Определение Судебной коллегии по гражданским делам Кемеровского областного суда

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ КЕМЕРОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 27 мая 2021 года Дело N 33-4600/2021

Судебная коллегия по гражданским делам Кемеровского областного суда в составе:

председательствующего Першиной И.В,

судей Лемзы А.А., Казачкова В.В.,

при секретаре Куцых Ю.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Лемзы А.А. гражданское дело по апелляционной жалобе Ларевой Надежды Ивановны на решение Кемеровского районного суда Кемеровской области от 11 марта 2021 г.

по иску Вашутиной Ирины Анатольевны к Ларевой Надежде Ивановне об обязании заключить договор купли-продажи земельных участков и жилого дома на условиях, предусмотренных предварительным договором купли-продажи недвижимости,

и по встречному иску Ларевой Надежды Ивановны к Вашутиной Ирине Анатольевне об обязании возвратить в собственность объекты недвижимости,

УСТАНОВИЛА:

Вашутина И.А. обратилась в суд с иском к Ларевой Н.И. об обязании заключить договор купли-продажи земельных участков и жилого дома на условиях, предусмотренных предварительным договором купли-продажи недвижимости.

Требования мотивированы тем, что она, имея намерение приобрести в собственность недвижимое имущество, с мая 2020 г. осуществляла его подыскание, в связи с чем были подобраны объекты недвижимости - земельные участки и жилой дом, расположенные по <адрес>, Кемеровского муниципального округа Кемеровской области, принадлежащие Ларевой Н.И. на праве собственности.

В мае 2020 г. стороны достигли устной договоренности совершить куплю-продажу указанного недвижимого имущества, однако, при оформлении документов выяснилось, что в числе объектов по указанному адресу имеется еще один объект недвижимости - "съезд", на который право собственности не зарегистрировано.

В связи с тем, что для приобретения всех объектов недвижимости Вашутина И.А. планировала заключить кредитный договор, было принято решение оформить "съезд" в собственность надлежащим образом.

В июле 2020 г. были собраны и поданы в регистрирующий орган документы для постановки "съезда" на государственный кадастровый учет с одновременной регистрацией права собственности.

Регистрационные действия неоднократно приостанавливались в связи с чем, 29.07.2020 между Вашутиной И.А. и Ларевой Н.И. было заключено соглашение о сделке с обеспечением авансом.

По условиям указанного соглашения, Вашутина И.А. вносит денежные средства (аванс) в размере 100 000 рублей в день подписания соглашения между Ларевой Н.И. и Вашутиной И.А., о чем составляется расписка.

Денежные средства в размере 100 000 рублей были внесены 29.07.2020, расписка о получении денежных средства написана Ларевой Н.И. собственноручно.

Поскольку Ларева Н.И. после получения задатка планировала покинуть Кемеровскую область - Кузбасс, ею была выдана нотариально удостоверенная доверенность от 29.07.2020 на имя Михеевой А.Б. со всеми полномочиями по продаже недвижимости по указанному адресу, в том числе:

- земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>;

- земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>;

- жилого дома с кадастровым номером <данные изъяты>;

- съезда с кадастровым номером <данные изъяты>,

а также заключить и подписать договор купли-продажи, подписать акт передачи недвижимости.

В связи с тем, что Вашутина И.А. 04.08.2020 продала свою недвижимость до совершения основного договора купли-продажи стороны договорились о том, что она будет использовать покупаемые объекты недвижимости, о чем был подписан акт приема-передачи земельных участков и жилого дома от 04.08.2020.

После получения дома, Вашутина И.А. и члены её семьи вселились в жилой дом и проживают в нем до настоящего времени.

Поскольку с Ларевой Н.И. была достигнута договоренность о начале проведения работ по улучшению имущества, что видно из содержания акта приема-передачи от 04.08.2020, Вашутина И.А. начала подготовку дома к проживанию.

Так, в жилом доме была установлена системы очистки воды стоимостью 198 000 рублей, произведено переоборудование котла стоимостью 424 831 рубль 29 копеек.

За весь период проживания в жилом доме Вашутина И.А. оплачивала коммунальные услуги путем перечисления денежных средств на карту дочери Ларевой Н.И. - ФИО5 в следующих размерах: за октябрь 2020 года в размере 1 188 рублей 40 копеек; за сентябрь 2020 года в размере 5 679 рублей, за август 2020 года в размере 1 764 рубля.

Кроме акта приема-передачи от 04.08.2020 был подписан предварительный договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, по условиям которого стороны обязались заключить до ДД.ММ.ГГГГ основной договор купли-продажи земельных участков и жилого дома, расположенных по <адрес> муниципального округа Кемеровской области, за 4 750 000 рублей.

Предварительный договор, по условиям которого стороны обязуются заключить договор, требующий государственной регистрации, не подлежит государственной регистрации.

Соглашение о цене является существенным условием настоящего договора.

Стоимость объектов недвижимости будет оплачиваться Вашутиной И.А. в следующем порядке:

до подписания предварительного договора купли-продажи Вашутина И.А. выплатила Ларевой Н.И. аванс в размере 100 000 рублей.

в момент подписания предварительного договора купли-продажи Вашутина И.А. выплатила Ларевой Н.И. аванс в размере 30 000 рублей.

720 000 рублей Вашутина И.А. вносит за счет собственных денежных средств при подписании основного договора.

3 900 000 рублей Вашутина И.А. оплачивает за счет кредитных средств в соответствии с условиями кредитного договора, после регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости в срок, установленный кредитным договором.

По условиям предварительного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, в случае, если одна из сторон будет уклоняться от заключения основного договора, предусмотренного настоящим договором, то уклоняющаяся сторона должна будет возместить добросовестной стороне убытки, причиненные таким уклонением, в том числе понесенные стороной покупателя в связи с ремонтными работами, переустройством проведенными в отношении жилого дома и земельных участков до заключения как настоящего договора, так и основного договора.

Возмещение документально подтвержденных убытков, причиненных уклонением от заключения основного договора, производиться в течение 5 дней с момента направления соответствующего требования от стороны. В случае пропуска стороной срока оплаты возмещения ущерба, подлежит начислению неустойка в размере 0,5 % за каждый день просрочки, но не более 50 % от суммы подлежащего возмещению ущерба.

Во исполнение обязательств по предварительному договору купли-продажи Вашутиной И.А. был заключен кредитный договор от ДД.ММ.ГГГГ N на сумму 3 900 000 рублей.

В п. 12 кредитного договора от ДД.ММ.ГГГГ N указана цель использования заемщиком кредита - приобретение объектов недвижимости и оплата иных неотделимых улучшений объектов недвижимости, расположенных по <адрес> муниципального округа Кемеровской области.

06.11.2020 был составлен проект основного договора купли-продажи объектов недвижимости.

Вашутина И.А. в назначенное время явилась в МФЦ г. Кемерово, однако, Ларева Н.И. от подписания договора уклонилась, на подписание договора и передачу его на государственную регистрацию не пришла.

07.11.2020 Ларева Н.И. сообщила, что сделки не будет.

Вашутина И.А. просит обязать Лареву Н.И. заключить договор купли-продажи земельных участков и жилого дома, расположенных по <адрес> муниципального округа Кемеровской области, на условиях, предусмотренных предварительным договором купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ.

Ларева Н.И. обратилась в суд со встречным иском к Вашутиной И.А. об обязании возвратить в собственность объекты недвижимости.

Требования мотивировала тем, что 29.07.2020 между Ларевой Н.И. и Вашутиной И.А. было заключено соглашение о сделке с обеспечением авансом, согласно которому стороны планировали заключить основной договор купли-продажи недвижимого имущества в течение двух месяцев с момента заключения соглашения.

В связи с необходимостью покинуть пределы Кемеровской области - Кузбасса, Ларева Н.И. 29.07.2020 выдала Михеевой А.Б. доверенность на срок два месяца.

Однако, даже к началу сентября 2020 года стало очевидно, что основной договор купли-продажи недвижимого имущества не будет заключен в оговоренный срок, в связи с чем, Ларева Н.И. отменила доверенность, выданную Михеевой А.Б.

Ларевой Н.И. известно, что Вашутина И.А. намеревалась приобрести недвижимое имущество с использованием кредитных денежных средств, однако, до ноября 2020 года одобрение на ипотечное кредитование Вашутиной И.А. получено не было.

Полученные по соглашению о сделке с обеспечением авансом 100 000 рублей Ларева Н.И. готова вернуть Вашутиной И.А. при возвращении принадлежащего ей недвижимого имущества.

Ларева Н.И. просит обязать Вашутину И.А. вернуть принадлежащие ей на праве собственности объекты недвижимости, расположенные по <адрес> муниципального округа Кемеровской области.

Истец (по встречному иску ответчик) Вашутина И.А. и ее представитель Ларина Е.А., действующая на основании доверенности, свои исковые требования поддержали, встречные исковые требования Ларевой Н.И. не признали.

Ответчик (по встречному иску истец) Ларева Н.И. в судебное заседание не явилась, была извещена надлежащим образом.

Представитель ответчика (по встречному иску истца) - Прозорова Р.М., действующая на основании доверенности, в судебном заседании исковые требования Вашутиной И.А. не признала, настаивала на удовлетворении встречных исковых требований Ларевой Н.И.

Третье лицо Михеева А.Б. в судебном заседании не возражала против удовлетворения исковых требований Вашутиной И.А., возражала против удовлетворения встречного иска Ларевой Н.И.

Решением Кемеровского районного суда Кемеровской области от 11.03.2021 постановлено: обязать Лареву Надежду Ивановну заключить с Вашутиной Ириной Анатольевной договор купли-продажи, который считается заключенным с момента вступления в законную силу решения суда, по условиям которого Ларева Надежда Ивановна передает в собственность Вашутиной Ирины Анатольевны земельные участки с кадастровыми номерами N и N, индивидуальный жилой дом с кадастровым номером N, съезд с кадастровым номером N, расположенные по <адрес> муниципального округа Кемеровской области, общей стоимостью 4 750 000 рублей, на условиях, предусмотренных предварительным договором купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ между Ларевой Надеждой Ивановной и Вашутиной Ириной Анатольевной.

В удовлетворении исковых требований Ларевой Надежды Ивановны к Вашутиной Ирине Анатольевне об обязании возвратить в собственность объекты недвижимости отказать полностью.

Взыскать с Ларевой Надежды Ивановны в пользу Вашутиной Ирины Анатольевны расходы по уплате государственной пошлины в размере 31 950 рублей.

В апелляционной жалобе Ларева Н.И. просит решение суда отменить как незаконное и необоснованное, удовлетворить встречные исковые требования Ларевой Н.И.

Указывает, что предварительный договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ был подписан от имени Ларевой Н.И. ее представителем по доверенности Михеевой А.Б. за пределами срока действия доверенности, выданной до 30.11.2020.

Ссылается, что в предварительном договоре купли-продажи отсутствует указание, что основной договор от имени продавца должен быть заключен собственником, а не его уполномоченным лицом, при этом договор имеет срок действия до 30.11.2020, то есть выходящий за пределы срока действия доверенности Михеевой А.Б., выданной на период с 29.07.2020 до 29.09.2020.

Полагает, что материалы дела не содержат доказательств получения ею денежных средств в размере 30 000 рублей от Вашутиной И.А. во исполнение п. 2.3 договора.

Мотивирует доводы жалобы тем, что доверенность, выданная на имя Михеевой А.Б., не содержала полномочий на дачу согласия и согласование производства каких-либо работ на продаваемом объекте недвижимости.

Доводы жалобы обосновывает также тем, что о заключении предварительного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, акта приема-передачи жилого дома, земельных участков от 04.08.2020 ей стало известно только при рассмотрении настоящего гражданского дела. Полагает, что данные документы были подписаны Михеевой А.Б. "задним числом" при ее осведомленности об отзыве доверенности на представление интересов Ларевой Н.И., в связи с чем, имеются основания полагать, что данная сделка является для Ларевой Н.И. заведомо убыточной.

На апелляционную жалобу представителем Вашутиной И.А. - Лариной Е.А., действующей на основании доверенности, принесены возражения.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции ответчик (по встречному иску истец) Ларева Н.И. и ее представитель Фомина А.А., действующая на основании ордера, поддержали доводы апелляционной жалобы, просили решение суда отменить.

Представитель истца (по встречному иску ответчика) Вашутиной И.А. - Ларина Е.А., действующая на основании доверенности, возражала против удовлетворения апелляционной жалобы, просила решение суда оставить без изменения.

Третье лицо Михеева А.Б. возражала против удовлетворения апелляционной жалобы, просила решение суда оставить без изменения.

Истец (по встречному иску ответчик) участвующий в деле, извещен надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явился.

Судебная коллегия, руководствуясь ч. 1 ст. 327, ч. 3 ст. 167 Гражданского процессуального кодекса РФ, считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы и возражений, проверив законность и обоснованность решения суда в соответствии с ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, оценив имеющиеся в деле доказательства, судебная коллегия приходит к следующему.

Согласно п. 1 ст. 420 Гражданского кодекса Российской Федерации договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Согласно п. 1, п. 4 ст. 421 ГК РФ граждане свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

Согласно п. 1 ст. 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

Согласно п. 1 ст. 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

Согласно ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, согласно выписке из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости (т. 1 л.д. 77-79), по <адрес> муниципального округа Кемеровской области расположен земельный участок, площадью 1 500 кв.м., с кадастровым номером N. Земельный участок поставлен на государственный кадастровый учет 16.05.2005; в границах данного земельного участка расположены объекты капитального строительства с кадастровым номером N и с кадастровым номером N, право собственности зарегистрировано в ЕГРН за Ларевой Н.И. 14.10.2019 на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ с ФИО9 (т. 1 л.д. 134-136).