Определение Судебной коллегии по гражданским делам суда Еврейской автономной области от 30 июня 2017 года №33-476/2017

 
СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ СУДА ЕВРЕЙСКОЙ АВТОНОМНОЙ ОБЛАСТИ
 
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
 
от 30 июня 2017 года Дело N 33-476/2017
 
30 июня 2017 г. г. Биробиджан
Судебная коллегия по гражданским делам суда Еврейской автономной области в составе:
председательствующего Серга Н.С.,
судей Коневой О.А., Токмачевой Н.И.,
при секретаре Филатовой О.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе общества с ограниченной ответственностью «Уют-Стройиндустрия» на решение Биробиджанского районного суда Еврейской автономной области от 27 марта 2017 г., которым постановлено:
Исковые требования Большана Ф.А. к обществу с ограниченной ответственностью «Уют-Стройиндустрия» о признании права собственности на долю в праве общей долевой собственности на незавершённый строительством объект удовлетворить.
Признать за Большаном Ф.А. право собственности на долю в праве общей долевой собственности на незавершённый строительством объект, расположенный по адресу: ЕАО, <...> в виде:
- квартиры № <...>, ориентировочной площадью <...> кв.м, в том числе лоджии <...> кв.м, расположенной на <...> этаже подъезда № <...>;
- квартиры № <...>, ориентировочной площадью <...> кв.м, в том числе лоджии <...> кв.м, расположенной на <...> этаже подъезда № <...>;
- квартиры № <...>, ориентировочной площадью <...> кв.м, в том числе лоджии <...> кв.м, расположенной на <...> этаже подъезда № <...>.
Заслушав доклад судьи Серга Н.С., пояснения представителя ответчика ООО «Уют-Стройиндустрия» Шатуло А.П., истца Большана Ф.А., представителя истца Николаевой Л.Н., судебная коллегия
УСТАНОВИЛА:
Большан Ф.А. обратился в суд с иском к ООО «Уют-Стройиндустрия» о признании права собственности на долю в незавершённом строительстве. Требования мотивировал тем, что в период с июля 2012 года по ноябрь 2014 года между ним и ООО «Уют-Стройиндустрия» заключены договоры купли-продажи квартир, которые будут построены ответчиком в будущем, а именно предварительный договор от 20 июля 2012 г., договор купли-продажи объекта незавершённого строительства № <...> от 21 января 2013 г., договор уступки права требования от 11 ноября 2014 г. к договору купли-продажи недвижимого имущества, являющегося частью объекта незавершённого строительства № <...> от 26 декабря 2012 г. По существу с ответчиком были заключены договоры долевого строительства с привлечением на строительство его денежных средств, поскольку фактически продавались недостроенные квартиры. Указанные обстоятельства установлены вступившим в законную силу решением Биробиджанского районного суда ЕАО от <...> В нарушение договоров ответчик не исполнил свои обязательства по завершению строительства объекта и передаче ему квартир. Просил признать за ним право собственности на долю в незавершённом строительством объекте недвижимости - многоквартирном жилом доме, расположенном по адресу: <...> в виде: квартиры № <...>, ориентировочной площадью <...> кв.м, в том числе, лоджии <...> кв.м, расположенной на <...> этаже подъезда № <...>, квартиры № <...>, ориентировочной площадью <...> кв.м, в том числе, лоджии <...> кв.м, расположенной на <...> этаже подъезда № <...>, квартиры <...>, ориентировочной площадью <...> кв.м, в том числе, лоджии <...> кв.м, расположенной на <...> этаже подъезда № <...>.
Определением от 16 февраля 2017 г. к участию в деле в качестве третьего лица привлечено Управление Росреестра по ЕАО.
В судебном заседании представитель истца Николаева Л.Н. исковые требования уточнила, просила суд признать за истцом право собственности на долю в праве общей долевой собственности на незавершённый строительством объект, расположенный по адресу: ЕАО, <...> в виде: квартиры № <...>, ориентировочной площадью <...> кв.м, в том числе лоджии <...> кв.м, расположенной на <...> этаже подъезда № <...>; квартиры № <...>, ориентировочной площадью <...> кв.м, в том числе лоджии <...> кв.м, расположенной на <...> этаже подъезда № <...>; квартиры № <...>, ориентировочной площадью <...> кв.м, в том числе лоджии <...> кв.м, расположенной на <...> этаже подъезда № <...>. По существу поддержала доводы искового заявления.
Истец Большан Ф.А. уточнённые исковые требования поддержал в полном объёме.
Представитель ответчика Шатуло А.П. в судебном заседании уточнённые исковые требования не признал в полном объёме, поддержав письменные возражения на исковое заявление. Суду пояснил, что на сегодняшний день квартиры истцу не переданы, соответствующий акт не подписан, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию не получено, соответственно, право собственности на указанные квартиры за истцом признано быть не может. Кроме того, не известна площадь квартир, на которые истец просит признать право собственности. В ходе строительства площадь объекта корректировалась и может не соответствовать, площади, указанной в договоре.
Представитель третьего лица Управления Росреестра по ЕАО в судебное заседание не явился, о месте и времени рассмотрения дела был извещён надлежащим образом.
Суд постановил указанное решение.
В апелляционной жалобе ООО «Уют-Стройиндустрия» просит решение суда отменить, как постановленное с нарушением норм материального права. Мотивирует жалобу тем, что строительство многоквартирного дома, в котором расположены квартиры, являющиеся предметами договоров, заключенных с истцом, не завершено, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию не получено. В силу ст.ст. 209, 244 ГК РФ юридически значимым обстоятельством, подлежащим доказыванию в данном деле, является фактическое наличие индивидуально-определённого объекта строительства, то есть спорных квартир. Иск о признании права собственности на объект незавершённого строительства в виде квартиры подлежит удовлетворению в случае, если многоквартирный дом не достроен, но объект долевого строительства был фактически передан дольщику. Кроме того, постановка на кадастровый учёт жилых и нежилых помещений до завершения строительства и ввода в эксплуатацию здания (сооружения) в котором они расположены, законом не предусмотрена. В связи с этим, решение суда является неисполнимым. Требование о понуждении продавца к исполнению обязательств по передаче недвижимой вещи, равно как и требование о государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, могут быть удовлетворены судом только при условии, если право собственности продавца по договору купли-продажи недвижимости зарегистрировано в реестре в установленном порядке. Общество также не согласно с выводом суда о том, что ликвидация юридического лица сделает невозможным получение с него денежных средств либо квартир.
В возражениях на апелляционную жалобу истец Большан Ф.А. просит решение суда оставить без изменения, в удовлетворении жалобы ответчика отказать, указывает на несостоятельность её доводов.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель ответчика ООО «Уют-Стройиндустрия» Шатуло А.П. доводы апелляционной жалобы поддержал в полном объёме.
Истец Большан Ф.А., его представитель Николаева Л.Н. с доводами жалобы не согласились, просили решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу ответчика - без удовлетворения.
Представитель третьего лица Управления Росреестра по ЕАО, извещённый о времени и месте рассмотрения дела в апелляционной инстанции надлежащим образом, в судебное заседание не явился.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражений на неё, выслушав лиц, участвующих в апелляционной инстанции, судебная коллегия приходит к следующему.
Из материалов дела следует, что за ООО «Уют-Стройиндустрия» зарегистрировано право собственности на объект незавершённого строительства, расположенный по адресу: ЕАО, <...>, степень готовности 60 процентов, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от 25 мая 2011 г.
Как установлено судом первой инстанции, в настоящее время степень готовности дома составляет 90%.
20 июля 2012 г. между ООО «Уют-Стройиндустрия» и Большан Ф.А. заключен предварительный договор, согласно которому ООО «Уют-Стройиндустрия» намерена продать в строящемся объекте по адресу: <...>, <...> квартиру № <...>, расположенную на <...> этаже в подъезде № <...>, ориентировочной площадью <...> кв.м с учётом площади лоджии <...> кв.м. Данный договор нотариально удостоверен.
Обязательства согласно условиям указанного договора истцом исполнены в полном объёме, что подтверждается квитанциями о перечислении истцом ответчику сумм в размере 5 000 рублей (от 13 июля 2012 г. № <...>) и в размере 2 335 000 рублей (от 20 июля 2012 г. № <...>).
21 марта 2013 г. между ООО «Уют-Стройиндустрия» и Большан Ф.А. заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, являющегося частью объекта незавершённого строительства, согласно которому истцу продаётся квартира № <...>, ориентировочной площадью <...> кв.м с учётом площади лоджии <...> кв.м, расположенная в строящемся многоквартирном доме по адресу: <...> на <...> этаже в подъезде № <...>.
Квитанцией от 24 апреля 2013 г. № <...> подтверждается факт оплаты истцом ответчику стоимости приобретённой по данному договору квартиры в размере 2 496 000 рублей.
На основании договора уступки права требования от 11 ноября 2014 г., заключенного между ООО «Уют-Стройиндустрия», Большан Ф.А и М., к Болшану Ф.А. в полном объёме перешли все обязательства по договору № <...> купли-продажи недвижимого имущества, являющегося частью объекта незавершённого строительства от 26 декабря 2012 г., заключенному между М. и ООО «Уют-Стройиндустрия». Оплата по договору истцом произведена, что подтверждается распиской, составленной М., от 12 ноября 2014 г.
В соответствии с соглашением о внесении изменений в предварительный договор от 25 февраля 2013 г. плановое окончание строительства жилого дома - IV квартал 2013 года.
Вступившим в законную силу решением Биробиджанского районного суда ЕАО от 16 августа 2016 г. установлено, что фактически между сторонами заключены договоры долевого строительства с привлечением на строительство денежных средств истца, поскольку их предметом являлись не построенные квартиры.
Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан для долевого строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости урегулированы Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».
В соответствии с данным Законом объектом долевого строительства признаётся жилое или нежилое помещение в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, подлежащие передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости, строящегося с привлечением денежных средств участника долевого строительства.
Участие граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости представляет собой один из способов приобретения права частной собственности на жилые и нежилые помещения в таких домах (объектах), которое охраняется законом (ч. 1 ст. 35 Конституции РФ), и одновременно - один из способов реализации права каждого на жилище (ч. 1 ст. 40 Конституции РФ).
Как установлено судом первой инстанции, строительство многоквартирного кирпичного жилого дома, расположенного по адресу: <...>, в том числе спорных квартир, осуществлялось за счёт денежных средств дольщиков ООО «Уют-Стройиндустрия», в том числе за счёт истца Большана Ф.А., который в полном объёме исполнил свои обязательства, предусмотренные договорами.
Вместе с тем, ООО «Уют-Стройиндустрия» в нарушение условий договоров обязанность по передаче квартир в собственность Большану А.Ф. не исполнило ввиду того, что жилой дом не введён в эксплуатацию.
В соответствии со ст. 3 ГК РФ лицо вправе обратиться в суд за защитой своего нарушенного или оспариваемого права.
Способы защиты гражданских прав установлены статьёй 12 ГК РФ, в соответствии с положениями которой защита гражданских прав осуществляется, в том числе путём признания права.
Пунктом 1 статьи 130 ГК РФ определено, что к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и всё, что прочно связано с землёй, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершённого строительства.
В соответствии со ст. 128 ГК РФ к объектам гражданских прав относятся вещи, включая деньги и ценные бумаги, иное имущество, в том числе имущественные права; работы и услуги; охраняемые результаты интеллектуальной деятельности и приравненные к ним средства индивидуализации (интеллектуальная собственность); нематериальные блага.
Следовательно, признание права собственности на объекты незавершённого строительства возможно в том числе, по решению суда.
Согласно п. 1 ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.
В соответствии с п. 59 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29 апреля 2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.
Надлежащее исполнение обязательств стороной истца подтверждено имеющимися в материалах дела доказательствами, получившими надлежащую оценку суда первой инстанции, и стороной ответчика в установленном законом порядке не оспорено.
В силу положений п. 1 ст. 130 ГК РФ и п. 30 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29 апреля 2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» в совокупности с положениями ч. 2 ст. 25 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав собственности на недвижимое имущество и сделок с ним», действующее законодательство не предусматривает запрета на признание права собственности на незавершённый строительством объект (либо долю в нём).
Согласно положениям ст.ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Исходя из положений перечисленных правовых норм, определяющих основополагающие принципы исполнения гражданско-правовых обязательств и способы защиты гражданских прав, Большан Ф.А., надлежащим образом исполнивший свои обязательства по вышеуказанным договорам путём внесения платы за квартиры в полном объёме, вправе был рассчитывать на надлежащее исполнение обязательств по договору со стороны ООО «Уют-Стройиндустрия», а при неисполнении обязательств ответчиком, вправе требовать защиты своих прав, в том числе и путём предъявления иска о признании за ним права на долю в общей долевой собственности в незавершённом строительством объекте в виде оплаченных им квартир.
При указанных обстоятельствах, судебная коллегия соглашается с выводом суда о том, что факт не завершения строительства спорного жилого дома до настоящего времени не может нарушать право истца на защиту своих гражданских прав путём признания права собственности на долю в праве собственности на объект незавершённого строительства, и приходит к выводу, что решение суда первой инстанции является законным и обоснованным.
Доводы апелляционной жалобы ООО «Уют-Стройиндустрия» являлись предметом исследования и оценки суда первой инстанции, сводятся к выражению несогласия с произведённой судом оценкой представленных по делу доказательств, в связи с чем не могут служить основанием для отмены решения суда.
При таких обстоятельствах, руководствуясь статьями 328-330 ГПК РФ, судебная коллегия
О П Р Е Д Е Л И Л А:
решение Биробиджанского районного суда Еврейской автономной области от 27 марта 2017 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Уют-Стройиндустрия» - без удовлетворения.
Председательствующий
Судьи



Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка