Определение Судебной коллегии по гражданским делам Тверского областного суда от 24 декабря 2020 года №33-4586/2020

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ТВЕРСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 24 декабря 2020 года Дело N 33-4586/2020
Судебная коллегия по гражданским делам Тверского областного суда в составе председательствующего судьи Цветкова В.В.,
судей Беляк А.С., Долгинцевой Т.Е.,
при секретаре судебного заседания Османовой Т.Л.,
рассмотрела в открытом судебном заседании
по докладу судьи Долгинцевой Т.Е.
дело по апелляционной жалобе Живова А.Н., поданной представителем по доверенности Ивановым А.В., на решение Конаковского городского суда Тверской области от 16 октября 2020 г., которым постановлено:
"Исковые требования Живова А.Н. к Нефедкину А.А., Нефедкиной В.В., Игониной О.А., Вишняковой Н.Н.
-о признании заключенного между Нефедкиной В.В., Нефедкиным А.А., Игониной О.А., Вишняковой Н.Н. и Живовым А.Н. договора о задатке при покупке жилого дома и земельного участка от 27.04.2020 года - предварительным договором;
-возложении обязанности на Нефедкину В.В., Нефедкина А.А., Игонину О.А., Вишнякову Н.Н. заключить с Живовым А.Н. договор купли-продажи объектов недвижимости: жилого дома с кадастровым N, общей площадью 64,5 кв. м., в том числе жилой площади 46,4 кв.м.; земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства, с кадастровым N, общая площадь 1850 кв. м., расположенных по адресу: <адрес>, цена договора купли-продажи 5000000 рублей,
оставить без удовлетворения.
Отменить меры по обеспечению иска установленные определением Конаковского городского суда Тверской области от 03 июня 2020 года в виде запрета Управлению Росреестра по Тверской области совершать регистрационные действия в отношении недвижимого имущества: жилого дома, с кадастровым N, общей площадью 64,5 кв. м., в том числе жилой площади 46,4 кв. м. находящийся по адресу: <адрес>, и земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства, с кадастровым N, общая площадь 1850 кв. м. находящийся установлено ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: <адрес>, а также меры по обеспечению иска установленные апелляционным определением Тверского областного суда от 22 сентября 2020 года в виде ареста указанных объектов недвижимого имущества",
Судебная коллегия
установила:
Живов А.Н. обратился в суд с вышеуказанным исковым заявлением к Нефедкиной В.В., Нефедкину А.А., Игониной О.А., Вишняковой Н.Н. В обоснование требований указал, что 27 апреля 2020 г. между истцом и ответчиками был заключен договор о задатке при покупке жилого дома и земельного участка, по условиям которого продавцы продают, а покупатель обязуется приобрести в собственность за 5000000 руб. следующее недвижимое имущество, находящееся по адресу: <адрес>:
-жилой дом площадью 64,5 кв. м., в том числе жилой - 46,4 кв.м, с пристройкой и надворными постройками с кадастровым N;
-земельный участок из земель населенных пунктов для индивидуального жилищного строительства с кадастровым номером N общей площадью 1850 кв.м.
Согласно п. 4 договора в счет обеспечения исполнения взятого на себя обязательства покупатель вносит продавцам задаток за приобретаемые жилой дом и земельный участок, в размере 70000 руб. в следующем порядке: Нефедкиной В.В. (действующей за себя и с устного согласия сособственников Нефедкина А.А., Игониной О.А.) - 35 000 руб., Вишняковой Н.Н. - 35 000 руб.
Пунктом 5 договора предусмотрено, что покупатель и продавцы обязались заключить договор купли-продажи указанного жилого дома и земельного участка в срок 31 мая 2020 г.
Ссылаясь на положения статей 309, 310, 429 Гражданского кодекса Российской Федерации истец указывает на то, что заключенный между сторонами договор содержит условия, позволяющие установить его предмет, цену и срок, в течение которого должен быть заключен основной договор, соответственно, является предварительным договором.
Поскольку истец в полном объеме исполнил взятые на себя обязательства, однако ответчики уклонились от заключения основного договора, Живов А.Н. обратился в суд с указанными исковыми требованиями.
Протокольными определениями суда к участию в деле привлечены в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, Панин М.А. и Управление Росреестра по Тверской области.
Истец Живов А.Н. в судебное заседание не явился, о дате, месте и времени рассмотрения дела извещен надлежащим образом.
Представитель истца по доверенности Иванов А.В. в судебном заседании поддержал заявленные исковые требования, отметил, что со стороны истца все условия договора задатка исполнены, однако ответчики уклонились от заключения основного договора и заключили другой договор с иным лицом, в связи с чем есть все основания признать данный договор предварительным и обязать ответчиков заключить с истцом основной договор. Лица, подписавшие договор, заверили Живова А.Н., что у них есть полномочия на его подписание от других сособственников. Истец всецело доверял изложенным в договоре обстоятельствам. Предварительный договор может не заверяться нотариально, к нему не применяются те же самые правила, что и к основному договору. Нотариальное удостоверение договора необходимо в случае, если дольщик продает долю, когда сособственники продают целое, заверение не требуется. У двух сособственников, подписавшим договор о задатке, который фактически является предварительным, имелись полномочия на отчуждение своей доли собственности. Задаток истцом не получен, ответчиками не возвращен. Полагает, исковые требования истца основаны на законе, сложившихся обстоятельствах и подлежат удовлетворению.
Ответчики Вишнякова Н.Н., Нефедкин А.А., Игонина О.А., Нефедкина В.В. в судебное заседание не явились, о дате, месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом.
Представитель ответчиков адвокат Герчиков В.Р. в судебном заседании не согласился с заявленными требованиями, поддержал письменные возражения, дополнительно пояснил, что двумя сособственниками получен задаток для заключения договора купли-продажи дома и земельного участка. Двое сособственников, а именно Нефедкин А.А. и Игонина О.А., данный договор не заключали, полномочий для его заключения Нефедкиной В.В. не предоставляли, соответственно, какой-либо ответственности по данному договору не несут. В силу требований гражданского законодательства, полномочия на совершение сделки должны быть выражены в письменной форме (п.1 ст. 182 ГК РФ), в данном случае в нотариально удостоверенной доверенности (п.1 ст. 185-1 ГК РФ), каких-либо устных полномочий в рассматриваемой ситуации быть не может (п.2 ст. 182 ГК РФ). Устное согласие не может расцениваться как надлежащее полномочие на подписание каких-либо документов. Указанный договор составлен с нарушением требований закона, является ничтожной сделкой и не может рассматриваться как иное. До установленного срока (до 31 мая 2020 г.) основной договор заключен не был, стороной истца в адрес ответчиков предложение о его заключении не направлялось, в связи с чем обязательства по договору о задатке прекратились. Денежные средства, полученные ответчиками Нефедкиной В.В. и Вишняковой Н.Н., возвращены истцу посредством почтового перевода, обязанность получения почтовой корреспонденции лежит на истце. Имущество, о котором говорит истец, у ответчиков нет, его собственником является Панин М.А. При таких обстоятельствах, оснований для удовлетворения исковых требований не имеется. Просил отменить наложенные обеспечительные меры в рамках рассматриваемого дела.
Третье лицо Панин М.А. в судебное заседание не явился, о дате, месте и времени слушания дела извещен надлежащим образом.
Третье лицо Управление Росреестра по Тверской области в судебное заседание своего представителя не направил, о дате, месте и времени слушания дела извещено надлежащим образом.
Судом постановлено вышеуказанное решение.
В апелляционной жалобе Живова А.Н., поданной представителем по доверенности Ивановым А.В., со ссылкой на неправильное применение судом норм материального и процессуального права, неверное определение обстоятельств, имеющих значение для дела, ставится вопрос об отмене решения суда, вынесении нового судебного акта об удовлетворении исковых требований.
Жалоба мотивирована тем, что денежные средства от Вишняковой Н.Н. и Нефедкиной В.В. истцом не получены, перевод был депонирован. Достоверных доказательств возврата денег стороной ответчика не представлено. Полагает вывод суда о возврате Вишняковой Н.Н. и Нефедкиной В.В. 07 мая 2020 г. почтовым переводом денежных средств истцу подлежит исключению из текста обжалуемого решения для предотвращения неосновательного обогащения ответчиков.
Также апеллянт ссылается на необоснованный отказ суда в принятии увеличения исковых требований, направленных на оспаривание договора купли-продажи спорных объектов недвижимости от 08 мая 2020 г., заключенного между ответчиками и третьим лицом Паниным М.А., без рассмотрения которых разрешение спора было невозможно.
Ссылаясь на необоснованный отказ суда в удовлетворении исковых требований, истец отмечает, что в обжалуемом постановлении не дано оценки тем обстоятельствам, что Нефедкиной В.В. и Вишняковой Н.Н. (титульными собственниками) фактически заключен договор на принадлежащие им доли в праве собственности на объекты недвижимости, которыми они были вправе распоряжаться. Вывод суда о том, что указанные лица направили истцу денежные средства, не может свидетельствовать о том, что договор не является предварительным. В подтверждение своей позиции апеллянт обращает внимание на то, что в договоре не предусмотрено право на односторонний отказ от сделки со стороны Нефедкиной В.В. и Вишняковой Н.Н. Заключенный между сторонами договор ответчиками не оспаривался, требования о его расторжении последними не направлялось. Ссылаясь на положения ст. 429 ГК РФ, апеллянт отмечает, что в договоре задатка оговорены все необходимые условия, соответственно он является предварительным.
Истец Живов А.Н. и его представитель адвокат Иванов А.В. поддержали доводы апелляционной жалобы, просили решение суда первой инстанции отменить.
Представитель ответчиков Нефедкиной В.В., Нефедкина А.А., Игониной О.А., Вишняковой Н.Н., а также третьего лица Панина М.А. - адвокат Герчиков В.Р. возражал против доводов апелляционной жалобы, просил оставить решение суда первой инстанции без изменения.
Остальные участники процесса при надлежащем извещении в заседание суда апелляционной инстанции не явились, об уважительности причин своей неявки не сообщили, об отложении рассмотрения дела не ходатайствовали.
С учетом положений статей 167, 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебная коллегия сочла возможным рассмотреть дело без их участия.
Заслушав доводы и возражения сторон, изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не усматривает оснований для отмены решения суда.
Согласно части 1 статьи 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе и возражениях относительно жалобы.
В соответствии со статьёй 195 ГПК РФ решение суда должно быть законным и обоснованным.
Принятое судом решение отвечает указанным требованиям.
В силу статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают, в том числе, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом.
Согласно статье 420 Гражданского кодекса Российской Федерации договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. К обязательствам, возникшим из договора, применяются общие положения об обязательствах.
Договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (статья 432 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
В соответствии с частью 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительнымдоговором.
В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор (часть 4 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен, либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (часть 6 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Одним из способов исполнения обязательств согласно пункту 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации является задаток, которым в силу пункта 1 статьи 380 Гражданского кодекса Российской Федерации является денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.
Пунктом 2 статьи 381 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения(статья 416)задаток должен быть возвращен.
Судом установлено и подтверждено материалами дела, что 27 апреля 2020 г. между Вишняковой Н.Н., Нефедкиной В.В., действующей за себя лично и с устного согласия собственников Нефедкина А.А., Игониной О.А. (продавцы) и Живовым А.Н. (покупатель) заключен договор о задатке при покупке жилого дома и земельного участка.
В соответствии с пунктом 1 договора - продавцы продают, а покупатель обязуется приобрести в собственность в соответствии с условиями настоящего предварительного договора жилой дом площадью 64,5 кв. м., в том числе жилой - 46,4 кв.м, с пристройкой и надворными постройками с кадастровым N и земельный участок из земель населенных пунктов для индивидуального жилищного строительства с кадастровым номером N общей площадью 1850 кв.м, находящиеся по адресу: <адрес>
По взаимному соглашению сторон стоимость продаваемых объектов недвижимости оценена в 5000000 руб., является окончательной и изменению не подлежит (п.2 договора).
Из пункта 3 договора следует, что объекты недвижимости жилой дом и земельный участок принадлежат продавцам на праве общей долевой собственности: Нефедкиной В.В. - 1/4 доля в праве, Нефедкину А.А. - 1/8 доля в праве, Игониной О.А. - 1/8 доля в праве, Вишняковой Н.Н. - 1/4 доля в праве.
Согласно пункта 4 договора в счет обеспечения исполнения взятого на себя обязательства покупатель вносит продавцам задаток за приобретаемые жилой дом и земельный участок в размере 70000 руб.: Нефедкиной В.В. (действующей за себя и с устного согласия сособственников Нефедкина А.А., Игониной О.А.) сумму в размере 35 000 руб., Вишняковой Н.Н. - 35 000 руб.
Пунктом 5 договора предусмотрено, что покупатель и продавцы обязуются заключить договор купли-продажи указанного жилого дома и земельного участка в срок 31 мая 2020 г. При этом продавцы обязуются представить покупателю все справки о коммунальных платежах, и передать жилой дом и земельный участок по акту приема-передачи, в течение 10 дней, после подписания основного договора купли-продажи вышеуказанных объектов недвижимости.
Как достоверно установлено судом и подтверждено сторонами, основной договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>, заключен не был.
29 мая 2020 г. Живов А.Н. направил в адрес Вишняковой Н.Н., Нефедкиной В.В., Нефедкину А.А., Игониной О.А. требование о необходимости заключения основного договора, что подтверждено описью вложения и квитанцией об оплате направления заказного письма.
Между тем, Вишнякова Н.Н. и Нефедкина В.В. еще 07 мая 2020 г. в счет возврата задатка почтовым переводом направили денежные средства Живову А.Н., по 35000 руб. каждая, о чем в дело представили документы, подтверждающие такой перевод.
08 мая 2020 г. между Нефедкиной В.В., Вишняковой Н.Н., Нефедкиным А.А., Игониной О.А. с одной стороны и Паниным М.А. с другой стороны в установленном законом порядке был заключен договор купли-продажи спорных объектов недвижимости, который удостоверен ФИО1, временно исполняющей обязанности нотариуса ФИО2 Конаковского нотариального округа Тверской области.
Разрешая спор и отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из того, что договор о задатке от 27 апреля 2020г., при отсутствии согласия на совершение указанной сделки всех сособственников недвижимого имущества, являвшегося предметом договора, не является предварительным договором по смыслу статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, в связи с чем у продавцов Нефедкина А.А. и Игониной О.А. не возникло оснований для заключения с покупателем Живовым А.Н. договора купли-продажи долей жилого дома и земельного участка в обязанности основной договор купли-продажи долей спорного домовладения.
У судебной коллегии не имеется оснований не соглашаться с указанным выводом суда первой инстанции.
Приведенные в жалобе доводы о необоснованности отказа суда в удовлетворении предъявленных исковых требований отклоняются судебной коллегией, поскольку сводятся к несогласию с принятым по делу судебным актом, выводы суда не опровергают, получили надлежащую правовую оценку с обоснованием мотивов отклонения.
В соответствии со ст. 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями п. 3 ст. 123 Конституции Российской Федерации и ст. 12 ГПК Российской Федерации, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Из материалов дела следует, что Нефедкина В.В., Вишнякова Н.Н., Нефедкин А.А., Игонина О.А. являлись участниками общей долевой собственности на жилой дом с кадастровым номером N и земельный участок с кадастровым номером N по адресу: <адрес>
Анализ содержания договора от 24 апреля 2020 г. согласно положениям ст.431 ГК РФ, поименного как "договор о задатке", по мнению судебной коллегии, свидетельствует о том, что таковой имеет признаки предварительного договора купли-продажи объектов недвижимости.
Однако при установленных судом первой инстанции обстоятельствах, а именно подписание указанного договора только двумя сособственниками общей долевой собственности, при том, что согласно пункту первому договора его предметом являлось право собственности на целую долю объектов недвижимости, указанный договор не может считаться заключенным.
В договоре указано, что Нефедкина В.В. действует за себя лично и с устного согласия сособственников Нефедкина А.А. и Игониной О.А.
Однако, как верно отметил суд первой инстанции со ссылкой на положения ст.182, п.1 ст.185-1 ГК РФ, указанная оговорка не свидетельствует о согласии сособственников Нефедкина А.А. и Игониной О.А. на заключение договора о задатке и его условиях, поскольку сведений о наличии у Нефедкиной В.В. соответствующих полномочий действовать от имени Нефедкина А.А. и Игониной О.А., в материалах дела не имеется.
Само по себе указание в договоре формулировки "с устного согласия сособственников" не свидетельствует о том, что между сторонами сложились договорные отношения, предусмотренные положениями гражданского законодательства. Доказательств, подтверждающих согласие всех сособственников домовладения и земельного участка на отчуждение долей своего имущества Живову А.Н. на условиях договора о задатке от 27 апреля 2020 г., суду не представлено.
Версия апеллянта о действительности рассматриваемого договора как предварительного договора купли-продажи принадлежащих Вишняковой Н.Н. и Нефедкиной В.В. долей в праве общей долевой собственности на спорные объекты недвижимости является несостоятельной, так как в деле отсутствуют доказательства отказа других сособственников от преимущественного права покупки доли (ст. 250 ГК РФ), а несоблюдение нотариальной формы предварительного договора влечет его ничтожность, поскольку с 02.06.2016 необходимо нотариальное удостоверение сделки по отчуждению доли в праве общей собственности на недвижимое имущество согласно ст. 42 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".
С учетом изложенного, суд пришел к правомерному выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения исковых требований Живова А.Н., в том числе требований о понуждения ответчиков к заключению с истцом основного договора купли-продажи.
Ссылку истца на ошибочный вывод суда о возврате денежных средств от Вишняковой Н.Н. и Нефедкиной В.В. судебная коллегия находит несостоятельной, поскольку ответчиками представлены достоверные доказательства направления почтовым переводом в адрес Живова А.Н. в счет возврата полученных в качестве задатка денежных средств (Т.2 л.д.70-73).
В данном случае, с учетом положений статьи 165.1 Гражданского кодекса РФ, а также Правил оказания услугпочтовойсвязи, утвержденных приказом Минкомсвязи России от 31 июля 2014 года N 234, отсутствие надлежащего контроля за поступающей по месту регистрации адресата Живова А.Н. корреспонденцией является риском возможных неблагоприятных последствий для него самого и не свидетельствует о неисполнении ответчиками Вишняковой Н.Н. и Нефедкиной В.В. обязательств по возврату полученного задатка в связи с незаключенностью предварительного договора купли-продажи с истцом.
В материалах дела имеется письмо УФПС Тверской области от 19.10.2020, согласно которому денежные переводы от Вишняковой Н.Н. и Нефедкиной В.В., которые не были получены адресатом, а также отправителями, были депонированы 09.07.2020.
Доказательств невозможности получения истцом указанных денежных средств суду не представлено.
При указанных обстоятельствах суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что обязанность по возврату задатка, предусмотренная п. 1 ст. 381 Гражданского кодекса Российской Федерации, исполнена ответчиками надлежащим образом.
В ходе рассмотрения дела истцом было заявлено ходатайство о принятии к рассмотрению дополнительных исковых требований о признании недействительным договора купли-продажи спорных объектов недвижимости от 08 мая 2020 г., заключенного между ответчиками и третьим лицом Паниным М.А., а также применении последствий недействительности указанной сделки.
Однако в принятии дополнительных исковых требований судом первой инстанции было отказано, о чем вынесено мотивированное определение в протокольной форме от 16.10.2020.
Ссылка в жалобе на то, что судом неправомерно отказано в принятии увеличения исковых требований, является несостоятельной и не влечет отмену решения суда, поскольку, как верно указал суд первой инстанции, фактически Живовым А.Н. были дополнительно заявлены новые требования с иными основанием и предметом иска, в связи с чем оснований для принятия их к производству суда в порядке ст. 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации не имелось.
При этом из содержания обжалуемого решения следует, что при отказе истцу в иске факт заключения ответчиками договора купли-продажи с третьим лицом Паниным М.А. судом не учитывался и правовой оценке не подвергался.
В целом доводы жалобы не опровергают выводов решения суда, и не содержат указаний на новые, имеющие значение для дела обстоятельства, не исследованные судом первой инстанции, в связи с чем, оснований для отмены решения суда по доводам жалобы не имеется.
Руководствуясь статьями 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
решение Конаковского городского суда Тверской области от 16 октября 2020 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу Живова А.Н., поданную представителем по доверенности Ивановым А.В., - без удовлетворения.
Председательствующий
Судьи


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка