Определение Судебной коллегии по гражданским делам Омского областного суда

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ОМСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 1 сентября 2021 года Дело N 33-4606/2021

Председательствующий: Симахина О.Н.Дело N 33-4606/2021 2-3482/2021 УИД 55RS0007-01-2021-002111-54
Апелляционное определение

Судебная коллегия по гражданским делам Омского областного суда в составе:

председательствующего Сафаралеева М.Р.,

судей Леневой Ю.А., Черноморец Т.В.,

при секретаре Овчинниковой Е.О.,
рассмотрела в судебном заседании в г. Омске 01 сентября 2021 года
дело по апелляционной жалобе департамента имущественных отношений Администрации г. Омска на решение Кировского районного суда г. Омска от 02 июня 2021 года по гражданскому делу по иску Евстигнеева В. В. к департаменту имущественных отношений Администрации г. Омска о признании извещения незаконным, возложении обязанности продлить срок договора аренды земельного участка.

Заслушав доклад судьи областного суда Леневой Ю.А., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Евстигнеев В.В. обратился с иском к департаменту имущественных отношений Администрации г. Омска, указав, что <...> между Главным управлением по земельным ресурсам Омской области и Козловской Р.А. был заключен договор аренды земельного участка, по условиям которого арендатору сроком на 3 года для строительства индивидуального жилого дома предоставлен земельный участок с кадастровым номером N <...>, расположенный в Кировском АО г. Омска, <...>.

<...> году ФГУ "Земельная кадастровая палата по Омской области" кадастровый номер земельного участка изменен на N <...>, что было отражено в дополнительном соглашении к договору аренды.

В декабре <...> года право аренды по договору перешло к истцу, что подтверждается зарегистрированным Управлением Росреестра по Омской области соглашением о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка.

С момента приобретения прав на земельный участок им выполнен комплекс подготовительных и организационных работ для строительства: проведено межевание и установление границ участка на местности, заключен и исполнен договор с ПАО "МРСК Сибири" о технологическом присоединении энергопринимающего устройства, установленного на участке, к централизованной системе энергоснабжения, подведен газопровод, в администрации Кировского административного округа города Омска получено разрешение на строительство, разработан проект строительства жилого дома, вырыт котлован для обустройства фундамента, заключен договор со специализированной строительной компанией на выполнение работ по строительству жилого дома. Также в полном объеме он исполняет обязанности по своевременному внесению арендных платежей, <...> досрочно внесена арендная плата за весь <...>.

В ноябре <...> получено извещение департамента имущественных отношений Администрации г. Омска о расторжении договора аренды в одностороннем порядке, в ответ на которое им направлено письмо с просьбой предоставить возможность завершить строительство жилого дома на арендуемом участке, продлить срок действия договора аренды до окончания срока действия выданного разрешения на строительство, в чем было отказано, при этом департамент ссылался на то, что с момента направленного в его адрес уведомления от <...> прошло 3 месяца, право собственности на объект незавершенного строительства на земельном участке не зарегистрировано, с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду для завершения строительства арендатор не обращался.

Указывал, что данные утверждения не соответствуют действительности, поскольку после получения извещения до истечения 3 месяцев последовало его обращение в департамент с заявлением о продлении срока действия договора аренды. Полагал, что оснований для расторжения договора в одностороннем порядке не имелось, после получения его письма департамент был обязан в течение 5 рабочих дней подготовить и направить дополнительное соглашение к действующему договору аренды, продлив его до <...>. Полагает, что действия ответчика при соблюдении арендатором всех условий договора, отказ в продлении срока договора аренды до истечения срока действия разрешения на строительства, является незаконным, противоречит ст. 11 Федерального закона от 21.12.1994 N 68-ФЗ, нарушает права и законные интересы истца.

<...> им были получены два письма от департамента. В письме, датированном <...>, ответчик уведомил об изменении размера арендной платы и банковских реквизитов, по которым ему необходимо вносить арендную плату; письмом от <...> - известил об отказе в продлении срока договора аренды. Считает, что содержание писем противоречит друг другу, поскольку при нежелании продлять договор аренды, ответчик, тем не менее, изменяет размер арендной платы.

С учетом уточнения исковых требований просил признать незаконным извещение департамента имущественных отношений Администрации города Омска N N <...> от <...> об отказе в заключении дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка, обязать департамент подготовить и в течение 5 дней направить ему дополнительное соглашение к договору аренды, продлив срок его действия на три года с момента вступления решения суда в законную силу.

Евстигнеев В.В. в судебном заседании участие не принимал, его представитель Ганкевич А.В., действующий на основании доверенности, исковые требования поддержал по изложенным основаниям.

Представитель ответчика по доверенности Калинин Н.Д. в судебном заседании исковые требования не признал, просил отказать в их удовлетворении, ссылаясь на то, что арендодатель обладает безусловным правом на односторонний отказ от договора аренды земельного участка, возобновленного на неопределенный срок.

Представитель администрации Кировского АО г. Омска в судебном заседании участие не принимал, извещался надлежащим образом.

Решением Кировского районного суда г. Омска от 02 июня 2021 года постановлено:

"Уточненные исковые требования Евстигнеева В. В. - удовлетворить частично.

Признать извещение департамента имущественных отношений Администрации г. Омска от <...> N N <...> об отказе в заключении с Евстигнеевым В.В. дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка N N <...> от <...> незаконным.

Возложить на департамент имущественных отношений Администрации г. Омска обязанность в течение 5 рабочих дней после вступления в законную силу решения по настоящему гражданскому делу заключить с Евстигнеевым В.В. дополнительное соглашение к ранее заключенным договору аренды N N <...> от <...> и соглашению о передаче прав от <...> в отношении земельного участка кадастровый номер N <...> с определением срока действия соглашения по усмотрению арендодателя.

В удовлетворении остальной части исковых требований Евстигнееву В.В.- отказать.

Взыскать с департамента имущественных отношений Администрации г. Омска в пользу Евстигнеева В. В. расходы по оплате госпошлины в размере 300 рублей".

В апелляционной жалобе департамент имущественных отношений Администрации г. Омска просит решение отменить, в удовлетворении иска отказать. Со ссылкой на положения части 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации указывает, что возобновление договора аренды земельного участка на неопределенный срок в силу пользования арендатором имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, предоставляет каждой из сторон безусловное право отказаться от договора, предупредив об этом контрагента за три месяца, по истечении этого срока арендные правоотношения прекращаются.

Поскольку арендодатель воспользовался правом на односторонний отказ от договора, направив истцу соответствующее уведомление, договор считается расторгнутым в одностороннем порядке, обязательства по нему прекратились. Не соглашается с позицией суда о возможности заключения договора на новый срок, считает, что положения Закона РФ от 01.04.2020 N 98-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций" о праве арендатора потребовать от арендодателя заключения дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка, предусматривающего увеличение срока действия договора, применяются только к договорам, заключенным на определенный срок.

В рассматриваемом случае договор возобновлен на неопределенный срок и его продление не предусмотрено. Заключение дополнительного соглашения, увеличивающего срок действия договора аренды, будет противоречить основанной на законе воле арендодателя, пожелавшего прекратить арендные отношения.

В возражениях на жалобу представитель Евстигнеева В.В. просит решение оставить без изменения, жалобу - без удовлетворения.

Проверив законность и обоснованность обжалуемого решения, исходя из доводов апелляционной жалобы, на соответствие нормам материального права, регулирующим спорные правоотношения, оценив в совокупности собранные по делу доказательства, выслушав представителя ответчика Калинина Н.Д., поддержавшего апелляционную жалобу, представителя истца Ганкевича А.В., который полагал, что основания для апелляционного вмешательства отсутствуют, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии с ч. 1 ст. 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ) основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела; недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Таких нарушений при разрешении настоящего спора допущено не было.

Судом установлено и следует из материалов дела, что <...> между ГУ по земельным ресурсам Омской области (арендодателем) и Козловской Р.А. (арендатором) сроком на 3 года заключен договор аренды N N <...> находящегося в государственной собственности земельного участка площадью <...>., относящегося к категории земель населенных пунктов, расположенного в <...> северо-восточнее относительно здания, имеющего почтовый адрес: Омская область, г. Омск, Кировский АО, <...>, кадастровый номер N <...>. Целевое назначение аренды - для строительства индивидуального жилого дома.

Согласно подпункту 2 раздела 9 договора он считается заключенным с момента государственной регистрации.

Земельный участок передан Козловской Р.А. по акту приема-передачи <...>. Договор зарегистрирован в установленном порядке <...>.

<...> зарегистрировано соглашение к договору аренды земельного участка о передаче Приходченко А.А. с <...> прав и обязанностей арендатора.

Соглашением от <...> изменен кадастровый номер земельного участка на номер N <...>.

По соглашению, зарегистрированному <...>, все права и обязанности "выбывшего арендатора" Приходченко А.А. с <...> перешли к "вступившему арендатору" Геннингу К.П., истец Евстигнеев В.В. вступил на место арендатора на основании соглашения, государственная регистрация которого произведена <...>.

Извещением от <...> N N <...> департамент имущественных отношений Администрации г. Омска уведомил истца об отказе от договора аренды земельного участка с кадастровым номером N <...>.

<...> Евстигнеев В.В. обратился в департамент с заявлением о продлении срока договора аренды до окончания срока действия выданного разрешения на строительство жилого дома.

В удовлетворении требования арендодатель отказал, указав в ответе от <...> N N <...>, что по информации, полученной в результате осмотра земельного участка, с момента заключения договора земельный участок не осваивается, объекты незавершенного строительства или иные объекты капитального строительства отсутствуют. С момента направления уведомления об отказе от договора прошло 3 месяца, право собственности на объект незавершенного строительства на земельном участке не зарегистрировано, с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду для завершения строительства арендатор не обращался, договор аренды с <...> прекращен.

Ссылаясь на Закон РФ от 01.04.2020 N 98-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций", предоставляющий арендатору право до <...> требовать от арендодателя увеличения срока действия договора аренды земельного участка, указывая на то, что в период действия договора им предпринимались меры по освоению земельного участка, Евстигнеев В.В. обратился за судебной защитой своих прав.

Разрешая спор по существу, суд первой инстанции посчитал, что к договору аренды земельного участка, возобновленному на неопределенный срок, могут быть применены положения частей 6-8 статьи 19 Закона РФ от <...> N 98-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций", поскольку истец до прекращения договора обратился к арендодателю с заявлением о продлении срока аренды.

Оснований не согласиться с выводами районного суда коллегия не усматривает.

В статье 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) указано, что если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон (пункт 1).

На основании пункта 2 этой же статьи если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610). В таком случае согласно пункту 2 статьи 610 ГК РФ каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.

В пункте 23 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации <...>, разъяснено, что положения п. 2 ст. 621 ГК РФ о возобновлении договора аренды на неопределенный срок применяются в том числе к договорам аренды земельных участков, находящихся в публичной собственности, для заключения которых до <...> не требовалось проведения торгов.

Поскольку в рассматриваемом случае стороны договора аренды после окончания срока его действия - <...> не только не высказали каких-либо возражений по поводу продления срока действия договора, путем подписания соглашений о передаче прав и обязанностей арендатора от <...>, от <...> прямо выразили свою волю на дальнейшее продолжение договорных отношений, постольку, как верно указал суд первой инстанции, договор N N <...> аренды земельного участка был возобновлен на неопределенный срок.

В силу пунктов 1 и 3 статьи 450 ГК РФ в редакции, действовавшей до <...>, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено данным Кодексом, другими законами или договором; в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

Аналогичное правило закреплено во вступившей в действие с <...> статье 450.1 ГК РФ.

По смыслу вышеприведенных положений закона пункт 2 статьи 610 ГК РФ предусматривает право каждой из сторон договора аренды, заключенного на неопределенный срок, немотивированно отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону в названные в данной норме сроки. Эта норма хотя и не содержит явно выраженного запрета на установление иного соглашением сторон, но из существа законодательного регулирования договора аренды как договора о передаче имущества во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 ГК РФ) следует, что стороны такого договора аренды не могут полностью исключить право на отказ от договора, так как в результате этого передача имущества во владение и пользование фактически утратила бы временный характер.

Статьей 19 Закона РФ от 01.04.2020 N 98-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций" установлено специальное регулирование обязательств, возникших из договоров аренды недвижимого имущества, которые заключены до принятия в 2020 г. органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 г. N 68-ФЗ "О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера" решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации.

В соответствии с частью 6 указанной статьи до 1 марта 2021 года арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе потребовать от арендодателя заключения дополнительного соглашения к договору аренды такого земельного участка, предусматривающего увеличение срока действия такого договора, независимо от оснований заключения данного договора аренды, наличия или отсутствия задолженности по арендной плате при условии, что: 1) договор аренды земельного участка заключен до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года N 68-ФЗ "О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера" (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации; 2) на дату обращения арендатора с указанным требованием срок действия договора аренды земельного участка не истек либо в суд арендодателем не заявлено требование о расторжении такого договора аренды; 3) на дату обращения арендатора с указанным требованием у уполномоченного органа отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка.

Срок, на который увеличивается срок действия договора аренды земельного участка в соответствии с дополнительным соглашением, указанным в части 6 настоящей статьи, определяется арендатором, но не может превышать срок действия договора аренды земельного участка, согласованный сторонами до его увеличения, или три года, если срок действия договора составляет более чем три года. При этом положения пункта 8 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации не применяются (часть 7 ст. 19 Закона РФ от 01.04.2020 N 98-ФЗ).

Арендодатель обязан без проведения торгов заключить соглашение, указанное в части 6 настоящей статьи, в срок не позднее чем в течение пяти рабочих дней со дня обращения арендатора с требованием о его заключении (часть 8 ст. 19 Закона РФ от 01.04.2020 N 98-ФЗ).

В связи с угрозой распространения новой коронавирусной инфекции (COVID-19) распоряжением Губернатора Омской области от 17.03.2020 N 19-р на территории Омской области был введен режим повышенной готовности для органов управления и сил территориальной подсистемы единой государственной системы предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций.

Письмом от <...> N N <...> департамент имущественных отношений Администрации г. Омска уведомил истца об отказе от договора аренды земельного участка N N <...>, указав, что по истечении трехмесячного срока с момента направления извещения договор будет прекращен.