Определение Судебной коллегии по гражданским делам Воронежского областного суда

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ВОРОНЕЖСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 12 августа 2021 года Дело N 33-4654/2021

Судебная коллегия по гражданским делам Воронежского областного суда в составе: председательствующего Готовцевой О.В.,

судей Данцер А.В., Юрченко Е.П.,

при секретаре Еремишине А.А.

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда по докладу судьи Готовцевой О.В. гражданское дело N 2-515/2021

по иску Симоновой Ольги Александровны к обществу с ограниченной ответственностью "Солнечный сквер" о возмещении расходов на устранение строительных недостатков, взыскании разницы в площади квартиры, взыскании неустойки, компенсации морального вреда, штрафа, судебных расходов

по апелляционной жалобе ООО "Солнечный сквер" и

по апелляционной жалобе Симоновой Ольги Александровны

на решение Советского районного суда г. Воронежа от 28 апреля 2021 года

(судья Куприна В.Б.)

УСТАНОВИЛА:

Симонова О.А. обратилась в суд с вышеуказанным иском и с учетом уточненных требований просила взыскать с ООО "Солнечный сквер" в ее пользу: стоимость устранения строительных недостатков в размере 126 366 рублей, стоимость разницы в площади квартиры в размере 99 000 рублей, расходы, затраченные на проведение строительно-технической экспертизы - 40 000 рублей, штраф в размере 50% от присужденной судом суммы, неустойку за неисполнение требований потребителя в размере 225 366 рублей, неустойку за неисполнение требований потребителя по день фактического исполнения решения суда в размере 1% за день, компенсацию морального вреда в размере 50 000 рублей, указав, что 15.07.2020 между ООО "Солнечный сквер" и нею был заключен договор участия в долевом строительстве объекта недвижимости N 356-ПТ2, расположенного по адресу: <адрес>, <адрес>.

24.08.2020 квартира N 109 была принята истцом на основании акта приема-передачи. В квартире был обнаружен ряд недостатков, свидетельствующих о некачественном строительстве многоквартирного жилого дома, а именно экспертным исследованием ООО "Экспертно-правовая группа" от 18.09.2020 установлены отклонения от горизонтали установленного на кухне подоконника, составляющие 10мм / 1м с левой стороны и 14 мм /1м с правой стороны, дефекты штукатурного покрытия в виде трещин, сколов, не затертых мест в ванной комнате, туалете и гардеробной, сколы в лицевом слое наружной стены жилого дома, облицованные лицевым кирпичом у балконного блока из кухни в месте заложения перемычки из стального уголка, кирпич выпирает из плоскости стены на 7мм. Согласно заключению эксперта, стоимость работ по устранению дефектов составляет 72 780 рублей.

Экспертным исследованием ООО "Экспертно-правовая группа" от 18.09.2020 установлено, что общая площадь квартиры составляет 83,3 кв.м. без учета лоджии и 87,4 кв.м. с учетом лоджии, при этом разница в площади, указанной в договоре участия в долевом строительстве N 356-ПТ2 от 15.06.2020 и фактической площади, составляет 2,1 кв.м. Цена по договору за 89,5 кв.м. составляет 4 027 500 рублей, таким образом, цена 1 кв.м. - 45 000 рублей (45 000 х 2,1 = 94 500).

В связи с проведением данной строительно-технической экспертизы, истец понесла расходы в размере 40 000 рублей.

02.10.2020 ею (истцом) была направлена претензия с приложением копии экспертного исследования в адрес ООО "Солнечный сквер" с требованиями о возмещении стоимости работ по устранению выявленных нарушений, компенсации разницы приобретенной и фактической площади квартиры, возмещении расходов на проведённую экспертизу. Поскольку претензия была получена ответчиком, однако в установленный срок осталась без ответа, с целью защиты своих прав истец обратилась с настоящим иском в суд.

28.04.2021 решением Советского районного суда г. Воронежа по настоящему делу постановлено: "Исковые требования Симоновой Ольги Александровны к Обществу с ограниченной ответственностью "Солнечный сквер" о возмещении расходов на устранение строительных недостатков, взыскании неустойки, компенсации морального вреда, штрафа, судебных расходов - удовлетворить в части. Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Солнечный сквер" (ОГРН 1183668018676) в пользу Симоновой Ольги Александровны, ДД.ММ.ГГГГ года рождения: стоимость устранения строительных недостатков в размере 126 366 рублей, стоимость разницы в площади квартиры в размере 99 000 рублей, расходы, затраченные на проведение строительно-технической экспертизы в размере 15 000 рублей, штраф в размере 30 000 рублей, неустойку за неисполнение требований потребителя в размере 30 000 рублей, моральный вред в размере 5 000 рублей, а всего 295 366 (двести девяносто пять тысяч триста шестьдесят шесть) рублей. Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Солнечный сквер" (ОГРН 1183668018676) в пользу Симоновой Ольги Александровны, 06.03.1957 года рождения, неустойку за неисполнение требований потребителя в размере 1% в день в сумме 1263(одна тысяча двести шестьдесят три) рубля 66 копеек с 29.04.2021 года по день фактического исполнения требований потребителя. В удовлетворении остальной части исковых требований - отказать. Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Солнечный сквер" (ОГРН 1183668018676) госпошлину согласно нормативам отчислений, установленным бюджетным законодательством Российской Федерации в сумме 6 053 (шесть тысяч пятьдесят три) рубля 66 копеек" (л.д. 240, 241-248 т.1).

В апелляционной жалобе представитель ответчика ООО "Солнечный сквер" просит решение суда первой инстанции отменить в части взыскания разницы в площади квартиры в размере 99 000 рублей и принять по делу новое решение. В обоснование доводов апелляционной жалобы указывает, что в соответствии с п. 2.2 договора N 356-ПТ2 участия в долевом строительстве объекта недвижимости от 15.06.2020, ответчик должен передать квартиру проектной площадью 85, 4 кв.м. (без учета площади балконов и лоджий), проектной площадью 89,5 кв.м. (с учетом площади балконов, определяемой с коэффициентом 0,3 и площади лоджий, определяемой с коэффициентом 0,5).

На основании подписанных акта осмотра квартиры и акта приема-передачи квартиры от 24.08.2020, подписанных сторонами по делу, фактическая площадь квартиры (без учета площади балконов и лоджий) составила 83,2 кв.м., фактическая площадь квартиры (с учетом площади балконов, определяемой с коэффициентом 0,3 и площади лоджий, определяемой с коэффициентом 0,5) составила 87, 2 кв.м.

Расчет отклонения общей площади квартиры:

без учета площади лоджии: (85,4 - 83,2) /83,2 х 100% =2,6%;

с учетом площади лоджии (89,5-87,2)/87,2 х 100% =2,6%.

Таким образом, фактическая площадь переданной истцу квартиры на момент ввода в эксплуатацию жилого дома от проектной площади менее чем на 3%, следовательно, в соответствии с п.2.3 договора N 356-ПТ2 участия в долевом строительстве объекта недвижимости от 15.06.2020, у ответчика нет оснований для уменьшения цены договора и возврата истцу денежных средств в размере 99 000 рублей (л.д. 2- 2об. т.2).

В апелляционной жалобе представитель истца Симоновой О.А. - Дешин А.П. просит решение суда первой инстанции изменить в части определения суммы расходов на проведение строительно0-технической экспертизы, а также размере штрафа, неустойки и компенсации морального вреда и принять по делу новое решение, которым удовлетворить исковые требования в полном объёме.

В обоснование доводов жалобы указывает, что взысканная судом первой инстанции сумма расходов на проведение строительно-технической экспертизы в размере 15 000 рублей является минимальной для данного вида услуг; истец не обладает специальными познаниями в области строительства, без инструментального исследования невозможно установить сумму, подлежащую выплате застройщиком в пользу дольщика и даже в случае частичного удовлетворения требований они подлежат взысканию в полном размере. Также полагает, что присужденный судом размер штрафа не соответствует критериям справедливости и разумности, и не будет способствовать восстановлению нарушенных прав. Ответчиком не были представлены обоснования, свидетельствующие о несоразмерности штрафа последствиям нарушенного обязательства. Помимо этого суд чрезмерно занизил размер неустойки и компенсации морального вреда, поскольку практически год истец не может проживать в жилом помещении надлежащего качества (л.д. 6-9 т.2).

В письменных возражениях на апелляционную жалобу представитель истца Симоновой О.А. - Дешин А.П. просит оставить апелляционную жалобу ответчика без удовлетворения. В обоснование возражений указывает, что истец не требовал расторжения договора, а потому пп. 2 п.1.1 ст. 9 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ не подлежит применению. Условия договора, ухудшающие права потребителя, позволяющие передавать объект меньшей площадью без соответствующего перерасчета противоречат закону и не подлежат применению. Цена одного квадратного метра по договору составляет 45 000 рублей, разница составляет 2,2 кв.м., следовательно сумма разницы между оплаченной площадью квартиры и стоимости фактической площади, составляет 99 000 рублей.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель истца Симоновой О.А. - Каляпин М.Е. доводы апелляционной жалобы представителя истца Дешина А.П. поддержал, просил удовлетворить, а также поддержал возражения на апелляционную жалобу ответчика.

Представитель ответчика ООО "Солнечный сквер" Новиков Р.Н. доводы апелляционной жалобы ООО "Солнечный сквер" поддержал, полагал, что оснований для удовлетворения апелляционной жалобы представителя истца не имеется.

Другие лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного заседания, в суд апелляционной инстанции не явились, о причинах неявки судебной коллегии не сообщили.

При таких обстоятельствах судебная коллегия, руководствуясь положениями части 1 статьи 327, части 3 статьи 167 Гражданского процессуального кодекса РФ, полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Проверив материалы дела, выслушав объяснения явившихся представителей, обсудив доводы апелляционных жалоб и возражений, рассмотрев дело в соответствии с частью 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобах, судебная коллегия приходит к следующему.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 15.06.2020 между ООО "Солнечный сквер" (Застройщик) и Симоновой О.А. (Участник) был заключен договор N 356-ПТ2 о долевом участии в строительстве жилого дома (далее - договор), по условиям которого Застройщик обязался в предусмотренный срок передать Участнику соответствующий Объект строительства в завершенном строительстве доме после получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию, а последний, в свою очередь, уплатить Цену и принять объект долевого строительства.

Расположение и планировка квартиры указана на планах, прилагаемых к Договору, являющихся Приложением N 1 к Договору, и являющихся его неотъемлемой частью.

Согласно п. 2. Договора объектом является трехкомнатная квартира N 109, площадью 89,5 кв.м. (с учетом балкона), расположенная на 13 этаже в первом подъезде МКД по <адрес> <адрес> (1 этап строительства).

Квартира Участнику передается с отделкой, предусмотренной технической характеристикой (Приложение N 2) (л.д. 10-21,109-114 т.1).

В соответствии с п.2.2 договора, застройщик должен передать Симоновой О.А. квартиру проектной площадью 85,4 кв. м. (без учета площади балконов и лоджий), проектной площадью 89,5 кв.м. (с учетом площади балконов, определяемой с коэффициентом 0,3 и площади лоджий, определяемой с коэффициентом 0,5).

Согласно п.2.3 договора, стороны допускают отклонение проектной площади объекта долевого строительства, указанной в п.2.2 настоящего договора, на момент получения застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома и проведения технической инвентаризации органами и лицами, уполномоченными на осуществление кадастровой деятельности в размере не более (менее) 3%.

Если фактическая общая площадь объекта долевого строительства на момент ввода в эксплуатацию жилого дома будет меньше общей площади объекта долевого строительства, указанной в п.2.2 настоящего договора, более чем на 3%, то застройщик обязан возвратить участнику долевого строительства разницу такого превышения по цене на квадратный метр общей площади объекта долевого строительства, полученной путем деления величины цены договора на проектную общую площадь объекта долевого строительства в течение 30 банковских дней с момента письменного заявления участника долевого строительства (л.д.11-12 т.1).

Пунктом 5.2 договора N 356-ПТ2 участия в долевом строительстве от 15.06.2020 гарантийный срок для объекта строительства установлен в 5 лет.

24.08.2020 между ООО "Солнечный сквер" (Застройщик) и Симоновой О.А. (Участник) был подписан Акт приема-передачи квартиры, согласно которому Застройщик передал, а Участник принял в собственность трехкомнатную квартиру N 109 в многоквартирном многоэтажном жилом доме, расположенном по адресу:

<адрес>, общей площадью с учетом ? площади лоджии - 87, 2 кв.м., данным Актом стороны также подтвердили, что взаимные обязательства по Договору ими исполнены в полном объеме, стороны не имеют в рамках Договора друг к другу претензий (л.д. 115,116).

При осмотре вышеуказанной квартиры истцом Симоновой О.А. были обнаружены существенные недостатки объекта, в виде: отклонения от горизонтали установленного на кухне подоконника, составляющие 10мм/1м с левой стороны и 14мм/1м с правой стороны; дефекты штукатурного покрытия в виде трещин, сколов, не затертых мест в ванной комнате, туалете и гардеробной; сколы в лицевом слое наружной стены жилого дома, облицованные лицевым кирпичом у балконного блока из кухни; в месте заложения перемычки из стального уголка, кирпич выпирает из плоскости стены на 7 мм.; общая площадь квартиры составляет 83,3 кв.м. без учета лоджии и 87,4 кв.м. с учетом лоджии.

С целью определения стоимости устранения вышеуказанных недостатков, Симонова О.А. обратилась в ООО "Экспертно правовая группа", согласно заключению которого N Н59-20 от 18.09.2020, разница в площади, указанной в договоре участия в долевом строительстве N 356-ПТ2 от 15.06.2020 и фактической площади составляет 2,1 кв.м., работы по устройству подоконника в кухне <адрес> выполнены с отступлением от требований и рекомендаций изложенных в ТТК ("Установка подоконника из жесткого ПВХ", ГОСТ 30971-2012 "Швы монтажные узлов примыкания оконных блоков к стеновым проемам", работы по оштукатуриванию внутренних поверхностей ванной комнаты, туалета и гардеробной выполнены с отступлением от требований изложенных в СП 71.13330.2017 "Изоляционные и отделочные покрытия", устройство облицовочного слоя из лицевого кирпича на лоджии выполнены с отступлением от требований СП 70.13330.2012 "Несущие и ограждающие конструкции", ГОСТ 530-2012 Кирпич и камень керамические), стоимость работ по устранению дефектов, установленных в <адрес>, расположенной по адресу: <адрес>, на момент производства экспертизы составляет 72 780 рублей (л.д. 27-89 т.1).

02.10.2020 Симоновой О.А. в адрес ООО "Солнечный сквер" была направлена досудебная претензия с требованием возмещения стоимости работ по устранению дефектов в размере 72 779,94 рублей; разницы компенсации в площади приобретенной квартиры в размере 94 500 рублей, а также расходов за составленное заключение размере 40 000 рублей (л.д. 22-24). Однако требования истца ответчиком не были удовлетворены в досудебном порядке, что послужило причиной для обращения в суд.

Судом первой инстанции по ходатайству стороны ответчика по делу было назначено проведение судебной экспертизы (л.д. 150-153 т.1).

Согласно заключению судебного эксперта ООО "Воронежский центр судебной экспертизы" от 05.04.2021, стоимость устранения недостатков монтажа подоконника на кухне квартиры по адресу: <адрес>, <адрес>, рассчитана на основании произведенного осмотра, в локальном сметном расчете N 62-1 и составляет - 3 299 рублей (три тысячи двести девяносто девять рублей); стоимость устранения недостатков в выполненных отделочных работах по оштукатуриванию внутренних поверхностей в ванной комнате, туалете, гардеробной квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, <адрес>, рассчитана на основании произведенного осмотра, в Локальном сметном расчете N 62-2 и составляет - 47 953 рубля (сорок семь тысяч девятьсот пятьдесят три рубля); стоимость устранения недостатков и дефектов наружных стен лоджии, облицованных лицевым кирпичом в квартире по адресу: <адрес>, <адрес>, рассчитана на основании произведенного осмотра, в Локальном сметном расчете N 62-3 и составляет - 75 114 рублей (л.д. 162-204 т.1). Судебным экспертом ФИО10, в виду различного толкования выводов экспертного заключения, в районном суде разъяснён расчет экспертного исследования, согласно которому общая стоимость устранения выявленных недостатков в квартире по адресу: <адрес>, <адрес>, составляет 126 366 рублей (3229+7953+75114=126336 (л.д. 225-226 т.1).

Разрешая спор, суд первой инстанции, установив вышеприведенные обстоятельства, и исследовав условия договора участия в долевом строительстве N 356-ПТ2 от 15.06.2020, пришел к выводу о том, что в пользу истца подлежит взысканию стоимость разницы в площади квартиры, которая определяется исходя из стоимости квадратного метра общей площади объекта долевого строительства, полученной путем деления величины (цены) договора на проектную общую площадь объекта, а условие п. 2.3 заключенного между сторонами договора в части допустимых отклонений проектной площади объекта долевого строительства признано судом первой инстанции, нарушающим права истца, как участника долевого строительства.

В силу статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 7 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

Пунктом 2 статьи 7 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" установлено, что в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: 1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 2) соразмерного уменьшения цены договора; 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Участник долевого строительства вправе предъявить застройщику требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства при условии, если такое качество выявлено в течение гарантийного срока. Застройщик не несет ответственности за недостатки (дефекты) объекта долевого строительства, обнаруженные в пределах гарантийного срока, если докажет, что они произошли вследствие нормального износа такого объекта долевого строительства или его частей, нарушения требований технических регламентов, градостроительных регламентов, а также иных обязательных требований к процессу его эксплуатации либо вследствие ненадлежащего его ремонта, проведенного самим участником долевого строительства или привлеченными им третьими лицами (пункты 6, 7).

Между тем, судебная коллегия полагает, что выводы суда первой инстанции о взыскании с ответчика в пользу истца разницы в площади квартиры, не соответствуют условиям договора участия в долевом строительстве объекта недвижимости от 15.06.2020, который был подписан истцом и условия которого не признаны недействительными в судебном порядке.

Специальных императивных норм материального права, запрещающих сторонам договора участия в долевом строительстве определять условия о своих правах и обязанностях при отступлении застройщиком при строительстве многоквартирного дома от проектной площади, как в большую, так и в меньшую сторону ни Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", ни Гражданский кодекс РФ, ни Закон РФ "О защите прав потребителей" не содержат.

В соответствии с п. 2.2 договора N 356-ПТ2 участия в долевом строительстве объекта недвижимости от 15.06.2020, ответчик должен передать квартиру проектной площадью 85, 4 кв.м. (без учёта площади балконов и лоджий), проектной площадью 89,5 кв.м. (с учетом площади балконов, определяемой с коэффициентом 0,3 и площади лоджий, определяемой с коэффициентом 0,5).

На основании подписанных акта осмотра квартиры и акта приема-передачи квартиры от 24.08.2020, подписанных сторонами по делу, фактическая площадь квартиры (без учета площади балконов и лоджий) составила - 83,2 кв.м., фактическая площадь квартиры (с учетом площади балконов и лоджий) составила 87, 2 кв.м.

Расчет отклонения общей площади квартиры:

без учета площади лоджии: (85,4 - 83,2) /83,2 х 100% =2,6%;

с учетом площади лоджии (89,5-87,2)/87,2 х 100% =2,6%.

Таким образом, фактическая площадь переданной истцу квартиры на момент ввода в эксплуатацию жилого дома отличается от проектной площади, менее чем на 3%, следовательно, у суда первой инстанции не имелось оснований для взыскания с ответчика в пользу истца 99 000 рублей. С учетом изложенного, решение Советского районного суда г. Воронежа от 28.04.2021 подлежит отмене в части взыскания разницы в площади квартиры с принятием в указанной части нового решения об отказе в удовлетворении исковых требований.

Разрешая апелляционную жалобу представителя истца, судебная коллегия приходит к следующему.

Истцом также были заявлены требования о взыскании стоимости устранения строительных недостатков в размере 126 366 рублей, неустойки за неисполнение требований потребителя в размере 225 366 рублей, неустойки за неисполнение требований потребителя по день фактического исполнения решения суда в размере 1% за день, компенсации морального вреда в размере 50 000 рублей, расходов, затраченных на проведение строительно-технической экспертизы - 40 000 рублей, штраф в размере 50% от присужденной судом суммы.