Дата принятия: 09 февраля 2021г.
Номер документа: 33-475/2021
СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ПЕНЗЕНСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 9 февраля 2021 года Дело N 33-475/2021
Судебная коллегия по гражданским делам Пензенского областного суда в составе:
председательствующего Бурдюговского О.В.,
судей Гошуляк Т.В., Мягковой С.Н.,
при секретаре Шмониной Е.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Гошуляк Т.В. дело по апелляционной жалобе администрации Чемодановского сельсовета Бессоновского района Пензенской области на решение Бессоновского районного суда Пензенской области от 14 октября 2020 г., с учетом определения суда от 23 октября 2020 г. об исправлении описки, по гражданскому делу по иску Мальковой Е.В. к муниципальному образованию администрации Чемодановского сельсовета Бессоновского района Пензенской области о признании договора купли-продажи земельного участка недействительным и применении последствий недействительности сделки, которым постановлено:
"иск Мальковой Е.В. к муниципальному образованию администрации Чемодановского сельсовета Бессоновского района Пензенской области о признании договора купли-продажи земельного участка недействительным и применении последствий недействительности сделки - удовлетворить.
Признать недействительным договор купли-продажи земельного участка, с кадастровым номером N, расположенного по адресу: <адрес>, заключенный между Мальковой Е.В. и муниципальным образованием администрацией Чемодановского сельского совета Бессоновского района Пензенской области 14 сентября 2017 года.
Применить последствия недействительности сделки - договора купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, вернув стороны в первоначальное положение.
Возвратить земельный участок, с кадастровым номером N, расположенный по адресу: <адрес> собственность муниципального образования администрации Чемодановского сельсовета Бессоновского района Пензенской области.
Взыскать с муниципального образования администрации Чемодановского сельсовета Бессоновского района Пензенской области в пользу Мальковой Е.В. денежные средства в размере 413 700 (четыреста тринадцать тысяч семьсот) рублей 00 копеек",
УСТАНОВИЛА:
Малькова Е.В. обратилась в Бессоновский районный суд Пензенской области с иском к муниципальному образованию администрации Чемодановского сельсовета Бессоновского района Пензенской области, указав в его обоснование, что 14 сентября 2017 г. между сторонами заключен договор купли-продажи земельного участка, с разрешенным использованием: для ведения личного подсобного хозяйства, расположенного по адресу: <адрес>. В ходе освоения земельного участка истцу стало известно о наличии ограничений в его использовании. Истец обратилась в отдел градостроительства администрации Бессоновского района Пензенской области с уведомлением о планируемом строительстве объекта индивидуального жилищного строительства, письменным ответом которого уведомлена о недопустимости размещения на земельном участке объекта индивидуального жилищного строительства, ввиду наличия ограничений использования участка, находящегося в границах охранных зон объектов электросетевого хозяйства, придорожных полос, линий и сооружений связи. О наличии линии электропередач на участке истцу было известно, но об ограничениях придорожных полос и кабельных сооружений связи истец ничего не знала. Использование данного участка по назначению, а именно, под личное подсобное хозяйство, невозможно. Сделка совершена истцом под влиянием существенного заблуждения относительно предмета сделки, а именно его качеств, использование земельного участка по целевому назначению невозможно.
Просила признать договор купли-продажи земельного участка от 14 сентября 2017 г. недействительным и применить последствия недействительности сделки - вернуть стороны в первоначальное положение: взыскать с ответчика в пользу истца денежные средства, оплаченные по договору купли-продажи от 14 сентября 2017 г., в размере 413700 руб., вышеуказанный земельный участок возвратить в собственность ответчика.
Бессоновский районный суд Пензенской области постановилвышеуказанное решение от 14 октября 2020 г.
Не согласившись с решением суда, ответчик администрация Чемонадовского сельсовета Бесссоновского района Пензенской области, действуя через своего представителя по доверенности - Кузечкина С.А., подала на него апелляционную жалобу, в которой просит решение суда отменить, принять по делу новое решение об отказе удовлетворении исковых требований, ссылаясь на существенное нарушение судом норм материального права. Так, судом первой инстанции не учтено, что истцом Мальковой Е.В. пропущен срок исковой давности, при отсутствии доказательств уважительности причин пропуска срока, что является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении исковых требований. При этом, течение срока исковой давности началось с 16 июля 2018 г., а не с ноября 2018 г., как указано судом. Кроме того, суд первой инстанции пришел к необоснованному выводу о том, что истец Малькова Е.В. заблуждалась относительно предмета сделки, поскольку о наличии ограничений в использовании земельного участка, в связи с нахождением его вблизи автомобильной дороги, истцу было известно.
В возражениях на апелляционную жалобу представитель истца Мальковой Е.В. по доверенности - Комарова Т.Ф. просит оставить решение суда - без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель истца Мальковой Е.В. по доверенности - Бульин П.О. просил оставить решение суда без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Истец Малькова Е.В., представители ответчика администрации Чемодановского сельсовета Бессоновского района Пензенской области, третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, Управления Росреестра по Пензенской области, ПАО "Ростелеком", ПАО "Россети-Волги", ФКУ "Поволжуправдор" в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.
Изучив материалы дела, заслушав объяснения представителя истца, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции по правилам ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ, судебная коллегия приходит к следующему.
Так, судом первой инстанции установлено, что 14 сентября 2017 г. между Мальковой Е.В. (покупатель) и муниципальным образованием администрацией Чемодановского сельсовета Бессоновского района Пензенской области (продавец) по результатам торгов, проведенных в форме аукциона, заключен договор купли-продажи земельного участка, площадью 2216 кв.м., кадастровый N, по адресу: <адрес>, с разрешенным использованием: для ведения личного подсобного хозяйства.
Согласно п. 1.3 договора до подписания договора имущество, указанное в п.1.1. настоящего договора, осмотрено. Недостатки или дефекты, препятствующие использованию имущества, на момент осмотра покупателем оговорены.
Продавец гарантирует, что до заключения договора с покупателем имущество, указанное в п.1.1 настоящего договора, никому не отчуждено, не заложено, не обещано, в споре не состоит, в аренду не передано, иными правами третьих лиц не обременено (п.1.4 договора).
Судом первой инстанции также установлено, что на момент заключения оспариваемого договора и до настоящего времени в Едином государственном реестре недвижимости имеются сведения о наличии обременений спорного объекта недвижимости в виде охранных зон объекта ВЛ -10кВ Вольная от ПС "Птицефабрика" и ВЛ-35 кВ "ПТФ-I", "ПТФ-II".
Согласно сообщению ПАО "Ростелеком" от 16 июля 2018 г. на спорном земельном участке проходят воздушные и подземные линии связи, истцу рекомендовано запросить в Пензенском филиале ПАО "Ростелеком" технические условия на проектирование и производство работ по капитальному ремонту вблизи и в охранных зонах линий связи на основании требований п.4 ст. 6 Федерального закона от 7 июля 2003 г. N 126-ФЗ "О связи".
Согласно сообщению ФКУ "Поволжуправтодор" от 1 ноября 2018 г., а также письменному отзыву на исковое заявление от 16 сентября 2020 г. указанный земельный участок является непригодным для строительства жилого дома и сопутствующих строений в соответствии с п.11.11 СП 42.13330.2016 Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений. Актуализированная редакция СНиП 2.07.01.89*, которым установлено минимальное расстояние от края основной проезжей части магистральных дорог до линии жилой застройки - не менее 50 м. (расстояние до дальней границы земельного участка составляет 45 м.), большая часть земельного участка попадает в треугольник видимости существующего съезда, в границах которого запрещается размещение зданий, сооружений, деревьев и кустарников высотой более 0,5 м (ГОСТ Р 52766-2007 п.5.5.13).
Обращаясь в суд с исковым заявление о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка от 14 сентября 2017 г., истец Малькова Е.В. связывала нарушение своих прав и законных интересов с тем, что в целях освоения земельного участка в соответствии с видом разрешенного использования 22 октября 2019 г. она обратилась в отдел градостроительства администрации Бессоновского района Пензенской области с уведомлением о планируемом строительстве объекта индивидуального жилищного строительства, соответствующим требованиям закона, в котором ей письменным ответом от 28 октября 2019 г. было отказано по причине недопустимости размещения объекта индивидуального жилищного строительства на спорном земельном участке, ввиду наличия обременений в виде охранных зон объектов электросетевого хозяйства, придорожных полос, линий и сооружений связи.
Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции признал установленным и исходил из того, что наличие вышеуказанных обременений земельного участка свидетельствует о заключении истцом сделки под влиянием заблуждения, которое имело существенно значение, поскольку касалось качеств предмета сделки, а именно, Малькова Е.В. имела намерение купить земельный участок для строительства жилого дома и иных строений, посадки насаждений, в то время как данное волеизъявление было искажено, так как истец приобрела по сделке участок, на котором запрещено строительство жилого дома и иной недвижимости, возведение любых объектов, в том числе, забора свыше 0,5 м., а также посадка кустов и деревьев высотой свыше 0,5 м., в связи с чем, использование земельного участка по целевому назначению не представляется возможным.
С данными выводами суда первой инстанции судебная коллегия согласиться не может, считая их постановленными с существенным нарушением требований норм материального права, исходя из следующего.
Так, согласно п. 1 ст. 178 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, если заблуждение было настолько существенным, что эта сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел.
В силу подп. 2 п. 2 ст. 178 ГК РФ при наличии условий, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, заблуждение предполагается достаточно существенным, в частности, если сторона заблуждается в отношении предмета сделки, в частности таких его качеств, которые в обороте рассматриваются как существенные.
По смыслу вышеуказанных требований ст. 178 ГК РФ, сделка считается недействительной, если выраженная в ней воля стороны неправильно сложилась вследствие заблуждения и повлекла иные правовые последствия, нежели те, которые сторона действительно имела в виду. Под влиянием заблуждения участник сделки помимо своей воли составляет неправильное мнение или остается в неведении относительно тех или иных обстоятельств, имеющих для него существенное значение, и под их влиянием совершает сделку, которую он не совершил бы, если бы не заблуждался.
В соответствии с правовой позицией, изложенной в п. 21 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24 марта 2016 г. N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств", если стороне переговоров ее контрагентом представлена неполная или недостоверная информация либо контрагент умолчал об обстоятельствах, которые в силу характера договора должны были быть доведены до ее сведения, и сторонами был заключен договор, эта сторона вправе потребовать признания сделки недействительной и возмещения вызванных такой недействительностью убытков (ст. 178 или ст. 179 ГК РФ) либо использовать способы защиты, специально предусмотренные для случаев нарушения отдельных видов обязательств, например, ст. ст. 495, 732, 804, 944 ГК РФ.
По смыслу приведенных положений, а также нормы ст. 178 ГК РФ, заблуждение предполагает, что при совершении сделки лицо исходило из неправильных, не соответствующих действительности представлений о каких-либо обстоятельствах, относящихся к данной сделке. Существенным является заблуждение относительно природы сделки, то есть совокупности свойств (признаков, условий), характеризующих ее сущность.
При этом заблуждение должно быть таковым, что его не могло распознать лицо, действующее с обычной осмотрительностью и с учетом содержания сделки, сопутствующих обстоятельств и особенностей сторон (п. 5 ст. 178 ГК РФ).
В качестве основания для признания сделки недействительной по мотиву заблуждения истец ссылалась на невозможность осуществления строительства, а также размещения зеленых насаждений высотой свыше 0,5 м. на спорном земельном участке, предоставленном для ведения личного земельного хозяйства, в связи с прохождением воздушной и подземной линий связи, а также размещением земельного участка вблизи придорожной зоны и зоны перекрестка.
Вместе с тем, истец в нарушение требований ст. 56 ГПК РФ доказательств, свидетельствующих о том, что на дату заключения договора купли-продажи земельного участка ответчик ввел ее в заблуждение в отношении предмета сделки, представил заведомо ложную информацию, не представила.
Как установлено в ходе судебного разбирательства, Мальковой Е.В. как покупателю до подписания договора были предоставлены для обозрения и ознакомления правоустанавливающие документы на земельный участок; земельный участок был продан через аукцион, после его предварительного осмотра покупателем.
При этом, судом первой инстанции не была установлена невозможность использования земельного участка по целевому назначению для ведения личного подсобного хозяйства, а сама по себе такая невозможность не является основанием для признания договора купли-продажи недействительным.
При таких обстоятельствах, у судебной коллегии отсутствуют основания полагать о введении истца в заблуждение ответчиком при подписании спорного договора купли-продажи.
Особенности правового регулирования договоров купли-продажи земельных участков предусмотрены ст. 37 ЗК РФ, пунктом 1 которой установлено, что продавец земельного участка должен предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях и ограничениях прав на земельный участок.
Согласно п. 3 ст. 37 ЗК РФ покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.
Таким образом, в случаях, предусмотренных ст. 37 ЗК РФ, нет оснований говорить о совершении сделки под влиянием заблуждения, поскольку из самого смысла этой конструкции следует, что передача земельного участка ненадлежащего качества рассматривается как нарушение договорных условий. Это означает, что покупатель, заключая договор, имел представление о тех свойствах, которыми должен обладать земельный участок (будь то свойства, специально оговоренные сторонами при совершении сделки, или же требования пригодности для упомянутых в п. 1 ст. 37 ЗК РФ целей, для которых товар такого рода обычно используется), имел все основания полагать, что приобретаемый земельный участок будет этим условиям и требованиям соответствовать, и в этом смысле его воля была правильно сформирована и соответствовала ее изъявлению.
Установив отсутствие доказательств предоставления ответчиком заведомо ложной информации о продаваемом истцу объекте и ограничениях в его использовании, а также отсутствие доказательств невозможности использования участка по назначению для ведения личного подсобного хозяйства, судебная коллегия приходит к выводу об отказе в удовлетворении заявленных требований.
Доводы истца о том, что на момент совершения сделки она не знала и не могла знать о том, что в отношении спорного земельного участка существуют обстоятельства, которые препятствуют использовать его для размещения жилого дома, что не противоречит целевому использованию земельного участка, предоставленного для ведения личного подсобного хозяйства, являются несостоятельными, поскольку на момент заключения договора купли-продажи истец знакомилась со сведениями, содержащимися в Едином государственном реестре недвижимости.
Размещение земельного участка в придорожной зоне, а также в зоне перекрестка также имелось на момент заключения спорного договора. При этом, соблюдение требований СНИП, СП и ГОСТов является общеобязательным; строительные правила, установленные данными нормативно-правовыми актами, являются общедоступными и общеизвестными; действующим законодательством не предусмотрена необходимость внесения в ЕГРН сведений об ограничениях, связанных с необходимостью соблюдения действующих СП в части размещения жилой застройки относительно края проезжей части магистральных дорог.
При этом, как установлено в ходе судебного разбирательства, именно из-за обременений, накладываемых на земельный участок придорожной зоной и зоной перекрестка, его использование для строительства жилого дома является непригодным.
Доводы истца о том, что она лишена того, на что вправе была рассчитывать при заключении договора купли-продажи земельного участка, так как не может построить на земельном участке жилой дом, судебной коллегией отклоняются, поскольку указанное обстоятельство не является основанием для признания сделки недействительной по заявленному основанию.
Руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия
ОПРЕДЕЛИЛА:
решение Бессоновского районного суда Пензенской области от 14 октября 2020 г., с учетом определения суда от 23 октября 2020 г. об исправлении описки - отменить, принять по делу новое решение, которым исковые требования Мальковой Елены Владимировны к муниципальному образованию администрации Чемодановского сельсовета Бессоновского района Пензенской области о признании договора купли-продажи земельного участка недействительным и применении последствий недействительности сделки - оставить без удовлетворения, апелляционную жалобу администрации Чемодановского сельсовета Бессоновского района Пензенской области - удовлетворить.
Председательствующий
Судьи
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
