Определение Судебной коллегии по гражданским делам Красноярского краевого суда

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ КРАСНОЯРСКОГО КРАЕВОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 12 апреля 2021 года Дело N 33-4656/2021

12 апреля 2021 года судебная коллегия по гражданским делам Красноярского краевого суда в составе:

председательствующего Михайлинского О.Н.

судей Гавриляченко М.Н., Медведева И.Г.

при ведении протокола помощником судьи Мироновой Н.М.

рассмотрела в открытом судебном заседании по докладу судьи Медведева И.Г.

гражданское дело по иску Евстроповой И.В. к Киселеву А.В., Васильевой О.В. о признании договора недействительным, переводе прав покупателя на земельный участок, признании права собственности

по апелляционной жалобе представителя ответчика Киселева А.В. - Мамедзаде Р.Р.оглы

на решение Емельяновского районного суда Красноярского края от 23 сентября 2020 года, которым постановлено:

"Исковые требования Евстроповой И.В. к Киселеву А.В., Васильевой О.В. о признании договора недействительным, переводе прав покупателя на земельный участок, признании права собственности удовлетворить частично.

Признать недействительным договор купли-продажи земельного участка с к.н. N от <дата> N, заключенный Васильевой О.В. в лице финансового управляющего Гридяева В.Н. и Киселевым А.В..

В удовлетворении остальной части заявленных требований отказать.

Настоящее решение является основанием для возврата Евстроповой И.В. внесенных в УСД в Красноярском крае по чек - ордеру от <дата> денежных средств в размере 173700 рублей".

Заслушав докладчика, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Евстропова И.В. обратилась в суд с иском к Киселеву А.В. о признании договора купли-продажи доли недействительным, переводе прав покупателя ? доли земельного участка, признании права собственности.

Требования мотивированы тем, что истцу на праве собственности принадлежит ? доля в праве общей долевой собственности на земельный участок N площадью 959 кв.м, расположенный по адресу: <адрес>. Собственником другой ? доли этого земельного участка являлась Васильева О.В. (мать истицы), в отношении которой в Арбитражном суде Красноярского края рассматривалось дело N A33-32463/2018 о ее банкротстве, арбитражным управляющим назначен Гридяев В.Н., были организованы публичные торги по реализации имущества должника. <дата> между Васильевой О.В. в лице финансового управляющего Гридяева В.Н. (продавец) и Киселевым А.В. (покупатель) был заключен договор купли-продажи ? доли в праве на спорный земельный участок. Однако истец считает, что при заключении данной сделки было нарушено ее преимущественное право покупки доли, кроме того, договор продажи доли не был нотариально удостоверен, что говорит о его ничтожности.

На основании изложенного, с учетом уточнения исковых требований в порядке ст. 39 ГПК РФ, истец просила признать договор купли-продажи от <дата> N, заключенный между Васильевой О.В. в лице финансового управляющего Гридяева В.Н. и Киселевым А.В., недействительным; перевести на Евстропову И.В. права покупателя Киселева А.В. по указанному договору купли-продажи от <дата> в отношении ? доли в праве собственности на земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>; признать за истцом право собственности на ? доли указанного земельного участка.

В ходе рассмотрения дела, судом к участию в деле в качестве ответчика была привлечена Васильева О.В.

Судом постановлено приведенное выше решение.

В апелляционной жалобе представитель ответчика Киселева А.В. - Мамедзаде Р.Р.оглы просит решение отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований. В обоснование доводов жалобы ссылается на то, что истец, не являясь стороной сделки, не имеет материального интереса в ее оспаривании; надлежащим способом защиты нарушенных прав в данном случае было бы обращение истицы в суд с иском о признании недействительными результатов публичных торгов. Кроме того, действующим законодательством не предусмотрено наличие у совладельца долей преимущественного права покупки при продаже доли в праве общей долевой собственности в рамках проведения процедуры публичных торгов при банкротстве. Таким образом, истец в силу действующего законодательства и позиции Конституционного суда РФ от 21.04.2011 N 569-О-О не обладает преимущественным правом покупки ? доли в праве общей долевой собственности на спорный земельный участок, следовательно, у истца отсутствует охраняемый законом интерес в оспаривании сделки купли-продажи.

Проверив материалы дела, решение суда по доводам апелляционной жалобы согласно ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ; заслушав представителя Киселева А.В. - Мамедзаде Р.Р.оглы, поддержавшего доводы апелляционной жалобы; представителя Евстроповой И.В. - Милько А.В. полагавшего решение суда законным и обоснованным; обсудив вопрос о возможности рассмотрения гражданско-правового спора в отсутствие иных лиц, участвующих в деле, надлежаще извещенных о времени и месте заседания суда апелляционной инстанции, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

В силу требований ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Положения, регулирующие требования к форме сделки и последствия несоблюдения установленной формы, содержатся в ст. 158 - 163 ГК РФ.

В силу требований ст. 163 ГК РФ нотариальное удостоверение сделки означает проверку законности сделки, в том числе - наличия у каждой из сторон права на ее совершение, и осуществляется нотариусом или должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие, в порядке, установленном законом о нотариате и нотариальной деятельности.

Нотариальное удостоверение сделок обязательно: 1) в случаях, указанных в законе; 2) в случаях, предусмотренных соглашением сторон, хотя бы по закону для сделок данного вида эта форма не требовалась.

Если нотариальное удостоверение сделки в соответствии с пунктом 2 настоящей статьи является обязательным, несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность.

Как следует из положений ст. 42 ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда, сделок по отчуждению земельных долей, сделок по отчуждению и приобретению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество при заключении договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение в соответствии с Законом Российской Федерации от 15 апреля 1993 года N 4802-1 "О статусе столицы Российской Федерации" (кроме случая, предусмотренного частью девятнадцатой статьи 7.3 указанного Закона), а также договоров об ипотеке долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, заключаемых с кредитными организациями.

В соответствии со ст. 166 ГК РФ требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

На основании ст. 167 ГПК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Таким образом, в соответствии с п. 3 ст. 163 ГК РФ, если нотариальное удостоверение сделки в соответствии с законом или соглашением сторон является обязательным, несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность; при этом п. 1 ст. 42 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" содержит требование об обязательной нотариальной форме для сделок по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество.

Федеральный закон от 26 октября 2002 г. N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" регулирует порядок обращения взыскания на имущество должника в рамках дела о банкротстве путем реализации соответствующего имущества на торгах, но при этом не содержит каких-либо специальных норм, которыми устанавливались бы иные требования к форме сделки или иные последствия ее несоблюдения по сравнению с тем, как соответствующие правила закреплены в ГК РФ и в вышеприведенной норме Закона о регистрации недвижимости.

Соответственно, при реализации имущества в рамках дела о банкротстве положения ГК РФ о требованиях к нотариальной форме сделки по отчуждению долей в праве общей долевой собственности на недвижимое имущество (в том числе земельные участки) и последствиях ее несоблюдения, также подлежат применению (Обзор судебной практики ВС РФ N 4 (2020), утв. Президиумом ВС РФ 23.12.2020).

Как следует из материалов дела и правильно установлено судом первой инстанции, Евстроповой И.В. и Васильевой О.В. на праве общей долевой собственности (по ? доли каждой) принадлежал земельный участок с кадастровым номером N, общей площадью 959 кв.м, расположенный по адресу: <адрес>; на указанный объект недвижимости зарегистрировано ограничение прав и обременение объекта недвижимости.

Решением Арбитражного суда Красноярского края по делу N А33-32463/2018 от 26.12.2018 Васильева О.В. признана банкротом, в отношении нее открыта процедура реализации имущества должника-гражданина сроком до <дата>; финансовым управляющим имуществом должника утвержден Гридяев В.Н. (т.2, л.д.57-71).

Определением Арбитражного суда Красноярского края от 11.06.2019 утверждено Положение о порядке, условиях и о сроках реализации имущества Васильевой О.В.; в том числе установлена начальная цена продажи имущества должника в виде вышеуказанной ? доли спорного земельного участка в размере 193 000 рублей (т.1, л.д.34-42).

<дата> между продавцом Васильевой О.В. в лице финансового управляющего Гридяева В.Н., действующего на основании решения Арбитражного суда Красноярского края от 26.12.2018 и покупателем Киселевым А.В., был заключен договор купли-продажи ? доли земельного участка с кадастровым номером N, расположенного по адресу: <адрес> площадь 959 кв.м; названный договор купли-продажи заключен сторонами по результатам проведенных публичных торгов, оформленных протоколом N от <дата> (т.1, л.д.32-33).

Общая стоимость имущества, приобретённого Киселевым А.В. в соответствии с результатами торгов и условиями договора, составила 173 700 рублей.

Согласно уведомлению о приостановлении государственной регистрации от <дата>, государственная регистрация перехода прав в отношении ? доли земельного участка с кадастровым номером N была приостановлена до <дата> по причине того, что представленный на государственную регистрацию права договор купли-продажи от <дата> нотариально не удостоверен, по форме не соответствует требованиям действующего законодательства; кроме того, в ЕГРН в отношении земельного участка имеются ограничения прав, предусмотренные статьями 56, 56.1 ЗК РФ, однако договор купли-продажи не содержит указание на имеющиеся ограничения при использовании земельного участка, что в соответствии с п. 17 ч. 1 ст. 26 Закона о регистрации препятствует проведению государственной регистрации (т.1, л.д.101-103).

Проанализировав представленные по делу доказательства, доводы и возражения сторон, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о правомерности заявленных Евстроповой И.В. требований в части признания недействительной сделки купли-продажи, заключенной между Васильевой О.В. (в лице финансового управляющего Гридяева В.Н.) и Киселевым А.В., поскольку указанный договор по продажи доли недвижимого имущества не был нотариально удостоверен, что в силу п. 3 ст. 163 ГК РФ влечет его ничтожность.

При таких обстоятельствах судом также верно отказано в удовлетворении исковых требований Евстроповой И.В. о переводе на нее прав покупателя Киселева А.В. по договору купли-продажи от <дата>, так как названная сделка в силу своей ничтожности не повлекла за собой возникновения у сторон каких-либо прав и обязанностей, либо иных юридических последствий и являлась недействительной с момента ее совершения; в связи с чем, у Киселева А.В., как у покупателя, не возникло право собственности в отношении спорной ? доли земельного участка и перевести это несуществующее право на истца невозможно.

Доводы апелляционной жалобы представителя ответчика Киселева А.В. - Мамедзаде Р.Р.оглы о том, что истец, не являясь стороной оспариваемой сделки и не обладая преимущественным правом покупки ? доли в праве общей долевой собственности на спорный земельный участок, не имеет охраняемого законом интереса при предъявлении исковых требований о признании договора купли-продажи от <дата> недействительной, судебной коллегией отклоняются по следующим основаниям.

Согласно положениям ч.1 ст.250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.

При этом Верховным Судом Российской Федерации в Обзоре судебной практики N 3 (2020), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 25 ноября 2020 года даны следующие разъяснения относительно процедуры реализации права преимущественной покупки при проведении открытых торгов в ходе банкротства сособственника.

По общему правилу имущество гражданина подлежит реализации на торгах в порядке, установленном Законом о банкротстве (пункт 3 статьи 213.26 Закона о банкротстве).

В статье 255 ГК РФ, регулирующей общие правила обращения взыскания на долю в общем имуществе, предусмотрен алгоритм последовательных действии кредитора, преследующего цель удовлетворить свои требования за счет стоимости этой доли (каждый последующий этап возможен при недостижении цели на предыдущем): выдел доли должника в общем имуществе и обращение на нее взыскания; продажа должником доли остальным участникам общей собственности по рыночной цене с обращением вырученных от продажи средств в погашение долга; требование по суду обращения взыскания на долю должника в праве общей собственности путем продажи этой доли с публичных торгов.

В то же время Законом о банкротстве установлено, что имущество должника-банкрота за редким исключением может быть реализовано только на торгах (пункт 1 статьи 126 и пункта 3 статьи 139, пункт 3 статьи 213.26 Закона о банкротстве). В силу этого судебный акт о признании должника банкротом санкционирует обращение взыскания на все его имущество, в том числе и на долю в праве общей собственности, и это не позволяет применить положения статьи 255 ГК РФ, касающиеся отношений, возникающих до получения этой санкции.

Проведением публичных торгов достигается установленная Законом о банкротстве цель: возможно большее удовлетворение требований кредиторов должника-банкрота. Однако, законодательством также преследуется цель ухода от долевой собственности как нестабильного юридического образования и охраняется интерес сособственника на укрупнение собственности посредством предоставления последнему преимущественного права покупки доли (статья 250 ГК РФ). Каких-либо законных оснований для вывода о том, что при банкротстве должника его сособственник лишается преимущественного права покупки доли, не имеется.

Таким образом при продаже доли должника-банкрота сталкиваются противоположные и защищаемые законом имущественные интересы кредиторов и сособственников должника. Судебная коллегия полагает, что при действующем правовом регулировании баланс этих интересов будет соблюден следующим образом. Цена доли должника в праве общей собственности на земельный участок должна быть определена по результатам открытых торгов. После определения в отношении доли должника победителя торгов (в том числе иного лица, с которым в соответствии с Законом о банкротстве должен быть заключен договор купли-продажи) сособственнику должна предоставляться возможность воспользоваться преимущественным правом покупки этого имущества по цене, предложенной победителем торгов, посредством направления предложения о заключении договора. В случае отказа сособственника или отсутствия его волеизъявления в течение определенного срока с даты получения им предложения имущество должника подлежит реализации победителю торгов.

Такой подход помимо прочего отвечает существу преимущественного права покупки, заключающегося в наличии у определенного законом лица правовой возможности приобрести имущество на тех условиях (в том числе по той цене), по которым это имущество готово приобрести третье лицо. До выявления победителя торгов такого третьего лица не имеется.

Следует заметить, что специального регулирования преимущественного права покупки доли в праве общей собственности на нежилое помещение при обращении на нее взыскания в законодательстве не имеется, а вопрос о реализации преимущественного права покупки в иных ситуациях, связанных с банкротством (в частности, о цене, по которой покупатель может реализовать свое право), в Законе о банкротстве разрешен в пользу рыночной цены, определенной на торгах (пункт 3 статьи 179, пункт 8 статьи 195, пункт 4 статьи 201).

Таким образом, придя к выводу о состоятельности заявленных истцом требований в части признания договора купли-продажи от <дата> недействительным, суд правильно исходил из того, что Евстратова И.В., как владелец ? доли в праве общей долевой собственности на спорный земельный участок, имеет охраняемый законом интерес при оспаривании этого договора, заключенного в отношении другой ? доли этого же участка, поскольку она не была надлежащим образом извещена о проводимых торгах по реализации имущества Васильевой О.В. и после определения на таких торгах рыночной цены продаваемой доли ей не предоставлялась возможность воспользоваться преимущественным правом покупки этого имущества по цене, предложенной победителем торгов, подобное предложение о заключении договора в ее адрес не направлялось. Только в случае ее отказа или отсутствия ее волеизъявления в течение определенного срока с даты получения предложения, имущество должника подлежало реализации победителю торгов Киселеву А.В.

Иные доводы апелляционной жалобы выводов суда также не опровергают, не содержат обстоятельств, нуждающихся в дополнительной проверке, сводятся к повторению правовой позиции ответчика, изложенной в суде первой инстанции, являвшейся предметом исследования и нашедшей верное отражение и правильную оценку в решении суда, направлены на иное толкование закона, переоценку доказательств и обстоятельств дела, установленных и исследованных судом в соответствии с правилами ст. ст. 12, 56 и 67 ГПК РФ.

При таком положении оснований к отмене решения суда первой инстанции по доводам апелляционной жалобы не имеется.

Процессуальных нарушений, влекущих безусловную отмену решения, при рассмотрении дела судом первой инстанции допущено не было.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Емельяновского районного суда Красноярского края от 23 сентября 2020 года оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя ответчика Киселева А.В. - Мамедзаде Р.Р.оглы - без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи:


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка