Определение Судебной коллегии по гражданским делам Тюменского областного суда от 04 октября 2021 года №33-4752/2021

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ТЮМЕНСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 4 октября 2021 года Дело N 33-4752/2021
Дело N 33-4752/2021
N 2-1108/2021 (72RS0021-01-2018-000645-36)
Апелляционное определение







г. Тюмень


4 октября 2021 г.




Судебная коллегия по гражданским делам Тюменского областного суда в составе







председательствующего


Журавлёвой Г.М.,




судей


Пленкиной Е.А., Халаевой С.А.




при секретаре


Кириленко Р.А.




рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе ответчика Симонова Д.В. в лице представителя Сабаниной Н.С. на решение Тюменского районного суда Тюменской области от 12 мая 2021 г., которым постановлено:
"Исковое заявление департамента имущественных отношений Тюменской области удовлетворить частично.
Взыскать с Симонова Д.В. в пользу департамента имущественных отношений Тюменской области задолженность по договору аренды земельного участка от 04.07.2014 <.......> за период с 01.01.2016 по 30.09.2017 в размере 648 098 руб. 03 коп., пени в размере 150 000 руб.
В удовлетворении остальной части требований отказать".
Заслушав доклад судьи Тюменского областного суда Пленкиной Е.А., объяснения представителя ответчика Симонова Д.В. - Сабаниной Н.С., поддержавшей доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия
установила:
департамент имущественных отношений Тюменской области обратился в суд с иском к Симонову Д.В. о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка от 4 июля 2014 г. <.......> в размере 1 575 000 руб., неустойки (пени) за просрочку исполнения обязательств в размере 550 575 руб. Исковые требования мотивированы тем, что по результатам проведения 20 июня 2014 г. аукциона 4 июля 2014 г. между администрацией Тюменского муниципального района и Абайдуллиным И.И. заключен договор аренды земельного участка <.......>. Согласно договору купли-продажи жилого дома, зарегистрированному в установленном законом порядке 23 декабря 2015 г., Абайдуллин И.И. продал жилой дом Симонову Д.В. В связи с переходом права собственности на жилой дом, расположенный по адресу: <.......> с кадастровым номером <.......> с 23 декабря 2015 г. Симонов Д.В. является арендатором по договору. Земельный участок предоставлен для строительства индивидуального жилого дома, договор аренды <.......> от 4 июля 2014 г. зарегистрирован в установленном законом порядке. Истец исполнил свою обязанность по предоставлению земельного участка в аренду, что подтверждается актом приема-передачи земельного участка. Однако ответчик нарушил принятые на себя обязательства, поскольку внесение арендной платы производится ответчиком с существенным нарушением порядка и сроков, установленных договором. Согласно расчету задолженности и пени по состоянию на 30 октября 2017 г. за период с 1 января 2016 г. по 30 сентября 2017 г. сумма основного долга по договору составляет 1 575 000 руб., сумма неустойки за период с 16 февраля 2016 г. по 30 октября 2017 г. составляет 550 575 руб. В адрес ответчика направлена претензия от 31 октября 2017 г. с требованием оплатить задолженность. Однако по состоянию на момент подачи иска задолженность не погашена.
Представитель истца департамента имущественных отношений Тюменской области Бояр Л.Ю в судебном заседании исковые требования поддержала по изложенным основаниям.
Ответчик Симонов Д.В. в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен, его представитель Сабанина Н.С. в судебном заседании возражала против удовлетворения заявленных требований по основаниям, изложенным в письменных возражениях.
Судом постановлено указанное выше решение, с которым не согласен ответчик Симонов Д.В. в лице представителя Сабаниной Н.С., в апелляционной жалобе просит об отмене решения суда первой инстанции и принятии нового решения по делу об отказе в удовлетворении заявленных требований. Указывает, что при определении размера арендной платы суд первой инстанции не учел целевой характер договора аренды от 4 июля 2014 г., в соответствии с которым предоставление земельного участка произведено для строительства индивидуального жилого дома и хозяйственно-бытовых строений. Ссылается на то, что в соответствии с условиями договора аренды Абайдуллин И.И. осуществил строительство жилого дома на представленном земельном участке, в связи с чем 12 февраля 2015 г. в ЕГРН внесены сведения о созданном здании. По утверждению заявителя жалобы, размер арендной платы за год за земельные участки, предназначенные для размещения домов малоэтажной застройки, в том числе индивидуальной жилой застройки, на территории Тюменского муниципального района Тюменской области установлен Постановлением Правительства Тюменской области от 9 июля 2007 г. N 148-п "Об утверждении Положения об аренде земельных участков, находящихся в государственной собственности". Считает, что годовой размер арендной платы за пользование спорным земельным участком определяется как произведение удельного показателя кадастровой стоимости (339,92 руб. кв.м), площади спорного земельного участка (1 538 кв.м) и коэффициента детализации, учитывающего специфику осуществления деятельности на спорном земельном участке (0,7%) и составляет 3 660 руб. Полагает, что за пользование земельным участком за период с 1 января 2016 г. по 30 сентября 2017 г. подлежит начислению плата в размере 6 405 руб. Утверждает, что арендная плата за пользование земельным участком исходя из приведенного расчета внесена ответчиком в полном объеме. Ссылается на то, что суд первой инстанции необоснованно отклонил довод представителя ответчика о том, что размер арендной платы должен определяться по критериям для земельных участков, предназначенных для размещения домов малоэтажной жилой застройки, а выводы суда о том, что материалы дела не содержат доказательств обращения Симонова Д.В. по вопросу внесения изменений в договор аренды земельного участка, не соответствует закону. По утверждению заявителя жалобы, из представленного в материалы дела проекта соглашения от 23 марта 2016 г. истцу стало известно о завершении строительства жилого дома и продаже указанного объекта Симонову Д.В., указанное соглашение не содержит расчета арендной платы в нарушение пункта 12 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, не подписано ответчиком, вследствие чего не может быть признано заключенным. Указывает, что поскольку договор аренды земельного участка заключен на основании протокола об итогах аукциона от 20 июня 2014 г. на период с 4 июля 2014 г. по 3 июля 2017 г., то исключается возможность пролонгации указанного договора. Ссылается на то, что согласно принципу недопущения ухудшения экономического состояния землепользователей и землевладельцев при переоформлении ими прав на земельные участки размер арендной платы, устанавливаемый в связи с переоформлением прав на земельные участки, не должен превышать более чем в 2 раза размер земельного налога в отношении таких земельных участков. Отмечает, что обжалуемое решение суда принято в нарушение установленных принципов определения платы за землю, создает предпосылки для взыскания ответчика более 7 000 000 руб. в виде арендной платы, что существенно превышает стоимость спорного земельного участка, влечет банкротство физического лица и получение публично-правовым образованием экономически необоснованной выгоды вследствие злоупотреблений органа государственной власти при применении методики начисления платы за землю в нарушение общественных интересов.
В дополнениях к апелляционной жалобе ответчик ссылается на оставление без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Челябинского областного суда от 7 сентября 2021 г. решения Курчатовского районного суда г.Челябинска от 25 августа 2020 г., которым в иске департаменту имущественных отношений Тюменской области к Симонову Д.В. о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка от 4 июля 2014 г. N <.......> за период с 1 октября 2017 г. по 31 декабря 2019 г. отказано.
Истцом департаментом имущественных отношений Тюменской области поданы возражения на апелляционную жалобу, в которых истец просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
На основании статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судебной коллегией в отсутствие представителя истца департамента имущественных отношений Тюменской области, ответчика Симонова Д.В., извещенных о времени и месте судебного заседания, не представивших сведений о причинах неявки.
Заслушав объяснения представителя ответчика, изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражений на нее, проверив решение суда в пределах доводов апелляционной жалобы и возражений в соответствии с требованиями части 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия находит решение суда подлежащим отмене.
Как установлено судом и следует из материалов дела, на основании протокола об итогах аукциона на право заключения договора аренды земельного участка для строительства индивидуального жилого дома и хозяйственно-бытовых строений от 20 июня 2014 г. (л.д.14-16), между администрацией Тюменского муниципального района (Арендодатель) и Абайдуллиным И.И. (Арендатор) был заключен договор аренды земельного участка <.......> от 4 июля 2014 г., по условиям которого Арендодатель передает, а Арендатор принимает в аренду земельный участок площадью 1 538 кв.м, расположенный по адресу: <.......> с кадастровым номером <.......> для строительства индивидуального жилого дома и хозяйственно-бытовых строений (л.д.17,19).
Данный земельный участок был передан Абайдуллину И.И. по акту приема-передачи от 4 июля 2014 г. (л.д.18).
С 23 декабря 2015 г. собственником жилого дома, расположенного по адресу: <.......>, является Симонов Д.В., которым данный жилой дом приобретен у Абайдуллина И.И. по договору купли-продажи от 11 декабря 2015 г. (л.д.75-76).
Решением Тюменского районного суда Тюменской области от 9 сентября 2020 г., оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Тюменского областного суда от 7 декабря 2020 г., были удовлетворены исковые требования Симонова Д.В. о признании решения департамента имущественных отношений Тюменской области от 13 июля 2020 г. <.......> об отказе в предоставлении Симонову Д.В. земельного участка в собственность бесплатно, суд обязал департамент имущественных отношений Тюменской области заключить с Симоновым Д.В. договор купли-продажи земельного участка.
В соответствии с договором купли-продажи от 20 января 2021 г., заключенным между ГКУ Тюменской области "Фонд имущества Тюменской области" (Продавец) и Симоновым Д.В. (Покупатель), земельный участок с кадастровым номером <.......> передан в собственность Симонова Д.В., на участке расположен жилой дом, принадлежащий Покупателю на праве собственности, о чем в ЕГРН имеется запись о государственной регистрации от 23 декабря 2015 г. (л.д.82-83).
Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Челябинского областного суда от 1 апреля 2021 г. было отменено решение Курчатовского районного суда г.Челябинска от 25 августа 2020 г., частично удовлетворен иск департамента имущественных отношений Тюменской области, с Симонова Д.В. в пользу департамента имущественных отношений Тюменской области взыскана задолженность по договору аренды земельного участка от 4 июля 2014 г. за период с 1 октября 2017 г. по 31 декабря 2019 г. в размере 1 791 100 руб. 57 коп., неустойка за просрочку исполнения обязательств по договору аренды за период с 16 ноября 2017 г. по 20 декабря 2019 г. в размере 135 000 руб. (л.д.138-146).
Разрешая спор и частично удовлетворяя заявленные департаментом имущественных отношений Тюменской области требования, руководствуясь статьями 309, 310, 271, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктом 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, суд исходил из того, что приобретатель недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем предыдущему собственнику на праве аренды, с момента государственной регистрации права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, сооружением и необходимым для их использования, на праве аренды; поскольку материалы дела не содержат доказательств обращения Симонова Д.В. по вопросу внесения изменений в договор аренды земельного участка, то доводы ответчика о том, что размер арендной платы должен определяться по критериям для земельных участков, предназначенных для размещения домов малоэтажной жилой застройки, суд признал необоснованными, и, установив, что ответчиком частично погашена задолженность по договору аренды, суд пришел к выводу о взыскании с ответчика в пользу истца задолженности по договору аренды в размере 648 098 руб. 03 коп., а также пени в размере 150 000 руб., уменьшенные на основании положений статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации по заявлению ответчика.
Оценивая выводы суда, судебная коллегия приходит к следующему.
В силу статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательств и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.
В соответствии с пунктом 1 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору продажи здания, сооружения или иной недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.
Пунктом 3 указанной статьи предусмотрено, что продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.
Исходя из пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.
Таким образом, суд правомерно пришел к выводу о том, что покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.
С приобретением права собственности на объект недвижимого имущества покупатель приобретает и право пользования земельным участком, занятым им, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник, в силу прямого указания закона, принимая тем самым права и обязанности арендатора земельного участка.
В силу статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.
Таким образом, плата за фактическое пользование арендуемым имуществом после истечения срока действия договора производится в размере, определенном этим договором. Прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращение обязательства по внесению арендной платы, которое сохраняется на весь период пользования земельным участком на праве аренды, то есть до тех пор, пока предмет аренды не будет возвращен арендодателю.
Само по себе то обстоятельство, что на спорном земельном участке возведен принадлежащий ответчику объект недвижимости, вопреки доводам ответчика не освобождало его от предусмотренной законом и договором обязанности вносить арендную плату до возвращения земельного участка в размере, установленном договором.
При этом, судебная коллегия полагает, что доводы ответчика о злоупотреблении правом со стороны истца заслуживают внимания.
В силу пунктов 1 и 2 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом). В случае несоблюдения таких требований суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом.
Заявляя о злоупотреблении правом со стороны истца, ответчик ссылался на обстоятельства неправомерного отказа ответчиком в своевременной передаче в собственность земельного участка, что исключило прекращение обязательств арендатора по договору аренды земельного участка.
Судом при рассмотрении дела подлежали проверке возражения ответчика против иска о злоупотреблении правом стороны истца, поскольку установление данного обстоятельства могло повлечь отказ в иске полностью либо в части.
Указанные обстоятельства были изложены в определении судебной коллегии по гражданским делам Седьмого кассационного суда общей юрисдикции от 1 июля 2021 г., которым было отменено апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Челябинского областного суда от 1 апреля 2021 г. о взыскании с Симонова Д.В. в пользу департамента имущественных отношений Тюменской области задолженности по арендной плате по тем же фактическим обстоятельствам дела со ссылкой на заключение того же договора аренды от 4 июля 2014 г. за иной период - с 31 октября 2017 г. по 20 декабря 2019 г.
При новом рассмотрении дела апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Челябинского областного суда от 7 сентября 2021 г. решение Курчатовского районного суда г.Челябинска от 25 августа 2021 г. об отказе департаменту имущественных отношений Тюменской области в иске оставлено без изменения.
Судебной коллегией в апелляционном определении установлено, что 11 марта 2015 г. Абайдуллин И.И. обращался в департамент имущественных отношений Тюменской области с заявлением о предоставлении в собственность земельного участка с кадастровым номером <.......> под существующий жилой дом, но истец решением от 8 апреля 2015 г. отказал в удовлетворении заявления, со ссылкой на то, что разрешенное использование земельного участка не соответствует целям использования такого участка, указанным в заявлении о предоставлении земельного участка.
Судебная коллегия по гражданским делам Челябинского областного суда пришла к выводу о том, что указанное решение является незаконным, поскольку у Абайдуллина И.И. имелось исключительное право на получение в собственность без торгов вышеуказанного земельного участка; у департамента имущественных отношений Тюменской области правовых оснований для отказа в удовлетворении его заявления не имелось, тем более по явно надуманным основаниям, поскольку бесспорно разрешенное использование земельного участка соответствовало целям использования, указанным в заявлении. По тем же основаниям незаконно отказано и Симонову Д.В. в удовлетворении заявлений от 14 декабря 2018 г. и 27 августа 2019 г. Незаконность действий истца подтверждена и последующими судебными постановлениями.
Исходя из изложенного, судебной коллегией в апелляционном определении установлено, что истец, необоснованно отказывая в удовлетворении заявления Абайдуллина И.И. от 11 марта 2015 г. о предоставлении в собственность земельного участка с кадастровым номером 72:17:1308001:339 под существующий жилой дом, явно злоупотребил правом, что лишило возможности Абайдуллина И.И. получить в собственность за плату указанный земельный участок и соответственно повлекло для Симонова Д.В. неблагоприятные последствия.
Со ссылкой на пункты 1, 2, 5 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации оснований для удовлетворения исковых требований департамента имущественных отношений Тюменской области о взыскании с Симонова Д.В. задолженности по договору аренды земельного участка от 4 июля 2014 г. за период с 31 октября 2017 г. по 20 декабря 2019 г. судебная коллегия по гражданским делам Челябинского областного суда на нашла, оставив решение суда первой инстанции об отказе в иске без изменения.
В настоящем деле предметом спора между тем же сторонами является взыскание задолженности по тем же фактическим обстоятельствам дела, по тому же договору, за иной, предшествующий, период - с 1 января 2016 г. по 30 октября 2017 г.
В соответствии с частью 2 статьи 61 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица, а также в случаях, предусмотренных названным Кодексом.
Согласно части 2 статьи 209 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации после вступления в законную силу решения суда стороны, другие лица, участвующие в деле, их правопреемники не могут вновь заявлять в суде те же исковые требования, на том же основании, а также оспаривать в другом гражданском процессе установленные судом факты и правоотношения.
В силу изложенного, поскольку обстоятельства злоупотребления истцом правом, выразившиеся в неправомерном отказе в передаче земельного участка предыдущему правообладателю в собственность в 2015 г., установлены вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу с участием тех же лиц, данные правоотношения сторон не подлежат оспариванию, в связи с чем оснований для удовлетворения исковых требований о взыскании арендной платы не имеется, решение суда по доводам апелляционной жалобы ответчика подлежит отмене с принятием по делу нового решения об отказе в удовлетворении заявленных исковых требования о взыскании арендной платы и неустойки.
Руководствуясь статьями 328-330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
решение Тюменского районного суда Тюменской области от 12 мая 2021 г. отменить, принять по делу новое решение, которым в удовлетворении иска департамента имущественных отношений Тюменской области к Симонову Д.В. о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка, неустойки отказать.
Председательствующий
Судьи коллегии
Апелляционное определение в окончательной форме изготовлено 8 октября 2021 г.


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка