Дата принятия: 22 июля 2020г.
Номер документа: 33-4558/2020
СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ИРКУТСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 22 июля 2020 года Дело N 33-4558/2020
Судебная коллегия по гражданским делам Иркутского областного суда в составе:
судьи-председательствующего Давыдовой О.Ф.,
судей Сидорук М.А., Егоровой О.В.,
при секретаре Арефьевой Е.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело N 2-3871/2019 по иску Карницкой В. И. к Ознобихину В. В. о расторжении договора купли-продажи, взыскании денежных средств
по апелляционной жалобе представителя Карницкой В. И. - Никулина А. И. на решение Октябрьского районного суда г. Иркутска от 26 декабря 2019 года,
установила:
в обоснование исковых требований Карницкая В.И. указала, что 10.12.2018 между сторонами был заключён договор купли-продажи, согласно которому Ковалевский Я.Я., действующий в интересах Ознобихина В.В., продал, а истец приобрела в собственность недвижимое имущество-квартиру N "номер", общей площадью 36,5 кв.м., расположенную по адресу: "адрес", кадастровый номер "номер". Объект принадлежал продавцу на праве собственности на основании договора купли-продажи муниципального имущества от 15.06.2016. Обязательства по договору стороны выполнили, Ковалевский Я.Я., действующий в интересах ответчика, передал истцу квартиру. Договор купли-продажи является одновременно актом приёма-передачи. Право собственности было зарегистрировано за истцом 17.12.2018 N "номер" с ограничением ипотекой в силу закона. Оплата стоимости объекта в сумме 1 192 000 руб. была осуществлена истцом на счёт ООО "ЦНС" 10.12.2018. Перечисление денежных средств ответчику в счёт оплаты объекта было осуществлено ООО "ЦНМ" по поручению истца после государственной регистрации перехода права собственности на объект, а также государственной регистрации ипотеки на объект в силу закона в пользу банка. После перехода права собственности на жилое помещение и получения ключей от квартиры, истцом были обнаружены скрытые недостатки в квартире (ненадлежащая установка стеклопакетов, течь воды с вентиляционной трубы в ванной комнате и кухне, недостаточное количество радиаторов, наличие сквозной дыры на потолке в ванной комнате, которая была прикрыта фанерой, что привело к снижению температуры в жилом помещении ниже санитарной нормы). 26.02.2019 комиссией ООО "Управляющая компания "Центр Ангарск" были составлены акты, в которых отражены вышеуказанные недостатки, а также показатели температуры в спальне и кухне.
В нарушение п. 4.2 договора при заключении договора Ковалевский Я.Я., действующий в интересах Ознобихина В.В., не предупредил истца об имеющихся недочётах. Возможность самостоятельно устранить названные недостатки у истца отсутствует, поскольку они трудноустранимы и требуют несоразмерных расходов.
11.03.2019 в адрес Ознобихина В.В. и Ковалевского Я.Я. были направлены претензии с просьбой о расторжении договора купли-продажи спорной квартиры, которые не были получены Ознобихиным В.В. и Ковалевским Я.Я.
Истец просила суд расторгнуть договор купли-продажи квартиры общей площадью 36,5 кв.м., расположенной по адресу: "адрес", заключённый 10.12.2018 между Карницкой В.И. и Ознобихиным В.В; взыскать с Ознобихина В.В. в ее пользу денежные средства в размере 1 190 000 руб., расходы по оплате государственной пошлины.
Решением Октябрьского районного суда г. Иркутска от 26.12.2019 в удовлетворении исковых требований Карницкой В.И. отказано.
В апелляционной жалобе представитель Карницкой В.И. - Никулин А.И. просит решение суда отменить и принять по делу новое решение об удовлетворении исковых требований.
В обоснование доводов жалобы заявитель указал на то, что суд первой инстанции пришел к выводу о недоказанности истцом существенных нарушений требований к качеству переданного ответчиком товара, указанных в ч. 2 ст. 475 Гражданского кодекса Российской Федерации, указал, что наличие существенных недостатков, препятствующих нормальному проживанию, на выводы суда не влияет, поскольку квартира передана при подписании договора, имеющего силу передаточного акта, а истец не проявил должную осмотрительность и осторожность при совершении спорной сделки, не осмотрев помещение перед покупкой и не пригласив специалиста-строителя для его осмотра.
