Определение Судебной коллегии по гражданским делам Ростовского областного суда

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ РОСТОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 23 марта 2021 года Дело N 33-4613/2021

Судебная коллегия по гражданским делам Ростовского областного суда

в составе председательствующего Зинкиной И.В.

судей Максимова Е.А., Простовой С.В.

при секретаре Черникове С.С.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело N 2-2828/2020 по иску Комаровой Ирины Валерьевны к ООО "Хорошие Офисы.Управление", ООО "Реал Эстейт Менеджмент" о признании дополнительного соглашения к договору аренды недействительным, по апелляционным жалобам ООО "Хорошие Офисы.Управление", ООО "Реал Эстейт Менеджмент" на решение Ленинского районного суда г. Ростова-на-Дону от 08 декабря 2020 года.

Заслушав доклад судьи Максимова Е.А., судебная коллегия

установила:

Комарова И.В. обратилась в суд с настоящим иском к ООО "Хорошие Офисы. Управление", ООО "Реал Эстейт Менеджмент", указав, что она является собственником нежилого помещения по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 124.1 кв.м., при этом, 08.12.2014 года между истцом и ООО "Офис Сервис" впоследствии реорганизованным в ООО "Хорошие офисы. Управление" был заключен агентский договор N 24-КДК-14, по условиям которого агент обязался совершать от своего имени, но за счет приципала юридические и иные действия по отношении к имуществу приципала, и в его интересах. Основной целью договора являлось извлечение прибыли путем сдачи в аренду имущества Комаровой И.В.

27.06.2017 года между сторонами был заключен протокол согласования договорной цены, согласно которому стороны пришли к согласию о том, что с 01.07.2017 года агент обязуется сдавать в аренду третьим лицам нежилое помещение - комната N 4 площадью 124.1 кв.м. по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, не менее чем за 400 рублей за 1 кв.м.

05.07.2017 года ООО "Хорошие Офисы. Управление" заключил от своего имени договор с ООО "Реал Эстейт Менеджмент" договор аренды N 2-КДК-17 на указанное помещение, с размером арендной платы в 400 рублей за 1 кв.м. Дополнительным соглашением N 1 от 16.03.2018 года к указанному договору аренды стороны в нарушение протокола согласования договорной цены, ответчики внесли изменения в договор аренды, установив с 01.04.2018 года размер арендной платы в размере 200 рублей за 1 кв.м., что составило 24 820 рублей. Коммунальные и эксплуатационные платежи были включены в постоянную часть аренды.

О наличии дополнительного соглашения истцу стало известно из текста искового заявления, полученного из Арбитражного суда РО, по иску ООО "Реал Эстейт Менеджмент" к ООО "Хорошие Офисы. Управление" о взыскании неосновательного обогащения. Полагая свои права нарушенными, истец указывает на то, что цена является существенным условием договора, указанная сделка заключена в отсутствие полномочий и с признаками злоупотребления правом со стороны агента. Сделка по мнению истца является ничтожной в виду мнимости, в том числе для создания искусственной ситуации для взыскания с истца суммы неосновательного обогащения.

На основании изложенного, истец просил суд признать недействительным дополнительное соглашение N 1 от 16.03.2018 года к договору аренды N 2-КДК-17 нежилого помещения от 05.07.2017 года между ООО "Хорошие Офисы. Управление" и ООО "Реал Эстейт Менеджмент", по признаку мнимости и притворности в отсутствие полномочий и признаками злоупотребления правом.

Решением Ленинского районного суда г. Ростова-на-Дону от 08 декабря 2020 года исковые требования Комаровой И.В. были удовлетворены.

Суд признал недействительным дополнительное соглашение N 1 от 16.03.2018 года к договору аренды N 2-КДК-17 нежилого помещения от 05.07.2017 года заключенное между ООО "Хорошие Офисы. Управление" и ООО "Реал Эстейт Менеджмент".

В апелляционной жалобе ООО "Реал Эстейт Менеджмент" в лице директора Ю.Ю. Гоцко просит указанное решение суда отменить и принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении заявленных исковых требований.

В обоснование доводов жалобы апеллянт ссылается на неверный вывод суда первой инстанции о нецелесообразности снижения арендной платы в два раза, при том, что арендатор продолжил уплачивать арендные платежи в рамках ранее достигнутых договоренностей. Директор ООО "Реал Эстейт Менеджмент" в связи с трудным материальным положением обратился к арендодателю с уведомлением о расторжении договора аренды, однако в процессе переговоров арендодатель предложил сохранить действие договора с предоставлением скидки, с заключением дополнительного соглашения, что позволило арендатору продолжить свою предпринимательскую деятельность.

Автор жалобы полагает, что суд первой инстанции ошибочно указал, что арендные платежи взимались ООО "Хорошие офисы. Управление" в прежнем размере в сумме 400 рублей за 1 кв.м. Однако переплата образовалась не в результате действий арендодателя ООО "Хорошие Офисы. Управление", а вследствие ошибочных действий арендатора ООО "Реал Эстейт Менеджмент", в лице директора, который не откорректировал в программе первоначальную сумму платежа, в пользу арендодателя, что привело к переплатам. Установив, что образовалась переплата в размере 454 206 рублей, ООО "Реал Эстейт Менеджмент" обратилось с исковым заявлением в арбитражный суд о взыскании неосновательного обогащения. Кроме того, ООО "Реал Эстейт Менеджмент" не были уведомлены о судебном заседании 08.12.2020 года, так как судебное уведомление было получено 26.11.2020 года сторонней организацией, в связи с чем, ООО "Реал Эстейт Менеджмент" не имело возможности представлять доказательства в обоснование своих доводов, чем были нарушены его процессуальные права.

В апелляционной жалобе ООО "Хорошие Офисы. Управление" в лице представителя Исаковой Т.С. просит указанное решение суда отменить и принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении заявленных исковых требований.

В обоснование доводов жалобы апеллянт ссылается на то, что истец не представил доказательств того, что оспариваемой сделкой нарушены его права, с учетом получения денежных средств в полном объеме, не обосновал какие неблагоприятные последствия повлекла для него оспариваемая сделка. У истца отсутствуют основания для обращения в суд с данным исковым заявлением, так как иск лица, не являющегося стороной ничтожной сделки, не являющегося стороной ничтожной сделки, может быть удовлетворен, если гражданским законодательством не установлен иной способ защиты права этого лица. С исковым заявлением о взыскании убытков в связи с нарушением агентом своих обязательств и превышением полномочий истец не обращался. Помимо этого, апеллянт ссылается на то, что он в соответствии с п.8.5 договора, уведомил собственника помещения о необходимости отступить от условий агентского договора N 24-КДК-14 от 08.12.2014 года, направив почтой России уведомление и необходимости снижения минимального размера арендной ставки до 200 рублей за 1 кв.м. Данное письмо было возвращено агенты с отметкой об отказе адресата в получении. В связи с чем, апеллянт считает, что истец знал или должен был знать об отступлениях агента, согласовав такие отступления молчанием.

В возражениях на апелляционную жалобу представитель

Комаровой И.В. - Машкина В.Н. просила суд оставить решение суда без изменения, а апелляционные жалобы - без удовлетворения, находя решение суда от 08.12.2020 года законным, мотивированным и основанном на предоставленных доказательствах.

Рассмотрев материалы дела, апелляционные жалобы, заслушав, ответчика ООО "Реал Эстейт Менеджмент" в лице директора Гоцко Ю.Ю., представителя ответчика ООО "Хорошие Офисы. Управление" - Исакову Т.С., представителя истца - Машкину В.Н., проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в пределах доводов апелляционных жалоб в порядке статьи 327.1 ГПК РФ, судебная коллегия не находит оснований, предусмотренных положениями ст.330 ГПК РФ, для отмены решения суда первой инстанции.

Как установлено судом и следует из материалов дела, 08.12.2014г. между Комаровой И.Е. (Принципал) и ООО "Офис Сервис", впоследствии реорганизованным в ООО "Хорошие Офисы. Управление" заключен агентский договор N 24-КДК-14, предметом которого является передача Принципалом на определенный срок принадлежащего ему имущества, с корреспондирующей обязанностью Агента совершать от своего имени, но за счет Принципала юридические и иные действия по отношению к данному имуществу, в интересах Принципала. Основной целью договора является максимальное извлечение выгоды в интересах Принципала.

Объектом договора являются нежилые помещения в здании бизнес-центра "Купеческий Двор" по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН (комната N 4 на поэтажном плане БТИ), общей площадью 124,1 кв.м., принадлежащее на праве собственности Комаровой И.Е.

Протоколом согласования договорной цены от 27.06.2017 года, являющемся приложением к вышеназванному договору, стороны пришли к соглашению о том, что с 01.07.2017 года Агент обязуется сдавать в аренду третьим лицам вышеназванное нежилое помещение за арендную плату не менее 400 рублей за один квадратный метр в месяц. Коммунальные услуги, эксплуатационные услуги, а также услуги телефонной связи не входят в стоимость арендной платы и оплачиваются арендатором отдельно.

05.07.2017 года между ООО "Офис Сервис" (Арендодатель) и ООО "Реал Эстейт Менеджмент" (Арендатор) заключен Договор аренды нежилого помещения N 2-КДК-17, объектом которого является нежилое помещение по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН общей площадью 124,1 кв.м. Размер арендной платы составляет 400 рублей за один квадратный метр в месяц, размер ежемесячного арендного платежа составляет 49 640 рублей, НДС не облагается. Коммунальные и эксплуатационные услуги включены в постоянную часть аренды, а также услуги телефонной связи не входят в стоимость арендной платы и оплачиваются арендатором отдельно.

Дополнительным соглашением N 1 от 16.03.2018г. к договору аренды нежилого помещения N 2-КДК-17 от 05.07.2017г., стороны пришли к согласию о том, что в связи с состоявшейся реорганизацией ООО "Офис Сервис" в форме выделения, правопреемником прав и обязанностей арендодателя по договору является ООО "Хорошие Офисы. Управление" с 01.11.2017 года.

Также стороны пришли к соглашению о внесении с 01.04.2018 года изменений в пункт 3.1.1. Договора аренды N 2-КДК-17, в части размера арендной платы, изложив его следующей редакции:

- размер постоянной части арендной платы определяется из расчета 200 рублей за один квадратный метр общей площади нежилого помещения в месяц. Размер ежемесячного арендного платежа составляет 24 820 рублей, НДС не облагается. Коммунальные и эксплуатационные услуги включены в постоянную часть аренды.

О наличии подобных изменений, ООО "Хорошие Офисы" поставило в известность Комарову И.В., предложив ей снизить максимальный размер арендной ставки с 400 до 200 рублей, направив 02.03.2018 года в ее адрес заказное письмо с уведомлением. Указанное письмо не было получено адресатом и возвращено в адрес отправителя с отметкой "отказ адресата от получения".

Принимая решение, суд первой инстанции руководствовался

ст.ст. 166,168,170, 1005, 1011 ГК РФ, Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой ГК РФ" и исходил из законности и обоснованности заявленных исковых требований.

Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции, поскольку они основаны на правильном применении приведенных норм материального права, соответствуют фактическим обстоятельствам дела и представленным сторонами доказательствам, которым дана надлежащая правовая оценка в соответствии с требованиями ст.67 ГПК РФ, в их совокупности.

Проанализировав приведенные выше нормы законодательства, учитывая доводы апелляционных жалоб, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что истец по адресу регистрации не проживала, и корреспонденцию не получала, равно как и по адресу электронной почты, и узнала о наличии данного соглашения только в рамках дела, рассматриваемого Арбитражным судом РО. Данных о направлении в адрес Комаровой И.В. подобного предложения по ее адресу электронной почты, как того требуют положения договора, материалы дела не содержат.

Вместе с тем, арендная плата продолжала взиматься ООО "Хорошие Офисы. Управление" с ООО "Реал Эстейт Менеджмент" в прежнем объеме, несмотря на так называемые достигнутые договоренности, и снижение арендной платы, практически в два раза. Об этом в частности свидетельствуют представленные в материалы дела платежные поручения за период с 23.05.2018 по 23.07.2019гг., согласно которым ООО "Хорошие Офисы" осуществляло перевод денежных средств Комаровой И.В. в рамках агентского договора по согласованной сторонами цене.

Наличие данных обстоятельств не оспаривалось и представителем ООО "Хорошие Офисы. Управление", который не мог пояснить целесообразность заключения дополнительного соглашения, при том, что арендные платежи взимались и перечислялись в прежнем размере, исходя из размера арендной платы в 400 рублей за один квадратный метр в месяц.

При этом, 25.05.2020г. ООО "Реал Эстейт Менеджмент" обратился в Арбитражный суд РО с иском к ООО "Хорошие Офисы", 3-е лицо:

Комарова И.В. о взыскании неосновательного обогащения. В обоснование заявленных требований, общество указало на наличие дополнительного соглашения, которым размер арендной платы были снижен с 01.04.2018 года с 400 до 200 рублей за один квадратный метр общей площади нежилого помещения в месяц. И полагал, что в этой связи за период с 01.04.2018 по 31.07.2019гг., на стороне арендодателя возникло неосновательное обогащение в сумме 454 000 рублей.

14.07.2020г. была внесена запись о реорганизации ООО "Хорошие Офисы" в форме присоединения к ООО "Хорошие Офисы. Управление".

Согласно ст. 1011 Гражданского кодекса Российской Федерации к отношениям, вытекающим из агентского договора, соответственно применяются правила, предусмотренные главой 49 или главой 51 настоящего Кодекса, в зависимости от того, действует агент по условиям этого договора от имени принципала или от своего имени, если эти правила не противоречат положениям настоящей главы или существу агентского договора.

Применительно к изложенному, и с учетом правовой природы договора аренды нежилого помещения, заключенного между ответчиками, приобретает права и становится обязанным действительно ООО "Хорошие Офисы. Управление", как агент.

Вместе с тем, условиями агентского договора предусмотрено, что права, приобретенные в результате действий агента включаются в состав переданного имущества. Обязанности, возникающие в результате таких действий агента, исполняются за счет этого имущества.

Таким образом, несмотря на то, что лицом, обязанным перед ООО "Реал Эстейт Менеджмент" является ООО "Хорошие Офисы. Управление", это не препятствует ему в дальнейшем обратиться с соответствующими требованиями к Комаровой И.В.

ООО "Хорошие Офисы. Управление" помимо несогласия с вынесенным решением по мотиву отсутствия нарушения прав и интересов истца оспариваемой сделкой, указало, в том числе и на то, что он заблаговременно уведомил Комарову И.В. о необходимости отступить от условий агентского договора и действовал в ее интересах, потому что в противном случае она бы вообще не получила доход.

Вместе с тем, в материалы дела не представлено данных о целесообразности снижения арендной платы в два раза, при том, что арендатор продолжил уплачивать арендные платежи в рамках раннее достигнутых договоренностей. Такие действия агента напрямую противоречат целям агентского договора.

Доводы общества об осведомленности Комаровой И.В. о такого рода отступлениях суд апелляционной инстанции полагает несостоятельными, учитывая, что размер арендной платы является существенным условием агентского договора, и его изменение в сторону снижения с учетом целей самого договора подлежал согласованию с собственником.

Положения статьи 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации в данном случае неприменимы с учетом характера правоотношений сторон, и учетом того обстоятельства, что подобное противоречит пункту договора, предусматривающего обязанность агента предоставлять принципалу отчет об исполнении обязательств по договору по адресу электронной почты.

В материалы дела не представлено доказательств, подтверждающих экономическую целесообразность заключения дополнительного соглашения в части снижения размера арендной платы, а равно и необходимость, учитывая, что оно сторонами фактически не исполнялось. Отсутствие возражений ООО "Реал Эстейт Менеджмент" в части необходимости заключения дополнительного соглашения, при том, что оно фактически не исполнялось, также указывает на мнимость данной сделки.

Принимая во внимание, что указанная сделка порождает права и обязанности непосредственно для Комаровой И.В., которая является выгодоприобретателем и получателем денежных средств в рамках дела, рассматриваемого Арбитражным судом РО, судебная коллегия полагает, что обращение в суд с данными исковыми требованиями было обоснованно.

Доводы апелляционных жалоб не содержат каких-либо новых данных, не учтенных судом при рассмотрении дела, они были предметом обсуждения суда первой инстанции и им дана правильная правовая оценка на основании исследования предоставленных доказательств в их совокупности в соответствии со ст.67 ГПК РФ, в связи с чем, не могут служить основанием для отмены обжалуемого решения суда.

Нарушений норм процессуального и материального права, влекущих отмену решения, судом допущено не было.

С учетом изложенного судебная коллегия приходит к выводу, что доводы апелляционных жалоб и обстоятельства, на которые ссылаются апеллянты в их обоснование, правильных выводов суда первой инстанции не опровергают и не могут в силу ст.330 ГПК РФ служить основанием к отмене в апелляционном порядке обжалуемого судебного постановления.

Руководствуясь ст.ст. 328-330 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Ленинского районного суда г. Ростова-на-Дону от 08 декабря 2020 года оставить без изменения, апелляционные жалобы ООО "Хорошие Офисы. Управление", ООО "Реал Эстейт Менеджмент" - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 29.03.2021


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка