Дата принятия: 13 октября 2021г.
Номер документа: 33-4642/2021
СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ КАЛИНИНГРАДСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 13 октября 2021 года Дело N 33-4642/2021
Судебная коллегия по гражданским делам Калининградского областного суда в составе:
председательствующего: Крамаренко О.А.
судей: Алферовой Г.П., Алексенко Л.В.
при секретаре: Быстровой Н.С.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе Королева Олега Сергеевича на решение Центрального районного суда г. Калининграда 21 июня 2021 г. по иску администрации Советского городского округа Калининградской области к Шестерненко Дмитрию Евгеньевичу, Королеву Олегу Сергеевичу, о расторжении договора аренды земельного участка, взыскании задолженности по арендной плате.
Заслушав доклад судьи Алферовой Г.П., объяснения представителей Королева О.С. по доверенностям Богдан В.В. и Островского К.К., поддержавших доводы жалобы, возражения представителя Администрации Советского городского округа по доверенности Шпака Д.Н., полагавшего жалобу необоснованной, судебная коллегия
УСТАНОВИЛА:
Администрация Советского городского округа, уточнив исковые требования, обратилась в суд с иском к Шестерненко Д.Е., Королеву О.С. о расторжении договора аренды земельного участка и взыскании задолженности по арендной плате, указав, что в соответствии с договором аренды N 137 от 28 июля 2011 г. ответчику Шестерненко Д.Е. предоставлен в аренду на срок 49 лет земельный участок с КН N площадью 1006,91 кв.м, расположенный по адресу: <адрес>, для эксплуатации административного здания, однако последний ненадлежащим образом исполняет обязанности по внесению арендной платы, в связи с чем за период с апреля 2018 года по декабрь 2020 года образовалась задолженность в размере 873 325, 18 руб. и пени в размере 1 247 627, 82 руб.
17 марта 2020 г. и 3 июля 2020 г. истцом направлялись требования Шестерненко Д.Е. о необходимости погашения задолженности и возможности расторжения договора в судебном порядке, однако ответов от него не поступило.
Кроме того, истцу стало известно, что Шестерненко Д.Е. продал здание Королеву О.С., однако за переоформлением арендных отношений новый собственник не обращался.
Ссылаясь на положения ст. ст. 22, 65 Земельного кодекса РФ, ст. 614, 309, 310, 450 ГК РФ, истец просил расторгнуть договор аренды N 137 земельного участка от 28.07.2011 г. и взыскать с ответчиков задолженность по договору аренды в размере 2 120 953 руб.
Решением Центрального районного суда г. Калининграда 21 июня 2021 г. г. исковые требования администрации Советского городского округа Калининградской области удовлетворены.
Расторгнут договор N 137 аренды земельного участка с КН N, площадью 1006,91 кв.м, расположенный по адресу: <адрес>, заключённый 28 июля 2011 года между муниципальным образованием "Советский городской округ" Калининградской области и Шестерненко Дмитрием Евгеньевичем.
С Королева Олега Сергеевича в пользу администрации Советского городского округа Калининградской области взыскано неосновательное обогащение за период с апреля 2018 года по декабрь 2020 года в размере 873 325 рублей 18 копеек, пени в размере 1 247 627 рублей 82 копеек, а всего 2 120 953 рубля.
С Королева Олега Сергеевича в доход бюджета городского округа "Город Калининград" взыскана государственная пошлина в размере 18 804 рубля 77 копеек.
В апелляционной жалобе Королев О.С. просит решение суда отменить и вынести новое об отказе в удовлетворении иска, ссылаясь на ненадлежащее извещение о рассмотрении дела, поскольку по месту своей регистрации он не проживает. Кроме того, в период с 20.06.2021 г. по 05.07.2021 г. он находился на карантине в связи с заболеванием коронавирусной инфекцией. Таким образом, не имел возможности реализовать свое право на судебную защиту. Между тем, после покупки здания у Шестерненко Д.Е. он в 2016 г. обращался в администрацию Советского городского округа с заявлением о заключении договора аренды земельного участка, в удовлетворении которого ему было отказано, при этом и с договором N 137, заключенным с Шестерненко Д.Е., его также не ознакомили. Связаться с последним для заключения договора субаренды он также не имел возможности. Обращает внимание, что 18 июня 2021 г. направил истцу заявление о заключении договора аренды земельного участка, на котором находится принадлежащее ему административное здание, ответа на которое не получил.
В судебное заседание ответчики Шестерненко Д.Е., Королев О.С. не явились, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежаще, с заявлением об отложении судебного заседания не обращались, в связи с чем суд апелляционной инстанции, руководствуясь ч. 3 ст. 167, ч. 1, 2 ст. 327 ГПК РФ, считает возможным рассмотреть дело в отсутствие указанных лиц.
Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции с учетом доводов, изложенных в апелляционной жалобе, судебная коллегия находит решение подлежащим изменению в части размера взысканной неустойки, а в остальной части - подлежащим оставлению без изменения.
Из материалов дела следует, что постановлением администрации Советского городского округа от 21 июля 2011 года N 787 Шестерненко Е.Д.
предоставлен в аренду сроком на 49 лет из земель населенных пунктов земельный участок, площадью 1006, 91 кв.м, с кадастровым номером N, расположенный по адресу: <адрес>, для эксплуатации административного здания.
28 июля 2011 года между администрацией Советского городского округа и Шестерненко Д.Е. заключен договор N 137 аренды вышеуказанного земельного участка на срок 49 лет ( по 21 июля 2060 года), зарегистрированный в установленном законом порядке 6 сентября 2011 г.
В соответствии с п.п. 4.1, 4.2, 4.3. арендатор обязан ежеквартально, не позднее 10-го числа месяца, следующего за отчётным кварталом, вносить арендную плату. Годовой размер арендной платы зависит от кадастровой стоимости ЗУ и коэффициента, определяемого по виду функционального использования земельного участка, применяемого в процентах к кадастровой стоимости КЗ=5. Арендатор обязан ежегодно, не позднее 01 марта, обращаться к арендодателю для уточнения ставки арендной платы и предоставлять декларацию по арендной плате за землю.
В случае неуплаты (неполной уплаты) арендной платы в предусмотренные договором сроки и размеры, с арендатора взыскивается пеня в размере 0,5 % от суммы задолженности за каждый день просрочки (п. 4.8 договора).
В случае передачи (продажи) строения расположенного на арендованном земельном участке другому лицу, арендатор обязан в срок не позднее 15 дней после государственной регистрации права уведомить об этом арендодателя и обратиться к нему с заявлением о расторжении договора (п. 5.2.14).
Согласно п. 10.3.2 договор может быть расторгнут по требованию арендодателя по решению суда на основании и в порядке, установленном законодательством РФ, в том числе в случае систематического (более двух раз подряд) не внесения арендной платы в срок, установленный договором.
Досрочное прекращение договора по заявлению арендатора возможно в случае перехода права собственности на недвижимое имущество, находящееся на земельном участке, к другим лицам (п. 10.5).
Коэффициенты для определения размеров арендной платы за землю устанавливались ежегодно постановлениями администрации Советского городского округа Калининградской области NN 1382, 1369, 1347 от 21 декабря 2017 года, 25 декабря 2018 года, 17 декабря 2019 года, соответственно.
Согласно сведениям ЕГРН с 22 июня 2011 г. административное здание КН N, площадью 703,1 кв.м, расположенное на вышеуказанном земельном участке по адресу: <адрес>, находилось в собственности Шестерненко Д.Е.
8 августа 2016 года между Шестерненко Д.Е. и Королевым О.С. был заключен договор купли-продажи вышеуказанного административного здания, п. 1.2 которого была предусмотрена обязанность покупателя (Королева О.С.) оформить права на земельный участок, необходимый для обслуживания приобретаемого административного здания. Право собственности Королева О.С. на здание зарегистрировано 18 августа 2016 г.
Между тем, ни Шестерненко Д.Е., ни Королев О.С. не уведомили арендодателя о переходе права собственности на административное здание и не переоформили арендные отношения.
Из представленных истцом расчетов следует, что за период с апреля 2018 года по декабрь 2020 года образовалась задолженность в размере 873 325, 18 руб. и пени за период с 10 июля 2018 г. по 17 июня 2020 г. в размере 1247 627,82 руб.
17 марта 2020 г. истец направил в адрес Шестерненко Д.Е. требование об оплате задолженности по арендной плате, пени, указав, что в случае неоплаты администрация Советского городского округа будет вынуждена обратиться в суд с заявлением о принудительном взыскании задолженности и о расторжении договора аренды, а 25 июня 2020 г. - уведомление о расторжении договора аренды.
Разрешая спор, суд обоснованно исходил из того, что поскольку Шестерненко Д.Е. продал Королеву О.С. здание, то в соответствии с положениями п. 1 ст. 35 ЗК РФ, ст.ст. 271, 552 ГК РФ к ответчику Королеву О.С. перешло право пользования земельным участком, предоставленным для эксплуатации здания, на тех условиях, которые были предусмотрены договором аренды N 137 от 28 июля 2011 г., заключенным между администраций и Шестерненко Д.Е., в связи с чем пришел к верному выводу о том, что, начиная с 18 августа 2016 г. обязанность по уплате арендной платы за фактическое пользование земельным участком с КН N должен нести Королев О.С. (перемена лица в договоре аренды), и руководствуясь положениями ст.ст. 65 ЗК РФ, 614, 1102 ГК РФ, правомерно взыскал с последнего неосновательное обогащение в размере задолженности по арендной плате за период с апреля 2018 года по декабрь 2020 года в сумме 873 325, 18 руб.
Установив существенное нарушение условий договора аренды, выразившееся в не внесении арендной платы за пользование земельным участком в течении длительного времени, суд правомерно на основании ст.ст. 619, пп. 1 п. 2 ст. 450, п. 1 ст. 452 ГК РФ досрочно расторг договор аренды земельного участка.
Такие выводы суда основаны на правильном применении норм материального права.
В соответствии с п. 1 ст. 35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.
При переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости (п. 2 ст. 271 ГК РФ).
Согласно п. 1 ст. 552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.
В абзаце втором п. 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 марта 2005 г. N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования, на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.
В п. 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 г. N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" подтверждена позиция, согласно которой к покупателю недвижимости переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).
По смыслу названных норм и разъяснений при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель в силу прямого указания закона приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний его собственник, и тем самым принимает права и обязанности арендатора земельного участка, а прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка.
В силу положений п. 2 ст. 422, п. 1 ст. 424 ГК РФ, п. 3 ст. 65 ЗК РФ в редакции, действовавшей до 1 марта 2015 г., и ст. 39.7 ЗК РФ в действующей редакции за находящиеся в публичной собственности земельные участки, переданные в аренду без проведения торгов по договорам, заключенным после введения в действие ЗК РФ, взимается арендная плата, которая определяется в порядке, установленном соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации (включая земельные участки, право собственности на которые не разграничено) и органами местного самоуправления, и относится к категории регулируемых цен.
Согласно ст. 42 ЗК РФ, ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
В силу ст. 619 ГК РФ, если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (абзац 3 указанной статьи).
С учетом приведенных норм судебная коллегия полагает правильным вывод суда о том, что с момента перехода права собственности на здание, расположенное на арендованном земельном участке, к Королеву О.С. также перешло право пользования данным земельным участком на тех условиях, которые были установлены в заключенном с Шестерненко Д.Е. договоре аренды N 137 от 28.07.2011 г., а неисполнение Королевым О.С. обязанности по уплате арендной плате за фактическое пользование земельным участком, как верно указал суд, повлекло возникновение у последнего неосновательное обогащение в виде сбереженной платы.
Принимая во внимание изложенное, с обоснованностью позиции представителей Королева О.С. о том, что ответственность по предъявленным требованиям должна быть возложена только на Шестерненко Д.Е., как сторону договора аренды, ненадлежащим образом исполнявшую свои обязательства по нему, согласиться нельзя.
Поскольку Королев О.С. не вносил арендную плату за пользование земельным участком с момента перехода к нему права собственности на здание, суд правомерно взыскал с него установленные п. 4.8 договора аренды пени за период с 10 июля 2018 г. по 17 июня 2020 г.
Между тем, с обоснованностью размера взысканной неустойки - 1247 627, 82 руб. судебная коллегия согласиться не может.
Согласно п. 1 ст. 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.
В силу п. 71 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" при взыскании неустойки с иных лиц правила статьи 333 ГК РФ могут применяться не только по заявлению должника, но и по инициативе суда, если усматривается очевидная несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства (пункт 1 статьи 333 ГК РФ). При наличии в деле доказательств, подтверждающих явную несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства, суд уменьшает неустойку по правилам статьи 333 ГК РФ.
Принимая во внимание, что взысканная судом неустойка почти в 1, 5 раза превышает размер взысканной задолженности по арендной плате, что свидетельствует о ее явной несоразмерности, судебная коллегия, учитывая принципы разумности и справедливости, полагает необходимым снизить размер неустойки до суммы 103581, 87 руб., рассчитанной по правилам ст. 395 ГК РФ.
Снижение неустойки до размера 103581, 87 руб. соответствует положениям п. 6 ст. 395 ГК РФ и не нарушает права истца.
Доводы жалобы о том, что Королев О.С. обращался в администрацию Советского городского округа с заявлениями о переоформлении договора аренды и заключении нового договора, в удовлетворении которых было отказано, объективно никакими доказательствами не подтверждены.
К апелляционной жалобе приложена только копия заявления ответчика о заключении договора от 18 июня 2021 г. и уведомление о вручении последнего истцу 21 июня 2021 г., то есть в день вынесения решения суда.
В судебном заседании апелляционной инстанции представитель администрации Советского городского округа подтвердил, что о переходе права собственности на здание истцу стало известно только в процессе судебного разбирательства в суде первой инстанции, при этом никаких других заявлений, помимо вышеуказанного, от Королева О.С. ранее не поступало.
Кроме того, названные выше доводы, равно как и ссылка в жалобе на положения п. 9 ст. 22 ЗК РФ, предусматривающие право арендатора земельного участка на сдачу его в субаренду, а также на отсутствие возможности заключения договора субаренды с Шестерненко Д.Е., не влияют на правильность выводов суда по существу спора, поскольку на ответчике в силу приведенных выше норм закона лежит обязанность вносить плату за пользование земельным участком на условиях ранее заключенного предыдущим собственником здания договора аренды земельного участка (перемена лица в договоре аренды).
Вопреки утверждению в жалобе, нарушений норм процессуального права судом не допущено.
Материалами дела подтверждено, что первоначально исковые требования о взыскании задолженности по арендной плате и расторжении договора были предъявлены только к ответчику Шестерненко Д.Е. После получения судом копии регистрационного дела о переходе права собственности на здание к Королеву О.С. определением суда от 4 марта 2021 г. последний был привлечен к участию в деле в качестве третьего лица (л.д. 50 том 3).
Согласно адресной справке Королев О.С. зарегистрирован по адресу: <адрес> (л.д. 53), по данному адресу судом были направлены копии исковых заявлений, а также судебные извещения на 9 апреля, 24 мая 2021 г., которые не были вручены ответчику и возвращены в суд за истечением срока хранения. В дальнейшем 24 мая 2021 г. истцом было представлено ходатайство о привлечении Королева О.С. в качестве соответчика, которое определением суда, вынесенным в судебном заседании 24 мая 2021 г. было удовлетворено (л.д. 218 т. 3).
О привлечении в качестве соответчика, а также о проведении судебного заседания 21 июня 2021 г. Королеву О.С. была направлена судебная корреспонденция, которую он лично получил 1 июня 2021 г., что подтверждается уведомлением (л.д. 224 т. 3).
Таким образом, Королев О.С. был надлежащим образом извещен как о привлечении к участию в деле в качестве третьего лица, так и об изменении его процессуального статуса на соответчика, а также о дате судебного заседания 21 июня 2021 г., в котором по существу судом был рассмотрен спор.
Довод жалобы о том, что фактически Королев О.С. проживает по другому адресу: <адрес>, который был также указан и в договоре купли-продажи здания от 8 августа 2016 г., заключенном между ним и Шестерненко Д.Е., не имеет правового значения, поскольку с 10 июля 2020 г. Королев О.С. имеет регистрацию по указанному выше месту жительства и получил направленное по данному адресу судебное извещение.
В силу положений ч. 4 ст. 113, п. 1 ст. 165.1 ГК РФ и разъяснений п. 63 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 года N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", предусматривающих обязанность направления юридически значимых сообщений гражданину по адресу его регистрации по месту жительства или пребывания, оснований для направления ответчику судебных извещений по адресу, когда-то указанному им в договоре купли-продажи от 8.08.2016 г., заключенном с другим лицом, у суда не имелось.
Довод представителей ответчика Королева О.С. о том, что поскольку в ходатайстве о привлечении Королева О.С. в качестве соответчика истец не сформулировал исковые требования, предъявленные к Королеву О.С., то суд, взыскав с последнего задолженность по арендной плате, вышел за пределы исковых требований, является ошибочным, поскольку судом разрешен спор к надлежащим ответчикам исходя из характера спорных правоотношений, в пределах предмета иска и по основаниям, заявленным в нем.
Указание в жалобе на невозможность явки в судебное заседание в связи с нахождением на карантине, является несостоятельным, поскольку из приложенной к апелляционной жалобе справке ООО "Медэксперт" следует, что тест на коронавирусную инфекцию был сдан Королевым О.С. 23 июня 2021 г., который по результатам исследования оказался положительным, тогда как настоящее дело было рассмотрено по существу 21 июня 2021 г., то есть до проведения теста.
При таких обстоятельствах судебная коллегия не усматривает нарушений норм процессуального права, которые повлекли невозможность реализации Королевым О.С. права на судебную защиту.
С учетом изложенного, оснований для отмены решения суда в апелляционном порядке в пределах доводов апелляционной жалобы судебная коллегия не усматривает.
Между тем, по указанным выше основаниям решение суда в части размера взысканной с ответчика Королева О.С. в пользу истца неустойки подлежит изменению с уменьшением ее размера до 103581, 87 руб.
Руководствуясь ст.ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия
ОПРЕДЕЛИЛА:
решение Центрального районного суда г. Калининграда от 21 июня 2021 г. в части взыскания с Королева Олега Сергеевича в пользу администрации Советского городского округа Калининградской области пени изменить, снизив ее размер с 1247627, 82 руб. до 103581, 87 руб.
В остальной части решение оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Апелляционное определение составлено в окончательной форме 14 октября 2021 г.
Председательствующий
Судьи
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
