Дата принятия: 22 января 2020г.
Номер документа: 33-4764/2019, 33-83/2020
СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ АСТРАХАНСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 22 января 2020 года Дело N 33-83/2020
Судебная коллегия по гражданским делам Астраханского областного суда в составе:
председательствующего Костиной Л.И.,
судей областного суда Чернышовой Ю.А., Тимофеевой И.П.,
при секретаре Чабыкиной З.Н.,
рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Чернышовой Ю.А. дело по апелляционной жалобе Яхияева У.И. на решение Кировского районного суда г. Астрахани от 24 июля 2017 года по гражданскому делу по исковому заявлению Ушакова Е.И. к Яновой Г.Г., Яхияеву У.И., Кривогузу О.Н., Хангерееву А.М., Усманову Т.И. о признании недействительными кадастрового учета земельного участка, жилого дома, государственной регистрации права собственности, договора купли-продажи земельного участка и жилого дома, по иску администрации муниципального образования "Город Астрахань" к Яновой Г.Г., Усманову Т.И., Яхияеву У.И. о признании недействительными регистрации права собственности на земельный участок, договора купли-продажи, признании отсутствующим зарегистрированное право собственности на земельный участок, исключении из Единого государственного реестра недвижимости записи о праве собственности, истребовании земельного участка,
установила:
Ушаков Е.И. обратился в суд с иском к ответчикам, указав, что Ушакову Е.И. на праве собственности принадлежит квартира NN в доме по адресу: <адрес>. Указанный многоквартирный жилой дом расположен на земельном участке, с кадастровым номером N, имеющим статус ранее учтенного, поставлен на кадастровый учет в 2006 году. В ходе оформления прав на земельный участок под многоквартирным домом истцу стало известно, что в границах вышеуказанного земельного участка, кадастровый N, расположен земельный участок, кадастровый N, площадью <данные изъяты> кв.м. Спорный земельный участок по <адрес>, площадью <данные изъяты> кв.м., поставлен на кадастровый учет ДД.ММ.ГГГГ на основании заявления Усманова Т.И. Основанием для постановки на кадастровый учет спорного земельного участка послужил предъявленный Усмановым Т.И. договор о предоставлении в бессрочное пользование земельного участка под строительство индивидуального жилого дома на праве личной собственности от ДД.ММ.ГГГГ на имя Яновой Г.Г. Право собственности на указанный земельный участок зарегистрировано за Усмановым Т.И. на основании вышеуказанного договора, на основании представленных ответчиками документов, не отвечающих требованиям закона (поддельного договора и фиктивных справок). Регистрирующем органом осуществлены кадастровый учет, государственная регистрация права и перехода права собственности на спорный земельный участок с расположенным на нем жилым домом. Представленный на государственную регистрацию права договор о предоставлении в бессрочное пользование земельного участка под строительство индивидуального жилого дома на праве личной собственности от ДД.ММ.ГГГГ на имя Яновой Г.Г. является недействительным (ничтожным). Договор о предоставлении в бессрочное пользование земельного участка под строительство индивидуального жилого дома на право личной собственности от ДД.ММ.ГГГГ, удостоверенный нотариусом ДД.ММ.ГГГГ по реестру N, заключенный на основании решения исполкома Астраханского городского Совета трудящихся от ДД.ММ.ГГГГ N, оформлялся в Микояновском (в настоящее время Ленинском) районе <адрес>, на имя С. В поддельном договоре на имя Яновой Г.Г. стоит подпись С., удостоверительная надпись нотариуса от ДД.ММ.ГГГГ под N, указан адрес: <адрес>. Согласно журналу реестров договоров нотариуса под реестровым номером N значится договор о предоставлении в бессрочное пользование земельного участка между Микояновским районным отделом и С. СМУ Мелькомбината, указаны паспортные данные С. Государственная регистрация права собственности на спорный земельный участок и кадастровый учет земельного участка произведены на основании поддельного документа, ввиду чего они являются недействительными. Истец полагает, что договор купли-продажи несуществующего земельного участка с расположенным на нем никогда не существующим жилым домом также является недействительным (ничтожным). В Едином государственном кадастре недвижимости под одним и тем же инвентарным номером и кадастровым номером по <адрес>, стоят два объекта: многоквартирный жилой дом, площадью <данные изъяты> кв.м., год постройки - 1917 год., и никогда не существовавший индивидуальный жилой дом, площадью <данные изъяты> кв.м., в два этажа который Яхияев У.И. якобы купил в апреле 2016 года. Недействительные сведения о земельном участке по <адрес>, с кадастровым номером N, нарушают права истца, поскольку спорный земельный участок является частью земельного участка N на котором расположен многоквартирный жилой дом истца, недостоверные сведения в Едином государственном реестре недвижимости о несуществующих объектах создают препятствия в оформлении земельного участка под эксплуатацию многоквартирного дома. Кроме того, в настоящее время Яхияев У.И. ведет самовольное строительство во дворе многоквартирного дома по <адрес>, непосредственно на сетях коммуникаций многоквартирного дома, чем также нарушает права истца.
В ходе рассмотрения дела судом к участию в деле в качестве соответчиков привлечены Кривогуз О.Н., Хангереев А.М., Усманов Т.Э.
Впоследствии истец в порядке статьи 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации уточнил исковые требования, просил признать недействительными сведения о земельном участке с кадастровым номером N и индивидуальном жилом доме с кадастровым номером N, площадью <данные изъяты> кв.м., по адресу: <адрес>, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости как о несуществующих объектах. Признать недействительной сделкой договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером N с расположенным на нем жилым домом, площадью <данные изъяты> кв.м, с кадастровым номером N, по адресу: <адрес>, заключенный 27 апреля 2016 г. между Усмановым Т.И. и Яхиевым У.И. Применить последствия недействительности ничтожной сделки в виде прекращения права собственности Яхияева У.И. на земельный участок, с кадастровым номером N и жилой дом, с кадастровым номером N, расположенные по адресу: <адрес>. Исключить из Единого государственного реестра недвижимости и государственного кадастра недвижимости (снять с учета) сведения о земельном участке, с кадастровым номером N, и жилом доме, с кадастровым номером N расположенных по адресу: <адрес>. Указать, что решение суда является основанием для снятия с государственного кадастрового учета земельного участка и индивидуального жилого дома.
Администрация муниципального образования "Город Астрахань" обратилась в суд с иском, указав, что согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости о содержании правоустанавливающих документов от 1 февраля 2017 г. основанием для государственной регистрации права собственности на земельный участок, расположенный по <адрес>, кадастровый N, послужил договор от 3 января 1956 г. о предоставлении в бессрочное пользование Яновой Г.Г. земельного участка, расположенного по <адрес>. В ходе проведенной проверки установлено, что в Государственном архиве Астраханской области данный документ отсутствует. Таким образом, подлинность договора о предоставлении в бессрочное пользование от 3 января 1956 г. земельного участка, расположенного по <адрес>, Яновой Г.Г. является сомнительной. Ввиду отсутствия документа, являющегося основанием для государственной регистрации прав, у Управления Федеральной службы государственной регистрации прав отсутствовали правовые основания для регистрации права собственности на земельный участок. Квартира N, расположенная в литере "<данные изъяты>" жилого <адрес>, площадью <данные изъяты> кв.м., принадлежала Кривогузу О.Н. и Яновой Г.Г., которые на основании договора купли-продажи от 18 апреля 2012 года продали указанную квартиру Хангерееву А.М. 30 мая 2014 года Хангереев А.М. продал жилой дом, площадью <данные изъяты> кв..м, расположенный по адресу: <адрес>, Усманову Т.И. На основании договора купли-продажи от 15 апреля 2016 года Усманов Т.И. продал данные объекты Яхияеву У.И. Право собственности на земельный участок зарегистрировано в Управлении Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по
Астраханской области за Усмановым Т.И. Жилой дом, ранее располагавшийся на вышеуказанном земельном участке, в настоящее время снесен. На данном земельном участке расположена самовольная постройка, которая является предметом спора по заявленным администрацией муниципального образования "Город Астрахань" требованиям о сносе. Истец полагает, что Яхияев У.И. использует земельный участок, расположенный по <адрес>, без законных правовых оснований. Регистрация права собственности на земельный участок нарушает права и законные интересы муниципального образования "Город Астрахань". Поскольку у Усманова Т.И. отсутствовали правовые основания для регистрации права собственности на земельный участок с кадастровым номером N по адресу: <адрес>, отсутствовали правовые основания по совершению сделок, направленных на отчуждение земельного участка. Истец просил суд признать недействительной регистрацию права собственности за Усмановым Т.И. на земельный участок с кадастровым номером N, расположенный по адресу: <адрес>, площадью <данные изъяты> кв.м., содержащуюся в Едином государственном реестре недвижимости, признать недействительным договор купли-продажи, заключенный между Усмановым Т.И. и Яхияевым У.И. от 15 апреля 2016 года в силу его ничтожности. Признать отсутствующим зарегистрированное право собственности на земельный участок с кадастровым номером N, площадью <данные изъяты> кв.м., расположенный по адресу: <адрес>; исключить из Единого государственного реестра недвижимости запись о праве собственности Яхияева У.И. на земельный участок с кадастровым номером N, площадью <данные изъяты> кв.м., расположенный по адресу: г Астрахань <адрес>. Истребовать у Яхияева У.И. вышеуказанный земельный участок.
В судебное заседание истец Ушаков Е.И. не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом, в письменном заявлении просил рассмотреть дело в его отсутствие, с участием его представителя.
В судебном заседании представитель истца Ушакова Е.И. по доверенности Пряхина Е.Л. поддержала заявленные требования с учетом их уточнений.
Представитель администрации муниципального образования "Город Астрахань" по доверенности Ходакова Т.И. в судебном заседании поддержала заявленные требования администрации муниципального образования "Город Астрахань" по основаниям, изложенным в иске, не возражала против удовлетворения исковых требований Ушакова Е.И.
Ответчики Янова Г.Г., Кривогуз О.Н., Хангереев А.М., Усманов Т.И. в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, о причинах неявки суду не сообщили, возражений не представили.
Ответчик Яхияев У.И. в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, в письменном заявлении просил рассмотреть дело в его отсутствие.
Представитель ответчика Яхияева У.И. по доверенности Кашенцева С.А. возражала против удовлетворения исковых требований Ушакова Е.И., администрации муниципального образования "Город Астрахань" по основаниям, изложенным в письменных возражениях, просила в исках отказать.
Представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Астраханской области по доверенности Фролова Е.А. в судебном заседании вопрос о разрешении исковых требований оставила на усмотрение суда.
Представитель третьего лица Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Астраханской области по доверенности Душамова Ж.Д. возражала против удовлетворения исковых требований в части признания недействительными сведений об индивидуальном жилом доме с кадастровым номером N, площадью <данные изъяты> кв.м., расположенном по адресу: <адрес>, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, как о несуществующем объекте, исключения из Единого государственного реестра недвижимости и государственного кадастра недвижимости (снятия с учета) сведений о жилом доме с кадастровым номером N. Против остальных исковых требований Ушакова Е.И., администрации муниципального образования "Город Астрахань" не возражала.
Решением Кировского районного суда г. Астрахани от 24 июля 2017 г. исковые требования Ушакова Е.И., администрации муниципального образования "Город Астрахань" удовлетворены в полном объеме.
В апелляционной жалобе Яхияев У.И. ставит вопрос об отмене решения суда ввиду незаконности и необоснованности, неправильного применения норм материального права, несоответствия выводов суда обстоятельствам дела, указав, что является добросовестным приобретателем жилого дома и земельного участка. Заявленные требования Ушакова Е.И. противоречат требованиям действующего законодательства, не указаны основания и норма права, в силу которых сделка в отношении жилого дома, должна быть признана ничтожной или оспоримой, не указано какое именно право, законный интерес Ушакова Е.И. нарушены. Удовлетворяя требования Ушакова Е.И. и исковые требования администрации муниципального образования "Город Астрахань", суд вынес решение в отношении одного и того же объекта (земельного участка) на основании взаимоисключающих требований.
На заседание судебной коллегии представитель Яхияева У.И. по доверенности Кравцова З.Е. поддержала доводы, изложенные в жалобе, просила решение суда отменить, принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении заявленных требований.
Представитель Ушакова Е.И. по доверенности Пряхина Е.Л., представитель администрации муниципального образования "Город Астрахань" по доверенности Зеленский А.Н. в судебном заседании возражали против доводов апелляционной жалобы, считая их несостоятельными.
На заседание судебной коллегии Ушаков Е.И., Яхияев У.И., Янова Г.Г., Кривогуз О.Н., Усманов Т.И., Хангереев А.М., представители Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Астраханской области, Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Астраханской не явились, о слушании дела извещены надлежаще, ходатайств об отложении слушания дела не представили.
Усманов Т.И. отбывает наказание в <данные изъяты>.
В соответствии с положениями статьи 167, 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.
Заслушав докладчика, выслушав пояснения явившихся сторон, проверив материалы дела и обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.
Из материалов дела следует, что с 30 мая 2011 г. на основании договора купли-продажи от 19 апреля 2011 года Ушаков Е.И. является собственником квартиры N N, с 16 апреля 2001 г. - квартиры N N с 12 апреля 2006 г. - собственников <данные изъяты> доли квартиры N N, расположенных в многоквартирном жилом доме, <адрес> по адресу: <адрес>.
Согласно справкам, выданным Астраханским филиалом федерального государственного унитарного предприятия "Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ" от 29 сентября 2016 г., 23 марта 2017 г., домовладение по <адрес> являлось многоквартирным жилым домом, в его состав по состоянию на 8 ноября 2000 г. входили 3 жилых дома, до 1917 г. постройки: литер <данные изъяты> жилой дом (квартиры NN, N - 3, общей площадью <данные изъяты> кв.м., нежилых помещений - 0; Литер <данные изъяты> жилой дом, жилых помещений (NN, N) - 4, общей площадью <данные изъяты> кв.м., нежилых помещений - 0; литер <данные изъяты> жилой дом, жилых помещений (NN) - 3, общей площадью - <данные изъяты> кв.м., нежилых помещений - 3, общей площадью <данные изъяты> кв.м. Нумерация квартир в домовладении сквозная. Площадь земельного участка данного домовладения составляет <данные изъяты> кв.м.
По адресу: <адрес>, располагался жилой дом, 1917 г. постройки, площадью <данные изъяты> кв.м. Сведений в отношении указанного объекта недвижимости внесены в Государственный кадастр недвижимости 29 июня 2012 г.
В состав домовладения по <адрес> по состоянию на 7 октября 1998 г. входили: литер <данные изъяты> жилой дом, состоящий из 4 жилых помещений (квартир NN), муниципальная собственность, общей площадью - <данные изъяты>.м., нежилых помещений - 0. Площадь земельного участка данного домовладения составила <данные изъяты> кв.м.
По данным Астраханского филиала ФГУП "Ростехинвентаризация -Федеральное БТИ" от 18 августа 2014 г. (<данные изъяты>) в состав домовладения (литер <данные изъяты>) по указанному адресу входили: жилые помещения (квартиры) - квартира N N, нежилые помещения - 3 (нежилое помещение N, N, N).
Как установлено из материалов дела, а также на основании землеустроительного дела на квартал N N <данные изъяты> от 1997 г., заключения кадастрового инженера N от 16 февраля 2018 г., приобщенных судебной коллегией в порядке статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации с учетом разъяснений, данных Пленумом Верховного суда Российской Федерации в постановлении от 19 июня 2012 г. N 13, на земельном участке с кадастровым номером N по адресу: <адрес> площадью <данные изъяты> кв.м., располагались многоквартирные жилые дома: многоквартирный жилой дом по <адрес>, состоящий из литеров <данные изъяты>; многоквартирный жилой дом по <адрес>, состоящий из литеров <данные изъяты>; многоквартирный жилой дом по <адрес>, состоящий из литера <данные изъяты>.
Земельный участок, с кадастровым номером N, площадью <данные изъяты> кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: эксплуатация жилых домов, поставлен на кадастровый учет 25 сентября 1997 г., имеет статус ранее учтенных. Границы земельного участка не установлены в соответствии с требованиями земельного законодательства, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: <адрес> (<данные изъяты>
На основании постановления администрации муниципального образования "Город Астрахань" N 4258 от 18 июля 2017 г. вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером N изменен на "малоэтажная многоквартирная жилая застройка (для эксплуатации многоквартирного дома)".
Согласно статье 8 Гражданского кодекса Российской Федерации права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.
В силу пункта 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого радения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.
В соответствии с частью 1 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
На основании пункта 2 статьи 1 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" единый государственный реестр недвижимости является сводом достоверных систематизированных сведений об учтенном в соответствии с настоящим Федеральным законом недвижимом имуществе, о зарегистрированных правах на
I такое недвижимое имущество, основаниях их возникновения, правообладателях, а также иных установленных в соответствии с настоящим Федеральным законом сведений.
Положениями части 5 статьи 1 данного Федерального закона предусмотрено, что государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.
В кадастр недвижимости вносятся основные и дополнительные сведения об объекте недвижимости (статья 8 Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости").
В соответствии с частью 1, 2 статьи 15 Земельного кодекса Российской Федерации собственностью граждан и юридических лиц (частной собственностью) являются земельные участки, приобретенные гражданами и юридическими лицами по основаниям, предусмотренным законодательством Российской Федерации. Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть предоставлены в собственность граждан и юридических лиц, за исключением земельных участков, которые в соответствии с настоящим Кодексом, федеральными законами не могут находиться в частной собственности.
Согласно части 1 статьи 39.1 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании: решения органа государственной власти или органа местного самоуправления в случае предоставления земельного участка в собственность бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование; договора купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату; договора аренды в случае предоставления земельного участка в аренду; договора безвозмездного пользования в случае предоставления земельного участка в безвозмездное пользование.
В соответствии с частями 1-5 статьи 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", разъяснениями, содержащимися в пункте 66 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 10/22 от 29 апреля 2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме.
По заявлению любого лица, уполномоченного решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, органы власти осуществляют формирование земельного участка, на котором расположен данный дом.
Если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме считается возникшим в силу закона с момента введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации.
Если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован после введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме возникает в силу закона с момента проведения государственного кадастрового учета.
Таким образом, переход в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме связан с завершением процесса формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета.
При этом каких-либо актов органов власти о возникновении права общей долевой собственности у собственников помещений в многоквартирном доме не требуется.
Если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. Вместе с тем по смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Вводного закона собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме.
