Определение Судебной коллегии по гражданским делам Хабаровского краевого суда

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ХАБАРОВСКОГО КРАЕВОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 1 сентября 2021 года Дело N 33-4651/2021

Судебная коллегия по гражданским делам Хабаровского краевого суда в составе:

председательствующего Гвоздева М.В.,

судей Клименко Е.Г., Верхотуровой И.В.,

при секретаре Андросовой К.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело N 2-1976/2020 по иску Лопатина С.Г. к обществу с ограниченной ответственностью "Тополёк" о признании договора купли-продажи (предварительного договора) договором купли-продажи будущего жилого помещения с условием о предварительной оплате, о признании права собственности на жилое помещение, по апелляционной жалобе ТСН "Тополёк" на решение Хабаровского районного суда Хабаровского края от 16 ноября 2020 года,

заслушав доклад судьи Верхотуровой И.В., пояснения председателей ТСН "Тополёк" Старовойтова К.В., Масликова А.А., представителя Лопатина С.Г. - Шаповалова А.А., Лопатина А.С.,

установила:

02.09.2020 Лопатин С.Г. обратился в суд с иском к ООО "Тополёк" и просил суд признать договор купли-продажи (предварительный договор) от 12.10.2016 с учетом дополнительного соглашения от 25.02.2019, договором купли-продажи, заключённым между ООО "Тополёк" (продавцом) и Лопатиным С.Г., Лопатиной И.В. (покупателями) жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, признать за истцом право собственности на указанное жилое помещение.

Лопатина И.В. умерла 29.11.2019.

Определением Арбитражного суда Хабаровского края по делу АN 73-18515/2020 от 25.11.2020 возбуждено дело о банкротстве должника ООО "Тополек". Решением Арбитражного суда Хабаровского края от 06.04.2021 по делу АN 73-18515/2020, ООО "Тополёк" признан несостоятельным (банкротом), конкурсным управляющим ООО "Тополёк" назначен Трошин К.А.

Решением Хабаровского районного суда Хабаровского края от 16.11.2020 удовлетворены исковые требования Лопатина С.Г. к ООО "Тополёк". Договор купли-продажи (предварительный договор) от 12.10.2016 с учетом дополнительного соглашения от 25.02.2019 признан договором купли-продажи, заключённым между ООО "Тополёк" (продавцом) и Лопатиным С.Г., Лопатиной И.В. (покупателями) жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>.

За Лопатиным С.Г. признано право собственности на жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес> (согласно техническому паспорту на жилое помещение, составленному по состоянию на 19.06.2019 АО "Российский государственный центр инвентаризации и учета объектов недвижимости - Федеральное бюро технической инвентаризации" Дальневосточный филиал, инвентарный номер объекта недвижимости 2200).

В апелляционной жалобе и дополнениях к ней, не привлеченное к участию в деле ТСН "Тополёк", просит решение суда отменить, отказать в удовлетворении исковых требований. В обоснование доводов жалобы указывает о том, что о принятом решении председателю ТСН стало известно 18.01.2021, решение суда затрагивает права собственников жилых помещений в многоквартирном доме <адрес>, поскольку спорное помещение расположено на чердаке дома, является общедомовым имуществом; разрешение о вводе 15-ти квартирного дома <адрес> выдано 28.11.2013 на объект из трех этажей, по данным технического учета в доме квартира N 20, на которую претендует истец, обустроенная на чердаке дома, отсутствует и нарушает целостность здания и безопасность проживающих в доме граждан; Лопатиными приобретено имущество у Шиванко М.Ю. (директора застройщика ООО "Тополёк"), который правами на спорное имущество не обладал.

Определением от 04.08.2021 судебная коллегия по гражданским делам Хабаровского краевого суда перешла к рассмотрению дела по правилам суда первой инстанции, в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечено ТСН "Тополёк"; протокольным определением от 18.08.2021 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора привлечены наследники Лопатиной И.В. - Лопатин А.С., Колесникова О.С.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражений, исследовав дополнительные доказательства и выслушав участвующих в деле лиц, судебная коллегия приходит к следующему.

Шиванко М.Ю. являлся директором ООО "Тополёк" в период строительства объекта капитального строительства - жилого дома по <адрес>

Администрацией Топалевского сельского поселения Хабаровского муниципального района Хабаровского края 28.05.2012 ООО "Тополёк" выдано разрешение на строительство N RU27172012-1бр/с объекта капитального строительства - жилого дома по <адрес> на земельном участке общей площадью земельного участка 900 кв.м, кадастровый номер земельного участка N; общая площадь дома 1 035 кв.м, строительный объем 5 284 кв.м, площадь застройки 365 кв.м, количество этажей 3, количество квартир 15, расположенного по адресу: <адрес>.

Постановлением администрации Тополевского сельского поселения Хабаровского муниципального района Хабаровского края от 10.10.2013 N 203 построенному многоквартирному жилому дому, расположенному на земельном участке с кадастровым номером N, площадью 900 кв.м. присвоен адрес - <адрес> (пункт 1 постановления). Присвоены номера жилым помещениям (квартирам), расположенном в жилом доме по адресу: <адрес> (пункт 2). Согласно пункту 2.1 Подъезд N 1, слева направо: 1 этаж: квартиры N 1, N 2,N3, N 4, N 5; 2 этаж квартиры N 6, N 7, N 8, N 9, N 10; 3 этаж квартиры N 11, N 12, N 13, N 14, N 15.

28.11.2013 ООО "Тополёк" администрацией Тополевского сельского поселения Хабаровского муниципального района Хабаровского края выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию - N RU27172013-17 р/э - объект капитального строительства Жилой дом по <адрес>, расположенный по адресу: <адрес> с объектами жилищного строительства (РАЗДЕЛ III), в том числе, количеством этажей - 3; количеством квартир - ДД.ММ.ГГГГ.2016 между Лопатиным С.Г., Лопатиной И.В. (покупатели) и Шиванко М.Ю. (продавец) заключен договор купли-продажи (предварительный договор), согласно которому стороны договорились о подготовке и заключении в последующем договора купли продажи (основного договора) квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, состоящую из двух комнат, расположенную на 4-м этаже 4-этажного жилого дома (далее МКД). Стоимость квартиры в общем размере 2 100 000 руб. уплачена Лопатиным С.Г. несколькими платежами наличным и безналичным перечислением 11.10.2016, 14.04.2016, 21.10.2016 (получатель ООО "Тополек" Шиванко М.Ю.)

В договоре предусмотрено, что основной договор будет заключен в последующем после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию после проведенной реконструкции.

25.02.2019 между Лопатиным С.Г., Лопатиной И.В. (покупателями) и Шиванко М.Ю. (продавцом) было заключено дополнительное соглашение к предварительному договору купли-продажи от 12.10.2016, которым были внесены изменения в договора о продавце недвижимости, с Шиванко М.Ю. на ООО "Тополёк" в лице директора Шиванко М.Ю.

Лопатин С.Г. обосновывал право собственности на спорный объект договором с застройщиком строительства ООО "Тополёк", директором которого являлся Шиванко М.Ю., а также соответствии реконструкции "мансарды" (четвертого этажа) МКД под жилую квартиру требованиям законодательства, отсутствие нарушением прав проживающих в доме граждан.

Между тем, разрешая спор по существу, исходя из установленных по делу обстоятельств, а также представленных в материалы дела доказательств в их совокупности, судебная коллегия приходит к выводу о ничтожности сделок купли-продажи недвижимости, заключенных между Лопатиными и Шиванко М.Ю., руководствуясь положениями статей 166, 167, 168, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, поскольку продавец недвижимости права на отчуждение объекта не обладал, поскольку ТСН "Тополёк", созданное по решению общего собрания собственников МКД от 17.01.2016, разрешение на легализацию спорного объекта не выдавало.

Владение и пользование чердаком "под жилые помещения" Шиванко М.Ю. предоставлено на основании договора аренды от 30.09.2016, заключенного с ТСН "Тополёк", из которого следует, что объектом аренды является общедомовое имущество.

Кроме того, вступившим в законную силу решением Хабаровского районного суда Хабаровского края от 14.07.2020 по гражданскому делу N 2-1976/2020, ТСК "Тополёк" было отказано в удовлетворении иска к Шиванко М.Ю. о приведении в состояние ввиду недоказанности проведения работ по реконструкции чердака (квартиры N 20) в жилое помещение ответчиком.

Доводы Лопатина С.Г. о необходимости проведения судебной экспертизы на предмет соответствия объекта реконструкции требованиям законодательства и безопасности, соответствии жилому помещению, подлежат отклонению.

Согласно заключениям специалистов, которые по заданию Лопатина С.Г., заключением комплексной строительно-технической экспертизы объекта капитального строительства "Многоквартирный жилой дом", расположенного по адресу: <адрес> от 05.07.2019, проведенной ООО "Инжденерно-констрпкская компания "СтандартПрорект" о том, что обследуемое функциональное помещение четвертого этажа расположено между третьим жилым этажом дома и чердаком многоквартирного жилого дома, при этом расположение несущих стен, имеющихся перегородок и проемов выполнено аналогично планировкам, выполненных на 1,2,3 этажах обследуемого жилого дома, что позволило расположить структурно обособленных помещения - квартиры на обследуемом четвертом этаже сделаны без осмотра помещения и всего конструктива дома, без исследования проектной документации.

Доводы истца о фактически возведенном четырехэтажном здании, подготовке документации о вводе в эксплуатацию здания, состоящего из четырех этажей, не подтверждены материалами дела, из которых следует, что легализовано проектирование, возведение и введение в эксплуатацию трехэтажного дома.

Согласно заключению судебной строительно-технической экспертизы, проведенной ООО "Дальневосточная экспертизы и оценка" в рамках гражданского дела N 2-1976/2020, здание чердака реконструировано под квартиры, что не отвечает требованиям безопасности проживания в МКД.

Суд апелляционной инстанции оценив заключения экспертов, специалистов с точки зрения соответствия заключения поставленным вопросам, его полноты, обоснованности и достоверности в сопоставлении с другими доказательствами по делу, не находит оснований не доверять заключению ООО "Дальневосточная экспертизы и оценка", поскольку оно в полном объеме отвечает требованиям статей 55, 59 - 60 ГПК РФ, содержит подробное описание исследования материалов дела, сделанные в результате их исследования выводы и обоснованные ответы на поставленные судом вопросы.

Доказательств, указывающих на недостоверность проведенной экспертизы, либо ставящих под сомнение ее выводы, сторонами суду апелляционной инстанции представлено не было.

На основании изложенного, судебная коллегия не находит оснований для удовлетворения иска, решение суда подлежит отмене с допущенными нарушениями норм процессуального и материального права.

Руководствуясь статьями 328-330 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Хабаровского районного суда Хабаровского края от 16 ноября 2020 года отменить.

В удовлетворении исковых требований Лопатина С.Г. к обществу с ограниченной ответственностью "Тополёк" о признании договора купли-продажи (предварительный договор) от 12 октября 2016 года с учетом дополнительного соглашения от 25 февраля 2019 года договором купли-продажи будущего жилого помещения, заключённым между ООО "Тополёк" (продавцом) и Лопатиным С.Г., Лопатиной И.В. (покупателями) жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>; признании за Лопатиным С.Г. право собственности на жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, отказать.

Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано в суд кассационной инстанции в течение трех месяцев в Девятый кассационный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции.

председательствующий

судьи


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка