Дата принятия: 26 октября 2021г.
Номер документа: 33-4695/2021
СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ КИРОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 26 октября 2021 года Дело N 33-4695/2021
от 26 октября 2021 года по делу N 33-4695/2021
Судья Грухина Е.С. дело N 2-2102/2021
Судебная коллегия по гражданским делам Кировского областного суда в составе
председательствующего судьи Суркова Д.С.
и судей Баталовой С.В., Федяева С.В.
при секретаре Бакулевой О.В.
рассмотрела в открытом судебном заседании в городе Кирове гражданское дело по апелляционной жалобе ООО Спецзастройщик "Железно" на решение Ленинского районного суда г. Кирова от 11.08.2021 по иску Кальсиной Н.А. к ООО Спецзастройщик "Железно" об уменьшении цены договора, взыскании денежных средств.
Заслушав доклад судьи Баталовой С.В., судебная коллегия
УСТАНОВИЛА:
Кальсина Н.А. обратилась в суд с иском к ООО Спецзастройщик "Железно" указывая, что между ней и ответчиком 11.04.2019 был заключен договор участия в долевом строительстве, по условиям которого ответчик принял на себя обязательство построить многоквартирный дом по адресу: <адрес>, и после ввода дома в эксплуатацию передать истцу <адрес>. Квартира должна была соответствовать следующим характеристикам: трехкомнатная квартира на 1-2 этаже, общей проектной площадью 115,87 кв.м, которая включает в себя площади отапливаемых и неотапливаемых помещений. Площадь неотапливаемых помещений подсчитывается с понижающими коэффициентами (для лоджий - 0,5, для террас - 0,3). После получения разрешения на ввод МКД в эксплуатацию истцу был выслан инвентарный план квартиры с указанием фактических площадей. Общая площадь квартиры составила 116,5 кв.м., в том числе площадь террасы 14,9 кв.м. (с учетом понижающего коэффициента, соответственно, 49,7 кв.м. в натуре). При этом в площадь якобы возведенной террасы, входящую в общую площадь квартиры, включена часть отмостки дома, относящаяся к общему имуществу многоквартирного дома. Истцом в адрес ответчика 12.08.2020 была направлена претензия с просьбой об исключении площади отмостки из кадастрового паспорта и производстве перерасчета окончательной стоимости квартиры без учета общего имущества многоквартирного дома, однако в удовлетворении требования было отказано. 15.09.2020 при выезде на приемку квартиры был подписан акт технического осмотра состояния объекта. При осмотре квартиры вместе с приглашенным истцом кадастровым инженером, было выявлено, что фактически отсутствует терраса, указанная в инвентарном плане квартиры. Претензией от 24.09.2020 истец повторно просил внести изменения в техническую документацию, исключив из плана квартиры общее имущество жилого дома, поскольку терраса фактически отсутствует, и провести окончательные взаиморасчеты без учета площади фактически отсутствующей террасы. Ответом от 29.10.2020 ответчик отказал в удовлетворении требований. 17.02.2021 в адрес ответчика была вновь направлена претензия с требованием о соразмерном уменьшении цены договора долевого участия в строительстве и возврате излишне уплаченных денежных средств в размере 624 872,77 руб. Указывая, что до настоящего времени ответа на претензию не поступило, просил обязать ответчика уменьшить цену договора об участии в долевом строительстве от 11.04.2019 соразмерно площади отсутствующей террасы на 624872,77 руб., взыскать с ответчика излишне уплаченную денежную сумму в размере 624872,77 руб., неустойку, начисленную за период с 01.03.2021 по 22.03.2021, в сумме 375126,33 руб., компенсацию морального вреда в сумме 100000 руб., штраф.
Судом постановлено решение о частичном удовлетворении исковых требований, которым с ООО Спецзастройщик "Железно" в пользу Кальсиной Н.А. взыскано 624872,77 руб. в счет соразмерного уменьшения цены договора, неустойка в размере 375126,23 руб., компенсация морального вреда в размере 10000 руб., штраф - 504999,50 руб. В удовлетворении остальной части требований Кальсиной Н.А. отказано. С ООО Спецзастройщик "Железно" в доход бюджета муниципального образования "Город Киров" взыскана государственная пошлина в размере 13499,99 руб.
В апелляционной жалобе представитель ООО Спецзастройщик "Железно" Микрюкова В.Н. просит решение суда отменить, принять по делу новое решение. В обоснование жалобы указывает, что строительство дома выполнено в соответствии с проектной документацией, получившей положительное заключение экспертизы, выданное ООО "Оборонэкспертиза". Все объекты в составе многоквартирного жилого дома, в том числе террасы, учтены в составе построенного объекта капитального строительства, включены в контур дома и в контуры соответствующих помещений, как указано в техническом плане на дом. Площадь террас включена в общую площадь дома и указана в заключении о соответствии объекта капитального строительства проектной документации. Терраса входит в площадь квартиры и дома, не является частью земельного участка и общим имуществом собственников многоквартирного дома. Отсутствие покрытия террасы не противоречит определению данного конструктивного элемента, предусмотренному п. 3.27 СНиП 31-03-2003, согласно которому терраса - огражденная открытая (без устройства остекления) площадка, пристроенная к зданию, встроенная в него или встроено-пристроенная, не имеющая ограничения по глубине, может иметь покрытие и устраиваться на кровле нижерасположенного этажа. Конструктивным элементом террасы является также крыльцо (тамбур) входной группы жилого помещении, предназначенное для обслуживания данного жилого помещения и являющегося собственностью истца, однако суд исключает стоимость данного конструктивного элемента из цены договора. Приводит доводы о наличии на стороне истца неосновательного обогащения, в связи с тем, что за ней зарегистрировано право собственности на жилое помещение, включающее в себя террасу, стоимость которой на основании обжалуемого решения подлежит возврату ответчиком. В этом случае необходимо исключить площадь террасы из площади квартиры, а также общей площади жилых помещений и площади жилого дома, и включить ее в площадь земельного участка, являющегося общей собственностью собственников помещений многоквартирного дома, внести указанные изменения в кадастровый учет.
В отзыве на апелляционную жалобу представитель Кальсиной Н.А. - Конакова В.А. ссылается на законность и обоснованность постановленного судом решения.
В судебном заседании представитель ООО "Спецзастройщик "Железно" - Микрюкова В.Н. на требованиях и доводах жалобы настаивала.
Представитель Кальсиной Н.А. - Конакова В.А. возражала против удовлетворения жалобы.
Проверив материалы дела, обсудив доводы жалобы, заслушав лиц, участвующих в деле, судебная коллегия приходит к следующему.
Согласно п.1 ст.4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
В соответствии с п.4 ст.4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ договор участия в долевом строительстве должен содержать определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в том числе план объекта долевого строительства, отображающий в графической форме (схема, чертеж) расположение по отношению друг к другу частей являющегося объектом долевого строительства жилого помещения (комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас) или частей являющегося объектом долевого строительства нежилого помещения, местоположение объекта долевого строительства на этаже строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, с указанием сведений в соответствии с проектной документацией о виде, назначении, об этажности, общей площади многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, о материале наружных стен и поэтажных перекрытий, классе энергоэффективности, сейсмостойкости (далее - основные характеристики многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости), назначении объекта долевого строительства (жилое помещение, нежилое помещение), об этаже, на котором расположен такой объект долевого строительства, о его общей площади (для жилого помещения) или площади (для нежилого помещения), количестве и площади комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении, наличии и площади частей нежилого помещения (далее - основные характеристики жилого или нежилого помещения); цену договора, сроки и порядок ее уплаты.
В соответствии с п. 1 ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.
Согласно пункту 2 данной нормы в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: 1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 2) соразмерного уменьшения цены договора; 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.
Из материалов дела следует, что 11.04.2019 между ООО Спецзастройщик "Железно" и Кальсиной Н.А., Кальсиным А.В. был заключен договор N З 3оч.5-3-46 участия в долевом строительстве, с учетом дополнительного соглашения к нему от 16.07.2020, по условиям которого Застройщик принял на себя обязательство своими силами и (или) с привлечением других лиц в предусмотренном договором срок построить (создать) согласно проектной документации 5-ти этажный многоквартирный дом по адресу: <адрес>, и после получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию передать в общую совместную собственность долевщикам объект долевого строительства, определенный в п. 2.1. договора.
В соответствии с п. 2.1. договора объектом долевого строительства, подлежащим передачи Долевщикам, является жилое помещение - трехкомнатная квартира на 1-2 этаже (строительный N), общей проектной площадью 116,5 кв.м, расположенная в 3 секции, которая включает в себя площади отапливаемых и неотапливаемых помещений. Площадь неотапливаемых помещений подсчитывается с понижающими коэффициентами (для лоджий - 0,5, для террас - 0,3). Проектная площадь объекта долевого строительства составляет 98,8 кв.м и определяется как сумма площадей всех отапливаемых помещений (жилых комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения бытовых и иных нужд) без учета неотапливаемых помещений (лоджий, балконов, террас, холодных кладовых и тамбуров). Объект долевого строительства передается Долевщику Застройщиком в состоянии, определенном в Приложении N 2 к настоящему договору.
В соответствии с приложением N 2 к настоящему договору объект долевого строительства включал в себя террасу площадью 14,82 кв.м (49,39 кв.м).
Согласно п 4.1. стоимость объекта долевого участия составила 4885749,80 руб.
Обязательства по оплате Долевщиками выполнены в полном объеме.
20.10.2020 по акту приема-передачи <адрес> Долевщикам передана <адрес>, расположенная по адресу: <адрес>, на 1-2 этаже, в 3 секции, общей площадью 98,8 кв.м, с учетом лоджий/балконов/террас 116,5 кв.м, согласно экспликации квартиры площадь террасы составляет 14,9 кв.м.
Установлено, что место, где терраса отображена в инвентарном плане, представляет собой земельный участок, огражденный забором, по закону относящийся к общему имуществу многоквартирного дома, на котором имеется отмостка, благоустроенная пешеходная дорожка, столб наружного освещения и крыльцо для входа в жилое помещение.
17.02.2021 Кальсина Н.А., Кальсин А.В. направили в адрес ответчика претензию с просьбой соразмерно уменьшить цену договора и вернуть излишне уплаченные денежные средства в размере 624870,77 руб. Претензия оставлена без удовлетворения.
По ходатайству представителя истца для определения наличия у <адрес> террасы, по делу была назначена судебная экспертиза, производство которой поручено ООО ЭКФ "Экскон".
Согласно заключению эксперта ООО ЭКФ "Экскон" N СЭЗ-21/102 участок с травянистым покрытием, расположенный перед входом в <адрес> в <адрес>, огражденный забором, с технической точки зрения не является террасой; у <адрес> террасы не обнаружено.
Разрешая спор, учитывая результаты судебной экспертизы, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что истцу по договору долевого участия в строительстве передан объект, не соответствующий условиям договора, в связи с чем пришел к выводу о наличии оснований для удовлетворения требований о взыскании с ответчика 624872,77 руб. в счет соразмерного уменьшения цены договора.
Установив факт нарушения прав истца, суд первой инстанции, руководствуясь положениями Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей" взыскал с ответчика сумму неустойки, размер которой добровольно снижен истцом до 375126,23 руб., компенсацию морального вреда, а также штраф за неудовлетворение требований потребителя в добровольном порядке.
Судебная коллегия находит, что выводы суда являются правильными, основанными на законе, они убедительно мотивированы и подтверждаются имеющимися в деле доказательствами, которым в решении дана оценка по правилам статьи 67 ГПК РФ.
Доводы жалобы о том, что истцу передан объект долевого строительства с террасой, являлись предметом оценки суда первой инстанции и обоснованно отклонены, поскольку согласно заключению ООО ЭКФ "Экскон" участок с травянистым покрытием, расположенный перед входом в <адрес>, огражденный забором, с технической точки зрения не является террасой.
Оснований не доверять указанному экспертному заключению, судебная коллегия не усматривает, поскольку заключение соответствует требованиям ч. 2 ст. 86 ГПК РФ, эксперт предупрежден об уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ за дачу заведомо ложного заключения, выводы эксперта представляются ясными и понятными, а потому оно является допустимым по делу доказательством.
Вопреки доводам жалобы, регистрация за истцом права собственности на жилое помещение с учетом входящей в его состав террасы, стоимость которой подлежит возврату ответчиком, не является неосновательным обогащением, поскольку судом установлено, что фактически в собственность Кальсиной Н.А. передано жилое помещение без предусмотренной договором террасы.
Ссылки представителя ответчика в жалобе на необходимость внесения изменений в технические характеристики объекта недвижимости, содержащиеся в кадастре, не являются основанием к отмене постановленного судом решения, поскольку предметом настоящего спора является взыскание денежной суммы в счет соразмерного уменьшения цены договора, в связи с передачей ему жилого помещения меньшей площади. В соответствии с ч. 3 ст. 196 ГПК РФ решение принято судом по заявленным истцом требованиям.
Размер подлежащей возврату Кальсиной Н.А. денежной суммы определен исходя из площади террасы, указанной в условиях заключенного сторонами договора участия в долевом строительстве. В нарушение требований ст. 56 ГПК РФ, альтернативного расчета, свидетельствующего об ином размере террасы и ее стоимости, стороной ответчика не представлено.
Судебная коллегия считает решение суда законным и обоснованным. Приведенные в судебном решении выводы об обстоятельствах дела убедительно мотивированы, соответствуют требованиям материального закона и в жалобе не опровергнуты.
Доводы апелляционной жалобы повторяют позицию ответчика в суде первой инстанции, были предметом оценки суда и не могут быть приняты во внимание, поскольку направлены на переоценку доказательств, оснований для которой не имеется. Новых обстоятельств, имеющих правовое значение для разрешения спора, апелляционная жалоба не содержит.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия
ОПРЕДЕЛИЛА:
решение Ленинского районного суда г. Кирова от 11.08.2021 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Председательствующий: Судьи:
Мотивированное апелляционное определение изготовлено 28.10.2021 г.
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
