Определение Судебной коллегии по гражданским делам Ленинградского областного суда

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ЛЕНИНГРАДСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 15 сентября 2021 года Дело N 33-4803/2021

Санкт-Петербург 15 сентября 2021 года

Судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда в составе:

председательствующего Заплоховой И.Е.,

судей Нестеровой М.В., Озерова С.А.,

при секретаре Вагапове Т.А.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе Сырвачева Игоря Венедиктовича на решение Всеволожского городского суда Ленинградской области от 11 марта 2021 года по делу N по иску Мартыновой Ирины Юрьевны к Сырвачеву Игорю Венедиктовичу о признании обременения отсутствующим и встречному исковому заявлению Сырвачева Игоря Венедиктовича к Мартыновой Ирине Юрьевне о взыскании задолженности по договору и обращение взыскание на заложенное имущество,

Заслушав доклад судьи Ленинградского областного суда Заплоховой И.Е., объяснения представителя ответчика Сырвачева И.В. - Красновского М.В., представителя истца Мартыновой И.Ю. и третьего лица ФИО1. - адвоката Костко В.С., судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда

установила:

Мартынова И.Ю. обратилась во Всеволожский городской суд Ленинградской области с иском к Сырвачеву И.В. о признании обременения в виде залога (ипотеки) отсутствующим в отношении земельного участка площадью 2 000 кв.м, кадастровый номер N, и жилого дома площадью 184 кв.м, кадастровый номер N, расположенных по адресу: <адрес>.

В обоснование исковых требований Мартынова И.Ю. указала, что ДД.ММ.ГГГГ передала Сырвачеву И.В. денежные средства в размере <данные изъяты> рублей в качестве аванса за земельный участок и жилой дом. ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком был заключен договор купли-продажи жилого дома и земельного участка. Согласно пункту3 договора стоимость дома и участка <данные изъяты> рублей, где <данные изъяты> рублей - цена земельного участка и <данные изъяты> рублей - жилого дома. Стороны договорились об оплате ежемесячно в размере <данные изъяты> рублей не позднее 10 числа. В дату подписания договора ответчик передал ей дом с земельным участком во владение. За истцом зарегистрировано право собственности на объекты недвижимости, также зарегистрировано право залога в пользу ответчика. По условиям договора ответчик обязан был обратиться с заявлением о снятии залога в течение 5 дней с момента полной оплаты стоимости объекта. После подписания договора стороны договорились об увеличении его цены до <данные изъяты> рублей. Мартынова И.Ю. выплатила Сырвачеву И.В. всю согласованную сумму. Однако в нарушение условий договора Сырвачев И.В. отказался обращаться в Управлении Росреестра по Ленинградской области для регистрации прекращения залога.

В свою очередь Сырвачаев И.В. обратился со встречными исковыми требованиями к Мартыновой И.Ю. о взыскании задолженности по договору купли-продажи земельного участка с жилым домом от ДД.ММ.ГГГГ в размере <данные изъяты> копеек, из которых: сумма долга - <данные изъяты> рублей, штраф за нарушение срока платежа - <данные изъяты> рублей, проценты в порядке ст.395 ГК РФ - <данные изъяты>. Также просил обратить взыскание на заложенное имущество путем продажи с публичных торгов земельного участка и жилого дома и возместить судебные расходы на оплату государственной пошлины в размере <данные изъяты> рублей.

В обоснование встречных исковых требований и в возражениях по иску Мартыновой И.Ю. указал, что согласно пункту 4 договора купли-продажи жилой дом и земельный участок Мартынова И.Ю. купила за <данные изъяты> рублей; расчёт между сторонами производится следующим образом: оплата стоимости объекта будет выплачиваться продавцу ежемесячными равными платежами не позднее 10 (десятого) числа месяца в размере <данные изъяты> рублей. В нарушение принятых обязательств по договору купли-продажи Мартынова И.Ю. не исполняет обязательства по оплате договора надлежащим образом и надлежащем объёме с ДД.ММ.ГГГГ. По состоянию на ДД.ММ.ГГГГ сумма задолженности составила <данные изъяты> копеек.

Решением Всеволожского городского суда Ленинградской области от 11 марта 2021 года обременение в виде залога (ипотеки) на земельный участок с кадастровым номером N, и жилой дом с кадастровым номером N, расположенные по адресу: <адрес>, признано отсутствующим. В удовлетворении встречных исковых требований Сырвачеву И.В. к Мартыновой И.Ю. о взыскании задолженности по договору купли-продажи и обращении взыскания на заложенное имущество отказано. С Сырвачева И.В. в пользу ООО "Компания независимых экспертов и оценщиков "ДАН-эксперт" взысканы расходы за проведение экспертизы в размере 38 000 рублей.

В апелляционной жалобе ответчик Сырвачев И.В. просил решение отменить, удовлетворить встречные исковые требования Сырчачева И.В. и отказать в удовлетворении иска Мартыновой И.Ю.

В обоснование доводов жалобы Сырвачев И.В. указал, что судом неправильно применены нормы материального и процессуального права, неправильно определены обстоятельства, имеющие значение для дела, выводы суда не соответствуют обстоятельствам дела. Спор о праве на имущество между сторонами отсутствует. Суд не полно и односторонне провел оценку порядка расчетов по договору, не проверил сроки периодических платежей и их суммы. Договор купли-продажи не содержит условий об авансе или задатке, платежах до заключения договора. По условиям договора расчет покупатель должен был производить в течение 18 месяцев по <данные изъяты> рублей, что в общей сумме составит <данные изъяты> рублей. Мартынова И.Ю. не однократно нарушала сроки ежемесячных платежей. У ответчика отсутствовала возможность ознакомления с заключением судебной экспертизы. Также не согласился с размером взысканных судебных расходов на оплату экспертизы.

В судебном заседании представитель ответчика Сырвачева И.В. поддержал доводы апелляционной жалобы.

Истец Мартынова И.Ю. представила письменный отзыв на апелляционную жалобу. Согласилась с выводами суда первой инстанции.

Представитель истца и третьего лица ФИО1 просил решение оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

С учетом имеющихся в материалах дела сведений о надлежащем извещении о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы по правилам статей 113-116 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия постановилаопределение о рассмотрении дела в отсутствие неявившихся участников процесса.

Проверив дело, выслушав лиц, участвующих в деле, обсудив доводы жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда приходит к следующему.

В соответствии со статьей 218 ГК РФ, право собственности на имущество, которое имеет собственник, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Согласно статье 223 ГК РФ, право собственности у приобретателя по договору, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

В силу пункта 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Как установлено судом и следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ Сырвачевым И.В. выдана письменная расписка Мартыновой И.Ю. о получении <данные изъяты> рублей в качестве аванса за земельный участок с кадастровым номером N жилой дом с кадастровым номером N, расположенные по адресу: <адрес>.

ДД.ММ.ГГГГ между Мартыновой И.Ю. и Сырвачевым И.В. был заключен договор купли-продажи земельного участка площадью 2 000 кв.м, кадастровый номер N, и жилого дома площадью 184 кв.м, кадастровый номер N, расположенных по адресу: <адрес>

Согласно пункту 3 договора стоимость дома и участка <данные изъяты> рублей, где <данные изъяты> рублей - цена участка и <данные изъяты> рублей - цена жилого дома.

Пунктом 4 расчёт между сторонами производится следующим образом: оплата стоимости объекта будет выплачиваться продавцу ежемесячными равными платежами не позднее 10 (десятого) числа месяца в размере <данные изъяты> рублей, путем перечисления на счет Сырвачева И.В. либо наличным путем, при этом, факт получения продавцом денежных средств должен быть подтверждён распиской в простой письменной форме.

На основании пункта 5 договора при регистрации права собственности покупателя на земельный участок и дом, одновременно подлежит регистрации право залога (ипотека в силу закона) земельного участка и дома. С момента государственной регистрации ипотеки в ЕГРН земельный участок и дом считаются находящимся в залоге у продавца. Записи о государственной регистрации прав собственности на дом, участок и ипотеки в силу закона были внесены ДД.ММ.ГГГГ.

По условиям договора Сырвачев И.В. обязан был обратиться с заявлением о снятии залога в течение 5 дней с момента полной оплаты стоимости объекта.

Согласно расписке Сырвачева И.В. от ДД.ММ.ГГГГ он получил от Мартыновой И.Ю. <данные изъяты> рублей по договору купли-продажи земельного участка и жилого дома. Остаток долга по договору - <данные изъяты> рублей.

По распискам от ДД.ММ.ГГГГ, от ДД.ММ.ГГГГ, от ДД.ММ.ГГГГ, от ДД.ММ.ГГГГ, от ДД.ММ.ГГГГ Мыртынова И.Ю. передала Сырвачеву И.В. по <данные изъяты> рублей в качестве ежемесячных выплат по договору купли-продажи земельного участка с жилым домом.

Таким образом, за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ Мартынова И.Ю. во исполнение условий договора купли-продажи выплатила общую сумму <данные изъяты> рублей.

Исполнение обязательств по Договору купли-продажи в безналичной форме осуществлялось супругом покупателя ФИО1, что подтверждается представленной в материалы дела выпиской по счёту дебетовой карты Сырвачева И.В.

За период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ на счёт Сырвачева И.В. от ФИО1 поступили денежные средства на общую сумму <данные изъяты> рублей, что подтверждается выпиской по карте.

По делу судом назначена и проведена товароведческая экспертиза ООО "Компания независимых экспертов и оценщиков "ДАН-эксперт".

Согласно заключению экспертизы рыночная стоимость объектов недвижимости: жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>, на дату проведения экспертизы равна, округленно, ДД.ММ.ГГГГ рублей, на ДД.ММ.ГГГГ равна, округленно, <данные изъяты> рублей.

Разрешая исковые требования, суд оценил обстоятельства дела, представленные доказательства, пришел к выводу, что Мартынова И.Ю. исполнила обязательства по договору и к ДД.ММ.ГГГГ, оплатила стоимость земельного участка и жилого дом, что основания для сохранения залога отсутствовали. Заявленные Сырвачевым И.В. исковые требования удовлетворению не подлежат, так как в нарушение статьи 56 ГПК РФ истцом по встречному иску не представлены относимые и допустимые доказательства о стоимости имущества по договору <данные изъяты> рублей, что Мартынова И.Ю. не выплатила предусмотренные договором денежные средства.

Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции.

На основании статей 334, 334.1 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).

Залог между залогодателем и залогодержателем возникает на основании договора.

Надлежащее исполнение прекращает обязательство (пункт 1 статьи 408 ГК РФ).

Частью 1 ст.25 Федерального закона от 16.07.1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" установлено, что если иное не предусмотрено федеральным законом или настоящей статьей, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решения суда, арбитражного суда о прекращении ипотеки.

В пункте 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" указано, что в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Согласно пп.1 п. ст.352 ГК РФ залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства.

По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130) (пункт 1 статьи 549 ГК РФ).

Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества (пункт 1 статьи 555 ГК РФ).

На основании пункта 2 статьи 555 ГК РФ при отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным.

В силу пунктов 1, 2, 3 статьи 486 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

Если договором купли-продажи не предусмотрена рассрочка оплаты товара, покупатель обязан уплатить продавцу цену переданного товара полностью.

Если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 настоящего Кодекса.

Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков (пункт 1 статьи 330 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства.

По условиям договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ стороны пришли к соглашению о стоимости имущества <данные изъяты> рублей, из которых <данные изъяты> рублей еще ДД.ММ.ГГГГ были оплачены покупателем продавцу. В дальнейшем ДД.ММ.ГГГГ при оплате ежемесячного платежа в <данные изъяты> рублей стороны договорились об увеличении стоимости земельного участка и жилого дома до <данные изъяты> рублей, о чем свидетельствует содержание расписки Сырвачева И.В. об остатке долга в <данные изъяты> рублей. К этому моменту Мартыновой И.Ю. было оплачено ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ <данные изъяты> рублей.

Доводы ответчика о том, что договором не были предусмотрены условия задатка, аванса, судебная коллегия расценивает критически. В расписке от ДД.ММ.ГГГГ о получении аванса в сумме <данные изъяты> рублей указаны те же объекты недвижимости, что и в договоре купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, указана общая сумма в <данные изъяты> рублей. Если следовать версии Сырвачева И.В., сторонам ничто не препятствовало указать в договоре иную стоимость, в том числе <данные изъяты> рублей. Оснований не учитывать полученные от истца за несколько месяцев до оформления письменного договора в качестве аванса <данные изъяты> рублей, не имеется.

Расчет с продавцом произведен в сроки, установленные договором в качестве ежемесячных равных платежей по <данные изъяты> рублей не позднее 10 числе месяца (<данные изъяты>) = 18 месяцев, то есть не позднее ДД.ММ.ГГГГ, а с учетом увеличения стоимости имущества до <данные изъяты> рублей - 22 месяца (до ДД.ММ.ГГГГ). Окончательный расчет произведен уже к ДД.ММ.ГГГГ. при этом в общей сумме покупатель и ее супруг оплатили по договору более <данные изъяты> рублей.

При таких обстоятельствах у суда первой инстанции имелись основания для выводов о признании отсутствующим обременения в виде залога (ипотеки) в отношении земельного участка и жилого дома, отказа в иске Сырвачеву И.В. о взыскании задолженности по договору, штрафа и обращения взыскания не имущество.

Судебная коллегия, отклоняя ходатайство ответчика о допросе в качестве свидетеля ФИО2. об исполнении договора купли-продажи, руководствовалась пунктом 1 статьи 162 ГК РФ, что несоблюдение простой письменной формы сделки лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и другие доказательства. Порядок исполнения сторонами установлен условиями договора от 17 января 2019 года. Имущество покупателю передано. Оплата по договору покупателем продавцу подтверждена расписками, выпиской с банковского счета.

Оснований для назначения повторной товароведческой экспертизы на предмет установления рыночной стоимости земельного участка и жилого дома не имелось, так как в силу статьи 421 ГК РФ стороны свободны в заключении договора, в том числе в установлении цены сделки.

Также судебная коллегия отклоняет доводы Сырвачева И.В. о не предоставлении достаточного времени для ознакомления с заключением судебной экспертизы. Согласно протоколу судебного заседания Всеволожского городского суда Ленинградской области от 11 марта 2021 года представителем ответчика (представителем истца по встречному иску) дана подробная критическая оценка выводов экспертизы.

Судебные расходы за проведение судебной экспертизы в сумме 38 000 рублей судом взысканы на основании заявления экспертного учреждения в соответствии с требованиями статей 88, 94, 98 ГПК РФ, пункта 10 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21.01.2016 г. N 1 "О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела".

На основании изложенного, руководствуясь статьями 328, 329, 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда

определила:

решение Всеволожского городского суда Ленинградской области от 11 марта 2021 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Сырвачева Игоря Венедиктовича - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи

Мотивированное апелляционное определение составлено 20 сентября 2021 года

Судья Мартьянова С.А.


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка