Дата принятия: 12 ноября 2019г.
Номер документа: 33-4654/2019
СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ЗАБАЙКАЛЬСКОГО КРАЕВОГО СУДА
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 12 ноября 2019 года Дело N 33-4654/2019
Судебная коллегия по гражданским делам Забайкальского краевого суда в составе:
председательствующего Ревенко Т.М.,
судей Лещевой Л.Л., Щаповой И.А.
при секретаре Карамовой Ю.А.
рассмотрела в открытом судебном заседании в г.Чите 12 ноября 2019 года гражданское дело по иску индивидуального предпринимателя Мурашевой В. В. к Колбехину А. В. о взыскании долга по договору аренды нежилого помещения, пени, судебных расходов
по апелляционной жалобе истца индивидуального предпринимателя Мурашевой В.В.
на решение Читинского районного суда Забайкальского края от 5 сентября 2019 года, которым постановлено:
в удовлетворении иска отказать.
Заслушав доклад судьи краевого суда Ревенко Т.М., судебная коллегия
УСТАНОВИЛА:
Индивидуальный предприниматель Мурашева В.В. обратилась в суд с вышеназванным иском, ссылаясь на то, что ей на праве собственности принадлежит нежилое помещение по адресу: <адрес>. 1 февраля 2018 г. с ответчиком Колбехиным А.В. она заключила договор аренды указанного жилого помещения под пивной бар на срок с 1 февраля 2018 г. по 1 декабря 2019 г. Договором установлено, что размер арендной платы составляет 48 000 руб. в месяц. Договором предусмотрено, что арендатор самостоятельно оплачивает потребленные электроэнергию, воду, телефон, интернет. Сторонами договора согласовано условие о начислении в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязанности по оплате арендных платежей пени в размере 1% от просроченной суммы за каждый день просрочки. В марте 2019 г. ответчик освободил занимаемое помещение в связи с невозможностью вносить арендную плату. Согласно акту сверки с ответчиком его задолженность по арендной плате и коммунальным платежам перед истцом составляет 84 746,11 рублей. В дальнейшем Колбехин А.В. оплатил коммунальные услуги на сумму 13 313 рублей, на момент предъявления иска долг по арендной плате составил 71 433 рубля. Истцом в адрес ответчика направлялась претензия с требованием выплаты задолженности, ответ на которую не поступил.
Истец просила взыскать с Колбехина А.В. основной долг в размере 71 433 руб., пени за период со 2 апреля 2019 г. по 31 мая 2018 г. в сумме 42 859,80 руб., судебные расходы по уплате государственной пошлины 3 486 руб. (л.д. 4).
Заочным решением Читинского районного суда Забайкальского края от 8 июля 2019 г. иск Мурашевой В.В. был удовлетворен. Определением суда от 1 августа 2019 г. заочное решение отменено (л.д. 30-31, 42).
При повторном рассмотрении дела судом постановлено приведённое выше решение.
В апелляционной жалобе истец Мурашева В.В. выражает несогласие с решением суда, просит его отменить, принять новое решение об удовлетворении исковых требований, ссылаясь на то, что в конце октября 2018 г. истец письменно уведомила ответчика об изменении стоимости арендной платы с 1 декабря 2018 г. и увеличении арендной платы на 50 руб. за 1 кв.м. Ответчик просил не высылать уведомление почтой, заверив истца, что получит его лично. С 1 декабря 2018 г. размер арендной платы составил 52 800 руб., плату ответчик осуществлял с 1 декабря 2018 г. по 1 марта 2019 г. Полагает, что совершив оплату в измененном размере, ответчик совершил акцепт направленного истцом уведомления об изменении арендной платы. Считает, что ответчик намеренно уклонился от получения письменного уведомления, при этом своими действиями по оплате за декабрь 2018 г. - февраль 2019 г. подтвердил свое согласие на повышение стоимости арендной платы. Полагает, что ответчик обязан оплачивать расходы по содержанию общедомового имущества, оказываемых ООО УК "Забайкалжилсервис". Арендатор пользовался данными услугами, что им не оспаривается. Расходы на оплату эксплуатационных услуг не могут быть исключены из расчета. Выражает несогласие с расчетом ответчика, ссылаясь на акт сверки, по которому у ответчика имелась задолженность (л.д. 58-59).
В судебное заседание истец индивидуальный предприниматель Мурашева В.В., ответчик Колбехин А.В. не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом. От индивидуального предпринимателя Мурашевой В.В. поступило заявление о рассмотрении дела в её отсутствие. На основании ч. 3 ст. 167 ГПК РФ дело рассматривалось в отсутствие указанных лиц.
Проверив материалы дела, заслушав представителя истца Красулину И.Н., поддержавшей доводы апелляционной жалобы, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.
В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Из материалов дела следует, что 1 февраля 2018 г. между индивидуальным предпринимателем Мурашевой В.В. (арендодатель) и Колбехиным А.В. (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, общей площадью 96 кв.м (л.д. 5-7).
Арендуемое помещение используется арендатором под пивной бар (п. 1.5 договора).
В соответствии с п. 2.1 договора срок договора аренды определен сторонами с 1 февраля 2018 г. по 1 декабря 2019 г.
Пунктом 4.2 договора предусмотрено, что арендная плата по договору составляет 500 рублей за 1 кв.м, а также 1 000 рублей за охрану.
Арендатор обязан вносить арендную плату до первого числа ежемесячно, то есть до начала каждого месяца. Также арендатор ежемесячно обязан вносить плату за электроэнергию, расход воды по счетчику, телефон, интернет, отопление. Указанные услуги оплачиваются на основании квитанций ООО УК "Забайкалжилсервис" в соответствии с показаниями приборов учета (п. 4.3, 4.6 договора).
Арендная плата вносится непосредственно арендодателю наличным путем или перечислением денежных средств на расчетную карту арендодателя (п. 4.4 договора).
В период действия настоящего договора при условии изменения цен и тарифов на коммунальные услуги, арендодатель вправе изменить стоимость аренды 1 кв.м один раз в год, письменно уведомив арендатора об этом за 1 месяц (п. 4.5 договора).
Нежилое помещение было передано арендатору по акту приема-передачи от 1 февраля 2018 г. (л.д. 8).
Обращаясь в суд, истец указала, что за период с 1 февраля 2018 г. по 31 марта 2019 г. ответчик должен был оплатить арендную плату и коммунальные услуги в сумме 946 690,11 руб., фактически было оплачено - 861 944,11 руб., а также дополнительно оплачено ответчиком коммунальные услуги на сумму 13 313 руб., в связи с чем задолженность арендатора составила 71 433 руб., что подтверждается актом сверки (л.д. 4, 9-10). Разрешая спор и отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что с 30 ноября 2018 г. истец необоснованно изменила размер арендной платы, увеличив его до 52 800 рублей в месяц, не представив доказательства уведомления арендатора об увеличении размера арендной платы. Кроме того, истец необоснованно в расчет задолженности по арендной плате включила расходы на содержание общедомового имущества, установку жалюзи, лицензии, расходы по оплате которых договором не предусмотрены. В связи с чем за период с 1 февраля 2018 г. по 31 марта 2019 г. ответчик должен был оплатить арендную плату и коммунальные услуги в сумме 870 777 руб., фактически арендатором было оплачено 875 257,11 руб.
С данным выводом судебная коллегия полагает возможным согласиться.
Суд первой инстанции обоснованно взял за основу расчет арендной платы по договору, представленный стороной ответчика, поскольку данный расчет соответствует условиям договора (л.д. 48-50).
Согласно указанному расчету, за период с 1 февраля 2018 г. по 31 марта 2019 г. ответчик должен был оплатить арендную плату и коммунальные услуги в сумме 870 777 руб., фактически арендатором было оплачено 875 257,11 руб. (с учетом 13 313 руб.).
Доводы апелляционной жалобы о том, что с 1 декабря 2018 г. арендная плата увеличилась на 50 руб. за 1 кв.м и составила 52 800 рублей в месяц, подлежат отклонению.
В силу п. 3 ст. 614 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.
Пунктом 4.2 договора предусмотрено, что ежемесячная арендная плата по договору составляет 500 рублей за 1 кв.м, то есть 48 000 рублей в месяц.
В период действия настоящего договора при условии изменения цен и тарифов на коммунальные услуги, арендодатель вправе изменить стоимость аренды 1 кв.м один раз в год, письменно уведомив арендатора об этом за 1 месяц (п. 4.5 договора).
Таким образом, договором аренды предусмотрен порядок изменения арендной платы, в связи с чем в силу ч. 1 ст. 56 ГПК РФ на стороне истца лежит обязанность доказать соблюдения им данного прядка.
Однако в нарушение указанной нормы, истец не предоставил доказательств направления истцу уведомления об увеличении размера арендной платы с 1 декабря 2018 г. В ходе рассмотрения дела сторона ответчика отрицала получение такого уведомления (л.д. 47).
Кроме того, договором изменение арендной платы связывается с изменением цен и тарифов на коммунальные услуги, что предусматривает не произвольное увеличение размера арендной платы, а экономическое обоснование, которое должно быть приведено в соответствующем уведомлении.
Утверждение в апелляционной жалобе о том, что ответчик фактически признал данную сумму арендной платы, оплачивая аренду в указанном размере, подлежит отклонению. Доказательств того, что истец выставлял ответчику счета (счет-фактуры) на оплату аренды, в которых бы отражалось начисление арендной платы, материалы дела не содержат. Также в материалах дела отсутствуют доказательства, что ответчик производил оплату аренды платежными поручениями, в которых бы отражалась оплата конкретного счета (счет-фактуры). В данном случае денежные средства ответчик перечислял на карту истца. При таких обстоятельствах оснований признать, что ответчик своими действиями признал увеличение размера аренды, не имеется, в связи с чем у истца отсутствует право требовать арендную плату в размере 52 800 рублей в месяц.
Ссылка истца на акт сверки взаимных расчетов не может быть принята во внимание, поскольку арендатором данный документ подписан не был (л.д. 9-10).
Доводы жалобы о том, что ответчик обязан оплачивать расходы на содержание общедомового имущества (в акте сверки указано как начисление ТСЖ), установку жалюзи, лицензии, подлежат отклонению.
Истец необоснованно при расчете задолженности по оплате аренды включил оплату лицензии и жалюзи, поскольку договором на арендатора обязанность по оплате указанных расходов не возложена.
Также отсутствуют правовые основания для возложения на арендатора обязанности по возмещению расходов на содержание общедомового имущества.
Из представленного истцом расчета следует, что арендатор оплачивал арендодателю расходы, связанные с предоставлением коммунальных услуг (свет, вода, тепло). В указанной части спор о размере начислений и оплаты между сторонами отсутствует, решение суда в этой части не обжалуется.
Вместе с тем арендодатель выставил арендатору для оплаты расходы по содержанию общедомового имущества. ООО УК "Забайкалжилсервис" является организацией, которая должна обеспечивать собственников помещений в многоквартирном доме техническим обслуживанием общей долевой собственности, в том числе осуществлять содержание общедомового имущества.
Пунктом 2 ст. 616 ГК РФ предусмотрено несение арендатором расходов на содержание арендованного имущества. Обязанность по содержанию общедомового имущества указанная норма на арендатора не возлагает.
Согласно ст. 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.
В соответствии с ч. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме.
Как установлено ст. 249 ГК РФ, каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.
Согласно ч. 1 ст. 39 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме.
Исходя из указанных норм, именно собственник нежилого помещения, расположенного в многоквартирном доме, в силу прямого указания закона обязан нести расходы по содержанию общего имущества. Соответствующая правовая позиция изложена в Постановлении Президиума ВАС РФ от 12.04.2011 N 16646/10.
Таким образом, собственник помещения в многоквартирном доме не обладает правом возлагать на арендатора обязанность нести бремя содержания общего имущества дома.
С учетом изложенного, оснований для отмены или изменения решения суда по доводам апелляционной жалобы не имеется.
Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия
ОПРЕДЕЛИЛА:
решение Читинского районного суда Забайкальского края от 5 сентября 2019 года оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Председательствующий:
Судьи:
Копия верна. Судья Т.М.Ревенко
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