В указанных случаях собственники помещений в многоквартирном доме как законные владельцы земельного участка, на котором расположен данный дом и который необходим для его эксплуатации, в силу статьи 305 Гражданского кодекса Российской Федерации имеют право требовать устранения всяких нарушений их прав, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, а также право на защиту своего владения, в том числе против собственника земельного участка (пункт 67 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 10/22 от 29 апреля 2010 г.).
В соответствии со статьей 301 Гражданского кодекса российской Федерации собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.
В силу статьи 153 Гражданского кодекса Российской Федерации сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.
Согласно статье 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Положениями статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно.
Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Судом установлено, что Янова Г.Г. являлась нанимателем квартиры N N, расположенной на 2-м этаже многоквартирного дома, литер <данные изъяты>, по адресу: <адрес>.
На основании постановления администрации Кировского района г. Астрахани N от 27 января 1999 г. и договора передачи от 1 февраля 1999 г. трехкомнатная квартира N N, площадью <данные изъяты> кв.м., расположенная по адресу: <адрес>, передана в собственность Яновой Г.Г. и Кривогузу О.Н в общую долевую собственность (в равных долях) (<данные изъяты>
9 ноября 2007 г. в жилом доме по адресу: <адрес>, произошел пожар (<данные изъяты>).
В соответствии с распоряжением администрации города Астрахани N от 20 мая 2010 г., принятым на основании заключения городской межведомственной комиссии N от 2 апреля 2010 г., многоквартирный дом, литера "<данные изъяты>", по <адрес>, признан аварийным и подлежащим сносу, установлен срок отселения граждан - <данные изъяты> <данные изъяты>
Между тем, 18 апреля 2012 г. между Яновой Г.Г., Кривогузом О.Н. (продавцы) и Хангереевым А.М. (покупатель) заключен договор купли-продажи квартиры, общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенной по адресу: <адрес>. Переход права собственности прошел государственную регистрацию в порядке, предусмотренном законом (<данные изъяты>).
30 мая 2014 года Хангереев А.М. продал Усманову Т.И. указанное жилое помещение (<данные изъяты>).
Установлено, что в июне 2014 г. на основании заявления Усманова Т. И. и заключения-справки Астраханского филиала ФГУП "Ростехинвентаризация БТИ г. Астрахани о том, что квартира N N представляет собой индивидуальный жилой дом (литер <данные изъяты>), на государственный кадастровый учет поставлен спорный 2-х этажный индивидуальный жилой дом, площадью <данные изъяты> кв.м, год постройки - до 1917 года, расположенный по адресу: <адрес>, присвоен кадастровый N.
Как следует из дела правоустанавливающих документов N в отношении объекта недвижимости, расположенного по адресу: <адрес>, на основании договора от 15 апреля 2016 г. Яхияев У.И. приобрел у Усманова Т.И. жилой дом, общей площадью <данные изъяты> кв.м., литер <данные изъяты>, этажность <данные изъяты>, кадастровый N, и земельный участок, площадью <данные изъяты> кв.м., с кадастровым номером N, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - под строительство индивидуального жилого дома, расположенные по адресу: <адрес> (<данные изъяты>). Переход права собственности зарегистрирован в установленном законом порядке 27 апреля 2016 г.
В силу пункта 1 статьи 302 Гражданского кодекса Российской Федерации, если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.
В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пунктах 35 и 39 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 10/22 от 29 апреля 2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если имущество приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе обратиться с иском об истребовании имущества из незаконного владения приобретателя (статьи 301 и 302 Гражданского кодекса Российской Федерации). Когда в такой ситуации предъявлен иск о признании недействительными сделок по отчуждению имущества, суду при рассмотрении дела следует иметь в виду правила, установленные статьями 301 и 302 Гражданского кодекса Российской Федерации. По смыслу пункта 1 статьи 302 Гражданского кодекса Российской Федерации, собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения независимо от возражения ответчика о том, что он является добросовестным приобретателем, если докажет факт выбытия имущества из его владения или владения лица, которому оно было передано собственником, помимо их воли. Недействительность сделки, во исполнение которой передано имущество, не свидетельствует сама по себе о его выбытии из владения передавшего это имущество лица помимо его воли. Судам необходимо устанавливать, была ли воля собственника на передачу владения иному лицу.
Из приведенных правовых норм и акта их толкования следует, что при рассмотрении иска собственника об истребовании имущества из незаконного владения лица, к которому это имущество перешло на основании сделки, юридически значимыми и подлежащими судебной оценке обстоятельствами являются наличие либо отсутствие воли собственника на выбытие имущества из его владения, возмездность или безвозмездность сделок по отчуждению спорного имущества, а также соответствие либо несоответствие поведения приобретателя имущества требованиям добросовестности.
При этом бремя доказывания факта выбытия имущества из владения собственника помимо его воли, а в случае недоказанности этого факта - бремя доказывания недобросовестности приобретателя возлагается на самого собственника.
В силу части 4 статьи 61 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации вступивший в законную силу приговор суда по уголовному делу обязателен для суда, рассматривающего дело о гражданско-правовых последствиях действий лица, в отношении которого вынесен приговор суда, по вопросам, имели ли место эти действия и совершены ли они данным лицом.
В соответствии с приговором Кировского районного суда г. Астрахани от 4 июня 2019 г., вступившим в законную силу 5 сентября 2019 г., К. Усманов Т.И. признаны виновными в совершении преступлений, предусмотренных частью 4 статьи 159 Уголовного кодекса Российской Федерации, назначено наказание в виде лишения свободы.
В ходе предварительного следствия установлено, что К. и Усманов Т.И. группой лиц по предварительному сговору с неустановленными лицами в период времени с 30 мая 2014 г. по 6 апреля 2016 г., находясь на территории <адрес>, приобрели право на чужое имущество путем обмана - на земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, площадью <данные изъяты> кв.м., рыночной стоимостью 5622805 руб. 67 коп., находящийся в распоряжении муниципального образования "Город Астрахань", причинив своими противоправными действиями имущественный ущерб муниципальному образования в размере 5622805 руб. 67 коп., что является особо крупным размером.
Так, весной 2014 г. К., решилнезаконно приобрести право собственности на земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, площадью <данные изъяты> кв.м., с последующей реализацией третьим лицам путем изготовления фиктивных правоустанавливающих документов. Обратился к ранее знакомому Усманову Т.И. с предложением оформления на имя последнего права собственности на земельный участок по указанному адресу. Усманов Т.И., зная, что земельный участок находится в распоряжении муниципального образования "Город Астрахань", и что он не имеет законных прав на оформление земельного участка в собственность, дал свое согласие.
Усманов Т.И., заключив 30 мая 2014 г. с Хангереевым А.М. договор купли-продажи квартиры и зарегистрировав переход права собственности, 8 октября 2015 г. обратился в управление муниципального имущества администрации муниципального образования "Город Астрахань" с заявлением о предварительном согласовании предоставления земельного участка, площадью <данные изъяты> кв.м. по <адрес> для эксплуатации жилого дома.
В результате визуального обследования, проведенного сотрудниками администрации муниципального образования "Город Астрахань", было установлено, что объект недвижимости разрушен, не может эксплуатироваться и не является зданием, строением, сооружением, в связи с чем 25 ноября 2015 г. администрацией муниципального образования "Город Астрахань" отказано Усманову Т.И. в формировании и дальнейшем предоставлении земельного участка.
Между тем, 3 марта 2016 г. Усманов Т.И. представил в филиал ФГБУ Федеральная кадастровая палата Росреестра" по Астраханской области заявление о принятии дополнительных документов с приложением фиктивного правоустанавливающего документа - договора отдела коммунального хозяйства Исполкома Микояновского районного Совета депутатов трудящихся от 3 января 1956 г. "О предоставлении в бессрочное пользование земельного участка под строительство индивидуального жилого дома на праве личной собственности" на имя Яновой Г. Г.
После проведения регистрирующим органом правовой экспертизы представленных Усмановым Т.И. документов земельный участок, площадью <данные изъяты> кв.м., вид разрешенного использования: под строительство индивидуального жилого дома, поставлен на кадастровый учет, присвоен кадастровый N, и 6 апреля 2016 г. произведена государственная регистрация права собственности на земельный участок с кадастровым номером N за Усмановым Т.И.
15 апреля 2016 г. Усманов Т.И. заключил с Яхияевым У.И. договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>.
Разрешая спорные правоотношения и удовлетворяя исковые требования Ушакова Е.И., администрации муниципального образования "Город Астрахань" в части признания недействительными сведений о земельном участке и жилом доме, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, недействительной регистрацию права собственности на земельный участок, недействительной сделки купли-продажи, применении последствий недействительности сделки, истребовании земельного участка из чужого незаконного владения, суд первой инстанции исходил из того, что спорный земельный участок в установленном порядке не формировался и не учитывался как самостоятельный объект, Яновой Г.Г. в пользование не предоставлялся, договор о предоставлении Яновой Г.Г. в бессрочное пользование указанного земельного участка не заключался и нотариально не удостоверялся, у муниципального образования отсутствовало волеизъявление о разделе фактически существовавшего земельного участка с кадастровым номером N, жилой дом, площадью <данные изъяты>.м., в действительности не существовал, поставлен на кадастровый учет на основании заявления Усманова Т.И, право собственности на земельный участок и жилой дом возникло у Усманова Т.И. в нарушение принципов и норм гражданского права. При совершении сделки купли-продажи ответчиками предприняты незаконные действия для регистрации права собственности в отношении несуществующих объектов, чем нарушены как права Ушакова Е.И., так и права муниципального образования "Город Астрахань".
Судебная коллегия соглашается с данными выводами суда первой инстанции, считая их законными и обоснованными, постановленными с учетом фактически установленных обстоятельств и с соблюдением действующего законодательства, и полагает, что наличие в государственном кадастре недвижимости и в Едином государственном реестре недвижимости сведений о земельном участке с кадастровым номером N нарушает права и законные интересы собственников помещений многоквартирного дома, расположенного на земельном участке с кадастровом номером N, из которого фактически выделен спорный земельный участок, а также права муниципального образования "Город Астрахань" связи с отсутствием волеизъявления органа местного самоуправления о разделе земельного участка с кадастровым номером N
Доводы апелляционной жалобы о том, что Ушаковым Е.И. не представлены доказательства, свидетельствующие о нарушении его прав и законных интересов оспариваемой сделкой и подтверждающие наличие у него предусмотренного законом права предъявления требований о признании сделки недействительной и применении последствий недействительности сделки, судебная коллегия признает несостоятельными в силу следующего.
На основании статьи 3 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации заинтересованному лицу обеспечено право на обращение в суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов, а принцип обеспечения восстановления нарушенных прав является основополагающим принципом гражданского законодательства.
На основании статьи 289 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома.
Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе и земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности (часть 4 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации).
Положениями статьи 38 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что при приобретении в собственность помещения в многоквартирном доме к приобретателю переходит доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.
Согласно пункту 2 статьи 168 Гражданского кодекса российской Федерации сделка, нарушающая требования ли иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
Как разъяснено в пунктах 78 и 84 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела 1 части 1 Гражданского кодекса Российской Федерации", исходя из системного толкования пункта 1 статьи 1, пункта 3 статьи 166 и пункта 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации иск лица, не являющегося стороной ничтожной сделки, о применении последствий её недействительности может быть также удовлетворен, если гражданским законодательством не установлен иной способ защиты права этого лица, и его защиты возможна лишь путем применения последствий недействительности ничтожной сделки.
Установлено, что истцу Ушакову Е.И. принадлежат объекты недвижимости (квартиры N расположены в многоквартирном жилом доме, литер <данные изъяты>, по адресу: <адрес>.
Указанный многоквартирный жилой дом и многоквартирный жилой дом, литер <данные изъяты>, по <адрес> располагались на земельном участке с кадастровым номером N. Земельный участок с кадастровым номером N, являющийся частью земельного участка N, не формировался и не предоставлялся ни на праве собственности, ни на ином вещном праве как самостоятельный объект.
Стороной ответчиков не представлены в суд доказательства, бесспорно подтверждающие принятие органом местного самоуправления решения о предоставления земельного участка, площадью <данные изъяты> кв.м., по <адрес> на праве собственности или ином вещном праве для строительства индивидуального жилого дома.
Таким образом, в результате незаконных действий ответчиков неправомерно поставлены на кадастровый учет земельный участок и жилой дом, произведена государственная регистрация права и перехода права на спорные объекты, что свидетельствует о нарушении прав истца Ушакова Е.И. как собственника помещений в многоквартирном жилом доме на формирование и получение земельного участка с соблюдением правового режима получения документов для эксплуатации многоквартирного жилого дома.
Довод апелляционной жалобы о том, что Яхияев У.И. является добросовестным приобретателем земельного участка с расположенным на нем жилым домом, является необоснованным.
Приобретатель не может быть признан добросовестным, если на момент совершения сделки по приобретению имущества право собственности в ЕГРП было зарегистрировано не за отчуждателем или в ЕГРП имелась отметка о судебном споре в отношении этого имущества. В то же время запись в ЕГРП о праве собственности отчуждателя не является бесспорным доказательством добросовестности приобретателя. Ответчик может быть признан добросовестным приобретателем имущества при условии, если сделка, по которой он приобрел владение спорным имуществом, отвечает признакам действительной сделки во всем, за исключением того, что она совершена неуправомоченным отчуждателем. Собственник вправе опровергнуть возражение приобретателя о его добросовестности, доказав, что при совершении сделки приобретатель должен был усомниться в праве продавца на отчуждение имущества (пункт 38 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 10/22 от 29 апреля 2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав").
Исходя из разъяснений, данных в абзаце 2 пункта 13 вышеуказанного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, по смыслу пункта 2 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности возникает у добросовестного приобретателя не только в том случае, когда вступило в законную силу решение суда об отказе в удовлетворении иска об истребовании имущества из чужого незаконного владения, но и тогда, когда прежний собственник в суд не обращался и основания для удовлетворения такого иска отсутствуют.
Материалами дела установлено, что на момент заключения оспариваемого договора купли-продажи жилой дом, площадью <данные изъяты> кв.м., как объект недвижимости отсутствовал, что не оспаривалось представителем Яхияева У.И. в суде апелляционной инстанции. Земельный участок, площадью <данные изъяты> кв.м., с кадастровым номером N, являясь частью ранее учтенного земельного участка, площадью <данные изъяты> кв.м., выбыл из владения муниципального образования "Город Астрахань" помимо его воли, фактическая передача спорных объектов не осуществлялась.
Доказательств того, что при совершении сделки купли-продажи Яхияев У.И. проявил необходимую степень заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась как от покупателя по характеру обязательства и условиям оборота, вытекающим из договора купли-продажи объектов недвижимости, и принял все разумные меры, направленные на проверку юридической чистоты сделки, ни в суд первой, ни в суд апелляционной инстанций не представлено.
Учитывая вышеизложенные обстоятельства и руководствуясь положениями действующего законодательства, у Яхияева У.И. отсутствует право на земельный участок с расположенным на нем жилым домом по <адрес>, как у добросовестного приобретателя.
Между тем судебная коллегия не соглашается с выводами суда первой инстанции о наличии оснований для удовлетворения требований администрации муниципального образования "Город Астрахань" о признании отсутствующим зарегистрированного права собственности на земельный участок по следующим основаниям.
Согласно статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации защита гражданских прав осуществляется различными способами, перечень которых не является исчерпывающим. Вместе с тем способы защиты гражданских прав могут предопределяться правовыми нормами, регулирующими конкретные правоотношения, в связи с чем стороны правоотношений вправе применить лишь определенный способ защиты права.
Исковые требования администрации муниципального образования "Город Астрахань" состояли в требовании признать недействительным регистрацию права собственности за Усмановым Т.И. на земельный участок с кадастровым номером N, площадью <данные изъяты> кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, признать отсутствующим право собственности на указанный земельный участок, признать недействительным договор купли-продажи от 15 апреля 2016 г., заключенный между Усмановым Т.И. и Яхияевым У.И., в силу ничтожности, истребовать из незаконного владения Яхияева У.И. спорный земельный участок.
Право истребовать свое имущество из чужого незаконного владения предоставлено собственнику статьей 301 Гражданского кодекса Российской Федерации. Виндикационный иск, то есть истребование имущества из чужого незаконного владения, является требованием не владеющего вещью собственника к владеющему несобственнику о возврате ему вещи.
Истец в силу части 1 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации должен доказать факт наличия имущества у незаконного владельца и владение ответчиком этим имуществом.
В соответствии с абзацем третьим пункта 52 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 10/22 от 29 апреля 2010 г. в случаях, когда запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.
Таким образом, иск о признании зарегистрированного права или обременения отсутствующим является исключительным способом защиты, применение данного способа защиты возможно при условии исчерпания иных способов защиты (признание права, виндикация) и установления факта нарушения прав и законных интересов заинтересованного лица.
При этом возможность обращения с требованием о признании права собственности на недвижимое имущество отсутствующим предоставлена лицу, которое является не только собственником спорного имущества, но и одновременно является лицом, владеющим этим имуществом.
Таким образом, суд первой инстанции не учел, что одновременное удовлетворение иска о признании права отсутствующим и виндикационного иска невозможно, поскольку истребование имущества из чужого незаконного владения предполагает, что данное имущество выбыло из владения истца и находится во владении ответчика, в то время как признание права собственности ответчика отсутствующим возможно только при наличии у истца права собственности, владении им имуществом и неосновательной регистрации права собственности за ответчиком, который этим имуществом не владеет.
При таких обстоятельствах, решение суда в части удовлетворения исковых требований о признании зарегистрированного права собственности на земельный участок отсутствующим не может быть признано законным и обоснованным, подлежит отмене с принятием по делу в данной части нового решения об отказе администрации муниципального образования "Город Астрахань" в их удовлетворении.
Руководствуясь статьей 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Астраханского областного суда
определила:
решение Кировского районного суда г. Астрахани от 24 июля 2017 г. отменить в части удовлетворения исковых требований администрации муниципального образования "Город Астрахань" о признании зарегистрированного права собственности на земельный участок отсутствующим, принять в данной части новое решение.
В удовлетворении исковых требований администрации муниципального образования "Город Астрахань" к Яновой Г.Г., Усманову Т.И., Яхияеву У.И. о признании зарегистрированного права собственности на земельный участок отсутствующим отказать.
В остальной части решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу Яхияева У.И. - без удовлетворения.
Председательствующий: Л.И. Костина
Судьи областного суда: Ю.А. Чернышова
И.П. Тимофеева
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
