Определение Судебной коллегии по гражданским делам Алтайского краевого суда

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ АЛТАЙСКОГО КРАЕВОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 23 июня 2021 года Дело N 33-4601/2021

Судебная коллегия по гражданским делам Алтайского краевого суда в составе:

председательствующего Кузнецовой С.В.,

судей Юрьевой М.А., Меньшиковой И.В.

при секретаре Тенгерековой Л.В.

рассмотрела в открытом судебном заседании дело по иску Гуляева Алексея Владимировича к открытому акционерному обществу "Краснощёковское хлебоприемное предприятие" о признании права собственности на недвижимое имущество,

по апелляционной жалобе истца Гуляева Алексея Владимировича на решение Краснощековского районного суда Алтайского края от 18 марта 2021 года

Заслушав доклад судьи Кузнецовой С.В., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Гуляев А.В. обратился в суд с иском к открытому акционерному обществу "Краснощёковское хлебоприемное предприятие" в лице конкурсного управляющего открытого акционерного общества "Краснощёковское хлебоприемное предприятие" Мороз С.И. о признании права собственности на недвижимое имущество.

В обоснование требований указал, что 13.12.2005 между ОАО "Краснощековское ХПП" в лице генерального директора Г.М. Цицориной и истцом заключен договор купли-продажи недвижимого имущества. Согласно пунктам 1.1., 2 указанного договора купли-продажи истец приобрел жилой дом, общей площадью 37,1 кв.м., и земельный участок, площадью 1488,5 кв.м., расположенные по адресу: <адрес> по цене 55 000 рублей, и обязался оплатить данную сумму в наличной форме до 14.12.2005 в кассу предприятия ОАО "Краснощековское ХПП".

Указанное недвижимое имущество принадлежало ОАО "Краснощековское ХПП" на праве собственности на основании договора купли-продажи от 27.11.2001, что подтверждается данными Свидетельств о государственной регистрации права, выданных Алтайским краевым Центром государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним серии ***, серии *** от 24.12.2001.

С 13.06.2000 по 18.10.2010 истец осуществлял свою трудовую деятельность в ОАО "Краснощековское ХПП". В связи с тем, что у него не было своего жилья, ответчик предложил приобрести вышеуказанные жилой дом и земельный участок.

После внесения указанной в договоре суммы в кассу ОАО "Краснощековское ХПП" истцу была передана указанная недвижимость. Кроме того, истцом для оплаты сделки был заключен кредитный договор *** от 02.12.2005.

Объект недвижимости передан истцу на основании п. 4.1 Договора купли-продажи, составленного в <адрес> 13.12.2005, в котором указано, что продавец передает покупателю недвижимое имущество в момент подписания настоящего договора до 14.11.2005, согласно п. 4.3 обязательство Продавца по передаче имущества считается исполненным в момент подписания настоящего договора.

Истец пользуется и владеет объектами недвижимости. Вместе с недвижимостью ему были переданы и подлинники Свидетельств о государственной регистрации права и технические документы на жилой дом. Расчеты по сделке купли-продажи были завершены в срок, указанный в договоре купли-продажи.

18 марта 2019 года решением Арбитражного суда Алтайского края дело N АО3-8035/2018 ОАО "Краснощековсковское хлебоприемное предприятие" признано несостоятельным (банкротом), конкурсным управляющим утвержден Мороз С.И., который на основании данных ЕГРП внес жилой дом и земельный участок, в котором проживает истец, в конкурсную массу, и выставил на продажу. Никаких претензий по факту не соблюдения договора купли-продажи ответчик ему не предъявлял. После смены руководителя действующий руководитель ОАО "Краснощековское ХПП" совершить сделку отказался, ссылаясь на то, что он никаких сделок не совершал.

Пунктом 5.2.3 договора ответчик возложил на него как на покупателя обязанность зарегистрировать переход права собственности на приобретенное недвижимое имущество. Однако в силу пункта 1 статьи 16 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав проводится на основании заявления сторон договора. Он не имел возможности самостоятельно без участия ответчика зарегистрировать сделку купли-продажи в установленном законом порядке.

За время проживания истец произвел ремонт печного отопления, были вставлены пластиковые окна и железные двери, проведена вода, сделана канализация, произведено огораживание земельного участка, построены баня и помещение для содержания животных. Всего им на ремонт было потрачено 732 317 рубля, что значительно превышает первоначальную стоимость жилого дома и земельного участка и подтверждается отчетом об оценке *** от 31.01.2020. Выставляя спорное имущество на торги, истец совершает действия по неосновательному обогащению. При таких обстоятельствах его право собственности может быть признано только в судебном порядке.

Кроме того, истцом указано на признание за ним права собственности на спорные объекты недвижимости в соответствии со ст. 234 ГК РФ в порядке приобретательной давности.

Решением Краснощековского районного суда Алтайского края от 18 марта 2021 года исковые требования оставлены без удовлетворения.

В апелляционной жалобе истец Гуляев А.В. просит решение суда отменить, принять по делу новое решение о признании договора купли-продажи действующим и о признании права собственности на жилой дом и земельный участок.

В обоснование доводов жалобы указано, что истец без участия ответчика не имел возможности самостоятельно осуществить регистрацию сделки.

Суд не учел, что истец более пятнадцати лет добросовестно ухаживает за домом, его содержит. Кроме того, произвел его ремонт, построил на участке баню и сарай для животных.

В суде апелляционной инстанции истец на доводах жалобы настаивал.

Иные лица, участвующие в деле, в Алтайский краевой суд не явились при их надлежащем извещении.

С учетом ч. 3 ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ), судебная коллегия полагает возможным рассматривать дело в отсутствии неявившихся лиц.

Проверив материалы дела, обсудив доводы жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены судебного решения, проверяя законность и обоснованность решения суда первой инстанции в соответствии со ст. 327-1 ГПК РФ в пределах доводов апелляционной жалобы.

Судом установлено и следует из материалов дела, что Гуляев А.В. 13 декабря 2005 года подписал с ОАО "Краснощековское ХПП" в лице его директора договор купли-продажи жилого дома общей площадью 37,1 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>. В договоре указано, что дом принадлежит продавцу на праве собственности на основании договора купли-продажи от 27 ноября 2021 года. Дом расположен на земельном участке, площадью 14 88, 5 кв.м., предоставленном на основании постановления на право постоянного пользования землей N 110 от 13.11.2001 года.

Согласно п. 2 указанного договора цена жилого дома составляет 55 000 рублей. Покупатель обязуется оплатить стоимость имущества, указанную в п.2 договора, до 14.11.2005. Все расчеты по настоящему договору производятся в наличной форме (оплата в кассу предприятия ОАО "Краснощековское ХПП) (п.п. 3.1, 3.2 Договора). Продавец передает покупателю недвижимое имущество в момент подписания настоящего договора, который по соглашению сторон имеет силу акта приема-передачи недвижимого имущества (п. 4.1 Договора) (л.д. 23-24).

Согласно домовой (поквартирной) книге владельцем жилого помещения по адресу: <адрес> значится Гуляев А.В. на основании договора купли-продажи от 13.12.2005 (л.д. 38-41).

В соответствии со справкой администрации Харловского сельсовета Краснощековского района Алтайского края Гуляев А.В. вместе с супругой и двумя несовершеннолетними детьми зарегистрирован в спорном доме по месту жительства с 17 января 2012 года.

Как пояснил в судебном заседании истец Гуляев А.В., денежные средства в размере 55 00 рублей были внесены им в кассу предприятия, доказательства оплаты не сохранились.

Согласно выпискам из Единого государственного реестра недвижимости ответчик по состоянию на 3 февраля 2021 года является собственником спорного жилого дома и земельного участка с даты регистрации права - 24 декабря 2001 года.

Также судом установлено, что решением Арбитражного суда Алтайского края от 18.03.2019 (резолютивная часть объявлена 11.03.2019) ОАО "Краснощековское ХПП" признано несостоятельным (банкротом) и в отношении него открыта процедура конкурсного производства. Конкурсным управляющим утвержден Мороз С.И.

Определением Арбитражного суда Алтайского края от 18.06.2020 в удовлетворении требований Гуляева А.В. об исключении из реестра требований кредиторов ОАО "Краснощековское ХПП" жилого дома, общей площадью 37,1 кв.м, и земельного участка, площадью 1488,5 кв.м., расположенных по адресу: <адрес>, отказано ввиду того, что Гуляев ввиду отсутствия у него зарегистрированного права на объекты недвижимости не доказал наличие у него нарушенного права.

Кроме того, из материалов дела следует, что 9 марта 2021 года состоялись публичные торги по продаже имущества ОАО "Краснощековское ХПП". Победителем в отношении спорного жилого дома и земельного участка признана Зыкова О.С.

Суд первой инстанции, установив указанные обстоятельства, руководствуясь подлежащими применении ст.550, 551, 558223 Гражданского кодекса Российской Федерации пришел к выводу, что за истцом не может быть признано право собственности на спорные жилой дом и земельный участок, поскольку, несмотря на подписанный договор купли-продажи, право собственности истца не зарегистрировано в установленном порядке. Также судом не усмотрены основания для признания за истцом права собственности в порядке приобретательной давности.

Судебная коллегия полагает возможным согласиться с выводами суда первой инстанции об отказе в признании за истцом права собственности на спорные объекты.

В соответствии со статьей 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно статье 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Согласно пункту 1 статьи 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В силу п. 2 ст. 558 ГК РФ договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

В соответствии с п. 8 ст.2 Федерального закона от 30.12.2012 N 302-ФЗ (ред. от 04.03.2013) "О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" правила о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащиеся в статьях 558, 560, 574, 584 Гражданского кодекса Российской Федерации, не подлежат применению к договорам, заключаемым после дня вступления в силу настоящего Федерального закона - 1марта 2013 года.

Таким образом, исходя из действующего на дату подписания договора законодательства, сделка купли-продажи жилого дома и земельного участка могла считаться заключенной только после государственной регистрации сделки, право собственности на приобретенный по сделке объект недвижимости могло возникнуть только после регистрации перехода права собственности от продавца к покупателю.

Поскольку сделка купли-продажи не была зарегистрирована, постольку сделка между истцом и ответчиком не может считаться заключенной.

В пункте 13 Постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что в соответствии с абз. 2 п. 2 ст. 223 Гражданского кодекса Российской Федерации недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю на праве собственности с момента государственной регистрации его права в Едином государственном реестре прав на недвижимое имуществу и сделок с ним.

Право собственности на недвижимое имущество до государственной регистрации сохраняется за продавцом (абз. 3 п. 60).

Согласно ч. 5 ст. 1 Федерального закона от 13.07.2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Таким образом, законодательство, действовавшее на момент заключения договора купли-продажи жилого дома, требовало обязательной государственной регистрации как самого договора продажи жилого дома, так и перехода права собственности на него.

Согласно пункту 63 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. Сторона сделки не имеет права на удовлетворение иска о признании права, основанного на этой сделке.

В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации (пункт 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Из данного положений закона и его разъяснений следует, что сторона сделки купли-продажи жилого дома вправе обратиться с требованием о понуждении к регистрации сделки и регистрации перехода права собственности на спорные объекты недвижимости.

Таким образом, поскольку сделка купли-продажи жилого дома не была зарегистрирована, истец не вправе был требовать признания за ним права собственности на спорный дом на основании представленного договора купли-продажи от 13 декабря 2005 года.

На основании изложенного судебная коллегия наряду с судом первой инстанции приходит к выводу, что у истца, несмотря на подписание обеими сторонами договора купли-продажи, не могли возникнуть права и обязанности по договору ввиду его незаключенности.

В соответствии со статьей 234 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо - гражданин или юридическое лицо, - не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность). Право собственности на недвижимое и иное имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает у лица, приобретшего это имущество в силу приобретательной давности, с момента такой регистрации. Течение срока приобретательной давности в отношении вещей, находящихся у лица, из владения которого они могли быть истребованы в соответствии со статьями 301 и 305 данного кодекса, начинается не ранее истечения срока исковой давности по соответствующим требованиям (пункты 1, 4).

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 15 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда N 22 от 29 апреля 2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - постановление N 10/22), давностное владение является добросовестным, если лицо, получая владение, не знало и не должно было знать об отсутствии основания возникновения у него права собственности; давностное владение признается открытым, если лицо не скрывает факта нахождения имущества в его владении. Принятие обычных мер по обеспечению сохранности имущества не свидетельствует о сокрытии этого имущества; давностное владение признается непрерывным, если оно не прекращалось в течение всего срока приобретательной давности; владение имуществом как своим собственным означает владение не по договору. По этой причине статья 234 Гражданского кодекса Российской Федерации не подлежит применению в случаях, когда владение имуществом осуществляется на основании договорных обязательств (аренды, хранения, безвозмездного пользования и т.п.).

Как указано в абзаце первом пункта 16 постановления N 10/22, по смыслу статей 225 и 234 Гражданского кодекса Российской Федерации, право собственности в силу приобретательной давности может быть приобретено на имущество, принадлежащее на праве собственности другому лицу, а также на бесхозяйное имущество.

Согласно абзацу первому пункта 19 постановления N 10/22 возможность обращения в суд с иском о признании права собственности в силу приобретательной давности вытекает из статей 11 и 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которым защита гражданских прав осуществляется судами путем признания права. Поэтому лицо, считающее, что стало собственником имущества в силу приобретательной давности, вправе обратиться в суд с иском о признании за ним права собственности.

По смыслу указанных выше положений закона и разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации, давностное владение является добросовестным, если, приобретая вещь, лицо не знало и не должно было знать о неправомерности завладения ею, то есть в тех случаях, когда вещь приобретается внешне правомерными действиями, однако право собственности в силу тех или иных обстоятельств возникнуть не может. При этом лицо владеет вещью открыто как своей собственной, то есть вместо собственника, без какого-либо правового основания (титула).

Наличие титульного собственника само по себе не исключает возможность приобретения права собственности другим лицом в силу приобретательной давности.

Не является давностным владение, которое осуществляется по договору с собственником или иным управомоченным на то лицом, не предполагающее переход титула собственника. В этом случае владение вещью осуществляется не как своей собственной, не вместо собственника, а наряду с собственником, не отказавшимся от своего права на вещь и не утратившим к ней интереса, передавшим ее непосредственно или опосредованно во владение, как правило - временное, данному лицу. Примерный перечень таких договоров приведен в пункте 15 постановления N 10/22 - аренда, хранение, безвозмездное пользование и т.п.

В отличие от указанных выше договоров наличие каких-либо соглашений с титульным собственником, направленных на переход права собственности, не препятствует началу течения срока приобретательной давности.

По смыслу положений статьи 234 Гражданского кодекса Российской Федерации, право собственности в силу приобретательной давности может быть приобретено и в том случае, если владение началось по соглашению с собственником или иным лицом о передаче права собственности на данное имущество, однако по каким-либо причинам такая сделка в надлежащей форме и установленном законом порядке не была заключена и переход права собственности не состоялся (лицо, намеренное передать вещь, не имеет соответствующих полномочий, не соблюдена форма сделки, не соблюдены требования о регистрации сделки или перехода права собственности и т.п.).