Дата принятия: 09 октября 2019г.
Номер документа: 33-4620/2019
СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ВЕРХОВНОГО СУДА ЧУВАШСКОЙ РЕСПУБЛИКИ
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 9 октября 2019 года Дело N 33-4620/2019
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Чувашской Республики в составе
председательствующего судьи Спиридонова А.Е.,
судей Юркиной И.В. и Степановой З.А.,
при секретаре судебного заседания Львовой Е.В.
рассмотрела в открытом судебном заседании в помещении Верховного Суда Чувашской Республики гражданское дело по иску общества с ограниченной ответственностью "СК "Гарант" к обществу с ограниченной ответственностью "Высота", Михайловой Анне Васильевне о признании права собственности на жилое помещение и о прекращении ранее состоявшейся записи о государственной регистрации права собственности на объект долевого строительства, поступившее по апелляционной жалобе представителя истца Данилова В.В. на решение Ленинского районного суда г.Чебоксары Чувашской Республики от 16 июля 2019 года,
установила:
Общество с ограниченной ответственностью "СК "Гарант" (далее ООО "СК "Гарант") обратилось в суд с иском к Обществу с ограниченной ответственностью ООО "Высота" (далее ООО "Высота") в лице его конкурсного управляющего Кузнецова А.А. о признании права собственности на жилое помещение, прекращении записи о государственной регистрации права.
Требования мотивированы тем, что на основании договора купли-продажи N3 от 25 марта 2014 года ООО "СК "Гарант" приобрело у ООО "Высота", признанного банкротом, долю в размере 35442/59563 в общей долевой собственности на незавершенный строительством объект, площадью застройки 925 кв.м., со степенью готовности 52%, расположенного по адресу: <адрес>. Право собственности на указанную долю зарегистрировано в установленном законом порядке, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права. Иные участники общей долевой собственности в названном объекте незавершенного строительства поименованы в приложении к свидетельству, в числе которых ФИО не значится. Постановлением администрации города Чебоксары от 20.06.2014 N 2097 за ООО "СК "Гарант" закреплено на праве аренды земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты>, общей площадью 4431 кв.м. по адресу: <адрес> для завершения строительства многоквартирного жилого дома со встроено-пристроенными предприятиями обслуживания. Строительство названного многоквартирного жилого дома велось за счет собственных средств и средств участников долевого строительства на основании разрешения на строительство <данные изъяты> от 03.03.2016 в два этапа (1 этап - жилая часть; 2 этап - встроенно-пристроенные помещения). Первый этап строительства завершен, и дом введен в эксплуатацию на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию <данные изъяты> от 25.12.2017. Квартиры, построенные за счет привлеченных денежных средств, переданы участникам долевого строительства. Они обращались в Управление Росреестра с заявлением о регистрации договора долевого участия в отношении спорной квартиры, однако государственная регистрация была приостановлена ввиду того, что ранее был зарегистрирован договор участия в долевом строительстве жилья, заключенный между ООО "Высота" и ФИО., который не расторгнут. Строительство квартиры N69 велось своими силами без привлечения других лиц (участников долевого строительства). Договор участия в долевом строительстве в отношении создания спорной квартиры истцом не заключался (не регистрировался), что позволяет признать за ним право собственности на данный объект недвижимости на основании положений пункта 1 ст. 218 ГК РФ. Однако наличие записи о регистрации договора участия в долевом строительстве является препятствием к оформлению права собственности истца на спорную квартиру. Восстановление нарушенного права, по мнению истца, возможно путем признания права собственности на спорную квартиру в судебном порядке. Истец также указывает, что в рамках процедуры банкротства застройщика ООО "Высота" ФИО с заявлением о включении его требований относительно спорного объекта недвижимости в реестр кредиторов не обращался, правом на судебную защиту не воспользовался, что, по мнению истца, свидетельствует о прекращении права залога. Просит признать право собственности на жилое помещение с кадастровым номером <данные изъяты>, общей площадью 39,7 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>, квартира N69 и прекратить запись о государственной регистрации права собственности <данные изъяты> от 17.01.2011 года участника долевого строительства ФИО на указанный объект недвижимости.
В судебном заседании представитель истца поддержал исковые требования в полном объеме.
Представитель ответчика ООО "Высота", ответчик Михайлова А.В., представитель третьего лица Управления Росреестра по Чувашской Республике, извещенные надлежащим образом, в судебное заседание не явились, причину неявки суду не сообщили.
Решением Ленинского районного суда г.Чебоксары Чувашской Республики от 16 июля 2019 года постановлено:
"В удовлетворении исковых требований Общества с ограниченной ответственностью "СК "Гарант" к Обществу с ограниченной ответственностью "Высота", Михайловой Анне Васильевне о признании права собственности на жилое помещение с кадастровым номером <данные изъяты>, общей площадью
39,7 кв.м., расположенное по адресу: <адрес> и о прекращении записи о регистрации N <данные изъяты> от 17.01.2011 договора участия в долевом строительстве с участником долевого строительства, заключенного между ООО "Высота" и ФИО на объект строительства: квартиру под условным номером N 69, расположенную на девятом этаже, общей площадью по проекту 37,32 кв.м, отказать.
Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "СК "Гарант" в доход муниципального бюджета госпошлину в сумме 14 204 руб. 13 коп.".
С данным решением суда не согласился ООО "СК "Гарант" и подал апелляционную жалобу на предмет его отмены и принятии нового решения об удовлетворении иска в полном объеме. Автор жалобы указывает на то, что договор купли-продажи N 3 от 25 марта 2014 года недействительным не признан, следовательно, залог (обременение) права аренды земельного участка под строящимся объектом, который возник в силу закона из зарегистрированного договора долевого участия в строительстве с ФИО., прекратился. Согласно подп. 4 п. 3 ст. 201.10 и подп. 6 п. 3 ст. 201.11 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве) погашение требований участников строительства такими способами, как передача им объекта незавершенного строительства или жилых помещений, может быть осуществлено только если помещений будет достаточно для удовлетворения требований всех участников строительства, включенных как в денежный реестр, так и в реестр требований о передаче жилых помещений, либо если при наличии нескольких требований (в том числе денежных) в отношении одного помещения отдельные участники откажутся от его получения в соответствии с п. 7 ст. 201.10 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)". Согласно ст. 18.1 Закона о банкротстве с даты введения наблюдения обращение взыскания на заложенное имущество, в том числе во внесудебном порядке, не допускается, продажа предмета залога в ходе конкурсного производства осуществляется в порядке, установленном ст. 138 Законом о банкротстве (на торгах, проводимых в электронной форме). На основании договора купли-продажи N 3 от 25 марта 2014 года в ЕГРН зарегистрирован переход права, право собственности ООО "СК "Гарант" на долю в незавершенном строительством объекте, включающую спорную квартиру. ООО "СК "Гарант" не является правопреемником застройщика ООО "Высота", признанного банкротом, и не несет ответственность по неисполненным им обязательством перед ФИО Таким образом, вывод суда о том, что спорная квартира частично построена на средства участника долевого строительства и других участников долевого строительства и лишь достроена ООО "СК "Гарант", которое приобрело не просто объект незавершенного строительства, а права застройщика вместе с существующими обременениями, не соответствует действительности. ООО "СК "Гарант" приобрело спорную квартиру в составе доли в незавершенном строительстве объекте, оплатив ее полностью, и лишь затем достроило за счет собственных средств и ввело в эксплуатацию, то есть создало для себя и за свой счет объект гражданских прав. Кроме того, материалы дела не содержат доказательств возникновения у участника долевого строительства прав на спорную квартиру или приобретенную ООО "СК "Гарант" долю в объекте незавершенного строительства, которая претерпела улучшения до степени завершения. В свою очередь, требования участника долевого строительства о передаче жилого помещения, подлежат удовлетворению в рамках дела о банкротстве ООО "Высота" за счет средств, вырученных от реализации предмета залога и иного имущества застройщика-банкрота, в том числе уплаченных ООО "СК "Гарант" по договору купли-продажи N3 от 25.03.2014.
В заседании суда апелляционной инстанции представитель истца ООО "СК "Гарант" Данилов В.В. апелляционную жалобу поддержал.
Иные лица, участвующие в деле, в суд не явились, будучи извещенными о времени и месте рассмотрения дела своевременно и надлежащим образом.
Заслушав пояснения явившегося в судебное заседание представителя истца проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции с учетом требований, предусмотренных статьей 327.1 ГПК РФ, судебная коллегия приходит к следующему.
В соответствии со ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
Согласно п. 59 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.
Как следует из материалов дела и установлено судом, 30 октября 2009 года между ООО "Высота" (застройщик) и ФИО (участник долевого строительства) заключен договор участия в долевом строительстве N3069 многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес>.
Названный многоквартирный дом в указанные в договоре сроки не был построен, объект долевого строительства, указанный в договоре, участнику долевого строительства не передан, денежные средства, уплаченные в счет цены договора, не возвращены.
Решением Арбитражного суда Чувашской Республики от 13.04.2011 ООО "Высота" признано несостоятельным (банкротом) и в отношении него открыто конкурсное производство. Конкурсным управляющим утвержден Кузнецов А.А.
ФИО умер ДД.ММ.ГГГГ года, наследником после его смерти признана Михайлова А.В.
На основании договора купли-продажи N 3 от 25 марта 2014 года ООО "СК "Гарант" приобрело права застройщика ООО "Высота" на незавершенный строительством объект - доля в размере 35442/59563 в общей долевой собственности; объект права: незавершенный строительством объект, назначение: объект незавершенного строительства, площадь застройки 925 кв.м., степень готовности 52 %, инв. N <данные изъяты>, лит. А1,А, адрес (местонахождение) объекта: <адрес>, кадастровый (или условный) номер: 21-21-01/300/2010-086. Существующие ограничения (обременения) права: ипотека, а также права застройщика на право аренды земельного участка - земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером <данные изъяты> общей площадью 4431 кв.м., для завершения строительства многоквартирного жилого дома со встроено-пристроенными предприятиями обслуживания, в том числе площадью 556 кв.м. в охранной зоне канализации, площадью 28 кв.м. в охранной зоне электрокабеля, площадью 33 кв.м., 50 кв.м., 245 кв.м. в охранных зонах теплотрассы, расположенный в городе <адрес>.
Право собственности на долю в праве на незавершенный строительством объект зарегистрировано за ООО "СК "Гарант", что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 30 мая 2014 года.
На основании постановления администрации г.Чебоксары Чувашской Республики N2097 от 20 июня 2014 года "О внесении изменений в распоряжение администрации города Чебоксары от 29 марта 2010 года N 933-р" с 30 мая 2014 года внесены изменения в распоряжение администрации города Чебоксары от 29 марта 2010 года N 933-р "О продлении ООО "Высота" срока аренды земельного участка по <адрес>, которым ООО "СК "Гарант" срок аренды земельного участка продлен для завершения строительства многоквартирного жилого дома со встроено-пристроенными предприятиями обслуживания с 30 мая 2014 года по 30 мая 2017 года, с заключением дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка от 27 сентября 2006 года N 331/3031-Л".
3 марта 2016 года администрация г.Чебоксары выдала ООО "СК "Гарант" разрешение на строительство <данные изъяты> многоквартирного жилого дома со встроено-пристроенными помещениями обслуживания по адресу: <адрес>.
Согласно разрешению администрации г. Чебоксары на ввод объекта в эксплуатацию N <данные изъяты> от 25 декабря 2017 года многоквартирный жилой дом со встроено-пристроенными помещениями обслуживания (квартиры с N 1 по N 130, 1 этап, позиция 3), по адресу: <адрес> введен в эксплуатацию.
Отказывая в удовлетворении исковых требований ООО "СК "Гарант", суд первой инстанции исходил из того, что спорная квартира построена с привлечением средств участников долевого строительства в том числе и средств ФИО., и лишь достроена истцом, который приобрел не просто объект незавершенного строительства, а права застройщика вместе с существующими обременениями.
Принятое по существу спора решение суда первой инстанции судебная коллегия признает правильным.
В силу п.1 ст.13 Федерального закона от 30.12.2004 N214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" право аренды земельного участка и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости считаются находящимися в залоге у участников долевого строительства в целях обеспечения исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору участия в долевом строительстве с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства.
Пунктом 2 этой же статьи установлено, что при государственной регистрации права собственности застройщика на объект незавершенного строительства такой объект незавершенного строительства считается находящимся в залоге у участников долевого строительства с момента государственной регистрации права собственности застройщика на такой объект.
Это право залога согласно п. 3 данной статьи сохраняется до даты передачи объектов долевого строительства в порядке, установленном ст. 8 настоящего Федерального закона, участникам долевого строительства.
Согласно п. 1 ст. 353 ГК РФ в случае перехода прав на заложенное имущество от залогодателя к другому лицу в результате возмездного или безвозмездного отчуждения этого имущества залог сохраняется.
Правопреемник залогодателя приобретает права и несет обязанности залогодателя, за исключением прав и обязанностей, которые в силу закона или существа отношений между сторонами связаны с первоначальным залогодателем.
В силу п.1 ст.38 Федерального закона от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" лицо, которое приобрело заложенное по договору об ипотеке имущество в результате его отчуждения или в порядке универсального правопреемства, в том числе в результате реорганизации юридического лица или в порядке наследования, становится на место залогодателя и несет все обязанности последнего по договору об ипотеке, включая и те, которые не были надлежаще выполнены первоначальным залогодателем.
Подпунктом 4 п. 1 ст. 352 ГК РФ предусмотрено, что в случае реализации заложенного имущества в целях удовлетворения требований залогодержателя в порядке, установленном законом, в том числе при оставлении залогодержателем заложенного имущества за собой, и в случае, если он не воспользовался этим правом (п.5 ст. 350.2) залог прекращается.
Поскольку ответчик Михайлова А.В. (наследник ФИО) от права требования о передаче ей спорной однокомнатной квартиры, на момент заключения 25 марта 2014 года между ООО "Высота" и ООО "СК "Гарант" договора купли-продажи N 3 не отказывалась, то совершенная между истцом и ООО "Высота" сделка не могла повлечь прекращения залога по основанию подп. 4 п. 1 ст. 352 ГК РФ.
Кроме того, вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Чувашской Республики от 22 ноября 2016 года, в силу ч.3 ст.61 ГПК РФ имеющим преюдициальное значение для сторон при разрешении настоящего спора, было отказано в удовлетворении заявления ООО "СК "Гарант" о признании незаконным бездействия Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Чувашской Республике, выразившегося в непогашении при государственной регистрации права общей долевой собственности на объект незавершенного строительства записей о сделках (договорах участия в долевом строительстве), заключенных между ООО "Высота" и физическими и юридическими лицами, записей об ипотеке в пользу физических и юридических лиц, являющихся участниками долевого строительства.
При таких обстоятельствах судебная коллегия не находит оснований для отмены обжалуемого решения по доводам апелляционной жалобы.
В целом доводы апелляционной жалобы не содержат правовых оснований к отмене решения суда, повторяют позицию истца, изложенную в суде первой инстанции, по существу сводятся к изложению обстоятельств, являвшихся предметом исследования и оценки суда первой инстанции, а также к выражению несогласия с произведенной судом оценкой представленных по делу доказательств, в то время как основания для их переоценки отсутствуют, а потому не могут служить основанием к отмене решения суда.
Суд первой инстанции с достаточной полнотой исследовал обстоятельства дела. Значимые по делу обстоятельства судом установлены правильно. Нарушений норм материального и процессуального права коллегией не установлено, в связи с чем, оснований для отмены решения суда не имеется.
Ссылок на какие-либо процессуальные нарушения, являющиеся безусловным основанием для отмены правильного по существу решения суда, апелляционная жалоба не содержит.
Учитывая изложенное, обжалуемое решение следует признать соответствующим закону и фактическим обстоятельствам дела, оснований для его отмены либо изменения по доводам апелляционной жалобы представителя истца, судебная коллегия не усматривает.
Руководствуясь ст.ст. 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
апелляционную жалобу представителя ООО "СК "Гарант" Данилова В.В. на решение Ленинского районного суда г.Чебоксары Чувашской Республики от 16 июля 2019 года оставить без удовлетворения.
Председательствующий А.Е. Спиридонов
Судьи З.А. Степанова
И.В. Юркина
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
