Дата принятия: 10 февраля 2020г.
Номер документа: 33-477/2020
СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ЛИПЕЦКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 10 февраля 2020 года Дело N 33-477/2020
10 февраля 2020 года г. Липецк Судебная коллегия по гражданским делам Липецкого областного суда в составе: председательствующего Москаленко Т.П.,
судей Фроловой Е.М., Тельных Г.А.,
при секретаре Гаврилиной А.Ю.,
рассмотрела в открытом судебном заседании апелляционную жалобу истца Управления имущественных и земельных отношений Липецкой области на решение Правобережного районного суда г. Липецка от 12 сентября 2019 года, которым постановлено:
"В удовлетворении исковых требований Управления имущественных и земельных отношений Липецкой области о расторжении договора аренды от 01.03.2017 года N 157/17-СЮ земельного участка с кадастровым N, площадью 1090 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, предоставленного для завершения строительства автомойки с замкнутым циклом, автосервиса, магазина непродовольственных товаров и административно-бытовых помещений, заключенного с Слепченко Г.И., отказать".
Заслушав доклад судьи Фроловой Е.М., судебная коллегия
установила:
УИЗО Липецкой области обратилось с иском к Слепченко Г.И. о расторжении договора аренды земельного участка от 01.03.2017 г. N 157/17-СЮ земельного участка с КН N(далее КН...47), площадью 1090 кв.м, расположенного по адресу: <адрес> предоставленного для завершения строительства автомойки с замкнутым циклом, автосервиса, магазина непродовольственных товаров и административно-бытовых помещений. Срок договора с 15.04.2017 г. по 14.04.2020 г. В результате осмотра установлено, что арендуемый земельный участок не используется для завершения строительства, участок по фасаду имеет металлическое ограждение. На участке расположено недостроенное здание. Строительные работы не ведутся, строительная техника отсутствует. УИЗО в адрес ответчика направлена претензия о ненадлежащем исполнении условий договора аренды земельного участка, но арендатор к завершению строительства не приступил. Также в адрес ответчика направлено уведомление о досрочном расторжении договора аренды земельного участка с предложением подписать соглашение о расторжении договора в добровольном порядке, но оно ответчиком не подписано. Просили расторгнуть вышеуказанный договор аренды.
Представитель истца УИЗО Липецкой области, ответчик Слепченко Г.И. в суд не явились. В письменном заявлении представитель истца просил о рассмотрении дела в его отсутствие.
Представитель ответчика Слепченко Г.И. иск не признал, пояснил, что в настоящее время спорный объект имеет процент готовности 62. Задолженность по уплате арендных платежей за земельный участок отсутствует. Ответчик предпринимает необходимые меры для завершения строительства, срок договора аренды земельного участка не истек. Полагал, что УИЗО Липецкой области злоупотребляет правом, иск заявлен преждевременно.
Суд постановилрешение, резолютивная часть которого изложена выше.
В апелляционной жалобе истец УИЗО Липецкой области просит решение суда отменить и постановить новое решение об удовлетворении иска. Ссылалось на нарушение судом норм материального и процессуального права.
Проверив материалы дела, выслушав представителей истца и ответчика, обсудив доводы жалобы, возражения на них, судебная коллегия не находит оснований, предусмотренных ст. 330 ГПК РФ, для отмены или изменения решения суда.
В соответствии со ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. Многосторонним договором, исполнение которого связано с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, может быть предусмотрена возможность изменения или расторжения такого договора по соглашению как всех, так и большинства лиц, участвующих в указанном договоре, если иное не установлено законом. В указанном в настоящем абзаце договоре может быть предусмотрен порядок определения такого большинства.
По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:
1) при существенном нарушении договора другой стороной;
2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
В соответствии со ст.619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:
1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
2. существенно ухудшает имущество;
3. более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату...
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.
Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
По смыслу статей 452, 619 ГК РФ арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок и получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
Обстоятельства, указанные в ст. 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.
Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.
Таким образом, по настоящему делу в предмет доказывания по требованию истца о расторжении договора аренды входят следующие обстоятельства: арендатором допущены существенные нарушения условий договора; арендодатель предупреждал о необходимости устранения таких нарушений; несмотря на такое предупреждение, арендатор указанные нарушения в разумный срок не устранил; на основании этого арендодатель предлагал расторгнуть договор; арендатор отказался от расторжения договора или не ответил на это предложение в срок.
В соответствии со ст. 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством. Аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным п. 2 ст. 45 ЗК РФ, в том числе при неиспользовании земельного участка, предназначенного для жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом.
Из материалов дела следует, что 30.06.2008 г. между УИЗО Липецкой области и П.С.Д., Ж.А.Г. заключен договор аренды N У-31-08-СЮ земельного участка, относящегося к категории земель населенных пунктов с КН...47, площадью 1090 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, для строительства автомойки с замкнутым циклом, автосервиса, магазина непродовольственных товаров и административно-бытовых помещений в границах, указанных в кадастровом паспорте участка. Срок аренды участка с 30.06.2008 г. по 14.04.2009 г. (п. 2.1.).
14.11.2008 г. между Ж.А.П., П.С.Д. и Д.М.В. заключен договор купли-продажи автомойки, автосервиса, магазина и административно-бытовых помещений (33 % степень готовности), общей площадью застройки 466 кв.м, расположенных по адресу: <адрес>
Согласно свидетельству о гос.регистрации права от 17.04.2009 г. 48 АВ N 616628 на основании договора купли-продажи от 06.04.2009 г. собственником автомойки, автосервиса, магазина и административно-бытовых помещений (33 % степень готовности), назначение: нежилое, общая площадь застройки - 466 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, стала Слепченко Г.И.
23.07.2009 г. между УИЗО Липецкой области и Д.М.В. заключен договор N 1147/09-СЮ аренды земельного участка, относящегося к категории земель населенных пунктов с КН...47, площадью 1090 кв.м, расположенный по <адрес>, для строительства автомойки с замкнутым циклом, автосервиса, магазина непродовольственных товаров и административно-бытовых помещений в границах, указанных в кадастровом паспорте участка.
Затем между УИЗО Липецкой области и Слепченко Г.И. заключен договор N 433/14-СЮ от 27.03.2012 г. аренды указанного земельного участка. Срок аренды с 15.04.2012 г. по 14.04.2017 г. (п. 2.1.)
По истечении срока указанного договора между УИЗО Липецкой области и Слепченко Г.И. заключен договор N 157/17-СЮ 01.03.2017 г. аренды земельного участка для завершения строительства. Срок аренды с 15.04.2017 г. по 14.04.2020 г., договор считается заключенным с момента его гос.регистрации в органе, осуществляющим гос.регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним (п. 2.1., 2.12.). Право аренды зарегистрировано 30.06.2017 г.
В соответствии с п. 9.9 договора арендатор обязуется закончить все работы и ввести объект в эксплуатацию до истечения срока действия договора.
Согласно акту осмотра земельного участка от 14.02.2019 г. и от 14.08.2019 г. сотрудников УИЗО Липецкой области спорный участок по фасаду имеет металлическое ограждение, на участке расположено недостроенное здание. Строительные работы не ведутся, строительная техника отсутствует.
25.01.2019 г. истцом в адрес ответчика Слепченко Г.И. направлялась претензия о ненадлежащем исполнении условий договора аренды земельного участка N И28-655, но арендатор к завершению строительства не приступил.
04.03.2019 г. Слепченко Г.И. направлено уведомление N И28-1848 о расторжении договора аренды земельного участка с предложением добровольно подписать соглашение о расторжении договора аренды, но оно ответчиком не подписано.
По сообщению Департамента градостроительства и архитектуры администрации г. Липецка от 21.08.2019 г. N 4633-01-08 Слепченко Г.И. разрешение на строительство автомойки с замкнутым циклом, автосервиса, магазина непродовольственных товаров и административно-бытовых помещений, расположенных на земельном участке с КН...47, площадью 1090 кв.м. по адресу: <адрес> не выдавалось.
Однако материалами дела установлено, что бывшими собственниками объекта незавершенного строительства и арендаторами земельного участка, расположенных по адресу: <адрес> П.С.Д., Ж.А.Г. получено разрешение N RU48320000-222 от 03.10.2008 г. на строительство автомойки с замкнутым циклом, автосервиса, магазина непродовольственных товаров и административно-бытовых помещений (2-х этажное здание, общая площадь здания - 885,82 кв.м, строительный объем здания - 4950,0 куб.м, площадь земельного участка 1090 кв.м), расположенных по адресу: <адрес>.
Таким образом, Слепченко Г.И. является правопреемником П.С.Д. и Ж.А.Г.
Из материалов проверки прокуратуры Правобережного района г. Липецка по вопросу исполнения земельного и градостроительного законодательства при использовании земельного участка с КН...47 усматривается, что согласно постановлению о возбуждении дела об административном правонарушении от 10.03.2017 г. Слепченко Г.И. допущен факт неиспользования указанного земельного участка с КН...47 в соответствии с разрешенным использованием более трех лет, что нарушает требования ст. 284 ГК РФ и ст. 2 ЗК РФ и образует в действиях Слепченко Г.И. состав административного правонарушения, ответственность за совершение которого установлена ч. 3 ст. 8.8 КоАП РФ.
