Дата принятия: 18 декабря 2019г.
Номер документа: 33-4613/2019
СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ АСТРАХАНСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 18 декабря 2019 года Дело N 33-4613/2019
Судебная коллегия по гражданским делам Астраханского областного суда в составе:
председательствующего Костиной Л.И.,
судей областного суда Алтаяковой А.М., Метелевой А.М.,
при секретаре Болдыревой Н.Ю.,
рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Костиной Л.И.
дело по апелляционным жалобам администрации муниципального образования "Харабалинский район" Астраханской области и Полянского Василия Павловича
на решение Харабалинского районного суда Астраханской области от 23 сентября 2019 года
по иску администрации муниципального образования "Харабалинский район" Астраханской области к Полянскому Василию Павловичу о взыскании задолженности по арендной плате, расторжении договора аренды земельного участка и встречному исковому заявлению Полянского Василия Павловича к администрации муниципального образования "Харабалинский район" Астраханской области об отказе в удовлетворении исковых требований, отмене размера арендной платы, указании периода оплаты аренды по договору аренды земельного участка, взыскании судебных расходов,
установила:
администрация МО "Харабалинский район" Астраханской области обратилась в суд с иском к Полянскому B.П., в обоснование которого указала, что 11 августа 2017 года между администрацией МО "Харабалинский район" и Полянским В.П. заключен договор аренды земельного участка N N, по условиям которого администрацией МО "Харабалинский район" ответчику в аренду передан земельный участок из категории земель - земли населенного пункта, с кадастровым номером 30:10:100301:279, расположенный по адресу: <адрес>, под индивидуальное жилищное строительство, площадью 855 кв.м., сроком до 10 августа 2037 года. Размер годовой арендной платы составляет 251000 рублей. Арендная плата вносится арендатором равными долями ежемесячно, не позднее 25-го числа текущего месяца. Ввиду нарушения ответчиком обязательств по оплате арендной платы с момента заключения вышеуказанного договора по 31 декабря 2018 года образовалась общая задолженность по арендной плате в размере 349336 рублей 99 копеек. Пунктом 2.5 договора за нарушение срока внесения арендной платы начисляется пеня из расчета 0,1% от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки. Размер пени за нарушение срока внесения арендной платы по данному договору за период с 26 августа 2017 года по 31 июля 2019 года составил 160069 рублей 85 копеек. В адрес ответчика направлено уведомление о необходимости погашения указанной задолженности, которое осталось без ответа. Просит взыскать с Полянского В.П. в бюджет муниципального образования "Харабалинский район" Астраханской области задолженность по арендной плате по договору в размере 349336 рублей 99 копеек за период с 11 августа 2017 года по 31 декабря 2018 года, взыскать с Полянского ВД в бюджет муниципального образования "Харабалинский район" Астраханской области сумму пени по договору в размере 160069 рублей 85 копеек за период с 26 августа 2017 года по 31 июля 2019 года, расторгнуть договор аренды земель N N от 11 августа 2017 года, заключенный между администрацией МО "Харабалинский район" и Полянским В.П.
Полянский В.П. обратился в суд со встречным исковым заявлением, в обоснование которого указал, что с момента заключения договора аренды спорного земельного участка по июль 2018 года администрацией МО "Харабалинский район" созданы препятствия в использовании арендуемого земельного участка ввиду того, что по участку проходила высоковольтная линия. На основании решения Харабалинского районного суда Астраханской области от 10 мая 2018 года на администрацию МО "Харабалинский район" возложена обязанность по устранению недостатков земельного участка, препятствующего ему использовать земельный участок по назначению, а именно перенести линию электропередачи за границы арендуемого земельного участка. Полагает, что в связи с этим арендная плата подлежит назначению с даты устранения препятствий. Просит отказать в удовлетворении исковых требований администрации МО "Харабалинский район" о взыскании задолженности по арендной плате и пени, отменить размер арендной платы за период с 11 августа 2017 года по июль 2018 года в связи с учетом созданных препятствий по использованию земельного участка по вине администрации МО "Харабалинский район", указать период оплаты аренды по договору аренды земельного участка с момента устранения препятствий администрацией МО "Харабалинский район", отказать администрации МО "Харабалинский район" в расторжении договора аренды земельного участка, расположенного по адресу: Астраханская область, Харабалинский район, п. Дедушкин, 1г.
Представитель администрации МО "Харабалинский район" Астраханской области Асмачкина А.Э. поддержала исковые требования, в удовлетворении встречного иска просила отказать.
Полянский В.П. в судебное заседание не явился, его представитель по доверенности Турчанинова В.А. возражала против удовлетворения требований администрации МО "Харабалинский район", встречный иск поддержала, уточнив дату устранения препятствий в пользовании арендуемого земельного участка - 16 октября 2018 года.
Решением Харабалинского районного суда Астраханской области от 23 сентября 2019 года исковые требования администрации МО "Харабалинский район" Астраханской области удовлетворены частично. С Полянского В.П. в бюджет МО "Харабалинский район" взысканы задолженность по арендной плате по договору аренды земельного участка за период с 17 октября 2018 года по 31 декабря 2018 года в сумме 52263 рубля 01 копейка, пени по договору аренды за период с 26 октября 2018 года по 31 июля 2019 года в размере 11473 рубля 90 копеек. В удовлетворении встречного иска Полянского В.П. отказано.
В апелляционной жалобе администрация МО "Харабалинский район" Астраханской области ставит вопрос об отмене решения по основаниям, изложенным в иске. Указывает, что выводы суда не соответствуют материалам дела. Полянский В.П., взяв спорный земельный участок в аренду на условиях заключенного договора, каких-либо замечаний и указаний на устранение недостатков не имел, в связи с чем должен нести обязательства по внесению арендных платежей. В октябре 2018 года администрацией работы по выносу линии электрических передач были выполнены. Судом не учтено, что какие-либо разногласия между сторонами при заключении договора отсутствовали. Доводы Полянского В.П. о необоснованном начислении арендной платы за период с 11 августа 2017 года по 31 декабря 2018 года противоречат требованиям статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации. Ответчик не был лишен возможности отказаться от договора путем расторжения, однако таким правом не воспользовался. На арендуемом земельном участке при его осмотре с очевидностью обнаруживаются объекты незавершенного строительства, некапитальные сооружения, кучи гравия, песка, строительного мусора, линии электропередач, об их наличии арендатору должно было быть известно. Судом данные обстоятельства не учтены. Положения статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации не содержат в качестве обязательного условия подтверждения передачи имущества арендатору наличие подписанного сторонами акта приема-передачи, в заключенном сторонами договоре аренды такие сведения имеются.
В апелляционной жалобе Полянский В.П. ставит вопрос об отмене решения суда в части отказа в удовлетворении встречных исковых требований. Полагает, что суд, отказывая в удовлетворении требований администрации о расторжении договора аренды, фактически удовлетворил его встречные требования, вместе с тем указал в решении об оставлении без удовлетворения его встречных требований.
В возражениях администрация МО "Харабалинский район" Астраханской области считает доводы апелляционной жалобы Полянского В.П. несостоятельными, решение районного суда в части отказа в удовлетворении встречного иска - законным и обоснованным.
На заседание коллегии Полянский В.П. не явился, представил заявление о рассмотрении дела в его отсутствие.
Заслушав докладчика, объяснения представителя администрация МО "Харабалинский район" Астраханской области Угрюмова Н.А. и представителя Полянского В.П. по доверенности Турчаниновой В.А., поддержавших поданные ими жалобы. проверив материалы дела и обсудив доводы апелляционных жалоб, судебная коллегия приходит к следующему.
Как следует из материалов дела и установлено судом, 11 августа 2017 года между администрацией МО "Харабалинский район" и Полянским В.П. по результатам аукциона, проведенного 1 августа 2017 года, заключен договор аренды N N земельного участка, расположенного по адресу: <адрес> под индивидуальное жилищное строительство, площадью 855 кв.м.
По условию договора размер ежегодной арендной платы за арендованный земельный участок составляет 251000 рублей. Арендная плата вносится арендатором равными долями ежемесячно, не позднее 25-го числа текущего месяца. Данный договор считается актом приема-передачи участка. За нарушение срока внесения арендной платы по договору арендатор выплачивает арендодателю пени из расчета 0,1 % от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки (пункт 2.5 договора).
Пунктом 7.5 договора установлено, что настоящий договор одновременно считается актом приема-передачи участка, указанного в пункте 1.1 договора.
7 ноября 2017 года Полянский В.П. обратился в администрацию МО "Харабалинский район" Астраханской области с претензией, содержащей требование об устранении недостатка сданного в аренду земельного участка, препятствующего пользованию им, что выражается в прохождении через земельный участок высоковольтной линии электропередач. Указанные недостатки при заключении договора аренды арендодателем не были оговорены и не были ему известны, поскольку земельный участок совместно не осматривался. Устранение препятствий Полянский В.П. видел в переносе линии электропередачи за границы арендуемого земельного участка, освобождении его от уплаты арендной платы за земельный участок до устранения недостатков, препятствующих его использованию, при невозможности устранения недостатков, в замене предоставленного земельного участка другим аналогичным земельным участком.
На указанную претензию в адрес Полянского В.П. администрацией МО "Харабалинский район" Астраханской области направлен ответ, согласно которому работы по выносу линии электропередачи запланированы на 2018 год.
Вступившим в законную силу решением Харабалинского районного суда Астраханской области от 10 мая 2018 года удовлетворены исковые требования Полянского В.П. к администрации МО "Харабалинский район" Астраханской области об устранении недостатков арендуемого земельного участка. На ответчика возложена обязанность по устранению недостатков спорного земельного участка путем переноса линии электропередачи ВЛ-0,4 кВ Л-2 от КТП N 666 ф-14 ПС ХВТ за границы арендуемого земельного участка.
По сведениям филиала ПАО "МРСК Юга"-"Астраханьэнерго" Харабалинский район электрических сетей на участке по адресу <адрес> стояли две аварийные опоры, которые были не задействованы. 16 октября 2018 года персоналом Харабалинского РЭС они демонтированы.
Обращаясь в суд с иском, администрация МО "Харабалинский район" Астраханской области обосновывает свои требования невыполнением Полянским П.В. условий заключенного договора по внесению арендной платы за использование арендуемого земельного участка за период с 11 августа 2017 года по 31 декабря 2018 года.
Не согласившись с указанными требованиями, Полянский В.П. обратился в суд со встречным иском, указав, что данные обстоятельства вызваны предоставлением администрацией земельного участка, на котором были расположены высоковольтные линии электропередач, что исключало возможность использования земельного участка по назначению.
Разрешая заявленные требования администрации МО "Харабалинский район", суд первой инстанции, исходил из того, что обязательство по погашению задолженности по арендной плате Полянским В.П. не исполнено, в связи с чем пришел к выводу о необходимости частичного удовлетворения заявленных исковых требований.
Определяя размер и период задолженности, районный суд, с учетом установленных обстоятельств, исходил из того, что до 16 октября 2018 года Полянский В.П. был лишен возможности в полной мере осуществлять права арендатора ввиду наличия препятствий - нахождение на земельном участке высоковольтной линии электропередач. В связи с этим взыскал задолженность, начиная с 17 октября 2018 года по 31 декабря 2018 года.
Удовлетворив требование о взыскании задолженности по арендной плате за указанный период, суд первой инстанции удовлетворил требование о взыскании пени за нарушение срока внесения арендной платы в соответствии с пунктом 2.5 договора аренды за период с 26 октября 2018 года по 31 июля 2019 года.
Отказывая в удовлетворении исковых требований администрации МО "Харабалинский район" о расторжении договора аренды, районный суд исходил из отсутствия предусмотренных законом оснований для этого.
Принимая решение об отказе в удовлетворении встречных исковых требований Полянского В.П., районный суд расценил их как возражения на исковые требования администрации МО "Харабалинский район".
Судебная коллегия соглашается с выводами суда об отсутствии правовых оснований удовлетворения встречных исковых требований, но при этом находит решение в части установления периода и размера арендных платежей и пени подлежащим изменению, а решение в части отказа в иске о расторжении договора аренды - подлежащим отмене по следующим основаниям.
В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным.
Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды, что также предусмотрено пунктом 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации.
Статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами (пункт 1 статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно статье 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом в соответствии с условиями договора аренды.
В силу пункта 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору, в числе прочего, потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества
Как видно из материалов дела, администрация МО "Харабалинский район" свои обязательства по вышеуказанному договору аренды выполнила. Полянский В.П. свои обязательства по оплате арендной платы не исполняет со ссылкой на наличие препятствий в пользовании арендованным имуществом.
Вместе с тем, обратившись в суд с требованием о возложении на арендодателя обязанности устранить препятствия в пользовании арендованным имуществом путем переноса линии электропередачи за границы арендуемого земельного участка, арендатор воспользовался предоставленным законом правом выбора способа восстановления своих прав, названных в пункте 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации. Нарушенное право было восстановлено, а поэтому арендатор лишен возможности требовать от администрации МО "Харабалинский район" совершения иных действий, предусмотренных названной нормой, в данном споре - уменьшения арендной платы за арендуемый земельный участок.
В этой связи требования администрации МО "Харабалинский район" о взыскании арендной платы подлежат удовлетворению за весь требуемый период, а именно с 11 августа 2017 года по 31 декабря 2018 года. Соответственно требования о взыскании пени также подлежат удовлетворению в полном объеме - за период с 26 августа 2017 года по 31 июля 2019 года.
В соответствии со статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды может быть расторгнут арендодателем досрочно, в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.
Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
В соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации или другими законами.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Согласно пункту 6.3 договора аренды, заключенного сторонами, договор может быть расторгнуть по требованию арендодателя по решению суда на основании и в порядке, установленным гражданским законодательством, а также в случаях, указанных в пункте 4.1.1.
Пунктом 4.1.1 договора предусмотрено право арендодателя требовать расторжения договора при однократной просрочке арендной платы более чем на три месяца.
В ходе рассмотрения дела бесспорно установлено, что оговоренная договором обязанность по своевременному перечислению арендной платы в период действия договора аренды с 11 августа 2017 года по 31 декабря 2018 года Полянским В.П. не исполнена, в результате чего образовалась задолженность в размере 349336 рублей 99 копеек.
Истцом в адрес ответчика направлялась претензия от 19 марта 2019 года N N в которой предлагалось устранить допущенные нарушения договора аренды в течение месячного срока с даты направления претензии и перечислить денежные средства в счет уплаты долга за указанные периоды, а также досрочно расторгнуть договор на аренду земельного участка.
До настоящего времени оплата задолженности ответчиком не произведена, добровольно вопрос о расторжении договора аренды земельного участка сторонами не разрешен.
При таких обстоятельствах, принимая во внимание, что арендатор допустил просрочку арендной платы более чем на три месяца, что является существенным нарушением условий договора, судебная коллегия приходит к выводу об обоснованности заявленных истцом требований о расторжении договора аренды.
В связи с тем, что исковые требования администрации МО "Харабалинский район" удовлетворены в полном размере, взысканная судом с Полянского В.П. государственная пошлина подлежит изменению и увеличению до 6693 рублей 37 копеек.
Поскольку исковые требования первоначального истца удовлетворены полностью, оснований для удовлетворения встречных исковых требований не имеется.
Руководствуясь статьей 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Астраханского областного суда
определила:
решение Харабалинского районного суда Астраханской области от 23 сентября 2019 года изменить, взыскать с Полянского Василия Павловича в бюджет муниципального образования "Харабалинский район" Астраханской области задолженность по арендной плате за период с 11 августа 2017 года по 31 декабря 2018 года в сумме 349336 рублей 99 копеек, пени за период с 26 августа 2017 года по 31 июля 2019 года в размере 160069 рублей 85 копеек, государственную пошлину в доход местного бюджета в размере 6693 рубля 37 копеек.
Решение суда в части отказа в удовлетворении исковых требований о расторжении договора аренды отменить, принять в этой части новое решение об удовлетворении иска. Расторгнуть договор аренды земельного участка N 141 от 11 августа 2017 года, заключенный между администрацией МО "Харабалинский район" и Полянским В.П.
В остальной части решение оставить без изменения, апелляционную жалобу Полянского В.П. - без удовлетворения.
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
