Дата принятия: 09 сентября 2019г.
Номер документа: 33-4654/2019
СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ТЮМЕНСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 9 сентября 2019 года Дело N 33-4654/2019
Апелляционное определение
г. Тюмень
9 сентября 2019 года
Судебная коллегия по гражданским делам Тюменского областного суда в составе:
председательствующего: Лаврентьева А.А.
судей: Жегуновой Е.Е. и Пуминовой Т.Н.
при секретаре: Копановой М.С.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе Геворгян А.С. на решение Тобольского городского суда Тюменской области от 17 мая 2019 года, которым постановлено:
"Взыскать в пользу Букариновой Д.А. с Геворгян А.С. денежные средства по договору найма с последующим выкупом в сумме 714516 рублей, расходы по оплате жилищно-коммунальных услуг в размере 4562 рубля 26 копеек, расходы по уплате государственной пошлины - 10391 рубль, всего: 729469 (семьсот двадцать девять тысяч четыреста шестьдесят девять) рублей 26 копеек.
В остальной части иска отказать.
В удовлетворении встречного иска Геворгян А.С. к Букариновой Д.А. о признании недействительным договора найма жилого помещения с последующим выкупом от 02.08.2018 года, взыскании с Букариновой Д.А. неосновательного обогащения в сумме 350000 рублей, задатка в размере 5000 рублей, компенсации морального вреда - 50000 рублей, расходов по оплате государственной пошлины - 20300 рублей отказать".
Заслушав доклад судьи Тюменского областного суда Лаврентьева А.А., ответчика Геворгян А.С. и её представителя Баженова К.Ю., представителя истца Букариновой Д.А. Лукиных А.Н., судебная коллегия
установила:
Букаринова Д.А. обратилась в суд с иском к Геворгян А.С. о взыскании задолженности по договору найма жилого помещения в размере 1.050.000 рублей, расходов по оплате жилищно-коммунальных услуг в размере 4.562 рубля 26 копеек. Также Букаринова Д.А. просила взыскать с ответчика расходы по оплате госпошлины в размере 13.472 рубля 81 копейку.
Требования мотивировала тем, что она является собственником жилого дома, расположенного по адресу: <.......>. 2 августа 2018 года она заключила с Геворгян А.С. договор найма указанного дома, в соответствии с которым передала ответчице по акту приёма-передачи дом в наём на срок по 2 июня 2019 года. Ежемесячная плата по договору установлена в размере 200.000 рублей. Пунктами 2.3-.2.7 договора предусмотрена обязанность нанимателя производить оплату электроэнергии, водо-и газоснабжения. По условиям договора Геворгян А.С. приняла на себя обязательства своевременно вносить плату за проживание, однако принятые на себя обязательства надлежащим образом не исполняла, за всё время пользования домом ею оплачено всего 350.000 рублей, при этом коммунальные услуги не оплачены. За период с сентября 2018 года по март 2019 года образовалась задолженность за наём жилого помещения в размере 1.050.000 рублей.
Не согласившись с предъявленным иском, Геворгян А.С. обратилась в суд со встречным иском (с учётом уточнений) к Букариновой Д.А. о признании договора найма жилого помещения с последующим выкупом от 2 августа 2018 года ничтожным, взыскании неосновательного обогащения в размере 350.000 рублей, задатка в размере 5.000 рублей по соглашению о задатке от 2 августа 2018 года, морального вреда в размере 50.000 рублей. Также Геворгян А.С. просила взыскать с Букариновой Д.А. расходы по оплате госпошлины в размере 20.300 рублей.
Встречный иск мотивирован тем, что летом 2018 года она обратилась к риелтору с целью покупки дома в <.......>. В ходе подготовки документов выяснилось, что дом является объектом незавершённого строительства, в нём полностью отсутствовало отопление, а поскольку сделка должна была быть совершена с использованием средств материнского капитала, требовалось перевести дом в статус жилого. Также не был надлежащим образом оформлен земельный участок, на котором расположен дом. Для того чтобы она смогла вносить платежи в выкупную цену дома, по указанию риелтора между ней и Букариновой Д.А. было заключено соглашение о задатке и договор найма жилого помещения с последующим выкупом. Ей были переданы ключи от дома. Когда она поняла, что Букариновой Д.А не ведутся работы по благоустройству дома и оформлению документов, она перестала вносить платежи и сообщила о расторжении договора. 28 декабря 2018 года она направила Букариновой Д.А. письменное уведомление о расторжении договора и возврате ей денежных средств в размере 350.000 рублей. Полагает, что договор найма является притворной сделкой, поскольку прикрывал договор купли-продажи жилого дома.
Истица Букаринова Д.А. при надлежащем извещении в судебное заседание не явилась. Её представитель Лукиных А.Н. в судебном заседании исковые требования поддержал, возражал против удовлетворения встречного иска.
Ответчица Геворгян А.С. в судебном заседании возражала против удовлетворения первоначального иска, встречный иск поддержала.
Суд постановилуказанное выше решение, с которым не согласна ответчица Геворгян А.С.
В апелляционной жалобе она просит решение суда отменить и принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований Букариновой Д.А. и удовлетворении её встречного иска. Указывает, что не согласна с выводом суда о том, что договор не был исполнен по её вине. В действительности, Букаринова Д.А. не исполняла и не собиралась исполнять условия договора, в нарушение п.2.1 договора не представила ей правоустанавливающие документы на жилой дом и земельный участок. Полагает, что судом неверно применены положения главы 34 Гражданского кодекса РФ, не применены положения ст.15 Жилищного кодекса РФ о том, что жилым помещением признаётся изолированное помещение, пригодное для постоянного проживания, которое отвечает установленным санитарным и техническим нормам и правилам. На момент заключения договора дом являлся объектом незавершённого строительства и не мог являться объектом жилищных прав. Считает, что договор аренды жилого помещения без ввода его в эксплуатацию является ничтожным.
В возражениях на апелляционную жалобу истица Букаринова Д.А. в лице представителя Яковлева Г.Т. просит решение суда оставить без изменения, жалобу ответчика - без удовлетворения.
Проверив материалы дела в пределах доводов жалобы, обсудив доводы апелляционной жалобы и возражения на неё, судебная коллегия приходит к следующему.
Как следует из материалов дела, Букаринова Д.А. является собственником жилого дома, расположенного по адресу: <.......> площадью 388,2 кв.м. (л.д.26-27).
2 августа 2018 года между Букариновой Д.А. и Геворгян А.С. заключён договор найма жилого помещения с последующим выкупом, в соответствии с которым Букаринова Д.А. передала Геворгян А.С. в наём жилой дом <.......> на срок по 2 июля 2019 года (л.д.12).
Пунктом 2.1 договора установлена плата за жилое помещение в размере 200.000 рублей в месяц. Пунктами 2.3-2.6 договора предусмотрена обязанность нанимателя производить оплату электроэнергии, коммунальных услуг, водоснабжения, газа.
Согласно п.8.1 договора в случае заключения договора купли-продажи на объект недвижимости, расположенный по адресу: <.......>, все денежные суммы, переданные по настоящему договору аренды, считаются авансом, переданным за покупку данного объекта недвижимости.
В тот же день между сторонами подписан акт приёма-передачи, по которому Геворгян А.С. передан жилой дом и ключи от него (л.д.13).
Также 2 августа 2018 года между Букариновой Д.А. и Геворгян А.С. заключено соглашение о задатке, по условиям которого стороны договорились заключить договор по оформлению права собственности покупателя на объект незавершённого строительства по адресу: <.......> в срок по 2 июля 2019 года. Цена договора составляет 3.200.000 рублей. В качестве задатка ответчица внесла 5.000 рублей (л.д.34).
Разрешая возникший спор, суд первой инстанции мотивировал решение тем, что фактически между сторонами заключён договор аренды жилого помещения с его последующим выкупом, к которому подлежат применению положения главы 34 Гражданского кодекса РФ.
Судебная коллегия не может согласиться с указанным выводом суда, поскольку в силу п.2 ст.671 Гражданского кодекса РФ на условиях аренды жилое помещение может быть предоставлено в пользование только юридическому лицу, с гражданином может быть заключён только договор найма, правоотношения по которому регулируются главой 35 ГК РФ. Как следует из договора найма, предметом договора является жилое помещение. В едином государственном реестре недвижимости назначение объекта указано как жилое. Отсутствие в доме отопления не свидетельствует о том, что объект недвижимости является нежилым.
В соответствии с п.2 ст.170 Гражданского кодекса РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учётом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила.
Как следует из разъяснений, изложенных в пункте 87 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года N25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", в связи с притворностью недействительной может быть признана лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки. Намерения одного участника совершить притворную сделку для применения указанной нормы недостаточно.
Согласно п.1 ст.429 Гражданского кодекса РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
В пункте 26 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 года N49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" разъяснено, что исполнение предварительного договора может быть обеспечено задатком (пункт 4 статьи 380 ГК РФ), неустойкой за уклонение от заключения основного договора (статьи 421, 329, 330 ГК РФ). Задаток, выданный в обеспечение обязательств по предварительному договору лицом, обязанным совершить платёж (платежи) по основному договору, зачисляется в счёт цены по заключённому основному договору (пункт 1 статьи 380ГК РФ).
Судебная коллегия находит, что заключённый между сторонами договор найма жилого помещения с последующим выкупом прикрывал предварительный договор купли-продажи жилого дома с выплатой авансовых платежей, поскольку цели заключить договор найма жилого помещения у обеих сторон не имелось. Заключая оспариваемый договор, стороны имели намерение совершить в будущем сделку купли-продажи жилого дома по адресу: <.......>. Цена договора купли-продажи была определена в размере 3.200.000 рублей и в целях исполнения предварительного договора купли-продажи между Букариновой Д.А. и Геворгян А.С. заключено соглашение о задатке, по которому ответчица передала истице 5.000 рублей.
В связи с изложенным, договор найма жилого помещения от 2 августа 2018 года, заключённый между Геворгян А.С. и Букариновой Д.А., подлежит признанию ничтожным.
Учитывая, что последствием признания сделки притворной является применение относящихся к прикрываемой сделке правил, требование Геворгян А.С. о приведении сторон в первоначальное положение удовлетворению не подлежит.
Согласно ст.450.1 Гражданского кодекса РФ предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путём уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.
В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или изменённым.
Поскольку 28 декабря 2018 года Геворгян А.С. направила Букариновой Д.А. уведомление об одностороннем отказе от договора, которое не было вручено адресату по независящим от Геворгян А.С. обстоятельствам и 4 февраля 2019 года возвращено отправителю (по сведениям сайта Почта России), в силу указанной нормы права и с учётом положений п.1 ст.165.1 Гражданского кодекса РФ, п.67 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года N25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" предварительный договор купли-продажи жилого помещения с 4 февраля 2019 года прекратил своё действие. Учитывая, что предварительный договор купли-продажи жилого помещения от 2 августа 2018 года прекратил своё действие, у Букариновой Д.А. отсутствуют правовые основания для взыскания с Геворгян А.С. задолженности по нему, а также удержания ранее перечисленных ей сумм, поэтому в силу п.1 ст.1102 Гражданского кодекса РФ с Букариновой Д.А. в пользу Геворгян А.С. подлежит взысканию неосновательное обогащение в размере 350.000 рублей.
Требование Геворгян А.С. о взыскании с Букариновой Д.А. морального вреда удовлетворению не подлежит, поскольку нарушения Букариновой Д.А. прав Геворгян А.С. затрагивают её имущественные права, неимущественные права Геворгян А.С. не нарушены, доказательств обратного не представлено.
Поскольку решение суда в остальной части сторонами не оспаривается, судом апелляционной инстанции оно не проверяется в соответствии с требованиями ст.327.1 ГПК Российской Федерации.
При таких обстоятельствах решение Ленинского районного суда г. Тюмени от 15 мая 2019 года подлежит отмене в части удовлетворения иска Букариновой Д.А. о взыскании денежных средств по договору найма в размере 714.516 рублей и отказа в удовлетворении встречного иска Геворгян А.С. о признании недействительным договора найма жилого помещения, взыскании неосновательного обогащения с принятием нового решения об отказе в удовлетворении исковых требований Букариновой Д.А. и об удовлетворении встречного иска Геворгян А.С. в указанной части.
В силу ст.98 ГПК РФ подлежит изменению государственная пошлина, взысканная с Геворгян А.С. в пользу Букариновой Д.А. на 400 рублей (за имущественное требование о взыскании расходов по оплате жилищно-коммунальных услуг). С Букариновой Д.А. в пользу Геворгян А.С. подлежит взысканию государственная пошлина в размере 6.700 рублей.
Руководствуясь ст.328 ГПК Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
Решение Тобольского городского суда Тюменской области от 17 мая 2019 года отменить в части удовлетворения иска Букариновой Д.А. о взыскании с Геворгян А.С. денежных средств по договору найма в размере 714.516 рублей и отказа в удовлетворении встречного иска Геворгян А.С. о признании недействительным договора найма жилого помещения, взыскании неосновательного обогащения и принять в указанной части новое решение:
"В удовлетворении иска Букариновой Д.А. к Геворгян А.С. о взыскании денежных средств по договору найма жилого помещения в размере 714.516 рублей отказать.
Признать договор найма жилого помещения с последующим выкупом, заключённый 2 августа 2018 года между Букариновой Д.А. и Геворгян А.С., ничтожным.
Взыскать с Букариновой Д.А. в пользу Геворгян А.С. неосновательное обогащение в размере 350.000 рублей, расходы по оплате госпошлины в размере 6.700 рублей".
В части взыскания с Геворгян А.С. в пользу Букариновой Д.А. государственной пошлины решение суда изложить в следующей редакции:
"Взыскать с Геворгян А.С. в пользу Букариновой Д.А. расходы по уплате государственной пошлины в размере 400 рублей".
В остальной части решение суда оставить без изменения.
Председательствующий:
Судьи коллегии:
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
