Дата принятия: 06 февраля 2018г.
Номер документа: 33-468/2018
СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ БРЯНСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 6 февраля 2018 года Дело N 33-468/2018
Судебная коллегия по гражданским делам Брянского областного суда в составе:
председательствующего Зубковой Т.И.,
судей областного суда Бобылевой Л.Н., Сокова А.В.,
при секретаре Зверевой Р.С.,
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе Пашинского А.А.. на решение Комаричского районного суда Брянской области от 20 ноября 2017 года по иску ООО "Новый путь" к Пашинскому А.А., Демкину А.И., Грохотовой Т.Т., Грибачевой В.П., Галипанову В.С., Коновалову А.В., Грохотову Ю.А., Грохотову Н.В., Марченковой А.Д., Коновалову Е.В. о признании договоров дарения и купли-продажи притворными сделками и переводе прав и обязанностей покупателя.
Заслушав доклад судьи Сокова А.В., объяснения Пашинского А.А., возражения представителя ООО "Новый путь" Зубаревой К.В., судебная коллегия
УСТАНОВИЛА:
Истец обратился в суд с указанным иском, ссылаясь на то, что на основании договора N от ДД.ММ.ГГГГ. о передаче прав и обязанностей по договору аренды N от ДД.ММ.ГГГГ. ООО "Новый путь" арендует земельный участок с кадастровым номером N, собственниками земельных долей которого являлись Демкин А.И., Грохотова Т.Т., Грибачева В.П., Галипанов В.С., Коновалов А.В., Грохотов Ю.А., Грохотов Н.В., Марченкова А.Д., Коновалов Е.В. По условиям договора аренды арендатор имеет право преимущественного выкупа земельного участка при его продаже на прочих равных условиях с другими лицами. Земельному участку указанных собственников в результате выдела был присвоен кадастровый N, долю в котором Демкин А.И. по договору от 20.09.2016г. подарил Пашинскому А.А., а остальные собственники по договору купли - продажи от ДД.ММ.ГГГГ. продали Пашинскому А.А. За отчуждение своего земельного участка Демкин А.И. получил от Пашинского А.А. 50000 рублей, что свидетельствует о притворности данного договора дарения. Считая действия Пашинского А.А. нарушающими права ООО "Новый путь" на реализацию его преимущественного права покупки земельного участка, истец просил суд признать договор дарения и договор купли продажи недействительными - притворными сделками, перевести на себя права и обязанности покупателя.
Решением Комаричского районного суда Брянской области от 20 ноября 2017 года исковые требования были удовлетворены.
Суд признал недействительными договор дарения от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между Пашинским А.А. и Демкиным А.И. в отношении 1/13 доли земельного участка с кадастровым номером N общей площадью 700 154 кв.м., договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между Пашинским А.А. и Грохотовой Т.Т., Грибачевой В.П., Галипановым В.С., Коноваловым А.В., Грохотовым Ю.А., Грохотовым Н.В., Марченковой А.Д., Коноваловым Е.В. в отношении 12/13 долей указанного земельного участка, применив к ним правила купли - продажи земельных участков. Признал указанные договоры единой сделкой купли - продажи спорного земельного участка. Взыскал с ООО "Новый путь" в пользу Пашинского А.А. 129 844 рубля 64 копейки в счет расходов на оплату земельной доли и регистрацию договора путем перечисления денежных средств с депозитного счета Управления Судебного департамента Брянской области на счет Пашинского А.А.
В апелляционной жалобе ответчик Пашинский А.А. указывает на неверное определение судом обстоятельств дела, полагает факт возмездного отчуждения спорного земельного участка Демкиным А.И. Пашинскому А.А. не установленным. Договор аренды земельного участка не содержит условия о его преимущественном выкупе ООО "Новый путь". На момент заключения оспариваемого договора отчуждения земельного участка в ЕГРП не было данных об обременении его правами третьих лиц. Предметом указанного договора дарения была не доля в праве общей долевой собственности на земельный участок, а выделенный земельный участок со своим кадастровым номером. Суд необоснованно отказал в применении срока исковой давности в отношении требования о переводе прав покупателя.
Демкин А.И., Грохотова Т.Т., Грибачева В.П., Галипанов В.С., Коновалов А.В., Грохотов Ю.А., Грохотов Н.В., Марченкова А.Д., Коновалов Е.В., представитель Росреестра по Брянской области, извещенные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, в судебное заседание не явились, судебная коллегия на основании ст.167 ГПК РФ сочла возможным рассмотреть дело в их отсутствие.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы и возражений на неё, проверив законность и обоснованность оспариваемого решения в соответствии с ч.1 ст.327.1 ГПК РФ, исходя из доводов жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены обжалуемого решения суда.
Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ. между собственниками земельного участка с кадастровым номером N СПК "Комаричский" был заключен договор аренды N сроком на 45 лет.
В последующем на основании договора N от ДД.ММ.ГГГГ. о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка N от ДД.ММ.ГГГГ. права аренды на указанный земельный участок перешло к ООО "Новый путь".
Договор N от ДД.ММ.ГГГГ. был зарегистрирован ДД.ММ.ГГГГ. Управлением Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Брянской области, номер регистрации N.
В п. 3.3.2 договора аренды земельного участка N от ДД.ММ.ГГГГ. указано: "Арендатор имеет право на возобновление в преимущественном порядке договора на новый срок, выкуп земельного участка при его продаже на прочих равных условиях с другими лицами".
Сособственниками долей земельного участка с кадастровым номером N являлись в том числе Демкин А.И., Грохотова Т.Т., Грибачева В.П., Галипанов В.С., Коновалов А.В., Грохотов Ю.А., Грохотов Н.В., Марченкова А.Д., Коновалов Е.В., которые выдели свои доли, образовав земельный участок площадью 700154 кв. метров, которому 15.12.2015г. был присвоен кадастровый N.
ДД.ММ.ГГГГ. Карташов И.В., действуя от имени Демкина А.И., заключил договор дарения с Пашинским А.А., согласно которому подарил земельную долю, принадлежащую Демкину А.И. в земельном участке с кадастровым номером N.
ДД.ММ.ГГГГ. Карташов И.В., действуя от имени остальных собственников земельного участка с кадастровым номером N, заключил договор купли-продажи с Пашинским А.А. о продаже 12/13 долей данного земельного участка за 60000 рублей.
На основании договоров дарения и купли-продажи Пашинский А.А. стал собственником земельного участка, кадастровый N, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости о переходе прав на объект недвижимости N от ДД.ММ.ГГГГ.
В ходе проведения проверки должностным лицом ОВД УЭБ и ПК УМВД России по Брянской области была опрошен Демкин А.И., который в объяснениях от 17.07.2017г. указал, что при оформлении документов на отчуждение своего земельного участка получил 50 000 рублей.
Отношения, связанные с владением, пользованием, распоряжением земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения, правила и ограничения, применяемые к обороту земельных участков и долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, регулируются нормами Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" N 101-ФЗ от 24 июля 2002 года.
В соответствии с абзацами 1 и 2 части 1 статьи 12 названного Закона к сделкам, совершаемым с долями в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, применяются правила Гражданского кодекса Российской Федерации. В случае, если число участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения превышает пять, правила Гражданского кодекса Российской Федерации применяются с учетом особенностей, установленных настоящей статьей, а также статьями 13 и 14 настоящего Федерального закона.
Без выделения земельного участка в счет земельной доли такой участник долевой собственности по своему усмотрению вправе завещать свою земельную долю, отказаться от права собственности на земельную долю, внести ее в уставный (складочный) капитал сельскохозяйственной организации, использующей земельный участок, находящийся в долевой собственности, или передать свою земельную долю в доверительное управление либо продать или подарить ее другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину - члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности. Участник долевой собственности вправе распорядиться земельной долей по своему усмотрению иным образом только после выделения земельного участка в счет земельной доли.
Согласно пп. 4 п. 3 ст. 1 вышеуказанного Федерального закона оборот земель сельскохозяйственного назначения основывается на принципе преимущественного права других участников долевой собственности на земельный участок, находящийся в долевой собственности, либо использующих этот земельный участок сельскохозяйственной организации или гражданина - члена крестьянского (фермерского) хозяйства на покупку доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения при возмездном отчуждении такой доли участником долевой собственности.
Таким образом, закон связывает возможность перехода права собственности на долю на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения лицу, не являющемуся участником долевой собственности, с выделением земельного участка в счет своей доли с соблюдением порядка, предусмотренного законом.
Согласно требованиям статьи 12 Федерального закона от 24 июля 2002 года N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", к сделкам, совершаемым с долями в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, применяются правила Гражданского кодекса Российской Федерации.
Статьей 246 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Согласно статье 250 Гражданского кодекса Российской Федерации, при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов (абз. 1 п. 1).
Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу (п. 2).
При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя (п. 3).
Из положений ст. 421 ГК РФ следует, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора (п. 1). Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. К договору, не предусмотренному законом или иными правовыми актами, при отсутствии признаков, указанных в пункте 3 настоящей статьи, правила об отдельных видах договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами, не применяются, что не исключает возможности применения правил об аналогии закона (пункт 1 статьи 6) к отдельным отношениям сторон по договору (п. 2). Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422) (п. 4).
Преимущественное право истца на приобретение спорного земельного участка основано не только на законоположениях статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации и Федерального закона от 24 июля 2002 года N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", но и на условиях соглашения, заключенного сособственниками общего имущества с арендатором земельного участка с кадастровым номером N ДД.ММ.ГГГГ., согласно которому, арендатор имеет право на выкуп земельного участка при его продаже на прочих равных условиях перед другими лицами.
Трактуя данные условия договора аренды, в соответствии с требованиями статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о наличии у ООО "Новый путь" преимущественного права выкупа спорного земельного участка.
Изложенное в п. 3.3.2 договора аренды земельного участка N от ДД.ММ.ГГГГ. условие: "Арендатор имеет право на возобновление в преимущественном порядке договора на новый срок, выкуп земельного участка при его продаже на прочих равных условиях с другими лицами" не содержит неясностей. Как следствие, его толкование не требует проведения лингвистического исследования.
Согласовывая указанное условие в договоре, арендодатели - сособственники общего земельного участка предоставили арендатору привилегированное право на его выкуп в случае отчуждения.
Заключив договор аренды в 2008 году, арендодатели - сособственники спорного земельного участка не ставили под сомнение его условия, не оспаривали его законность и действительность.
В силу п.2 ст.170 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила.
В соответствии с п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
Согласно п. 1 ст. 572 ГК РФ по договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу либо освобождает или обязуется освободить ее от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом.
Пунктом 88 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 года N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" установлено, что, применяя правила о притворных сделках, следует учитывать, что для прикрытия сделки может быть совершена не только одна, но и несколько сделок. В таком случае прикрывающие сделки являются ничтожными, а к сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом ее существа и содержания применяются относящиеся к ней правила (пункт 2 статьи 170 ГК РФ).
Если судом будет установлено, что договор дарения третьему лицу был заключен с целью дальнейшей продажи подаренного имущества в обход правил о преимущественном праве на его покупку, договор дарения и последующая купля-продажа могут быть квалифицированы как единый договор купли-продажи, совершенный с нарушением названных правил. Соответственно, заинтересованное лицо вправе потребовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.
Оценив в совокупности собранные по делу доказательства, судом первой инстанции был сделан правильный вывод о том, что между Демкиным А.И. и Пашинским А.А. фактически имела место сделка купли-продажи спорного земельного участка, а не его дарения. Заключенный договор дарения прикрывал сделку купли-продажи, совершенную на иных условиях (на возмездной основе). Поскольку в силу закона такие сделки являются ничтожными, следует руководствоваться положениями о сделке, которую в действительности имели в виду стороны, то есть в данном случае положениями о договоре купли-продажи.
На дату совершения сделки купли-продажи земельного участка с кадастровым номером N, ответчик Пашинский А.А. не являлся использующим этот земельный участок членом крестьянского (фермерского) хозяйства, следовательно, не имел права на его покупку при наличии у ООО "Новый путь" права преимущественного выкупа.
Судом первой инстанции обоснованно отклонен довод ответчика о пропуске ООО "Новый путь" предусмотренного законом срока для предъявления соответствующих требований в суд.
Статьей 7 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (действовавшей на момент возникновения спорных правоотношений) было установлено, что общедоступными сведениями, содержащимися в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, и предоставляемыми органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, по запросам любых лиц, являются: описание объекта недвижимости, зарегистрированные права на него, а также ограничения (обременения) прав, сведения о существующих на момент выдачи выписки правопритязаниях и заявленных в судебном порядке правах требования в отношении данного объекта недвижимости, отметки о возражении в отношении зарегистрированного права на него, сведения о наличии решения об изъятии объекта недвижимости для государственных или муниципальных нужд.
Исходя из положений абзаца 3 пункта 1 статьи 7 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", ООО "Новый путь" не могло получить из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним сведения о выделении спорного земельного участка, моментах и основаниях перехода права собственности на него Пашинскому А.А.
Выписка из ЕГРН о переходе прав собственности на спорный участок получена истцом 23.08.2017г.
О возмездности сделки по отчуждении земельной доли Демкина А.И. представителю истца стало известно после ознакомления с объяснениями Демкина А.И. от 17.07.2017г.
Представленная же судебной коллегии Пашинским А.А. публикация "Притворная сделка ?" в номере газеты "Брянский рабочий" от ДД.ММ.ГГГГ., не подтверждает осведомленность должностных лиц ООО "Новый путь" с обстоятельствами оспариваемых сделок.
Поскольку иск поступил в суд 22.09.2017г., срок на его подачу истцом не пропущен.
Доводов, влияющих на правильность принятого судом решения и указывающих на обстоятельства, которые могли бы послужить в соответствии со ст. 330 ГПК РФ основаниями к отмене решения суда, апелляционная жалоба не содержит.
Учитывая данные обстоятельства, судебная коллегия не усматривает оснований к отмене судебного решения.
Руководствуясь ст. ст. 328- 330 ГПК РФ, судебная коллегия
ОПРЕДЕЛИЛА:
Решение Комаричского районного суда Брянской области от 20 ноября 2017 года по иску ООО "Новый путь" к Пашинскому А.А., Демкину А.И., Грохотовой Т.Т., Грибачевой В.П., Галипанову В.С., Коновалову А.В., Грохотову Ю.А., Грохотову Н.В., Марченковой А.Д., Коновалову Е.В. о признании договоров дарения и купли-продажи притворными сделками и переводе прав и обязанностей покупателя оставить без изменения, апелляционную жалобу Пашинского А.А. - без удовлетворения.
Председательствующий Т.И. Зубкова
Судьи Л.Н. Бобылева
А.В. Соков
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
