Определение Судебной коллегии по гражданским делам Кемеровского областного суда

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ КЕМЕРОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 27 мая 2021 года Дело N 33-4576/2021

Судебная коллегия по гражданским делам Кемеровского областного суда

в составе председательствующего: Карасовской А.В.,

судей: Пастухова С.А., Пискуновой Ю.А.,

при секретаре: Легких К.П.,

заслушала в открытом судебном заседании по докладу судьи Пастухова С.А.

гражданское дело по апелляционной жалобе представителя Алексеева Андрея Анатольевича - Биржа Ефима Александровича на решение Таштагольского городского суда Кемеровской области от 10 марта 2021 года

по иску Алексеева Андрея Анатольевича к Кручу Юрию Александровичу о взыскании задатка по договору купли продажи,

УСТАНОВИЛА:

Алексеев А.А. обратился с иском к Кручу Ю.А. о взыскании задатка по договору купли продажи.

Требования мотивировал тем, что 17.05.2017 между Алексеевым А.А. и Круч Ю.А. заключен договор о задатке при купле-продаже дома. В соответствии с указанным договором стороны договорились о купле-продаже дома, расположенного по адресу: <адрес> в недостроенном виде по цене 2 000 000 руб. При этом Круч Ю.А. должен был подготовить и предоставить все необходимые документы на указанный дом до 30.12.2017.

В соответствии с договором Круч Ю.А. получил от Алексеева А.А. в счет оплаты дома 800 000 руб., а также позднее еще 700 000 рублей в качестве задатка за дом. Вместе с тем ответчик уклоняется от исполнения своих обязательств, указывая на имеющиеся бюрократические проволочки при оформлении документов, обещая в ближайшее время оформить и передать все необходимые документы. В связи с чем договор купли-продажи дома заключить невозможно и соответственно сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить двойную сумму задатка.

Кроме того, в связи с тем, что Алексеев А.А. был уверен в приобретении в последующем указанного дома им был сделан и оплачен ремонт этого дома на сумму 1 153 248, 94 руб., и данная сумма является убытком истца.

Просил взыскать с ответчика задаток, переданный по Договору о задатке при купле-продаже дома от 17.05.2017 в размере 3 000 000 руб., убытки в связи с неисполнением Договора о задатке при купле продаже дома от 17.05.2017 в размере 1 153 248,94 руб., расходы на оплату государственной пошлины в размере 28 966,24 руб.

В судебное заседание истец Алексеев А.А. не явился, его представитель Бирж Е.А. поддержал иск.

Ответчик Круч Ю.А. и его представитель адвокат Абрамкина Л.И. не признали иск.

Третье лицо Алексеева Т.В. не согласилась с иском.

Решением Таштагольского городского суда Кемеровской области от 10.03.2021 постановлено (л.д. 180-185):

Алексееву Андрею Анатольевичу в удовлетворении исковых требований к Кручу Юрию Александровичу о взыскании задатка по договору купли продажи, отказать.

В апелляционной жалобе представитель Алексеева А.А. - Бирж Е.А., просит отменить решение суда (л.д. 180-185).

Указывает, что ответчик, злоупотребляя своими правами, предпринял меры по затягиванию процесса путем предоставления подложных документов о фиктивной болезни с декабря 2020 года по январь 2021 года, что было необходимо ответчику и третьему лицу для заключения и регистрации сделки купли-продажи спорного дома между ними.

Суд, рассматривая настоящий спор, ошибочно пришёл к выводу о том, что сумма, переданная по Договору о задатке, является авансом, а также о том, что между сторонами Договора о задатке не было соглашения о продаже дома.

В соответствии с Договором о задатке при купле-продаже дома от 17.05.2017 стороны согласовали все существенные условия договора купли-продажи недвижимого имущества: определены стороны, определён объект (недостроенный жилой дом расположенный по адресу: <адрес>), его стоимость (2 000 000 руб. без учёта стоимости регистрации договора купли-продажи), определён срок и условия для исполнения сделки сторонами (до 30.12.2017 после предоставления всех документов на дом со стороны продавца). При этом государственная регистрация договора купли-продажи при продаже недостроенного дома не требуется. Возможность проживания в доме на постоянной основе не является основанием для признания дома жилым, так как для такого признания необходимо разрешение на ввод объекта в эксплуатацию (ст. 55 Градостроительного кодекса РФ).

Ответчиком было нарушено одно из существенных условий сделки о задатке, а именно, им не были предоставлены документы на дом со стороны продавца, без которых невозможна регистрация права собственности.

Нарушение со стороны Круч Ю.А. своих обязанностей по Договору о задатке подтверждается самим фактом регистрации спорного дома в январе 2020 года, хотя Договором предусмотрен срок до декабря 2017 года.

В решении суд так же противоречит сам себе, так как ссылаясь на нормы статей 550, 551, 556 ГК РФ суд указал, что Договор о задатке был заключён в ненадлежащей форме в связи с отсутствием регистрации. При этом суд принимает во внимание Договор купли-продажи от 17.12.2020, заключенного между Круч Ю.А. и Алексеевой Т.В., хотя ни этот договор, ни право собственности так же не зарегистрированы.

Суд, признав переданные истцом ответчику денежные средства авансом, не разрешилисковые требования по существу и не определял существенные обстоятельства дела, в частности соблюдения сторонами сделки своих обязательств.

Ссылка суда на то, что Договор купли-продажи от 17.12.2020 между Круч Ю.А. и Алексеевой Т.В. не оспорен и является доказательством совершения Алексеевым А.А. сделки купли-продажи спорного дома несостоятельно, так как договор заключён между иными свободными в заключении договоров лицами. Алексеев А.А. не имел намерения приобретать дом, о чём Алексеева Т.В. знала. Алексеева Т.В. согласия Алексеева А.А. на покупку дома с использованием внесённых супругами общих денежных средств не получала и фактически её действия направлены на распоряжение имуществом Алексеева А.А.

В данном случае юридически значимым являются сроки предъявления соответствующих требований (заявления о намерениях) и даты заключения сделок. Договор о задатке заключён 17.05.2017, Алексеевым А.А. было подано исковое заявление о возврате задатка и убытков 26.10.2020 Судебные заседания с привлечением всех лиц проводились 12.11.2020 и 02.12.2020. Таким образом, все участники процесса знали о намерениях Алексеева А.А. и к моменту заключения сделки купли-продажи должны были руководствоваться такими намерениями.

Считают, что сам по себе Договор купли-продажи дома и земли от 17.12.2020, заключенный в период рассмотрения настоящего одела в суде, является попыткой Круча Ю.А. в сговоре с Алексеевой Т.В. избежать ответственности по возврату задатка и прямым злоупотреблением своим правом (ст. 10 ГК РФ). Указанный договор купли-продажи является ничтожным в части оплаты денежными средствами, принадлежащими Алексееву А.А. в силу ст. 169 ГК РФ.

Поскольку от Алексеева А.А. согласия на распоряжения имуществом не было, то его супруга Алексеева Т.В. имела право внести оплату за дом лишь в части половины суммы задатка, оставшаяся часть задатка принадлежит Алексееву А.А. и в соответствии с его требованиями истца подлежит возврату ему, несогласие Алексеевой Т.В. по предмету спора не является основанием для отказа в исковых требованиях Алексееву А.А. (ст. 39, ч. 1 ст. 65 Семейного кодекса РФ).

Суд при рассмотрении дела даже не определилсущественное обстоятельство, - были ли нарушены Кручем Ю.А. свои обязательства по Договору о задатке. Ни суждения, ни вывода по данному вопросу в решении нет, хотя нарушение является явным и не опровергнуто сторонами.

В соответствии с положениями ст. 380, ст. 381, ст. 416, ст. 429 ГК РФ задаток является платежом по договору купли-продажи дома, подтверждает намерения сторон о купле-продажи и является обеспечение-: исполнения договора. Договор о задатке содержит все существенные условия договора купли-продажи и содержит срок, до которого стороны должны осуществить сделку - 30.12.2017. В указанный срок продавец Круч Ю.А. свои обязанности не исполнил, сделка не состоялась (право собственности на дом не оформлен и не зарегистрирован), в связи с чем Круч Ю.А. нарушил условия Договора о задатке, что является основанием для применения последствие, предусмотренных ч 2 ст. 381 ГК РФ.

При отказе во взыскании убытков в виде стоимости ремонта дома суд ссылается на то, что в выписке из ЕГРЮЛ ООО "АРТ-МЕТ" указано, что сведения о генеральном директоре Байкове Е.Е. внесены только 11.09.2017 (то есть до заключения договора подряда), что не соответствует действительности. В соответствии с п. 24 ЕГРЮЛ сведения о директоре были внесены 20.03.2013. В соответствии с п. 27 выписки из ЕГРЮЛ указаны личные сведения о директоре, в которые были внесены изменения 11.09.2017.

Судом не дана оценка представленному доказательству по ремонту дома, что является нарушением ч. 4 ст. 67 ГПК РФ. Ответчиком и третьей стороной по делу представленный договор подряда не оспорен, возражений относительно его содержания не представлено. Голословные заявление Алексеевой Т.В. о том, что капитальный ремонт недостроенного дома был произведен собственными силами, силами родственников, соседей и знакомых. ничем не подтверждены, опровергнуты истцом представленными в дело документами. Ни Круч Ю.А., ни Алексеева Т.В. не представили доказательства в подтверждение доводов об отсутствии расходов на ремонт дома.

Круч Ю.А. подал возражения на апелляционную жалобу (л.д. 208-211).

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы и возражений относительно жалобы, заслушав представителя ответчика - Абрамкину Л.И., просившую отказать в удовлетворении апелляционной жалобы и оставить решение суда без изменения, проверив законность и обоснованность решения суда, в соответствии с ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ, в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, судебная коллегия приходит к следующему.

Как видно из материалов дела и установлено судом первой инстанции, на основании выписки из ЕГРН от 04.02.2020 право собственности на дом, расположенный по адресу: <адрес> с 09.01.2020 зарегистрировано за ответчиком Круч Ю.А.

Ранее, 17.05.2017, между истцом Алексеевым А.А. и ответчиком Круч Ю.А. заключен договор о задатке при купле-продаже дома, согласно условиям которого Круч Ю.А., выступивший в качестве задаткополучателя, получил от Алексеева А.А., как задаткодателя, сумму в размере 800 000 руб. в счет оплаты недостроенного дома, находящегося по адресу: <адрес>. Стороны договорились, что стоимость недостроенного дома, площадью <данные изъяты> кв. м. составляет 2 000 000 руб. Данный договор задатка действителен с момента подписания и заключен по 30.12.2017 включительно. Остаток в сумме 1 200 000 руб. Задаткодатель отдает после предоставления всех документов на дом (л.д. 10).

На основании расписки без даты, Круч Ю.А. получил задаток за дом, расположенный по адресу <адрес> от Алексеева А.А. 700 000 руб. (л.д. 11).

Кроме того, 03.07.2017 истец Алексеев А.А. заключил договор подряда на выполнение капитального ремонта указанного дома с подрядчиком ООО "АРТ-МЕТ", стоимость работ составила 1 153 248,94 руб. Капитальный ремонт выполнен, что подтверждается актом выполненных работ от 30.09.2017 (л.д. 25-36). Истцом уплачено подрядчику 1 153 248,94 руб., что подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру N 09/001 от 30.09.2017 на сумму 553 248,94 руб., квитанцией к приходному кассовому ордеру N 07/001 от 03.07.2017 на сумму 600 000 руб. (л.д. 37).

В соответствии с договором купли-продажи жилого дома и земельного участка от 17.12.2020 Алексеева Т.В. приобрела у Круча Ю.А. жилой дом с кадастровым номером N и земельный участок с кадастровым номером N, расположенные по адресу: <адрес> (л.д. 118).

Согласно п. 2 договора купли-продажи жилого дома и земельного участка от 17.12.2020 стоимость объекта и земельного участка составляет 2 100 000 руб. Сумма 1 500 000 руб. за объект получена Продавцом до подписания настоящего договора. Сумма 500 000 руб. за объект и 100 000 руб. за земельный участок получена продавцом от покупателя в день подписания настоящего договора.

Истец требует взыскания, в связи с невозможностью по вине ответчика заключения договора купли-продажи указанного дома, задатка в сумме 3 000 000 руб., исходя из того, что в качестве задатка им было передано ответчику 1 500 000 руб., а также требует взыскания убытков в сумме 1 153 248,94 руб., понесенных им на капитальный ремонт указанного дома по вине ответчика.

В соответствии со ст. 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 ГК РФ. Правила, предусмотренные главой 60 ГК РФ, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.

В соответствии с п. 1 ст. 1104 ГК РФ имущество, составляющее неосновательное обогащение приобретателя, должно быть возвращено потерпевшему в натуре.

В соответствии с п. 1 ст. 1105 ГК РФ в случае невозможности возвратить в натуре неосновательно полученное или сбереженное имущество приобретатель должен возместить потерпевшему действительную стоимость этого имущества на момент его приобретения, а также убытки, вызванные последующим изменением стоимости имущества, если приобретатель не возместил его стоимость немедленно после того, как узнал о неосновательности обогащения.

В соответствии с п. 1 ст. 380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

В соответствии с п. 2 ст. 380 ГК РФ соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме.

В соответствии с п. 3 ст. 380 ГК РФ в случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.

В соответствии с ч. 1, ч. 2 ст. 689 ГК РФ по договору безвозмездного пользования одна сторона обязуется передать или передает вещь в безвозмездное временное пользование другой стороне, а последняя обязуется вернуть ту же вещь в том состоянии, в каком она ее получила, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. При этом, к договору безвозмездного пользования применяются правила, предусмотренные ст. ст. 607, п. п. 1, 2 ст. 610, п. п. 1, 3 ст. 615, п. 2 ст. 621, п. п. 1, 3 ст. 623 ГК РФ.

В соответствии с п. 1 ст. 39 СК РФ при разделе общего имущества супругов и определении долей в этом имуществе доли супругов признаются равными, если иное не предусмотрено договором между супругами. Общие долги супругов при разделе общего имущества супругов распределяются между супругами пропорционально присужденным им долям (пункт 3 указанной статьи).

В силу ч. 1 ст. 56 ГПК РФ сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Разрешая спор, суд пришел к выводу о том, что уплаченный истцом ответчику сумма 1 500 000 руб. является авансом, с чем судебная коллегия соглашается.

Как правильно указано судом, предварительный договор купли-продажи, а также договор купли-продажи дома, расположенного по адресу: <адрес> между истцом и ответчиком не заключался. Сведений о предложении сторон к друг другу заключить указанные договоры суду не представлено.

Доводы истца, что договор о задатке при купле-продаже дома от 17.05.2017 фактически является также предварительным договором купли-продажи недостроенного дома, суд правильно счел несостоятельными, поскольку указанный договор не отвечает правилам о форме предварительного договора, не содержит указаний на обязательства сторон заключить основной договор. Расписка в получении задатка не содержит в себе указания на то, что задаток выдан в качестве обеспечения обязательств сторон по заключению основного договора купли-продажи.

Из буквального толкования ст. 381 ГК РФ, регламентирующую последствия прекращения и неисполнения обязательства, обеспеченного задатком, для обращения задатка в пользу другой стороны необходимо неисполнение договора со стороны лица, передавшего задаток, а также расторжение неисполненного договора.

При таких установленных обстоятельствах, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что денежные средства, полученные ответчиком от истца, не могут являться задатком, поскольку договор купли-продажи (как и предварительный договор купли-продажи), в обеспечение которого мог быть передан задаток не заключался, а кроме того представленный договор о задатке не содержит указаний на обязательства сторон заключить основной договор купли-продажи.

В связи с указанными обстоятельствами, судебная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции, признавшим на основании ч. 3 ст. 380 ГК РФ, что сумма, выплаченная истцом ответчику, является авансом.

На основании п. 1 ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

В соответствии с п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Согласно ст. 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

В силу п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

На основании п. 1 ст. 486 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

В соответствии со ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

Согласно п. 1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В силу п. 1 ст. 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.