Дата принятия: 03 июля 2020г.
Номер документа: 33-471/2020
СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ СУДА ЕВРЕЙСКОЙ АВТОНОМНОЙ ОБЛАСТИ
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 3 июля 2020 года Дело N 33-471/2020
Судебная коллегия по гражданским делам суда Еврейской автономной области в составе:
председательствующего Золотаревой Ю.Г.,
судей Коневой О.А., Тараника В.Ю.,
при секретаре Мерзляковой А.Ю.,
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе муниципального казённого учреждения "Комитет по управлению муниципальным имуществом мэрии города муниципального образования "Город Биробиджан" Еврейской автономной области" на решение Биробиджанского районного суда ЕАО от 19.07.2019, которым постановлено:
Исковые требования Бояршинова С. Н. к муниципальному казённому учреждению "Комитет по управлению муниципальным имуществом мэрии города муниципального образования "Город Биробиджан" Еврейской автономной области" о признании расторжения договора аренды в одностороннем порядке незаконным, удовлетворить.
Признать незаконным расторжение в одностороннем порядке договора аренды земельного участка заключенного муниципальным казённым учреждением "Комитет по управлению муниципальным имуществом мэрии города муниципального образования "Город Биробиджан" Еврейской автономной области" с Бояршиновым С. Н. 21.11.2013 N 134427.
Аннулировать в ЕГРПН записи о прекращении аренды и сделки по договору аренды от 16.04.2018.
Восстановить в ЕГРПН запись о регистрации аренды и запись о регистрации сделки аренды земельного участка с кадастровым N <...>, расположенного по адресу: <...>, по договору аренды заключенного с Бояршиновым С. Н. 21.11.2013 N 134427.
В удовлетворении исковых требований Бояршинова С. Н. к мэрии города муниципального образования "Город Биробиджан" Еврейской автономной области" о признании расторжения договора аренды в одностороннем порядке незаконным и его отмене, отказать.
В удовлетворении исковых требований Бояршинова С. Н. к муниципальному казённому учреждению "Комитет по управлению муниципальным имуществом мэрии города муниципального образования "Город Биробиджан" Еврейской автономной области" об обязании внести запись о продлении договора и отзыве заявления отказать.
Заслушав доклад судьи Коневой О.А., пояснения представителя ответчиков мэрии города и КУМИ мэрии города Драгуновой О.В., представителя истца Хрящевой И.В., судебная коллегия
УСТАНОВИЛА:
Бояршинов С.Н. обратился в суд с иском к мэрии города муниципального образования "Город Биробиджан" Еврейской автономной области (далее - мэрия города) о признании расторжения договора аренды в одностороннем порядке незаконным и его отмене.
Требования мотивировал тем, что является собственником объекта незавершённого строительства со степенью готовности 97 %, расположенного на арендуемом им земельном участке по адресу: <...>. Ответчик в одностороннем порядке расторг договор аренды земельного участка и обратился с заявлением о снятии с земельного участка обременения в виде аренды. Уведомление о расторжении договора он не получал.
Просил суд признать расторжение договора аренды земельного участка от 21.11.2013 N 134427 в одностороннем порядке недействительным и отменить.
Определением суда к участию в деле в качестве соответчика привлечено муниципальное казённое учреждение "Комитет по управлению муниципальным имуществом мэрии города муниципального образования "Город Биробиджан" Еврейской автономной области" (далее - КУМИ мэрии города).
В судебном заседании представитель истца Хрящева И.В. поддержав доводы иска, исковые требования уточнила, просила суд признать расторжение договора аренды земельного участка от 21.11.2013 N 134427 незаконным и отменить; обязать КУМИ мэрии города внести запись о продлении договора аренды от 21.11.2013 N 134427 на неопределённый срок и отозвать заявление от 16.04.2018 - подраздел 3-1 и подраздел 3-4 записи об аренде; аннулировать запись о прекращении обременения на земельный участок с кадастровым N <...> в пользу Бояршинова С.Н.
Представитель ответчиков мэрии города и КУМИ мэрии города Драгунова О.В. исковые требования не признала. Суду пояснила, что мэрия города является ненадлежащим ответчиком, так как арендодателем земельного участка выступает КУМИ мэрии города. Договор аренды был заключён на три года и в последующем возобновлён на неопределённый срок. Воспользовавшись правом на односторонний отказ от договора аренды, арендодатель предупредил истца о расторжении договора за один месяц, направив предупреждение от 15.12.2017 по адресу, неоднократно указываемому Бояршиновым С.Н. в своих обращениях в мэрию города. Договорные отношения прекращены, так как поступали жалобы жителей, которые проживают в непосредственной близости от спорного участка.
Истец Бояршинов С.Н., представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Еврейской автономной области (далее - третье лицо Управление Росреестра по ЕАО) в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.
Суд постановилуказанное решение.
В апелляционной жалобе КУМИ мэрии города просил решение суда отменить, вынести новое решение об отказе удовлетворении требований.
Ссылаясь на разъяснения, данные Министерством экономического развития Российской Федерации в письме от 26.09.2016 N Д23и-4545 относительно срока действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, указал, что заключённый с истцом договор аренды прекратил своё действие по истечении установленного в нём срока.
Кроме того, Земельным кодексом Российской Федерации (далее - ЗК РФ) предусмотрен порядок предоставления в аренду земельного участка для завершения строительства, в соответствии с которым Бояршинов С.Н. не лишён права на обращение с целью оформления аренды земельного участка.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель ответчиков мэрии города и КУМИ мэрии города Драгунова О.В. доводы и требования апелляционной жалобы поддержала.
Представитель истца Хрящева И.В. не согласилась с требованиями апелляционной жалобы, ссылаясь на незаконность действий администрации города. Суду также пояснила, что поданное её доверителем заявление на продление срока аренды для завершения строительства до настоящего времени ответчиком не рассмотрено.
Истец Бояршинов С.Н., представитель третьего лица Управления Росреестра по ЕАО в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, в связи с чем судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.
Проверив материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, выслушав пояснения лиц, участвующих в суде апелляционной инстанции, судебная коллегия приходит к следующему.
В силу части 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ) суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе и возражениях относительно жалобы.
Материалами дела установлено, что на основании договора аренды земельного участка от 21.11.2013 N 134427, заключённого между КУМИ мэрии города и Бояршиновым С.Н., последнему для строительства гаража-стоянки во временное владение и пользование на срок по 20.11.2016 предоставлен земельный участок с кадастровым N <...>, из категории земель "земли населённых пунктов", расположенный по адресу: <...>. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.
Согласно пункту 5.4 данного договора арендатор вправе после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя пользоваться земельным участком. В этом случае договор считается возобновлённым на тех же условиях на неопределённый срок. Каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за месяц.
В связи с отсутствием письменных возражений со стороны арендодателя Бояршинов С.Н. продолжал пользоваться земельным участком по истечении срока договора аренды. В этот период на основании выданных разрешений на строительство, на данном земельном участке Бояршинов С.Н. возвёл два незавершённых объекта капитального строительства (гараж и склад) со степенью готовности - 97 %.
15.12.2017 КУМИ мэрии города направил истцу уведомление о прекращении действия договора аренды с 01.02.2018.
16.04.2018 в Единый государственный реестр недвижимости внесены сведения о прекращении аренды земельного участка.
Считая, что оснований для прекращения договора аренды и снятия обременения с земельного участка не имеется, Бояршинов С.Н. обратился в суд с настоящим иском.
Разрешая спор по существу, суд первой инстанции пришёл к выводу о незаконности расторжения договора аренды в одностороннем порядке. При этом суд руководствовался положениями статей 450.1, 610 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) и исходил из того, что после истечения срока действия договора аренды, заключённого между КУМИ мэрии города и Бояршиновым С.Н. на срок до 20.11.2016, с 21.11.2016 истец продолжал пользоваться земельным участком, следовательно, договор возобновлён на тех же условиях на неопределённый срок; утвердив 20.03.2017 истцу градостроительный план спорного земельного участка и выдав 21.12.2017 два разрешения на строительство на указанном земельном участке объектов капитального строительства (гаража и склада), мэрия города тем самым была согласна на размещение на спорном земельном участке этих объектов; доказательств того, что истец использует арендуемый земельный участок с нарушением либо не по целевому назначению, ответчиком суду не представлено; арендные платежи вносятся регулярно, задолженности нет, в связи с чем, придя к выводу, что КУМИ мэрии города злоупотребил своим правом на односторонний отказ от договора, расторжение договора в одностороннем порядке не соответствует требованиям законодательства, удовлетворил частично исковые требования, заявленные к КУМИ мэрии города.
Судебная коллегия не может согласиться с выводом суда первой инстанции, поскольку он не основан на законе.
По общему правилу, закреплённому в пункте 1 статьи 39.6 ЗК РФ, земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть предоставлены гражданам и юридическим лицам в аренду на торгах, проводимых в форме аукциона, а в исключительных случаях без проведения торгов (пункт 2 названной статьи).
При этом особенности заключения договоров аренды земельного участка с арендатором земельного участка без проведения торгов по истечении срока действия ранее заключенного договора аренды установлены статьями 39.6 и 39.8 ЗК РФ.
Согласно пункту 15 статьи 39.8 ЗК РФ в отсутствие оснований и условий, указанных в пунктах 3 и 4 статьи 39.6 ЗК РФ, арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.
Положения указанных норм введены в действие с 01.03.2015 Федеральным законом от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации".
В соответствии с ранее действовавшим законодательством, в том числе по состоянию на момент заключения договора аренды спорного земельного участка, договор аренды государственного или муниципального имущества мог быть возобновлён на неопределённый срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 ГК РФ, согласно которому если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновлённым на тех же условиях на неопределённый срок (статья 610).
Однако поскольку норма, установленная пунктом 15 статьи 39.8 ЗК РФ, является специальной по отношению к статье 621 ГК РФ, то исходя из положений статьи 422 ГК РФ, в соответствии с которой если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров, в настоящее время к договорам, заключенным после 01.03.2015, подлежат применению специальные нормы земельного законодательства, так как с этой даты действует закреплённое в Земельном кодексе Российской Федерации правило о предоставлении публичных земельных участков в аренду на торгах и отменено преимущественное право арендатора на заключение договора на новый срок без проведения торгов.
Таким образом, так как срок договора аренды от 21.11.2013 в отношении находящегося в муниципальной собственности земельного участка с кадастровым N <...> истёк после 01.03.2015, оснований для применения к нему положений пункта 2 статьи 621 ГК РФ в части возможности возобновления его действия на неопределённый срок не имеется, ввиду того, что законодатель ограничил возможность продления (заключения) договоров аренды таких земельных участков на новый срок без проведения публичных процедур.
Поскольку в свете нового правового регулирования не может продление (возобновление) договора аренды земельного участка на новый срок (на неопределённый срок) использоваться как способ получения арендатором преимущественного права на использование земельного участка в обход установленных правил, прекращение арендных земельных отношений, продлённых (возобновлённых) после 01.03.2015 в период действия пункта 15 статьи 39.8 ЗК РФ, является обязанностью, а не правом уполномоченного органа.
Таким образом, у КУМИ мэрии города имелись законные основания для прекращения аренды земельного участка от 21.11.2013, заключенного с Бояршиновым С.Н., после окончания срока действия договора независимо от наличия нарушений со стороны арендатора.
В связи с чем ссылка суда на злоупотребление правом со стороны КУМИ мэрии города на односторонний отказ от договора не основана на нормах земельного законодательства и фактически вводит дополнительный критерий для предоставления земельного участка без проведения торгов взамен условий, предусмотренных ЗК РФ.
Из материалов дела следует, что уведомление о прекращении действия спорного договора аренды КУМИ мэрии города направлено истцу 15.12.2017 и 31.01.2018 возвращено в связи с истечением срока хранения. В связи с чем договор аренды от 21.11.2013 N 134427 прекратил действие с 01.02.2018, как и было указано в уведомлении.
Из материалов дела также следует, что объект незавершённого строительства возведён истцом на спорном земельном участке в период действия договора аренды, до направления в адрес истца уведомления о его прекращении.
25.10.2018 право собственности на данный объект незавершённого строительства было зарегистрировано в Управлении Росреестра по ЕАО.
В соответствии с пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" в случае, если объект незавершённого строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 ЗК РФ.
По смыслу названной нормы правом на получение в аренду для завершения строительства объекта наделено как лицо, право собственности которого на этот объект зарегистрировано до 01.03.2015, так и лицо, которому участок для строительства был предоставлен до 01.03.2015, независимо от регистрации права собственности на объект незавершённого строительства и момента такой регистрации. Кроме того, по правилам названной нормы для завершения строительства указанное лицо может заключить новый договор аренды, обратившись в уполномоченный орган в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 ЗК РФ, но только на три года.
На основании изложенного, решение суда первой инстанции в части удовлетворения исковых требований к КУМИ мэрии города о признании расторжения договора аренды в одностороннем порядке незаконным, аннулировании в ЕГРПН записи о прекращении аренды и сделки по договору аренды и их восстановлении, подлежит отмене как незаконное и необоснованное с вынесение нового решения в данной части об отказе в удовлетворении исковых требований.
Руководствуясь статьями 328-330 ГПК РФ, судебная коллегия
ОПРЕДЕЛИЛА:
Решение Биробиджанского районного суда ЕАО от 19.07.2019 в части удовлетворения исковых требований Бояршинова С. Н. к муниципальному казённому учреждению "Комитет по управлению муниципальным имуществом мэрии города муниципального образования "Город Биробиджан" Еврейской автономной области" о признании расторжения договора аренды в одностороннем порядке незаконным, аннулировании в ЕГРПН записи о прекращении аренды и сделки по договору аренды и их восстановлении отменить, вынести в указанной части новое решение об отказе в удовлетворении иска.
В остальной части решение суда оставить без изменения.
Апелляционную жалобу муниципального казённого учреждения "Комитет по управлению муниципальным имуществом мэрии города муниципального образования "Город Биробиджан" Еврейской автономной области" считать удовлетворённой.
Председательствующий Ю.Г. Золотарева
Судьи О.А. Конева
В.Ю. Тараник
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
