположенный на образованном участке объект незавершенного строительства (гараж и дом).
В пункте 1.2 предварительного договора предусмотрено, что основной договор должен быть заключен сторонами не позднее 1 месяца с момента государственной регистрации права собственности продавца на земельный участок площадью 1200 кв.м, образованный путем раздела земельного участка площадью 2 112 кв.м по адресу: <адрес>, кадастровый N, и расположенный на образованном участке объект незавершенного строительства (гараж и дом).
Постановлением администрации города Конаково от 5 марта 2021 года N утверждена схема расположения земельного участка на кадастровом плане территории из земель населенных пунктов с условным N, площадью 2370 кв.м, расположенного в территориальной зоне Ж - зона жилой застройки, образуемого при перераспределении земельного участка с кадастровым N площадью 2112 кв.м для индивидуального жилищного строительства, расположенного по адресу: <адрес>, находящегося в частной собственности, с землями в кадастровом квартале N площадью 258 кв.м, государственная собственность на которые не разграничена; Морозов В.М. обязан обеспечить выполнение кадастровых работ в целях государственного кадастрового учета земельного участка, образуемого в результате перераспределения, и обратиться с заявлением о государственном кадастровом учете такого земельного участка.
Установлено, что в результате перераспределения названных земельных участков из земельного участка с кадастровым N площадью 2112 кв. м образовался земельный участок с кадастровым N площадью 2 370 кв.м, изменилась конфигурация земельного участка и характерные точки его границ.
На основании соглашения об образовании земельных участков путем перераспределения земельного участка, находящегося в частной собственности, и земельного участка, находящегося в государственной собственности, от 30 марта 2021 года, а также договора купли-продажи от 22 января 2010 года на вновь образованный объект недвижимого имущества - земельный участок с кадастровым N площадью 2 370 кв.м за ответчиком Морозовым В.М. было зарегистрировано право собственности (что следует из выписки из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 9 апреля 2021 года).
19 апреля 2021 года Морозов В.М. подал заявление о разделе земельного участка с кадастровым N и регистрации права собственности на два образованных из него земельных участка.
Копиями кадастровых дел на образованные из земельного участка с кадастровым N два земельных участка, а также выписками о зарегистрированных правах подтверждается, что 5 мая 2021 года на кадастровый учет были поставлены участки:
- с кадастровым N площадью 1 170 кв.м,
- с кадастровым N площадью 1 200 кв.м и на них за Морозовым В.М. зарегистрировано право собственности.
В соответствии с выписками из ЕГРН в границах земельного участка с кадастровым N (площадью 1 170 кв.м) расположен объект недвижимости с кадастровым номером N, жилой дом, принадлежащий на праве собственности Морозову В.М.; в границах земельного участка с кадастровым N (площадью 1 200 кв.м) отсутствуют какие-либо объекты недвижимого имущества, поставленные на кадастровый учет.
При исследовании доказательств по делу и их оценке суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что предварительный договор в нарушение требований пункта 3 статьи 429, пункта 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации не содержит всех необходимых существенных условий основного договора - данных, позволяющих определенно установить имущество, подлежащее передаче, что свидетельствует о незаключенности предварительного договора, а соответственно - об отсутствии законных оснований для возложения на ответчиков обязанности по заключению с Зубовым А.В. основного договора.
Судебная коллегия полагает отметить, что предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора (п. 3 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Часть вторая ст. 6 и ст. 11.1 Земельного кодекса Российской Федерации определяют земельный участок как объект земельных отношений, являющийся частью земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами.
Удостоверение границ земельного участка осуществляется путем реализации процедуры определения границ земельного участка, установления его границ на местности, согласования и утверждения его границ в соответствии с Федеральным законом от 18 июня 2001 года N 78-ФЗ "О землеустройстве".
Таким образом, по смыслу указанных правовых норм предварительный договор купли-продажи недвижимости должен содержать такие характеристики объекта, которые позволяют однозначно и определенно установить отчуждаемое имущество, его месторасположение, площадь, границы, описание, и которые исключают возможность двоякого толкования.
Вместе с тем, в предварительном договоре в качестве предмета договора купли-продажи указан земельный участок площадью 1 200 кв. м, который должен быть образован из земельного участка с кадастровым N, при этом кадастровый план земельного участка (который истец намеревался приобрести) не указан в качестве неотъемлемого приложения к договору и суду не представлен, в договоре не обозначены конфигурация и координаты характерных точек приобретаемого истцом участка, как не указаны площадь, месторасположение и основные характеристики (описание) находящихся на нем недостроенного дома и гаража, из чего можно сделать вывод о том, что предмет сторонами не определен.
При отсутствии приведенных данных в договоре суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, поэтому соответствующий договор нельзя считать заключенным.
Кроме того, в результате перераспределения земельных участков из земельного участка с кадастровым N площадью 2112 кв. м образовался новый объект недвижимого имущества - земельный участок с кадастровым N площадью 2 370 кв.м, а не участок площадью 1200 кв.м (как предусмотрено рассматриваемым предварительным договором купли-продажи недвижимости), при этом изменились конфигурация и характерные точки его границ, и уже после раздела последнего (а не участка с кадастровым N) был образован в том числе участок площадью 1200 кв.м (с кадастровым N), в границах которого объекты недвижимого имущества (недостроенный дом с гаражом) отсутствуют. Доказательств обратного в деле нет.
Помимо этого, судом первой инстанции справедливо отмечено, что пунктом 2.5.1. предварительного договора предусмотрена обязанность покупателя оплатить продавцу недвижимости стоимость земельных работ по благоустройству земельного участка в размере 2200000 руб., однако какие конкретно работы должен исполнить последний, стороны также не согласовали.
С учетом изложенного суд апелляционной инстанции полагает незаключенным предварительный договор, поскольку положения п. 3 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации не выполнены; такой договор не влечет правовых последствий для сторон, его подписавших, ввиду чего у ответчиков отсутствует обязанность по заключению с Зубовым А.В. договора купли-продажи недвижимого имущества.
Вопреки доводам апелляционной жалобы, судебная коллегия считает, что решение суда основано на фактических обстоятельствах дела и действующем законодательстве. При рассмотрении дела судом не допущено нарушения или неправильного применения норм материального права, выводы суда соответствуют обстоятельствам дела, поэтому оснований к отмене решения суда не имеется. Доводы, содержащиеся в апелляционной жалобе, не ставят под сомнение законность решения, не основаны на материалах дела и нормах права, по существу повторяют позицию истца, изложенную в ходе разбирательства в суде первой инстанции, сводятся к несогласию с выводами городского суда и не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными, основанными на ошибочном применении норм материального права, и не могут служить основанием для отмены решения суда.
Нарушений судом норм процессуального права, влекущих отмену решения, судебная коллегия не усматривает.
Руководствуясь статьями 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
решение Конаковского городского суда Тверской области от 7 октября 2021 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Зубова А.В. - без удовлетворения.
Апелляционное определение в окончательной форме изготовлено 12 января 2022 года.
Председательствующий В.В. Цветков
Судьи И.В. Абрамова
А.С. Беляк
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
