Определение Судебной коллегии по гражданским делам суда Еврейской автономной области от 10 июля 2020 года №33-468/2020

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ СУДА ЕВРЕЙСКОЙ АВТОНОМНОЙ ОБЛАСТИ

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 10 июля 2020 года Дело N 33-468/2020
Судебная коллегия по гражданским делам суда Еврейской автономной области в составе:
председательствующего Гаврикова И.В.,
судей Кнепмана А.Н., Папуловой С.А.
при секретаре Мерзляковой А.Ю.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе Панкратовой О. В. на решение Биробиджанского районного суда Еврейской автономной области от 09.04.2019, которым постановлено:
Исковые требования Панкратовой О. В. к Межрегиональному территориальному управлению Росимущества в Хабаровском крае и Еврейской автономной области, обществу с ограниченной ответственностью "Три Инвест" о признании протокола об определении победителя торгов N <...> от 09.01.2019, протокола о результатах торгов по продаже арестованного имущества N <...> от 09.01.2019, торгов, договора (сделку) купли-продажи арестованного имущества от 17.01.2019 недействительными, применении последствий недействительности сделки оставить без удовлетворения.
Заслушав доклад судьи Кнепмана А.Н., пояснения представителя истицы Жукова В.И., представителей ответчиков Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Хабаровском крае и Еврейской автономной области Бабич О.П. и общества с ограниченной ответственностью "Три Инвест" Козырева Е.С., судебная коллегия
УСТАНОВИЛА:
Панкратова О.В. обратилась в суд с иском к Межрегиональному территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Хабаровском крае и Еврейской автономной области (далее - МТУ Росимущества в Хабаровском крае и ЕАО), обществу с ограниченной ответственностью "Три Инвест" (далее - ООО "Три Инвест") о признании публичных торгов и договора купли-продажи недействительными, применении последствий недействительности сделки.
Требования мотивировала тем, что 09.01.2019 МТУ Росимущества в Хабаровском крае и ЕАО проведены торги в форме аукциона по продаже принадлежащей ей квартиры, о которых ей стало известно 10.01.2019. Полагала, что торги проведены с нарушением норм действующего законодательства.
Сообщение о торгах опубликовано в газете "Тихоокеанская звезда", которая не является официальным информационным печатным изданием органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации по месту нахождения недвижимого имущества, что привело к необоснованному уменьшению круга лиц, объективно заинтересованных в реализованном имуществе.
Кроме того, она не получала постановление судебного пристава-исполнителя об оценке и постановление о передаче имущества на торги.
17.01.2019 между организатором торгов и победителем ООО "Три Инвест" заключён договор купли-продажи арестованного имущества.
Просила суд признать недействительными протоколы об определении победителя торгов N <...> от 09.01.2019, о результатах торгов по продаже арестованного имущества N <...> от 09.01.2019; признать торги недействительными; признать недействительным договор купли-продажи арестованного имущества от 17.01.2019; применить последствия недействительности сделки.
Истица Панкратова О.В. в судебное заседание не явилась, о его времени и месте рассмотрения дела извещена надлежащим образом.
Представитель истицы Жуков В.И. иск поддержал, пояснил, что 09.01.2019 после проведения торгов Панкратова О.В. погасила задолженность по исполнительному производству в полном объёме.
Представитель ответчика ООО "Три Инвест" Козырев Е.С. иск не признал, указал на законность проведённых торгов, которые состоялись до оплаты истцом задолженности. О том, что 09.01.2019 состоятся торги, Панкратовой О.В. было известно со слов представителей ООО "Три Инвест". Печатное издание "Тихоокеанская звезда" распространяется на территории Еврейской автономной области. Кроме того, информация о проведении торгов была размещена на официальных сайтах в сети "Интернет".
Представитель ответчика МТУ Росимущества в Хабаровском крае и ЕАО в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещён. В письменных возражениях иск не признал, указав на отсутствие нарушений порядка проведения торгов, их законность.
Представители третьих лиц Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Еврейской автономной области (далее - Управление Росреестра по ЕАО), Управления Федеральной службы судебных приставов по Хабаровскому краю и Еврейской автономной области (далее - УФССП России по Хабаровскому краю и ЕАО) в судебное заседание не явились, о его времени и месте извещены надлежащим образом.
Суд постановилуказанное решение.
В апелляционной жалобе и дополнениях к ней Панкратова О.В. в лице представителя Жукова В.И. просила решение отменить, вынести новое решение об удовлетворении иска.
Мотивируя жалобу, указала, что опубликование информации о проведении торгов в газете "Тихоокеанская звезда", не являющейся официальным информационным печатным изданием органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации по месту нахождения недвижимого имущества, привело к необоснованному уменьшению круга лиц, объективно заинтересованных в реализованном имуществе, что повлекло существенное снижение его цены.
Решением Управления Федеральной антимонопольной службы по Хабаровскому краю действия МТУ Росимущества в Хабаровском крае и ЕАО при проведении указанных торгов признаны нарушающими часть 3 статьи 57 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке).
В возражениях на апелляционную жалобу (именуемых отзывом) МТУ Росимущества в Хабаровском крае и ЕАО просило об оставлении её без удовлетворения, решения суда без изменения.
Определением судебной коллегии по гражданским делам суда Еврейской автономной области от 28.06.2019 суд апелляционной инстанции перешёл к рассмотрению дела по правилам производства в суде первой инстанции, без учёта особенностей, предусмотренных главой 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ), установив, что судом первой инстанции принято решение о правах и об обязанностях лица, не привлечённого к участию в деле. К участию в деле в качестве соответчика привлечено акционерное общество "Агентство ипотечного жилищного кредитования" (в последующем именуемое АО "ДОМ.РФ"), являющееся взыскателем по исполнительному производству, в рамках которого проведены оспариваемые торги.
19.07.2019 апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам суда Еврейской автономной области решение суда отменено, иск Панкратовой О.В. удовлетворён.
03.03.2020 определением Девятого кассационного суда общей юрисдикции апелляционное определение отменено, дело направлено на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.
В суде апелляционной инстанции при новом рассмотрении представитель истицы Жуков В.И. исковые требования, доводы апелляционной жалобы и дополнений к ней поддержал.
Представитель ответчика МТУ Росимущества в Хабаровском крае и ЕАО Бабич О.П. не признала исковые требования, поддержала доводы, изложенные в возражениях, полагала решение суда законным и обоснованным. Также указала, что в случае применения последствий недействительности сделки денежные средства должны быть возвращены покупателю теми лицами, которыми эти денежные средства получены.
Представитель ответчика ООО "Три Инвест" Козырев Е.С. полагал, что на Панкратову О.В., не являющуюся стороной договора купли-продажи арестованного имущества, не может быть возложена обязанность возврата денежных средств. Кроме того, последние несколько месяцев от неё денежные средства не поступали. Считал, что данное обстоятельство дискредитирует институт реализации арестованного имущества, так как увеличивает риски добросовестных покупателей, участвующих в торгах, вплоть до полной потери уплаченных по договору купли-продажи денежных средств. Просил применить последствия недействительности сделки с учётом позиции Девятого кассационного суда общей юрисдикции, приведённой в определении от 03.03.2020.
Истица Панкратова О.В., представитель ответчика АО "ДОМ.РФ", представители третьих лиц Управления Росреестра по ЕАО, УФССП России по Хабаровскому краю и ЕАО в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, в связи с чем судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.
Проверив материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, дополнений к ней и возражений относительно жалобы, выслушав пояснения лиц, участвующих в суде апелляционной инстанции, судебная коллегия приходит к следующему.
В силу части 1 статьи 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе и возражениях относительно жалобы.
В соответствии с пунктом 1 статьи 449 ГК РФ при наличии обозначенных данной нормой права случаев торги, проведённые с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня проведения торгов.
Приведённый в пункте 1 статьи 449 ГК РФ перечень оснований для признания публичных торгов недействительными не является исчерпывающим. Такими основаниями могут быть, в частности, публикация информации о проведении публичных торгов в ненадлежащем периодическом издании (с учётом объёма тиража, территории распространения, доступности издания) (пункт 71 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 17.11.2015 N 50 "О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства" (далее - постановление Пленума Верховного Суда РФ от 17.11.2015 N 50)).
Так, согласно части 3 статьи 57 Закона об ипотеке информация о публичных торгах по продаже заложенного недвижимого имущества помимо её размещения в сети "Интернет" в установленном порядке подлежит публикации в периодическом издании, являющемся официальным информационным органом органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации, по месту нахождения недвижимого имущества.
Исходя из разъяснений, данных в пункте 72 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 17.11.2015 N 50, порядок опубликования информации о публичных торгах считается соблюдённым при одновременном выполнении требований части 3 статьи 90 Федерального закона от 02.10.2007 N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве" и пункта 4 статьи 449.1 Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ), а в отношении заложенного недвижимого имущества - дополнительно и требований части 3 статьи 57 Закона об ипотеке.
Как следует из материалов дела, решением Биробиджанского районного суда Еврейской автономной области от 12.01.2017 с Панкратовой О.В. в пользу акционерного общества "Агентство ипотечного жилищного кредитования" (в настоящее время именуемое АО "ДОМ.РФ") взыскана задолженность по договору займа и обращено взыскание на заложенное имущество - принадлежащее Панкратовой О.В. жилое помещение, расположенное по адресу: <...>, путём продажи с публичных торгов с установлением начальной продажной цены 1 058 400 рублей.
03.04.2017 в отношении Панкратовой О.В. возбуждено исполнительное производство, 07.12.2017 произведён арест заложенного имущества, ответственным хранителем назначена Панкратова О.В. В последующем арестованное имущество передано на торги в территориальное управление Росимущества.
25.07.2018 МТУ Росимущества в Хабаровском крае и ЕАО на сайте www.torgi.gov.ru и в газете "Тихоокеанская звезда" опубликовало информацию о проведении торгов по продаже арестованного имущества с начальной ценой 1 058 400 рублей.
Аукцион по продаже арестованного имущества, назначенный на 23.08.2018, по лоту N <...> признан несостоявшимся ввиду отсутствия заявок на участие в торгах, в связи с чем цена жилого помещения была снижена на 15 %, что составило 899 640 рублей.
11.12.2018 МТУ Росимущества в Хабаровском крае и ЕАО на сайте www.torgi.gov.ru и в газете "Тихоокеанская звезда" опубликовало информацию о проведении торгов по продаже арестованной квартиры с начальной ценой 899 640 рублей.
09.01.2019 комиссией МТУ Росимущества в Хабаровском крае и ЕАО подписаны протокол N <...> об определении победителя торгов, которым признано ООО "Три Инвест", предложившее наиболее высокую цену 1 052 578 рублей 80 копеек, и протокол N <...> о результатах торгов по продаже арестованного имущества.
14.01.2019 ООО "Три Инвест" произвело окончательный расчёт за приобретённую квартиру, что подтверждено платёжным поручением от 14.01.2019.
17.01.2019 между организатором торгов МТУ Росимущества в Хабаровском крае и ЕАО и ООО "Три Инвест" заключён договор купли-продажи арестованной квартиры, расположенной по адресу: <...>.
В связи с реализацией принадлежащего Панкратовой О.В. жилого помещения 21.01.2019 на депозитный счёт Отдела судебных приставов по г. Биробиджану N 1 УФССП России по Хабаровскому краю и ЕАО поступили денежные средства в размере 1 052 578 рублей 80 копеек, из которых 24 804 рубля 59 копеек направлены взыскателю на остаток задолженности, 1 027 774 рублей 21 копейка возвращены на расчётный счёт должника.
Считая, что информация о торгах по продаже квартиры опубликована в ненадлежащем периодическом издании, что привело к снижению цены реализуемого имущества, Панкратова О.В. обратилась с настоящим иском.
Разрешая спор по существу, суд первой инстанции, исходя из того, что 09.01.2019 торги фактически состоялись, на участие в них было подано три заявки, допущенное нарушение части 3 статьи 57 Закона об ипотеке не повлияло на их результаты, пришёл к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований.
Судебная коллегия с выводом суда не соглашается.
Суд первой инстанции не учёл, что информация, как о первоначальных, так и повторных торгах была опубликована в газете "Тихоокеанская звезда" (г. Хабаровск), которая не является официальным изданием органов исполнительной власти Еврейской автономной области. Данная газета распространяется на территории Еврейской автономной области только по подписке. При этом аукцион по продаже принадлежащей Панкратовой О.В. квартиры, проведение которого было назначено на 23.08.2018, признан несостоявшимся именно вследствие отсутствия заявок на участие в торгах, что привело к снижению цены реализуемого имущества.
В рассматриваемом случае нарушение правил размещения информации о торгах привело к уменьшению возможности участия в них потенциальных покупателей (жителей г. Биробиджана Еврейской автономной области), что оказало отрицательное влияние на формирование цены реализации, имеющей существенное значение для должника, имущество которого продаётся на торгах.
При таких обстоятельствах проведённые торги, а также протоколы от 09.01.2019 N <...> об определении победителя торгов и N <...> о результатах торгов по продаже арестованного имущества, подлежат признанию недействительными.
В соответствии с пунктом 2 статьи 449 ГК РФ признание торгов недействительными влечёт недействительность договора, заключённого с лицом, выигравшим торги, и применение последствий, предусмотренных статьёй 167 настоящего Кодекса.
В силу пункта 2 статьи 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой всё полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
В этой связи заключённый организатором торгов МТУ Росимущества в Хабаровском крае и ЕАО 17.01.2019 с победителем торгов ООО "Три Инвест" договор купли-продажи арестованного имущества - принадлежащего Панкратовой О.В. жилого помещения, расположенного по адресу: <...>, также подлежит признанию недействительным с применением последствий недействительности сделки.
Согласно разъяснениям, данным в пункте 14 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2005 N 101 "Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с признанием недействительными публичных торгов, проводимых в рамках исполнительного производства", при применении последствий недействительности заключённого по итогам публичных торгов договора обязанность возврата денежных средств покупателю должна возлагаться на лицо, действующее в качестве организатора торгов и заключающее договор купли-продажи от собственного имени.
Приведённые разъяснения основаны на том, что по общему правилу при недействительности публичных торгов обращение взыскания на имущество должника не может считаться надлежаще завершённым. Покупатель возвращает приобретённое на торгах имущество организатору торгов. Целью возврата имущества во владение организатора торгов является проведение повторных публичных торгов. В свою очередь, организатор торгов возвращает покупателю денежные средства и в дальнейшем имеет возможность возместить соответствующие затраты из выручки, полученной на повторных торгах.
Между тем в рассматриваемом случае возможность проведения повторных публичных торгов исключена.
После заключения договора купли-продажи арестованного имущества от 17.01.2019 переход права собственности к покупателю ООО "Три Инвест" на приобретённое им жилое помещение осуществлён не был.
08.11.2019 право собственности на принадлежащее Панкратовой О.В. жилое помещение зарегистрировано за новым собственником, приобретшим его по договору купли-продажи от 20.08.2019, заключённому с предыдущим правообладателем (Панкратовой О.В.).
С учётом приведённых обстоятельств денежные средства должны быть возвращены ООО "Три Инвест" теми лицами, которыми они получены по результатам торгов, а именно, взыскателем АО "ДОМ.РФ" в размере 24 804 рублей 59 копеек и должником по исполнительному производству Панкратовой О.В. в размере 1 027 774 рублей 21 копейки.
Взыскание всей уплаченной ООО "Три Инвест" суммы за жилое помещение с организатора публичных торгов МТУ Росимущества в Хабаровском крае и ЕАО недопустимо.
Аналогичная позиция относительно последствий недействительности заключённого по итогам публичных торгов договора купли-продажи арестованного имущества, применённых судебной коллегией по настоящему спору, изложена в определениях Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 03.07.2018 N 50-КГ18-11 и от 15.06.2018 N 18-КГ18-30, а также в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 28.07.2016 N 305-ЭС15-1943.
После вынесения судебной коллегией по гражданским делам суда Еврейской автономной области апелляционного определения от 19.07.2019, которым применены последствия недействительности сделки, аналогичные применённым настоящим апелляционным определением, и до его отмены судом кассационной инстанции, 23.09.2019 в отношении Панкратовой О.В. (должник) возбуждено исполнительное производство N <...> о взыскании в пользу ООО "Три Инвест" (взыскатель) денежных средств размере 1 027 774 рублей 21 копейки, полученных ею от реализации её жилого помещения на публичных торгах, признанных недействительными.
По состоянию на 08.07.2020 остаток задолженности перед взыскателем составил 527 986 рублей 71 копейку.
Поскольку предметом настоящего судебного разбирательства является применение последствий недействительности сделки, перечисленная в пользу ООО "Три Инвест" часть денежных средств в рамках исполнительного производства N <...> не может быть принята во внимание.
Однако сумма денежных средств, взысканная по данному исполнительному производству, подлежит учёту при последующем исполнении настоящего апелляционного определения.
Ссылка представителя ООО "Три Инвест" на увеличение рисков покупателей, участвующих в торгах, вследствие взыскания уплаченных по договору купли-продажи денежных средств с физического лица, правового значения для разрешения настоящего спора не имеет, так как предметом разбирательства не является возмещение убытков покупателя, о которых фактически говорит представитель.
На основании изложенного, решение суда подлежит отмене с вынесением нового решения об удовлетворении исковых требований.
Руководствуясь статьями 328-330 ГПК РФ, судебная коллегия
ОПРЕДЕЛИЛА:
Решение Биробиджанского районного суда Еврейской автономной области от 09.04.2019 отменить.
Вынести по делу новое решение:
"Исковые требования Панкратовой О. В. к Межрегиональному территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Хабаровском крае и Еврейской автономной области, обществу с ограниченной ответственностью "Три Инвест", акционерному обществу "ДОМ.РФ" о признании протокола об определении победителя торгов N <...> от 09.01.2019, протокола о результатах торгов по продаже арестованного имущества N <...> от 09.01.2019, торгов, договора купли-продажи арестованного имущества от 17.01.2019 недействительными, применении последствий недействительности сделки удовлетворить.
Признать торги по продаже арестованного имущества - квартиры, расположенной по адресу: <...>, состоявшиеся 09.01.2019, недействительными.
Признать недействительными протоколы N <...> от 09.01.2019 об определении победителя торгов, N <...> от 09.01.2019 о результатах торгов по продаже арестованного имущества.
Признать недействительным договор от 17.01.2019 купли-продажи арестованного имущества - квартиры, расположенной по адресу: <...>, кадастровый номер: <...>, заключённый между Межрегиональным территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Хабаровском крае и Еврейской автономной области и обществом с ограниченной ответственностью "Три Инвест".
Взыскать с акционерного общества "ДОМ.РФ" в пользу общества с ограниченной ответственностью "Три Инвест" 24 804 рубля 59 копеек.
Взыскать с Панкратовой О. В. в пользу общества с ограниченной ответственностью "Три Инвест" 1 027 774 рубля 21 копейку".
Апелляционную жалобу Панкратовой О. В. считать удовлетворённой.
Председательствующий И.В. Гавриков
Судьи А.Н. Кнепман
С.А. Папулова


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка