Определение Судебной коллегии по гражданским делам Свердловского областного суда

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ СВЕРДЛОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 12 апреля 2021 года Дело N 33-4721/2021

г. Екатеринбург

12.04.2021
Судебная коллегия по гражданским делам Свердловского областного суда в составе:

председательствующего Некрасовой А.С.,

судей Орловой А.И., Зайцевой В.А.

при помощнике судьи Ромашовой М.В.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело

по иску органа местного самоуправления "Комитет по управлению имуществом Каменска-Уральского городского округа" к Малахову Григорию Юрьевичу об изъятии объекта незавершенного строительства,

по встречному иску Малахова Григория Юрьевича к органу местного самоуправления "Комитет по управлению имуществом Каменска-Уральского городского округа" о признании недействительным условия договора аренды в части срока,

по апелляционной жалобе Малахова Григория Юрьевича на решение Синарского районного суда г. Каменска-Уральского Свердловской области от 15.12.2020.

Заслушав доклад судьи Некрасовой А.С. и объяснения лиц, явившихся в судебное заседание, судебная коллегия

установила:

орган местного самоуправления "Комитет по управлению имуществом Каменска-Уральского городского округа" (далее - Комитет) обратился в суд с исковым заявлением к Малахову Г.Ю. об изъятии объекта незавершенного строительства с кадастровым площадью 267,5 кв. м, степенью готовности 60%, расположенного по адресу: <адрес>, путем продажи с публичных торгов.

Малахов Г.Ю. обратился в суд со встречным исковым заявлением к Комитету о признании недействительным (ничтожным) условия договора аренды земельного участка от 02.04.2018 N 37/2018 в части распространения его действия на период с 20.05.2017, установлении срока аренды земельного участка с кадастровым номером 66:45:0100232:4 площадью 608 кв. м с 02.04.2018 по 01.04.2021.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена Малахова И.В.

Решением суда от 15.12.2020 первоначальный иск удовлетворен. Спорный объект изъят у Малахова Г.Ю. путем продажи с публичных торгов с определением начальной продажной стоимости в размере 4 742 000 руб. В удовлетворении встречного иска отказано.

В апелляционной жалобе Малахов Г.Ю. просит отменить указанный судебный акт и принять по делу новое решение об отказе в первоначальном иске и удовлетворении встречного иска.

В возражениях на апелляционную жалобу Комитет просит об отклонении жалобы, полагая судебный акт законным и обоснованным.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции Малахов Г.Ю. и его представитель Сальников А.А. поддержали доводы своей жалобы.

Учитывая, что иные лица, участвующие в деле, извещенные о месте и времени рассмотрения дела надлежащим образом в порядке статьи 113 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, а также публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Свердловского областного суда, в судебное заседание не явились, что в силу части 3 статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие, судебная коллегия определилао рассмотрении дела при данной явке.

Законность и обоснованность принятого судебного акта проверены в порядке и пределах, установленных статьями 327, 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Как установлено судом, для строительства индивидуального жилого дома Комитет предоставил Малахову Г.Ю. на условиях аренды по договору от 22.08.2000 земельный участок с кадастровым площадью 552,5 кв. м первоначально на срок до 31.07.2004, а с учетом дополнительного соглашения от 18.02.2014 - на срок до 30.05.2016, на котором на основании разрешения на строительство от 30.12.2001 ответчик возвел спорный объект степенью готовности 60% и 08.11.2016 зарегистрировал не него право собственности.

Договор аренды от 22.08.2000 стороны расторгли по соглашению от 19.05.2017, а после уточнения границ земельного участка заключили новый договор аренды от 02.04.2018 со сроком действия с 20.05.2017 по 19.05.2020 (на три года).

По истечении срока аренды между сторонами возникли разногласия по поводу дальнейшей судьбы земельного участка и расположенного на нем объекта незавершенного строительства.

Малахов Г.Ю. обращался в Комитет с заявлениями о предоставлении земельного участка в собственность и продлении срока действия договора аренды, которые были отклонены со ссылкой на то, что строительство объекта недвижимости не завершено, а право на однократное предоставление земельного участка для завершения строительства заявителем уже реализовано. Соответствующие отказы Комитета были обжалованы Малаховым Г.Ю. в судебном порядке, но административные исковые требования последнего также были отклонены (решения Синарского районного суда г. Каменска-Уральского Свердловской области от 30.07.2020 по делу N 2а-1252/2020 и от 08.09.2020 по делу N 2а-1416/2020).

Приведенные обстоятельства послужили поводом для обращения Комитета в суд с настоящим исковым заявлением, в котором Комитет указал, что правовым последствием незавершения строительства капитального объекта после однократного продления является прекращение договора аренды земельного участка с изъятием расположенного на нем объекта незавершенного строительства путем реализации с публичных торгов. В отношении встречного иска Комитет просил о применении исковой давности.

Ответчик с заявленными требованиями не согласился. По мнению Малахова Г.Ю., условие договора аренды от 02.04.2018 о распространении действия договора на предыдущий период (с 20.05.2017) противоречит требованиям закона и в силу этого является ничтожным, при этом заключение договора аренды в отношении земельного участка до уточнения его границ было невозможно. Полагая, что трехгодичный срок аренды должен исчисляться с даты заключения договора - 02.04.2018 и устанавливаться до 01.04.2021, ответчик обратился в суд со встречным исковым заявлением.

Установив фактические обстоятельства дела, изучив условия заключенного сторонами договора аренды, руководствуясь положениями статей 1, 181, 239.1, 421, 422, 425, 432, 607, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 39.6, 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", статей 34, 35 Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации", суд пришел к выводу, что ответчиком использовано однократное право на заключение договора аренды земельного участка для завершения строительства объекта сроком на три года, строительство не завершено, следовательно такой объект подлежит изъятию путем продажи с публичных торгов с установлением начальной продажной стоимости в размере, определенном в заключении эксперта. Отклоняя доводы встречного иска, суд отметил, что условия договора по согласованию его сторон могут применяться к отношениям, возникшим до заключения договора, и применил последствия пропуска срока исковой давности для оспаривания договора аренды.

В апелляционной жалобе Малахов Г.Ю. ссылается на то, что из договора аренды земельного участка от 02.04.2018 не следует, что он заключен для завершения строительства, в связи с чем ответчик полагал, что имеет место возобновление арендных отношений на новый срок. Представитель Малахова Г.Ю. - Малахова И.В. не обладала полномочиями на подписание соглашения о расторжении договора аренды от 22.08.2000. Заключение нового договора аренды от 02.04.2018 до уточнения границ земельного участка было невозможно, в связи с чем трехгодичный срок аренды должен исчисляться с 02.04.2018 по 01.04.2021.

Проверив материалы дела, заслушав объяснения участвующих в деле лиц, обсудив доводы, изложенные в апелляционной жалобе, возражений на нее, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

C 01.03.2015 основания и порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду, в том числе для строительства, регулируются главой V.1 Земельного кодекса Российской Федерации, а также положениями статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 137-ФЗ).

В силу пункта 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, по общему правилу, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах.

Исключительные случаи, при которых договор аренды публичного земельного участка может быть заключен без проведения торгов, приведены в пункте 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, а также в пункте 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ.

Согласно пункту 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ в редакции Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 171-ФЗ), действующей с 01.03.2015, в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

Как следует из подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.

Согласно пункту 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта: 1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности; 2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Кроме того, Законом N 171-ФЗ в целях определения правовой судьбы объекта незавершенного строительства после истечения срока договора аренды земельного участка, предоставленного из публичной собственности для строительства, внесены изменения как в Земельный кодекс Российской Федерации, так и Гражданский кодекс Российской Федерации, который дополнен статьей 239.1, предусматривающей продажу такого объекта с публичных торгов в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

Пунктом 33 статьи 34 Закона N 171-ФЗ установлено, что положения статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до дня вступления в силу этого Федерального закона (01.03.2015).

В пункте 24 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2020), утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 22.07.2020, разъяснено, что применение положений статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации возможно в случае, если собственником объекта незавершенного строительства для его завершения уже было реализовано предусмотренное пунктом 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ (в редакции, действующей с 01.03.2015), право на однократное его предоставление для целей завершения строительства путем заключения без торгов договора аренды после 01.03.2015.

Из смысла приведенных норм следует, что целью законодательного регулирования данной сферы отношений является смена землепользователя, длительное время не осуществляющего завершение строительства объекта. При этом для лиц, которые получили в аренду земельный участок и правомерно возвели на нем объект незавершенного строительства до 01.03.2015, когда ограничений для заключения нового договора аренды (ни по срокам такого договора, ни по однократности) не имелось, предусмотрено право на заключение (пролонгацию) после 01.03.2015 однократно договора аренды для завершения строительства без торгов на три года при условии, что земельный участок после указанной даты не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из его предыдущих собственников. В случае если объект так и не был введен в эксплуатацию по истечении срока такого договора, уполномоченный орган вправе обратиться в суд в порядке статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации с заявлением о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов.

Довод жалобы о том, что договор аренды от 02.04.2018, заключенный между сторонами, не содержит условия о предоставлении ответчику земельного участка однократно для завершения строительства, не может быть принят во внимание, поскольку в ином порядке без проведения торгов земельный участок не мог быть предоставлен ответчику, чего последний в силу презумпции знания закона как добросовестный землепользователь не мог не учитывать.

Ссылка ответчика на отсутствие у его супруги Малаховой И.В. полномочий на расторжение договора аренды от 22.08.2000 опровергается содержанием доверенности от 28.09.2016, выданной на имя Малаховой И.В. и содержащей полномочия на подписание дополнительных соглашений к договору аренды. Кроме того, указанный договор расторгнут на основании заявления от 17.05.2017, подписанного самим ответчиком.

Доводам ответчика о невозможности распространить действие договора на предшествующий период суд дал исчерпывающую оценку со ссылкой на положения пунктов 1, 2 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которым договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения, при этом стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора.

По смыслу приведенных норм, распространение условий договора на предшествующий его заключению период возможно, если между сторонами фактически существовали соответствующие отношения. В качестве согласования условия о применении договора к возникшим до его заключения отношениям может рассматриваться, в частности, указание в договоре срока, который наступил ранее даты заключения договора.

Сам по себе факт выполнения кадастровых работ по уточнению границ и площади земельного участка в период между расторжением договора аренды от 22.08.2000 по соглашению сторон от 19.05.2017 и заключением договора аренды от 02.04.2018, вопреки доводам ответчика, на спорные отношения не влияет.

Коллегия отмечает, что жалоба ответчика рассмотрена судом апелляционной инстанции 12.04.2021, при этом, требуя продлить срок действия договора аренды до 01.04.2021, ответчик и к названной дате строительство не завершил, сославшись на недостаток времени. Между тем, с момента первичного предоставления ответчику публичного земельного участка для строительства объекта недвижимости и получения разрешения на строительство прошло двадцать лет, однако цель предоставления участка так и не достигнута.

Поскольку Малахов Г.Ю. реализовал право на однократное предоставление земельного участка для целей завершения строительства объекта незавершенного строительства, срок действия договора аренды от 02.04.2018 истек, строительство объекта недвижимости не закончено, действий, направленных на воспрепятствование завершению строительства спорного объекта, Комитет не осуществлял, спорный объект подлежит изъятию у ответчика путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном постановлением Правительства Российской Федерации от 03.12.2014 N 1299 "О утверждении Правил проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства".

При таких обстоятельствах следует сделать вывод, что возникший спор разрешен судом правильно. Доводы апелляционной жалобы были предметом рассмотрения суда первой инстанции и получили надлежащую правовую оценку, несогласие с которой само по себе не свидетельствует об ошибочности сделанных судом выводов, не подтверждает наличие нарушений норм права при рассмотрении дела и не является основанием для отмены судебного акта.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 327.1, 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Синарского районного суда г. Каменска-Уральского Свердловской области от 15.12.2020 оставить без изменения, апелляционную жалобу Малахова Григория Юрьевича - без удовлетворения.
Председательствующий:

Некрасова А.С.

Судьи:

Орлова А.И.

Зайцева В.А.

     
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка