Дата принятия: 03 ноября 2020г.
Номер документа: 33-4582/2020
СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ВОЛОГОДСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 3 ноября 2020 года Дело N 33-4582/2020
от 03 ноября 2020 года N 33-4582/2020
город Вологда
Судебная коллегия по гражданским делам Вологодского областного суда в составе:
председательствующего Балаевой Т.Н.,
судей Кяргиевой Н.Н., Вершининой О.Ю.,
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Андреевой Е.А.,
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе представителя Администрации города Вологды Моисеевой А.А. на решение Вологодского городского суда Вологодской области от 29 июля 2020 года по иску Ивановой С. А., Ивановой А.А. к муниципальному образованию "Город Вологда" в лице Администрации города Вологды о признании стоимости для выкупа изымаемого жилого помещения недостоверной.
Заслушав доклад судьи Вологодского областного суда Вершининой О.Ю., судебная коллегия
установила:
Ивановой С.А. и Ивановой А.А. на праве общей долевой собственности принадлежит жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, кадастровый N....
Распоряжением начальника Департамента городского хозяйства Администрации города Вологды от 02 ноября 2016 года N 114 многоквартирный дом <адрес> признан аварийным и подлежащим сносу.
Постановлением Администрации города Вологда от 03 сентября 2019 года N 1239 принято решение об изъятии земельного участка с кадастровым N..., расположенного по адресу: <адрес>, площадью 1060 кв.м с жилыми помещениями, в том числе квартирой с кадастровым N..., назначение объекта: жилое, площадь объекта: 54,2 кв.м, этажность: 2, адрес (местоположение) объекта: <адрес>, находящейся в многоквартирном доме по адресу: <адрес>, расположенном на земельном участке с кадастровым номером 35:24:0304005:620, для муниципальных нужд в связи с невыполнением собственниками изымаемых помещений требований о сносе или реконструкции данного многоквартирного дома.
Изъятие объектов недвижимости осуществляется в рамках муниципальной адресной программы N 5 по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, расположенного на территории муниципального образования "Город Вологда", на 2019-2025 годы, утвержденной постановлением Администрации города Вологды от 30 мая 2019 года N 622, путем предоставления собственникам таких объектов недвижимости денежного возмещения взамен изымаемых объектов недвижимости или путем предоставления собственникам таких объектов недвижимости взамен изымаемых объектов недвижимости других жилых помещений с зачетом их стоимости при определении размера возмещения за изымаемые объекты недвижимости.
Департаментом имущественных отношений Администрации города Вологды 29 ноября 2019 года в адрес Ивановой С.А., Ивановой А.А. направлен проект соглашения об изъятии жилого помещения и доли земельного участка вместе с отчетами об оценке рыночной стоимости объектов недвижимости N... и N....
Согласно отчету Агентства оценки и права "ПАРТНЕР" N... рыночная стоимость ? доли в праве общей долевой собственности на квартиру <адрес> составила 703 528 рублей, в том числе: рыночная стоимость жилого помещения 271 364 рубля, компенсация за непроизведенный капитальный ремонт дома 198 957 рублей, компенсация за земельный участок 204 000 рублей, компенсация убытков, которые несет собственник помещения по смыслу статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, 29 207 рублей.
Полагая недостоверной оценку стоимости изымаемых объектов недвижимости, Иванова С.А., Иванова А.А. обратились в суд с иском к Администрации города Вологды, в котором, уточнив исковые требования, просили:
признать стоимость компенсации за земельный участок и компенсацию убытков, которые несет собственник помещения для выкупа изымаемого жилого помещения - квартиры N... с кадастровым N..., расположенной в многоквартирном доме с кадастровым N... по адресу: <адрес>, указанные в отчете оценщика ИП Савенкова С.Е. N 3053/10/2019-6 "Об оценке рыночной стоимости ? доли в праве общей долевой собственности", в размере 204 000 рублей и 29 207 рублей - недостоверными;
определить цену для совершения сделки по выкупу изымаемого жилого помещения - квартиры N... с кадастровым N..., расположенной в многоквартирном доме с кадастровым N... по адресу: <адрес>, принадлежащей истцам на праве общей долевой собственности, в размере 1 737 397 рублей 60 копеек, включив в нее рыночную стоимость компенсации за земельный участок в размере 323 419 рублей 80 копеек (5 944 480 рублей / 498,10 кв.м = 11 934 рубля 31 копейка * 54,20 кв.м = 646 839 рулей 60 копеек) и компенсацию убытков, которые несет собственник помещения по смыслу статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, в размере 149 916 рублей;
взыскать с ответчика расходы на оплату услуг представителя 30 000 рублей, оплату за проведение судебной экспертизы 20 600 рублей, расходы на уплату государственной пошлины 300 рублей.
Определением суда от 16 марта 2020 года ответчик Администрация города Вологды заменен на ответчика муниципальное образование "Город Вологда" в лице Администрации города Вологды.
В судебное заседание истцы Иванова С.А., Иванова А.А. не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещались надлежаще, их представитель Проскурина В.Г. в судебном заседании уточненные исковые требования поддержала в полном объеме по изложенным в иске основаниям, просила удовлетворить.
Представитель ответчика муниципального образования "Город Вологда" в лице Администрации города Вологды Моисеева А.А. иск не признала по мотивам, приведенным в отзыве, просила исковые требования оставить без удовлетворения.
Решением Вологодского городского суда Вологодской области от 29 июля 2020 года, с учетом определений об исправлении описок от 06 августа 2020 года, от 07 сентября 2020 года, исковые требования Ивановой С.А., Ивановой А.А. к муниципальному образованию "Город Вологда" в лице Администрации города Вологды о признании стоимости выкупной цены недостоверной удовлетворены частично.
Определена цена для совершения сделки по выкупу изымаемого жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, с кадастровым <адрес> с долей земельного участка, принадлежащего Ивановой С.А., Ивановой А.А., в размере 1 622 182 рубля (включая рыночную стоимость жилого помещения 427 593 рубля, стоимость доли земельного участка 646 759 рублей, компенсацию за непроизведенный капитальный ремонт 397 914 рублей, компенсацию убытков 149 916 рублей).
С Администрации города Вологды в пользу Ивановой С.А. взысканы расходы на оплату судебной экспертизы 20 600 рублей, расходы на оплату юридических услуг 8000 рублей, расходы на оплату государственной пошлины 300 рублей.
В удовлетворении остальной части исковых требований отказано.
В апелляционной жалобе представитель Администрации города Вологды Моисеева А.А. просит об отмене судебного акта и принятии по делу нового решения об отказе в удовлетворении исковых требований в полном объеме, указывая в обоснование жалобы на неверный расчет экспертом Жирновым И.Н. убытков собственников, связанных с временным пользованием жилым помещением до приобретения в собственность другого жилья, необоснованное включение экспертом в стоимость убытков стоимости аренды жилого помещения сроком на 6 месяцев и аренды гаражного бокса для хранения вещей, нарушения при проведении оценки в части подбора объектов-аналогов земельных участков при использовании сравнительного подхода в оценке, а именно использование объектов-аналогов с отличающимися ценообразующими факторами, неправильное распределение расходов по оплате судебной экспертизы.
Судебная коллегия, проверив законность и обоснованность решения суда в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, полагает решение подлежащим изменению.
Разрешая спор и частично удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции руководствовался положениями статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, принял во внимание разъяснения, приведенные в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за третий квартал 2012 года, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26 декабря 2012 года, и исходил из того, что выкуп принадлежащего Ивановой С.А. и Ивановой А.А. жилого помещения должен производиться с выплатой выкупной цены 1 622 182 рубля, которая складывается из рыночной стоимости жилого помещения 427 593 рубля, стоимости доли земельного участка 646 759 рублей, компенсации за непроизведенный капитальный ремонт 397 914 рублей и компенсации убытков 149 916 рублей.
Суд апелляционной инстанции соглашается с указанным выводом суда, поскольку он основан на надлежащей оценке доказательств, при правильном установлении и всестороннем исследовании юридически значимых для разрешения заявленных требований обстоятельств.
В апелляционной жалобе представитель Администрации города Вологды выражает несогласие с принятием судом за основу заключения эксперта общества с ограниченной ответственностью "Лаборатория судебных экспертиз" (далее - ООО "Лаборатория судебных экспертиз") N 180520-ЭОЖ-3730, полагая определенную экспертом рыночную стоимость земельного участка необоснованно завышенной, неправильным подбор объектов-аналогов земельных участков при использовании сравнительного подхода.
Согласно части 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации при определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме, в том числе рыночная стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.
В силу статьи 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.
Министерство имущественных отношений Российской Федерации разработало и утвердило распоряжением от 06 марта 2002 года N 568-р Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков (далее - Методические рекомендации) в целях использования их при проведении оценки рыночной стоимости земельных участков.
Согласно пункту 1 раздела IV Методических рекомендаций метод сравнения продаж применяется при наличии информации о ценах сделок с земельными участками, являющимися аналогами оцениваемого; при отсутствии информации о ценах сделок с земельными участками допускается использование цен предложения (спроса). Данный метод предполагает следующую последовательность действий: определение элементов, по которым осуществляется сравнение объекта оценки с объектами-аналогами (далее - элементов сравнения); определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка; определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка; корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающая их отличия от оцениваемого земельного участка; расчет рыночной стоимости земельного участка путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов.
При этом наиболее важными факторами стоимости земельных участков, как правило, являются: местоположение и окружение; целевое назначение, разрешенное использование, права иных лиц на земельный участок; физические характеристики (рельеф, площадь, конфигурация и др.); транспортная доступность; инфраструктура (наличие или близость инженерных сетей и условия подключения к ним, объекты социальной инфраструктуры и т.п.).
Согласно пункту 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года N 611 (далее - ФСО N 7), при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает следующие положения:
а) сравнительный подход применяется для оценки недвижимости, когда можно подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений;
б) в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным;
в) при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке;
г) для выполнения расчетов используются типичные для аналогичного объекта сложившиеся на рынке оцениваемого объекта удельные показатели стоимости (единицы сравнения), в частности цена или арендная плата за единицу площади или единицу объема;
д) в зависимости от имеющейся на рынке исходной информации в процессе оценки недвижимости могут использоваться качественные методы оценки (относительный сравнительный анализ, метод экспертных оценок и другие методы), количественные методы оценки (метод регрессионного анализа, метод количественных корректировок и другие методы), а также их сочетания;
е) для сравнения объекта оценки с другими объектами недвижимости, с которыми были совершены сделки или которые представлены на рынке для их совершения, обычно используются следующие элементы сравнения: передаваемые имущественные права, ограничения (обременения) этих прав; условия финансирования состоявшейся или предполагаемой сделки (вид оплаты, условия кредитования, иные условия); условия продажи (нетипичные для рынка условия, сделка между аффилированными лицами, иные условия); условия рынка (изменения цен за период между датами сделки и оценки, скидки к ценам предложений, иные условия); вид использования и (или) зонирование; местоположение объекта; физические характеристики объекта, в том числе свойства земельного участка, состояние объектов капитального строительства, соотношение площади земельного участка и площади его застройки, иные характеристики; экономические характеристики (уровень операционных расходов, условия аренды, состав арендаторов, иные характеристики); наличие движимого имущества, не связанного с недвижимостью; другие характеристики (элементы), влияющие на стоимость;
ж) помимо стоимости, сравнительный подход может использоваться для определения других расчетных показателей, например арендных ставок, износа и устареваний, ставок капитализации и дисконтирования.
При применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.
Согласно заключению судебной экспертизы ООО "Лаборатория судебных экспертиз" N 180520-ЭОЖ-3730 в процессе оценки земельного участка экспертом был применен только сравнительный подход, метод сравнения продаж. Объектом оценки являлся земельный участок, расположенный на землях населенных пунктов, предоставленный для строительства среднеэтажных жилых домов. В качестве объектов-аналогов подобраны земельные участки, отнесенные к землям населенных пунктов, предоставленные для строительства малоэтажных жилых домов. На страницах 145 - 146 (том 1) заключения эксперта выполнен расчет стоимости земельного участка с введением соответствующих корректировок по тем ценообразующим факторам, по которым между объектом оценки и подобранными объектами-аналогами имеются различия, а также приведены комментарии, обосновывающие применение той или иной корректировки.
Доводы апелляционной жалобы, указывающие на неправильный подбор объектов-аналогов земельных участков, разница в стоимости которых превышает 30 %, непринятие экспертом во внимание продажи объектов-аналогов вместе с проектом на строительство многоквартирного дома, отсутствие на объектах-аналогах ветхих жилых домов, подлежащих сносу, не свидетельствуют о наличии оснований полагать заключение эксперта недостоверным доказательством, либо ставить под сомнение его выводы, поскольку в качестве объектов-аналогов экспертом были использованы земельные участки, выставленные на продажу, а не реально проданные за данную цену, поэтому была применена скидка на торг. Экспертом установлено, что назначение объекта оценки - среднеэтажные жилые дома, а назначение всех аналогов - малоэтажные жилые дома, поскольку удельная стоимость земельных участков с разрешенным использованием "малоэтажные жилые дома" ниже по сравнению с удельной стоимостью земельных участков с разрешенным использованием "среднеэтажные жилые дома", то экспертом применена повышающая корректировка. Так как большие по размеру земельные участки стоят несколько дешевле в расчете на единицу площади, чем меньшие по размеру участки, поэтому в цены аналогов вносились корректировки.
Вопреки доводам апелляционной жалобы эксперт провел анализ рынка в тех его сегментах, к которым относится фактическое использование оцениваемого объекта, и по результатам анализа определилценообразующие факторы, используемые при определении рыночной стоимости объекта оценки. Допрошенный в судебном заседании эксперт Жирнов И.Н. выводы, изложенные в заключении судебной экспертизы, подтвердил в полном объеме, мотивированно аргументировал расчет и методику проведения оценки. Оснований не доверять представленному заключению судебной экспертизы и показаниям эксперта у судебной коллегии не имеется, поскольку эксперт обладает достаточной квалификацией для ответа на поставленные вопросы, предупреждался об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.
В силу вышеизложенного судебная коллегия полагает несостоятельными доводы апелляционной жалобы о завышенной рыночной стоимости изымаемого земельного участка.
Не могут быть приняты во внимание и доводы апеллянта о неверном расчете экспертом Жирновым И.Н. убытков собственников, связанных с временным пользованием жилым помещением до приобретения в собственность другого жилья, и необоснованном включении в стоимость убытков стоимости аренды жилого помещения сроком на 6 месяцев и аренды бокса для хранения имущества на тот же срок, поскольку возмещение таких расходов прямо предусмотрено частью 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, а обязанность доказать, что такие расходы истцами не будут понесены, в связи с чем отсутствуют основания для их возмещения, лежит на ответчике. Между тем, Администрацией города Вологды такие доказательства суду представлены не были. Пользование истцами временным жильем до приобретения жилого помещения в собственность и боксом для хранения имущества является вынужденной мерой, а потому относится к убыткам, которые истцы будут вынуждены понести в связи с изъятием принадлежащего им имущества.
В части 6 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения. Принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения. При этом по заявлению прежнего собственника жилого помещения за ним сохраняется право пользования жилым помещением, если у прежнего собственника не имеется в собственности иных жилых помещений, не более чем на 6 месяцев после предоставления возмещения прежнему собственнику жилого помещения, если соглашением с прежним собственником жилого помещения не установлено иное.
В связи с изложенным, судебная коллегия соглашается с расчетом эксперта по определению стоимости аренды жилья за 6 месяцев для временного проживания истцов до приобретения в собственность жилого помещения.
Вместе с тем судебная коллегия не может согласиться с выводом суда первой инстанции в части взыскания с Администрации города Вологды расходов на проведение судебной экспертизы 20 600 рублей.
Согласно части 1 статьи 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью 2 статьи 96 настоящего Кодекса.
В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.
Исходя из приведенных правовых норм, при разрешении вопроса о возмещении расходов, понесенных в связи с проведением по делу судебной экспертизы, при отсутствии предварительной оплаты данной экспертизы необходимо учитывать принцип распределения судебных расходов, принимая во внимание в пользу какой из сторон вынесено решение.
Принимая во внимание, что истцы, уточнив исковые требования, поддерживали их на общую сумму 1 737 397 рублей 60 копеек, а судом требования были удовлетворены на сумму 1 622 182 рубля, с Администрации города Вологды в пользу Ивановой С.А. подлежат взысканию расходы на оплату судебной экспертизы в сумме 19 233 рубля 91 копейка.
Руководствуясь статьей 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
решение Вологодского городского суда Вологодской области от 29 июля 2020 года в части взыскания расходов по проведению судебной экспертизы изменить, абзац третий резолютивной части изложить в следующей редакции:
"Взыскать с Администрации города Вологды в пользу Ивановой С. А. расходы на оплату судебной экспертизы 19 233 рубля 91 копейка, расходы на оплату юридических услуг 8000 рублей, расходы на оплату государственной пошлины 300 рублей".
В остальной части решение Вологодского городского суда Вологодской области от 29 июля 2020 года оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя Администрации города Вологды Моисеевой А.А. - без удовлетворения.
Председательствующий:
Судьи:
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
