Определение Судебной коллегии по гражданским делам Воронежского областного суда

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ВОРОНЕЖСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 3 августа 2021 года Дело N 33-4647/2021

Судебная коллегия по гражданским делам Воронежского областного суда в составе:

председательствующего Жигулиной М.А.,

судей Зелепукина А.В., Родовниченко С.Г.,

при ведении протокола секретарем Бобровым А.Ю.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело N 2-1110/2021 по иску Ольшанского Александра Викторовича к ООО "Адмирал" о взыскании денежных средств, по апелляционной жалобе представителя Ольшанского Александра Викторовича по доверенности Лазуренко Игоря Петровича на решение Советского районного суда г. Воронежа от 28 апреля 2021 года.

Заслушав доклад судьи Жигулиной М.А., судебная коллегия по гражданским делам Воронежского областного суда

установила:

Ольшанский А.В. обратился в Советский районный суд г. Воронежа с иском к ООО "Адмирал" о взыскании суммы излишне уплаченной цены по договору участия в долевом строительстве объекта недвижимости от 27.07.2017 N 145-К в размере 77190 руб.

В обоснование исковых требований истец указал, что 27.07.2017 между

ООО "Адмирал" и Ольшанской Е.С., Ольшанским А.В. был заключен договор участия в долевом строительстве объекта недвижимости N 145-К.

Согласно п. 2.2. договора застройщик в соответствии с проектной документацией после получения разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома должен передать в собственность участнику долевого строительства объект (квартиру) со следующими характеристиками: Подъезд (секция) - 1 (один); Проектный этаж - 10 (десятый); Строительный номер квартиры - 100 (сто); Количество комнат - 2 (две); Проектная площадь (с учётом площади остекленных балконов и лоджий с коэффициентом 1,0) - 57,25 кв. м; Проектная площадь (без площади остекленных балконов и лоджий с коэффициентом 1,0) - 53,53 кв. м.

Цена договора на момент его заключения составляла 2375875 руб. (п. 4.1 договора). Цена договора определяется как произведение размера проектной площади подлежащего передачи объекта долевого строительства на стоимость 1 кв.м площади подлежащего передаче объекта долевого строительства. Стоимость 1 кв.м площади объекта долевого строительства на момент заключения договора составляет 41500 руб. Проектная площадь объекта долевого строительства (с учётом площади остекленных балконов и лоджий с коэффициентом 1,0) составляет 57,25 кв.м (п. 4.2. договора).

Участник долевого строительства оплатил стоимость объекта строительства в размере и порядке, установленном названным договором. Договор участия в долевом строительстве прошел государственную регистрацию.

На основании акта приёма-передачи квартиры от 19.02.2018 застройщик передал, а участник долевого строительства принял двухкомнатную <адрес> на 10 этаже, площадью (без учёта площади балконов и лоджий) - 53,7 кв.м, площадью (с учётом площади балконов и лоджий) - 57,4 кв. м, расположенную по адресу: <адрес>. Отклонение проектной площади и площади после проведения технической инвентаризации органами БТИ составило: для площади с учётом балконов и лоджий - 0,26 %; для площади без учёта балконов и лоджий - 0,32 %, что укладывается в допустимый диапазон отклонений, установленный п. 2.3. договора.

Фактическая площадь лоджии, являющейся частью объекта (квартиры), при определении цены договора, составляет 3,72 кв. м (57,25 кв. м - 53,53 кв. м (площадь объекта с учётом площади балконов и лоджий минус площадь объекта без учёта площади балконов), без применения понижающего коэффициента 0,5, что, по мнению истца, нарушает права участника долевого строительства, поскольку не были учтены особенности правового регулирования формирования цены договора участия в долевом строительстве жилого помещения, установленные в ч. 1 ст. 5 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ. Цена договора должна составлять 2298685 руб. ((53,53 кв. м + (3,72 кв. м * 0,5) * 41 500).

По мнению истца, имеет место переплата по договору участия в долевом строительстве объекта недвижимости от 27.07.2017 N 145-К в размере 77190 руб.

22.12.2020 истец обратился к ответчику с требованием о возврате излишне уплаченной суммы цены договора в размере 77190 руб.

27.12.2020 ответчик получил досудебную претензию, однако ответа предоставлено не было, что послужило поводом для обращения с иском в суд.

Решением Советского районного суда г. Воронежа от 28.04.2021 в удовлетворении исковых требований Ольшанского А.В. к ООО "Адмирал" о взыскании денежных средств было отказано.

В апелляционной жалобе представитель Ольшанского А.В. по доверенности Лазуренко И.П., ссылаясь на нарушение судом норм материального и процессуального права, просил решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новое решение, которым удовлетворить исковые требования в полном объеме. Указал, что при определении цены договора участия в долевом строительстве жилого помещения путем произведения цены единицы общей площади такого помещения на саму общую площадь объекта долевого строительства, названная общая площадь объекта строительства подлежит применению при расчете цены договора с понижающими коэффициентами, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции:

представитель истца Ольшанского А.В. по доверенности Лазуренко И.П. доводы апелляционной инстанции поддержал по заявленным в ней основаниям, просил удовлетворить. Дополнительно пояснил, что на правоотношения в части, не урегулированной Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" распространяются положения Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей". Условия договора, ухудшающие положения потребителя по сравнению с условиями, установленными законом, не подлежат применению.

Представитель ответчика ООО "Адмирал" по ордеруN 202 от 03.08.2021 адвокат Колмакова К.А. возражала против удовлетворения апелляционной жалобы, ссылаясь на то, что п. 7 ст. 8 Федерального закона от 01.07.2018 N 175-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" предусмотрено, что положения ч. 1 ст. 5 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" не применяются в отношении застройщиков, получивших разрешение на строительство до 01.07.2018. ООО "Адмирал" получило разрешение в 2016 году. Просила учесть принцип свободы договора.

Иные лица, участвующие в деле, не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены в порядке главы 10 ГПК РФ, о причинах неявки суд не уведомили, ходатайств об отложении судебного заседания не заявлено.

В соответствии с ч. 3 ст. 167, ч. 1 ст. 327 ГПК РФ судебная коллегия сочла возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, участвующих в деле.

Изучив материалы дела, заслушав объяснения присутствующих лиц, участвующих в деле, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность решения в соответствии с ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии с требованиями ч. 1 ст. 195 ГПК РФ решение суда должно быть законным и обоснованным.

Пленум Верховного Суда РФ в Постановлении от 19.12.2003 года N 23 "О судебном решении" разъяснил, что решение должно быть законным и обоснованным (ч. 1 ст. 195 ГПК РФ). Решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (ч. 1 ст. 1, ч. 3 ст. 11 ГПК РФ). Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (ст.ст. 55, 59 - 61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

Постановленное Советским районным судом г. Воронежа по настоящему делу решение указанным требованиям соответствует.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 27.07.2017 между Ольшанским А.В., Ольшанской Е.С. и ООО "Адмирал" был заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирного <адрес>-К, по условиям которого застройщик обязался в предусмотренный настоящим договором срок своими силами и/или с привлечением других лиц построить объект недвижимости многоквартирный жилой дом, II очередь строительства, расположенный на земельном участке по адресу: <адрес>, и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости при условии надлежащего выполнения участником долевого строительства своих обязательств по настоящему договору и полной оплаты цены объекта долевого строительства передать в общую совместную собственность Ольшанской Е.С. и Ольшанского А.В. соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять в общую совместную собственность объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости (жилого дома) (п. 2.1. договора).

Согласно п. 2.2. договора застройщик в соответствии с проектной документацией после получения разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома должен передать в собственность участнику долевого строительства объект (двухкомнатную квартиру) проектной площадью (с учётом площади остекленных балконов и лоджий с коэффициентом 1,0) - 57,25 кв.м. Проектная площадь квартиры без площади остекленных балконов и лоджий составляет 53,53 кв.м.

Исходя из п. 4.1. договора цена договора, то есть размер (сумма) денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства застройщику для строительства (создания) объектов долевого строительства, на момент заключения настоящего договора цена договора составляет 2375875 руб.

Цена настоящего договора определяется как произведение размера проектной площади подлежащего передаче объекта долевого строительства на стоимость 1 кв.м площади подлежащего передаче объекта долевого строительства.

Стоимость 1 кв.м площади объекта долевого строительства на момент заключения настоящего договора составляет 41500 руб.

Проектная площадь объекта долевого строительства (с учетом площади остекленных балконов и лоджий с коэффициентом 1,0) составляет 57,25 кв.м (п. 4.2. договора)

Квартира передана истцу ответчиком 19.02.2018, что подтверждается передаточным актом. Площадь двухкомнатной квартиры на момент передачи составила 57,4 кв.м, площадь объекта без учета площадь балконов и лоджий - 53,7.

В силу п. 2 ст. 1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Согласно положениям п. 1, п. 4 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключение договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422 ГК РФ).

В соответствии с п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Федеральным законом от 29.07.2017 N 218-ФЗ "О публично-правовой компании по защите прав граждан - участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" из части 1 статьи 5 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ исключено указание на то, что цена договора может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика.

Согласно п. 2 ст. 424 ГК РФ изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке, то есть посредством заключения соглашения об изменении договора.

Стороной истца в нарушение ст. 56 ГПК РФ не представлены доказательства в подтверждение того, что стороны при определении характеристик объекта долевого строительства изначально договорились использовать понижающий коэффициент для определения общей площади квартиры с учетом лоджии.

В соответствии с представленными в материалы дела доказательствами, сторонами были согласованы условия участия в долевом строительстве многоквартирного <адрес>-К от 27.07.2017, предусматривающие применение при подсчете площади лоджии коэффициента 1.

Исходя из того, что условия договора были определены по усмотрению сторон, истцом денежная сумма, обозначенная в договоре, уплачена в полном объеме, на момент исполнения договора участником долевого строительства каких-либо претензий им не заявлено, истец принял квартиру по передаточному акту с имеющимися характеристиками, оснований для пересмотра согласованной сторонами цены договора, в судебном порядке не имеется.

Заслуживают также внимания и доводы представителя ответчика о недопустимости распространения на спорные правоотношения нового нормативного регулирования цены договора, поскольку на это прямо указано в законе (п. 7 ст. 8 Федерального закона от 01.07.2018 N 175-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации").

Разрешение на строительство объекта недвижимости, в отношении которого заключен договор N 145-К от 27.07.2017 с Ольшанской Е.С. и Ольшанским А.В., выдано 10.11.2016.

Таким образом, в рассматриваемом случае признаков нарушения прав потребителя при заключении договора не имеется.

Доводы апелляционной жалобы основаны на неверном толковании норм материального права и применении норм процессуального права, направлены на иную оценку доказательств, правовых оснований к отмене решения суда не содержат.

Нарушений норм процессуального права, которые в силу ч. 4 ст. 330 ГПК РФ являются безусловными основаниями к отмене решения суда первой инстанции, в ходе рассмотрения дела судом допущено не было.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Советского районного суда г. Воронежа от 28 апреля 2021 года - оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя Ольшанского Александра Викторовича по доверенности Лазуренко Игоря Петровича - без удовлетворения.

Апелляционное определение изготовлено в окончательной форме 06.08.2021.

Председательствующий:

Судьи коллегии:


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка