Дата принятия: 20 октября 2020г.
Номер документа: 33-4644/2020
СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ САРАТОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 20 октября 2020 года Дело N 33-4644/2020
Судебная коллегия по гражданским делам Саратовского областного суда в составе:
председательствующего Беляевой Е.О.,
судей Щипуновой М.В., Степаненко О.В.,
при секретаре Лукине Д.А.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Ишкова И.А. к Фофонову В.П. о соразмерном уменьшении цены объекта недвижимости и возврате излишне уплаченной денежной суммы по апелляционной жалобе истца Ишкова И.А. на решение Заводского районного суда города Саратова от 04 марта 2020 года, которым отказано в удовлетворении исковых требований.
Заслушав доклад судьи Щипуновой М.В., объяснения Ишкова И.А., его представителя Ильясова С.К., поддержавших доводы апелляционной жалобы, представителя ответчика Косырева Н.Ю., возражавшего против доводов жалобы, обсудив доводы жалобы, исследовав материалы дела, судебная коллегия
установила:
Ишков И.А. обратился в суд с иском к Фофонову В.П. о соразмерном уменьшении цены объекта недвижимости и возврате излишне уплаченной денежной суммы, мотивировав свои требования тем, что 05 ноября 2019 года стороны заключили договор купли-продажи садового дома, площадью 64,7 кв.м и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>. В процессе эксплуатации садового дома были выявлены недостатки: повреждение лаг, обрешетки, фанеры и линолеума влагой, загнивание материалов, запах сырости, образование плесени и грибка, на стенах отслоение листов обоев в нижней части в местах сопряжения с полом, следы влаги, образование плесени и темных пятен, повышенная влажность поверхности стен. Согласно экспертному исследованию стоимость работ и материалов, необходимых для устранения последствий повреждений, составляет 140 900 рублей.
Поскольку ответчик проигнорировал претензию истца о соразмерном уменьшении покупной цены, истец обратился в суд за защитой нарушенного права и просил соразмерно уменьшить покупную цену объекта на 140 900 рублей, взыскать с ответчика излишне уплаченные денежные средства в указанном размере, взыскать расходы по оплате государственной пошлины в размере 4018 рублей, почтовые расходы, расходы по оплате нотариальной доверенности в размере 2000 рублей, расходы по оплате услуг представителя в размере 67700 рублей, по оплате экспертного заключения - 10000 рублей, компенсацию морального вреда в размере 10 000 рублей.
Решением Заводского районного суда города Саратова от 04 марта 2020 года в удовлетворении исковых требований Ишкову И.А. отказано.
Истец не согласился с решением суда подал апелляционную жалобу, в которой указал, что не согласен с выводом суда о том, что недостатки приобретенного дома являются явными, о том что он был осведомлен о техническом состоянии дома, полагает, что данный вывод суда противоречит материалам дела, так как он выявил скрытые недостатки после передачи ему объекта. Ответчик предоставил ему технический паспорт, из которого следует, что полы находятся в хорошем состоянии. Был изготовлен отчет об определении рыночной стоимости и специалистами, подготовившими данный отчет также не были выявлены недостатки. Просит решение суда отменить, удовлетворить исковые требования в полном объеме.
Ответчик в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом, доказательств уважительных причин неявки суду не представил, в связи с чем, учитывая положения ст. 167 ГПК РФ, судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в его отсутствие.
Проверив законность и обоснованность обжалуемого решения районного суда согласно требованиям ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ, в пределах доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.
Как следует из материалов дела, 05 ноября 2019 года между сторонами был заключен договор купли-продажи, согласно которому Форфонов В.П. продал, а Ишков И.А. купил в собственность садовый дом площадью 64,7 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, кадастровый N и земельный участок площадью 660 кв.м с кадастровым номером 64:32:053505:231, категория: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для ведения садоводства. Цена договора 1500 000 руб. Ценная является окончательной и изменению не подлежит. Стоимость садового дома 1000 000 руб., земельного участка 500 000 руб.
Согласно п. 3.5 договора покупатель осмотрел объект и претензий по его качеству не имеет. Продавец обязуется передать объект в том состоянии, в котором он находится на день подписания договора.
Пунктом 3.6 объект передается на основании настоящего договора, который является документом, подтверждающим передачу объекта продавцом и его прием покупателем.
Согласно п. 3.8 договора покупатель осуществляет за свой счет эксплуатацию и ремонт объекта.
Таким образом, никаких особых условий по качеству товара договор не содержит.
Истец ссылается, что обнаруженный недостаток был скрытым, так как он обнаружил его после вывоза ответчиком мебели, путем вскрытия напольного покрытия 14 ноября 2019 года.
11 декабря 2019 года истец направил ответчику претензию о соразмерном уменьшении покупной цены, в которой требовал возместить соразмерную компенсацию на устранение повреждений и дефектов объекта недвижимости, которая осталась без удовлетворения.
Отказывая в удовлетворении иска Ишкова И.А., суд первой инстанции, руководствуясь ст. 475, 476, 557 ГК РФ, ст. 56 ГПК РФ, исходил из того, что недостатки приобретённого истцом дома являются явными, истец был осведомлен о техническом состоянии дома, имел возможность проверить качество строения, мог и должен был оценивать риски приобретения дорогостоящей недвижимости, в связи с чем пришел к обоснованному выводу об отсутствии оснований для взыскания соразмерного уменьшения покупной цены объекта недвижимости и возврате излишне уплаченной суммы.
Судебная коллегия соглашается с указанными выводами суда первой инстанции, поскольку данные выводы не противоречат нормам материального права и фактическим обстоятельствам дела.
Согласно положениям ст. 469 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.
В соответствии со ст. 557 ГК РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила ст. 475 данного Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.
Согласно п. 1 ст. 475 ГК РФ, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.
Поскольку договор купли-продажи не содержал условий о качестве продаваемой недвижимости, недвижимое имущество должно было быть пригодным для целей использования в качестве садового дома.
Для установления наличия либо отсутствия недостатков приобретенного имущества при которых его невозможно было использовать для целей, для которых оно предназначено, судебной коллегией была назначена судебная экспертиза
Согласно заключению экспертов N от <дата> ода ни осмотром, ни по материалам дела не представляется возможным установить, в каком состоянии на ноябрь 2019 года находились лаги, обрешетка, фанера и линолеум в садовом доме, расположенном по адресу: <адрес>. Из исследовательской части заключения следует, что в материалах дела имеются цветные фотографии (л.д. 10-18 т. 2), но они носят фрагментный характер и не позволяют судить о масштабности дефектов и степени поражения ими тех или иных элементов. Исследованием установлено, что на момент осмотра садового дома в нем уже был произведен ремонт, в ходе которого лаги, обрешетка, фанера и линолеум были заменены. Наиболее поврежденные элементы вывезены на свалку. Таким образом, по материалам дела определить, в каком состоянии находились стены и пол в кухне и комнате отдыха на 1 этаже садового дома, расположенного по адресу: <адрес> (лаги, обрешетка, фанера и линолеум) в ноябре 2019 года не возможно.
Поскольку спорный объект является нежилым зданием (садовым домом), соответственно к нему не могут быть применены требования как к жилому помещению. Садовый дом-здание сезонного использования, предназначенное для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их временным пребыванием в таком здании. Исходя из материалов дела, садовый дом, как нежилое здание для сезонного использования на момент заключения договора купли-продажи был пригоден к эксплуатации.
Поскольку на момент осмотра фигурирующие в материалах дела недостатки садового дома отсутствуют, а по материалам дела не представляется возможным дать конкретный ответ ни о наличии недостатков, ни о степени их проявления, ни об охваченных ими площадях, определить объемы и виды работ по их устранению, и, соответственно стоимость их устранения, не представляется возможным.
Рыночная стоимость садового дома составляет и составляла на момент заключения договора купли-продажи 1 062 965 руб.
Ответить на вопрос являлись ли недостатки садового дома явными либо скрытыми не представляется возможным. Судя по описанным истцом недостаткам, покупатель мог обратить внимание на запах в ходе осмотра недвижимости и осмотреть ее более внимательно. Отставание обоев также могло быть выявлено в ходе осмотра.
Оснований не доверять заключению эксперта, сомневаться в объективности и достоверности изложенных выводов у судебной коллегии не имеется, поскольку заключение составлено экспертом, имеющим опыт экспертной работы и специальное образование в области проектирования и строительства зданий.
Заключение судебной экспертизы мотивировано, содержит последовательные выводы, сделанные экспертом на основе личного осмотра объекта недвижимости, какие-либо противоречия либо неясности в заключении эксперта отсутствуют.
Исходя из материалов дела, садовый дом, расположенный по адресу: <адрес>, кадастровый N, был пригоден к эксплуатации в качестве нежилого здания, садового дома.
При таких, обстоятельствах, в нарушении ст. 56 ГПК РФ истцом не представлено доказательств наличия на момент передачи недвижимого имущества недостатков, при которых его невозможно было использовать для целей, для которых оно предназначено.
Достоверных доказательств о наличии скрытых недостатков, о которых истец не был осведомлен и не мог не знать, действуя добросовестно и с должной степенью осмотрительности, истец ни суду первой, ни суду апелляционной инстанций не представил.
Доводы жалобы по существу сводятся к иной субъективной оценке исследованных судом доказательств и установленных обстоятельств, в связи с чем на законность и обоснованность судебного постановления не влияют, оснований для его отмены или изменения по доводам жалобы судебная коллегия не усматривает.
Нормы материального и процессуального права судом применены правильно, поэтому предусмотренных ст. 330 ГПК РФ оснований к отмене решения суда в апелляционном порядке не имеется.
Руководствуясь ст. ст. 327.1, 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Заводского районного суда города Саратова от 04 марта 2020 года оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Председательствующий
Судьи
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
