Дата принятия: 01 июня 2020г.
Номер документа: 33-4708/2020
СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ РОСТОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 1 июня 2020 года Дело N 33-4708/2020
01 июня 2020 г. г. Ростов на Дону
Судебная коллегия по гражданским делам Ростовского областного суда в составе председательствующего Сеник Ж.Ю.,
судей Поддубной О.А., Славгородской Е.Н.
при секретаре Аверьяновой М.А.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело N 2-693/2019 по иску Дейнекина Ильи Николаевича к Терезниковой Любови Алексеевне, 3-и лица: Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Ростовской области, Администрация Орловского сельского поселения Ростовской области, нотариус Милютинского нотариального округа Ростовской области Чупрун П.С., о понуждении заключить основной договор купли-продажи земельного участка, по апелляционной жалобе Дейнекина Ильи Николаевича на решение Морозовского районного суда Ростовской области от 03 декабря 2019 года.
Заслушав доклад судьи Сеник Ж.Ю., судебная коллегия
установила:
Дейнекин И.Н. обратился в суд с иском к Терезниковой Л.А. о понуждении заключить основной договор купли-продажи земельного участка, ссылаясь на то, что 29.03.2019 между истцом и ответчиком был заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка КН: НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 350000 кв.м., находящегося относительно ориентира: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН. Денежные средства по данному договору были переданы истцом Терезникову А.Н. 18.09.2009 года, наследником которого является ответчик. Однако ответчик уклонилась от заключения основного договора купли-продажи.
Истец, ссылаясь на то, что он фактически владеет спорным земельным участком с 2009г., обрабатывает его, ранее заключал устный договор купли-продажи указанного имущества с правопредшественником Терезниковой Л.А., о передаче денежных средств по которому была составлена расписка, просил суд обязать Терезникову Л.А. заключить с ним договор купли-продажи земельного участка с КННОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 350000 кв.м., находящийся по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН", на условиях, указанных в предварительном договоре от 29.03.2019.
Решением Морозовского районного суда Ростовской области от 03 декабря 2019 г. в удовлетворении исковых требований Дейнекина И.Н. отказано.
В апелляционной жалобе Дейнекин И.Н. просит решение суда отменить и передать дело на новое рассмотрение. Апеллянт со ссылкой на ст. 168 ГК РФ, приводит доводы о том, что сделка, нарушающая требования закона, по общему правилу является оспоримой, за исключением тех случаев, когда такая сделка посягает на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. В этой связи заявитель апелляционной жалобы обращает внимание на то, что суд не указал, какие публичные интересы, либо права третьих лиц нарушены сделкой, обращает внимание, что заявлений о ничтожности сделки участвующими в деле лицами не делалось. Таким образом, апеллянт считает, что выводы суда о ничтожности сделки ошибочны.
Кроме того, Дейнекин И.Н. указывает на то, что заключая предварительный договор купли-продажи от 29.03.2019, стороны не нарушили закон в части точного описания отчуждаемого земельного участка как индивидуально-определенной вещи, указав, что границы земельного участка будут уточнены, а права Терезниковой Л.А. будут оформлены в разумные сроки.
По мнению заявителя апелляционной жалобы, суд устранился от исследования спорного предварительного договора купли-продажи, не установил фактические обстоятельства имеющие значения для дела, неправильно применил нормы материального права.
Дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в порядке ст.167 ГПК РФ, в отсутствие представителя Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Ростовской области, Администрация Орловского сельского поселения Ростовской области, нотариуса Милютинского нотариального округа Ростовской области Чупруна П.С., извещенных о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы надлежащим образом.
Рассмотрев материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, заслушав Дейнекина И.Н. и его представителя на основании доверенности Ачинову К.Д., просивших об отменене решения суда, Терезникову Л.А. и ее представителя на основании доверенности Игнатенко А.В., полагавших решение суда законным и обоснованным, судебная коллегия не находит оснований, предусмотренных положениями ст.330 ГПК РФ для отмены решения суда первой инстанции по доводам апелляционной жалобы ввиду следующего:
Материалами дела подтверждается, что 29.03.2019 между Терезниковой Л.А. и Дейнекиным И.Н. заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка КН:НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 350000 кв.м., находящийся по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН (л.д. 31-33).
По условиям, изложенным в п. 1.1 договора, продавец обязуется передать в собственность покупателя недвижимость, определенную в п. 1.2 договора, а Покупатель обязуется принять данную недвижимость и оплатил ее.
В соответствии с п. 1.2 договора недвижимость, подлежащая передаче по основному договору, представляет собой земельный участок с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 350000 кв.м., категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: производство сельскохозяйственной продукции, имеющий адрес: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН
Указанная недвижимость будет создана: границы земельного участка будут уточнены, право собственности на указанный земельный участок как наследника, гр. Терезниковой Л.А., будут оформлены в разумные сроки.
Согласно п. 1.3 договора стороны обязались заключить основной договор купли-продажи недвижимости в течение пяти календарных дней с момента возникновения у продавца права собственности на объект.
Как следует из п.п. 2.1, 2.2 договора, стоимость будущей недвижимости составляет 100000 (сто тысяч) рублей. Оплата объекта осуществлена до заключения основного договора путем оплаты покупателем всей цены будущей недвижимости продавцу: 18 сентября 2009г.
На основании п. 4.1 договора сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения основного договора, несет финансовую ответственность в размере двукратной стоимости участка.
Как следует из выписки ЕГРН от 15.07.2019 к настоящему моменту земельный участок КН:НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 350000 кв.м., категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: производство сельскохозяйственной продукции, имеющий адрес: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН (л.д. 175)
Ранее указанный земельный участок принадлежал КФХ "Стелла", главой которого являлся Т.А.Н. на основании свидетельства о праве собственности на землю NНОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 04.10.1999, согласно которому в коллективную собственность членов КФХ выделено 1280 балло-гектар сельхозугодий для ведения крестьянско-фермерского хозяйства по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, поле N НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН-пастбища (л.д. 10-11, 22)
Согласно расписке от 18.09.2009 Т.А.Н. получил от Дейнекина И.Н. 100000 руб. в счет продажи земельных участков на поле НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН (л.д. 13).
15.07.2013 КФХ, возглавляемое Т.А.Н. ., прекратило свою деятельность (л.д. 17)
ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА Т.А.Н. умер
В соответствии с ответом нотариуса Милютинского нотариального округа Ч.П.С. ., после смерти Т.А.Н. с заявлением о принятии наследства обратилась Терезникова Л.А. Сведений о выдаче ответчику свидетельства о праве на наследство в деле не имеется.
29.03.2019 между Терезниковой Л.А. и Дейнекиным И.Н. заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка КН:НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 350000 кв.м., находящийся по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН
Разрешая спор, суд руководствовался ст. ст. 8, 209, 223, 550, 551 ГК РФ, и исходил из отсутствия доказательств того, что предметом сделок между Дейнекиным И.Н. и Т.А.Н. а впоследствии его правопреемником Терезниковой Л.А. являлся спорный земельный участок. Суд пришел к выводу, что форма указанных сделок между сторонами не соответствует действующему законодательству, предмет договора не определен, а, следовательно, заключенные договоры являются ничтожными.
Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции, постановленными при правильном применении норм материального права и установленным обстоятельствам дела.
Согласно пункту 1 статьи 432 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Согласно ч.1 ст. 429 ГК РФ, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
В соответствии с разъяснениями, изложенными в п. 25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора", для признания предварительного договора заключенным достаточно установить предмет основного договора или условия, позволяющие его определить (пункт 3 статьи 429 ГК РФ).
Предметом предварительного договора купли-продажи от 9.03.2019 года является земельный участок.
В соответствии с п.1 ст. 37 Земельного кодекса РФ объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования.
В соответствии со ст. 6 ЗК РФ, земельный участок как объект права собственности и иных предусмотренных настоящим Кодексом прав на землю является недвижимой вещью, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи.
Согласно статье 8 Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", в кадастр недвижимости вносятся основные и дополнительные сведения об объекте недвижимости. К основным сведениям об объекте недвижимости относятся характеристики объекта недвижимости, позволяющие определить такой объект недвижимости в качестве индивидуально-определенной вещи, а также характеристики, которые определяются и изменяются в результате образования земельных участков, уточнения местоположения границ земельных участков, строительства и реконструкции зданий, сооружений, помещений и машино-мест, перепланировки помещений.
Согласно п.3 ч.4 указанной статьи одним из основных сведений об объекте недвижимости является описание местоположения объекта недвижимости.
В соответствии с ч.3 ст.429 ГК РФ предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.
Следовательно, предварительный договор купли-продажи земельного участка должен содержать данные о границах земельного участка, позволяющие определенно установить отчуждаемое недвижимое имущество.
Между тем из кадастрового паспорта земельного участка от 04.08.2015, имевшегося на момент подписания предварительного договора купли-продажи земельного участка 29.03.2019, следовало, что границы земельного участка не установлены в соответствии с требованиями земельного законодательства (Т.1 л.д. 22).
Указанное обстоятельство подтверждается и условиями предварительного договора купли-продажи между Дейнекиным И.Н. и Терезниковой Л.А., согласно которым границы участка КН:НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 350000 кв.м. к моменту его заключения не установлены.
Более того, в п.1.2 договора указано, что недвижимость будет создана: границы земельного участка будут уточнены, право собственности на указанный земельный участок как наследника, гр. Терезниковой Л.А., будут оформлены в разумные сроки.
Согласно пункту 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
На основании пункта 5 ст. 429 ГК РФ в случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса.
В соответствии с пунктом 4 ст. 445 ГК РФ, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.
Как следует из правовой позиции, сформулированной в пункте 3 Обзора законодательства и судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за второй квартал 2010 года, утвержденного постановлением Президиума Верховного Суда Российской Федерации от 15 сентября 2010 года, предварительное соглашение о заключении договора купли-продажи земельного участка должно содержать являющиеся существенным условием основного договора данные о границах земельного участка, которые позволяют определенно установить отчуждаемое недвижимое имущество.
В соответствии с пунктом 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Согласно статье 554 ГК РФ В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.
При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Пункт 3 статьи 6 Земельного кодекса Российской Федерации определяет, что земельный участок как объект права собственности и иных предусмотренных настоящим Кодексом прав на землю является недвижимой вещью, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи.
В соответствии с п.8,9 статьи 22 Федерального закона N 218-ФЗ от 13 июля 2015 года "О государственной регистрации недвижимости" местоположение границ земельного участка устанавливается посредством определения координат характерных точек таких границ, то есть точек изменения описания границ земельного участка и деления их на части.
Площадью земельного участка, определенной с учетом установленных в соответствии с настоящим Федеральным законом требований, является площадь геометрической фигуры, образованной проекцией границ земельного участка на горизонтальную плоскость.
Требования закона предписывают, что земельный участок должен быть индивидуализирован на местности, при этом границы участка должны быть описаны и удостоверены, в том числе посредством проведения в отношении каждого конкретного земельного участка землеустроительных работ.
Таким образом, объектом земельных отношений может быть только значащийся на кадастровом учете земельный участок, границы которого определены и описаны в установленном законом порядке, в связи с чем предварительный договор купли-продажи земельного участка должен содержать данные о границах земельного участка, позволяющие определенно установить отчуждаемое недвижимое имущество.
В обоснование заявленного иска истец ссылается на заключение сторонами договора продажи будущей вещи. Между тем, условий, описывающих такую вещь, предварительный договор продажи не содержит.
С учетом приведенных норм права и обстоятельств дела, судебная коллегия приходит к выводу, что предмет договора не был определен сторонами, в связи с чем предварительный договор купли-продажи земельного участка КН: НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 350000 кв.м., находящегося относительно ориентира: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН", расположенного в границах участка, не содержит предмет договора, в отношении которого стороны обязались в будущем заключить основной договор купли-продажи.
Кроме того, судебная коллегия отмечает следующее.
Как указывал истец в ходе рассмотрения дела, несогласие ответчика с заключением ею с истцом договора купли-продажи земельного участка связано с несогласием с ценой данного имущества.
Как видно из п.2.1 предварительного договора купли-продажи, по предварительной договоренности между сторонами стоимость будущей недвижимости составляет 100 000 руб. При этом в п.2.2. договора указано то, что оплата объекта осуществлена между сторонами путем оплаты покупателем всей цены будущей недвижимости продавцу 18.09.2009 года.
Вместе с тем, продавцом по договору является Терезникова Л.А., однако 18.09.2009 года никакой цены договора она не получала, доказательств обратного в деле нет.
Имеющаяся расписка, составленная Т.А.Н. (л.д.13) на которую истец ссылается как на доказательство оплаты приобретенного участка, не может быть признана подтверждающей продажу спорного участка, поскольку в указанной расписке Т.А.Н. указал, что он получил 100 000 руб. " в счет продажи земельных участков на поле 10\77. То есть, как обоснованно указал суд, доказательств того, что предметом расписки являлся тот же земельный участок, который является предметом настоящего спора, не имеется. Имущество, за которое были получены Т.А.Н. от Денекина И.Н. денежные средства, в указанной расписке никак не идентифицировано.
При этом, правовое значение имеет то, что земельный участок 1280 балло-гектаров, согласно свидетельству о праве собственности на землю ( л.д.52) был выделен КФХ "Стела", глава Т.А.Н.. В данном свидетельстве указано описание собственности: пашня и пастбище.
Следовательно, указанный земельный участок, выделенный КФХ, в силу закона не принадлежал Т.А.Н. на праве личной собственности, соответственно и распорядиться он им единолично не мог. В расписке отметка о получении денег за какой-либо участок Терезниковой Л.А. отсутствует. Иных доказательств получения ею денежных средств в счет продажи какого-либо земельного участка из состава земель КФХ в деле нет.
Соответственно, и указание в предварительном договоре в п.2.2. на оплату покупателем 18.09.2009 года всей цены будущей недвижимости продавцу, которым в предварительном договоре указана Терезникова Л.А, не соответствует действительности, не подтверждается материалами дела.
Доводы апеллянта о соблюдении закона при заключении предварительного договора купли-продажи путем указания в нем того, что границы земельного участка будут уточнены, право собственности на земельный участок Терезниковой Л.А. будет оформлено, не могут указывать на согласование сторонами предмета договора.
Ни координаты границ земельного участка, ни поворотные точки, ни иные параметры по которым можно было бы в будущем идентифицировать продаваемый объект недвижимости, об отчуждении которого договорились стороны, в договоре не отражены, тогда как закон обязывает идентифицировать земельный участок на местности, при этом границы участка должны быть описаны и удостоверены, в том числе посредством проведения в отношении каждого конкретного земельного участка землеустроительных работ.
В этой связи вывод суда о недоказанности того, что предметом сделки являлась индивидуально-определенная вещь - земельный участок КН: НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 350000 кв.м., находящегося относительно ориентира: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, обоснован.
Не являются обоснованными и выраженные апеллянтом в судебном заседании суда апелляционной инстанции ссылки на информационное письмо Президиума ВАС РФ от 16.02.2001, согласно которому предметом предварительного договора является обязательство сторон по поводу заключения будущего договора, а не обязательства по поводу недвижимого имущества, так как не согласовав предмет договора в предварительном договоре стороны спора не могли и заключить обязательство по поводу его отчуждения в будущем. В этой связи, разъяснения Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 года не противоречат положениям ст. 429 ГК РФ, устанавливающим обязанность включить в предварительный договор условия, позволяющие установить предмет договора.
Земельный участок на местности определяется только его границами, которые и позволяют определить его в качестве индивидуально определенной вещи.
Доводы о том, что суд устранился от исследования спорного предварительного договора купли-продажи, ввиду чего не установил фактические обстоятельства дела, опровергаются протоколом судебного заседания от 03.12.2019, в котором стороны были опрошены по существу спора, проведено исследование материалов дела, в том числе и предварительного договора купли-продажи от 29.03.2019. (Т.1 л.д. 218-219)
Доводы апеллянта о том, что заключенный между Дейнекиным И.Н. и Терезниковой Л.А. договор купли-продажи от 29.03.2019 не является ничтожным, судебная коллегия не может принять в качестве основания к отмене решения суда первой инстанции, поскольку в основу выводов суда об отказе истцу в иске положено то обстоятельство, которое установил суд и не опроверг апеллянт, что предварительный договор купли-продажи земельного участка не содержит описание продаваемого объекта (в данном конкретном случае - земельного участка) в соответствии с требованиями закона, а соответственно предмет предварительного договора не определен, что противоречии положениям ч.3 ст.429 ГК РФ, где указано, что предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.
Предметом предварительного договора (в рассматриваемом деле объект земельных отношений) может быть только значащийся на кадастровом учете земельный участок, границы которого определены и описаны в установленном законом порядке, в связи с чем предварительный договор купли-продажи земельного участка должен содержать данные о границах земельного участка, позволяющие определенно установить отчуждаемое недвижимое имущество.
Соответственно, требования истца об обязании Терезниковой Л.А. заключить с Дейнекиным И.Н. договор купли-продажи земельного участка с КН:НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 350000 кв.м., находящийся по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН на условиях, указанных в предварительном договоре от 29.03.2019, удовлетворению не подлежали и суд правомерно отказал истцу в иске.
Иных доводов для отмены или изменения решения суда первой инстанции, обстоятельств, которые имели бы правовое значение для рассмотрения настоящего дела, влияли бы на правильность и обоснованность выводов суда, апелляционная жалоба не содержит.
С учетом изложенного, оснований к отмене решения суда первой инстанции по доводам апелляционной жалобы судебная коллегия не усматривает.
Руководствуясь ст. ст. 328-330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия,
определила:
решение Морозовского районного суда Ростовской области от 03 декабря 2019 года оставить без изменения, а апелляционную жалобу Дейнекина Ильи Николаевича - без удовлетворения.
Председательствующий:
Судьи:
Мотивированное апелляционное определение изготовлено 9 июня 2020 года.
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
