Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Дагестан

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ВЕРХОВНОГО СУДА РЕСПУБЛИКИ ДАГЕСТАН

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 3 сентября 2021 года Дело N 33-4676/2021

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Дагестан в составе:

председательствующего - ФИО10,

судей - Биремовой А.А., Гасановой Д.Г.,

при секретаре - ФИО7,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе ФИО4 на решение Кировского районного суда г.Махачкалы от <дата>.

Заслушав доклад судьи Верховного Суда Республики Дагестан ФИО10, объяснения ФИО4 и его представителя ФИО9, просивших решение суда отменить, апелляционную жалобу удовлетворить, представителя ФИО3 - ФИО8, просившего решение суда оставить без изменения, судебная коллегия

установила:

ФИО4 М.А. обратился с иском к ФИО3 о расторжении договора купли-продажи земельного участка и жилого дома.

В обоснование искового заявления указано, что согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости запись 14594-05/1814/2019-1 он является собственником земельного участка находящегося по адресу: г. Махачкала, <адрес>, кадастровый N.

Данный земельный участок им был приобретен 2018 году.

В 2018-2019 году на данном земельном участке он построил жилой дом площадью 145 кв.м.

В марте 2019 году он договорился с ФИО3 о продаже земельного участка и дома за 4 000 000 руб.

ФИО3 оплатила ему 2 000000 руб., оставшуюся сумму обязалась выплатить в срок до апреля 2019 года.

Однако в указанный срок ответчик не выполнила свои обязательства по оплате денежных средств за земельный участок и дом.

В феврале месяца он обратился в суд с иском о выселении ФИО1, а также ФИО3 не чинить препятствия в пользовании жилым домом и земельным участком, в удовлетворении которого решением Кировского районного суда г. Махачкалы от <дата> отказано, решение суда вступило в законную силу.

Суд, отказывая в исковых требованиях, пришел к выводу о том, что истцом был избран принадлежащий способ защиты прав. Указал, что между сторонами возникли обязательственные отношения по поводу купли-продажи жилого дома, соответственно, при условии, что если одна из сторон уклоняется от исполнения обязанностей - уплаты цены, то истец в соответствии со ст. 486,450 ГК РФ вправе потребовать в судебном порядке расторжения договора.

<дата> он обратился с претензией к ФИО3 возвратить ему денежные средства в размере 2000 000 руб. в течении 10-ти дней и сказал, что в случае отказа в удовлетворение его требований, он будет вынужден обратиться с иском в суд с требованием о расторжении договора купли-продажи земельного участка и дома. На его претензию ответ он не получил.

ФИО3 обратилась в суд с иском к ФИО4 о государственной регистрации перехода права собственности к истцу ФИО3 на земельный участок площадью 250 кв. м., кадастровым номером N по адресу г. Махачкала, <адрес>. путем государственной регистрации договора от 13.03.2019г. продажи этого земельного участка.

В обоснование искового заявления указано, что решением Кировского районного суда г. Махачкалы от <дата> установлены обстоятельства составления договора купли-продажи от <дата> и возникновение между сторонами ФИО9 и ФИО3 обязательственных отношений.

Согласно этому договору она купила жилой дом с земельным участком, расположенный по адресу: г. Махачкала, <адрес>. Дом не был окончательно завершен, внутренние отделочные работы еще не были закончены.

Они договорилась приобрести указанный земельный участок с завершенным жилым домом за 4000 000 руб.

Два миллиона рублей они оплатили сразу, а оставшиеся два миллиона обещали оплатить после завершения ФИО4 строительства дома, составления правоустанавливающих документов с передачей денег у нотариуса.

Однако, ФИО4 М. не завершил строительство дома полностью, не оформил дом на покупателя.

Они завершили строительство и отделку внутри дома, на что истратили 2 061 696 руб.

Более того, после вселения в дом, они узнали, что площадь земельного участка составляет не 3 сотки, как указано в объявлении, а 2,5 сотки.

Согласно договору купли-продажи от <дата>г., они живут в указанном доме, владеют и пользуются земельным участком 250 кв. м. с кадастровым номером N и жилым зданием общей площадью 150 кв. м. по адресу: <адрес> г. Махачкала.

Договор содержит в себе условия о предмете, цене и сроке исполнения обязательств. При этом отсутствие государственной регистрации не влечет его ничтожность, поскольку права и обязанность для сторон вытекают из договора непосредственно, а регистрация необходима для третьих лиц.

Они неоднократно обращались к ответчику с требованием узаконить самовольное строение, представить для государственной регистрации договор и необходимые документы для регистрации перехода права собственности. Тем не менее, ответчик дом не узаконил и документы - договор купли-продажи не подал на регистрацию. Такие действия ответчика рассматриваются как уклонение от государственной регистрации перехода права собственности.

Действиями ответчика из-за не завершения полностью внутренних строительных работ и уклонения от государственной регистрации им причинены убытки на сумму два миллиона рублей. Они готовы расторгнуть договор купли-продажи с условием возмещения ответчиком понесенных ими затрат на домовладение.

В феврале 2020г ФИО4 М.А. обратился в Кировский районный суд с иском о выселении из спорного домовладения и суд отказал в удовлетворении исковых требований ФИО4

Определением Кировского районного суда г.Махачкалы от <дата> исковое заявление ФИО4 и исковое заявление ФИО3 объединены в одно производство.

Решением Кировского районного суда г.Махачкалы от <дата> в удовлетворении исковых требований ФИО4 к ФИО3 о расторжении договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 05:40:000024:14594 и жилого дома от <дата> отказано, исковое заявление ФИО3 удовлетворено, за ФИО3 признано право собственности на земельный участок площадью 250 кв. м. с кадастровым номером 05:40:000024:14594 по адресу: г. Махачкала, <адрес>, указав, что данное решение является основанием для Государственной регистрации права собственности ФИО3 на указанный земельный участок.

В апелляционной жалобе ФИО4 М.А. просит отменить решение Кировского районного суда г.Махачкалы, принять по делу новое решение, удовлетворить его исковые требования, в удовлетворении исковых требований ФИО3 отказать.

В обоснование жалобы указано, что судом решение вынесено с нарушением норм материального и процессуального права.

Суд не установил фактических обстоятельств, неправильно определилюридически значимые обстоятельства и соответственно пришел к неверным выводам.

Допустимых доказательств заключения договора купли-продажи земельного участка не представлено. В силу Закона сделка купли-продажи земельного участка не может подтверждаться свидетельскими доказательствами.

Надлежащим образом, извещенный о месте и времени судебного разбирательства, Управление Росреестра по РД, в суд апелляционной инстанции явку своего представителя не обеспечила.

Надлежащим образом, извещенные о месте и времени судебного разбирательства, ФИО3 в суд апелляционной инстанции не явились, о причинах неявки не сообщили.

Принимая указанные обстоятельства во внимание, руководствуясь ст.167 ГПК РФ, судебная коллегия полагала возможным рассмотреть дело без участия лиц, не явившихся на судебное заседание.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

Отказывая в удовлетворении исковых требований ФИО4 и удовлетворяя исковые требования ФИО3 суд исходил из следующего.

Договор договора купли-продажи земельного участка от <дата>, составлен в простой письменной форме, подписан ФИО9 и ФИО3, а также ФИО1 и ФИО2.

Данный договор одобрен ФИО4- истцом по настоящему делу, он подтвердил свою волю на заключение этого договора и полномочия ФИО9 на его заключение в суде.

Анализ обстоятельств, на которых основаны требования истицы, а также возражения ФИО4 по настоящему делу, дают основания для вывода о том, что названный договор является договором купли-продажи одновременно земельного участка и возведенного на нем дома.

ФИО4 не оспаривалось, что ФИО3 купила земельный участок с возведенным на нем домом.

Цена в 4000000 руб., которая указана в договоре купли-продажи от <дата> по своему существу является общей ценой дома и земельного участка.

Земельный участок и возведенный на нем дом переданы ФИО4 приобретателю ФИО3 сразу по подписании сторонами договора и передачи ему части стоимости дома и земельного участка в размере 2000000 руб.

Из содержания договора следует, что оставшуюся часть стоимости объектов, а именно, 2000000 рублей ФИО3 должна была передать ФИО4 не позднее <дата>.

Установлено, что эта сумма к этому сроку ФИО4 не передана.

В то же время судом установлено, что в ходе исполнения договора стороны достигли устной договоренности о том, что в счет указанной суммы части стоимости приобретенных ею объектов ФИО3 передает ФИО4 свою двухкомнатную квартиру.

Сам ФИО4 М.А. этот факт не отрицал.

Таким образом, в силу устной договоренности, имевшей место между ФИО4 и ФИО3, произошла замена существующего обязательства ФИО3 на оплату оставшейся части стоимости недвижимости другим обязательством, а именно, взамен первоначального обязательства должник обязалась передать ФИО4 в собственность ее квартиру, характеристики которой сразу были доведены до сведения ФИО4 путем передачи ему документов на квартиру.

В связи с этим в названный период условие об оплате оставшейся части стоимости приобретенных ФИО3 объектов считалось прекращенным, в связи с чем, она могла и не предоставлять исполнение первоначального обязательства, ограничившись предоставлением в собственность ФИО4 в счет указанной части денег квартиру.

Соответственно, ФИО3 могла настаивать на том, что она исполнила свои обязательства договору.

ФИО4 М.А. в судебном заседании пояснил, что впоследствии стороны вновь пришли к соглашению о замене обязательства о передаче в собственность ФИО4 квартиры первоначальным обязательством по оплате оставшейся стоимости деньгами.

Поэтому, с этого времени ФИО3 должна, в установленный соглашением сторон срок, произвести оплату оставшейся части стоимости недвижимости.

Эти доводы ФИО4 ФИО3 не опровергнуты.

Представитель ФИО3 в судебном заседании пояснил, что, как и прежде, последняя готова произвести оплату деньгами, когда сам ФИО4 М.А. выполнить свои обязательства по договору, а именно, оформит в установленном порядке переход права на приобретенные ею объекты на нее, т.е. произведет государственную регистрацию перехода прав на земельный участок и на возведенный без соблюдения требований градостроительного законодательства дом на нее.

На основании изложенного, суд признал исковые требования ФИО3 подлежащими удовлетворению, признав за ФИО3 право собственности на земельный участок площадью 250 кв.м. с кадастровым номером 05:40:000024:14594 по адресу: г. Махачкала, <адрес>, путем государственной регистрации договора купли-продажи земельного участка от <дата>,

ФИО4 М.А. не отрицал, что им не были совершены действия по исполнению своих обязательств по узаконению дома, а также по переоформлению прав на участок, своих обязательств по договору он не выполнил, предложенные способы оплаты либо оплаты отклонил.

Поскольку ФИО4 М.А. уклонился от государственной регистрации перехода прав не только на дом, но и на земельный участок, для чего не имелось каких-либо препятствий, требования ФИО4 к ФИО3 о расторжении договора являются злоупотреблением правом и удовлетворению не подлежат.

В силу пункта 2 статьи 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Пунктом 2 статьи 223 ГК РФ предусмотрено, что в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Статьей 164 (пункт 1) ГК РФ установлено, что в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации.

В соответствии с пунктом 1 статьи 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных этим Кодексом и иными законами.

На основании пункта 6 статьи 1 Федерального закона от <дата> N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132, 133.1 и 164 ГК РФ. В случаях, установленных федеральным законом, государственной регистрации подлежат возникающие, в том числе на основании договора, либо акта органа государственной власти, либо акта органа местного самоуправления, ограничения прав и обременения недвижимого имущества, в частности сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, наем жилого помещения.

Согласно подпунктам 2 и 5 пункта 2 статьи 14 названного Федерального закона основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются в том числе договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки, а также вступившие в законную силу судебные акты.

В пункте 63 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N от <дата> "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки (пункт 3 статьи 165 ГК РФ). Сторона сделки не имеет права на удовлетворение иска о признании права, основанного на этой сделке, так как соответствующая сделка до ее регистрации не считается заключенной либо действительной в случаях, установленных законом.

В соответствии с пунктом 2 статьи 165 ГК РФ если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

По смыслу названной нормы материального права для вынесения решения о регистрации сделки требуется установление совокупности следующих юридически значимых обстоятельств, а именно, соблюдение сторонами надлежащей формы сделки, уклонение ответчика от государственной регистрации сделки и отсутствие иных препятствий для ее государственной регистрации.

Судебная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции об отказе в удовлетворении исковых требований ФИО4, поскольку как правильно указал суд первой инстанции, им самим не выполнены условия договора купли-продажи от <дата>.

Вместе с тем, судебная коллегия не может согласиться с выводом суда первой инстанции об удовлетворении исковых требований ФИО3

Суд, удовлетворяя исковые требования ФИО3 указал, что между ФИО4 и ФИО3 заключен договор купли -продажи земельного участка с расположенным на нем жилым домом.

Вместе с тем ФИО3 обратилась в суд с иском к ФИО4 о государственной регистрации перехода к ней права собственности на земельный участок путем государственной регистрации договора от <дата> продажи этого земельного участка.

Как видно из материалов дела спорный земельный участок обременен жилым домом, право на которого не зарегистрировано в ЕГРН ни за кем.