Постановлением о назначении административного наказания от 20.04.2017 г. Слепченко Г.И. признана виновной в совершении административного правонарушения, предусмотренного ч. 3 ст. 8.8 КоАП РФ, и ей назначено административное наказание в виде штрафа в размере 33620 руб.
Суд первой инстанции обоснованно отверг данные обстоятельства в подтверждение иска, поскольку проверка проводилась в период действия предыдущего договора аренды спорного земельного участка N 433/12-СЮ от 27.03.2012 г., заключенного между УИЗО Липецкой области и Слепченко Г.И. на срок с 15.04.2012 г. по 14.04.2017 г. При этом, несмотря на выявленный уже в тот период факт неиспользования земельного участка, по истечении срока аренды между теми же сторонами заключен договор аренды спорного участка N 157/17-СЮ от 01.03.2017 г., согласно которому срок аренды установлен с 15.04.2017 г. по 14.04.2020 г.
Разрешая заявленные требования, суд правильно принял во внимание доводы ответчика о движении работ по завершению строительства.
Так, согласно техпаспорту на автомойку, автосервис, магазин и административно-бытовые помещения, расположенных по адресу: <адрес>, составленному по состоянию на 03.04.2017 г., объект имеет процент готовности 45.
Согласно техническому плану объекта незавершенного строительства с КН N от 16.07.2019 г., степень готовности объекта незавершенного строительства составляет 62 %.
Таким образом, из представленной Слепченко Г.И. технической документации следует, что в период действия спорного договора процент готовности здания увеличился, строительные работы на земельном участке велись. Ответчик приобрела объект с 33% готовности, на момент рассмотрения спора 62%.
27.06.2019 г. Слепченко Г.И. обратилась в Департамент градостроительства и архитектуры администрации г. Липецка с заявлением о предоставлении градостроительного плана земельного участка с КН...47, площадью 1090 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>
18.07.2019 г. выдан градостроительный план земельного участка с КН...47, площадью 1090 кв.м., расположенного по вышеуказанному адресу.
04.06.2019 г. между ООО "Фирма Центропроект" и Слепченко Г.И. заключен договор N 79-19 от 04.06.2019 г. о выполнении функций заказчика по завершению строительства автомойки с замкнутым циклом, автосервисом, магазином непродовольственных товаров и административно-бытовыми помещениями, расположенной по адресу: <адрес> с согласованием проектной документации, сопровождением строительства, вводом в эксплуатацию и оформлением права собственности по объекту. В силу п. 4.1 договора указанные работы должны быть выполнены в срок до 01.03.2020 г.
03.09.2019 г. между Липецкой ГООИВ "ВОИНТЕР" и Слепченко Г.И. заключен договор на выполнение строительно-монтажных работ по адресу: <адрес> сроком с 03.03.2019 г. по 20.03.2020 г.
Задолженность по арендной плате отсутствует.
Учитывая изложенное, судебная коллегия считает, что суд первой инстанции правомерно пришел к выводу об отказе УИЗО в иске о расторжении договора аренды. Доказательств ненадлежащего использования либо неиспользования земельного участка со стороны Слепченко Г.И. непрерывно на протяжении 3-х лет не представлено.
Ссылки истца в апелляционной жалобе на то, что арендные отношения по спорному земельному участку имеют длящийся характер, т.е. участок находится в аренде более 10 лет, арендатором допущено существенное нарушение земельного законодательства, выразившееся в неиспользовании земельного участка более трех лет, что согласно п. 5.1.1 договора аренды N 157/17-СЮ от 01.03.2017 г. является основанием для его расторжения, несостоятельными, опровергаются действиями самого истца по заключению с ответчиком договора от 01.03.2017 г., срок действия которого не истек.
Судебная коллегия считает, что судом первой инстанции верно установлены юридически значимые обстоятельства по делу, доводам сторон и представленным доказательствам дана надлежащая оценка в соответствии со ст. 67 ГПК РФ, выводы суда мотивированы и подтверждены материалами дела. Нарушений норм материального и процессуального права не допущено.
Доводы апелляционной жалобы истца сводятся к несогласию с выводами суда, основаны на неверном толковании норм материального права и иной оценке доказательств, повторяют его позицию в суде первой инстанции и не содержат правовых оснований для отмены правильного по существу решения суда.
Руководствуясь ст. ст. 328 - 330 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Правобережного районного суда г. Липецка от 12 сентября 2019 года оставить без изменения апелляционную жалобу истца Управления имущественных и земельных отношений Липецкой области - без удовлетворения.
Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий:.
Судьи:.
.
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