Данные выводы суда не соответствуют фактическим обстоятельствам дела, поскольку квартира истцом осматривалась до покупки, перечисленные в заключении эксперта дефекты были скрыты отделочными материалами, а состояние внутренней поверхности стен, технологические характеристики наружных стен, долговечность, надежность, соответствие требуемым срокам эксплуатации возможно было определить только после монтажа гипсокартонных листов со стен комнат, чего ни истец, ни даже приглашенный им специалист сделать не могли, поскольку на момент осмотра помещения истец не являлась его собственником.
Тот факт, что ответчик знал об имеющихся недостатках продаваемого жилого помещения, препятствующих его нормальной эксплуатации по назначению, и умышленно скрыл их, подтвержден пояснениями истца, которые не были опровергнуты ответчиком, а также спорным договором купли продажи от 10.12.2018, из п. 1.2. которого следует, что ответчик приобрел эту квартиру по договору купли-продажи муниципального имущества от 15.06.2016, фактически владел ей, однако соответствующая запись в ЕГРН внесена только 19.11.2018, что, в свою очередь, позволило ответчику избежать оплаты налога на имущество физических лиц в период владения спорной квартирой, из чего можно сделать вывод о недобросовестности ответчика не только по отношению к Карницкой В.И., но и по отношению к государству.
Письменных возражений относительно доводов апелляционной жалобы не представлено.
В заседание суда апелляционной инстанции не явились ответчик Ознобихин В.В., третье лицо Ковалевский Я.Я., представитель третьего лица ПАО "Сбербанк России", о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, о причинах своей неявки в судебное заседание не известили, об отложении дела не просили.
На основании ч. 3 ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Иркутского областного суда рассмотрела дело в отсутствие не явившихся лиц, участвующих в деле, признав их извещение о времени и месте рассмотрения дела надлежащим.
Заслушав доклад судьи Иркутского областного суда Егоровой О.В., выслушав объяснение представителя истца, поддержавшего доводы апелляционной жалобы, изучив дело, проверив законность и обоснованность решения суда по правилам ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия не находит оснований для его отмены и удовлетворения апелляционной жалобы.
Как следует из подп. 1 п. 1 ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают: 1) из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему; 7) вследствие неосновательного обогащения.
Согласно ст.ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства, односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.
Согласно ст. 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
В соответствии со ст. 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
Согласно п. 1 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора, при этом п. 1 ст. 422 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает необходимость соблюдения соответствия договора обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующими в момент его заключения.
Согласно п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключённым, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Согласно ст. 557 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.
Согласно ст. 475 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара. В случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору: отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы.
В соответствии со ст. 476 Гражданского кодекса Российской Федерации продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента.
Согласно ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменён или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечёт для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Пунктом 1 ст. 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счёт другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 данного Кодекса.
Правила, предусмотренные гл. 60 Гражданского кодекса Российской Федерации, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли. Для возникновения обязательства вследствие неосновательного обогащения необходимо наличие одновременно следующих обстоятельств: обогащение за счёт другого и приобретение или сбережение имущества без предусмотренных законом, правовым актом или сделкой оснований.
Как установлено судом и следует из материалов дела, 10.12.2018 между Ознобихиным В.В. в лице Ковалевского Я.Я. (продавец) и Карницкой В.И. (покупатель) был заключён договор купли-продажи, по условиям которого продавец продал, а покупатель купил в собственность недвижимое имущество квартиру N "номер", общей площадью 36,5 кв.м., расположенную по адресу: "адрес", кадастровый номер "номер".
В соответствии с разд. 2 договора, стоимость объекта составила 1 000 000 рублей; сторонами установлен порядок расчётов по договору, часть стоимости объекта оплачивается за счёт собственных средств покупателя, часть стоимости объекта оплачивается за счёт целевых кредитных денежных средств в соответствии с кредитным договором N "номер" от 10.12.2018; расчеты по сделке купли-продажи объекта производятся с использованием номинального счёта ООО "Центр недвижимости от Сбербанка".
Согласно п. 3.5 договора покупатель осмотрел объект и претензий по его качеству не имеет. Продавец обязался передать объект в том состоянии, котором он находится на день подписания договора.
Согласно договору оказания услуг N "номер" от 10.12.2018, заключенного между ООО "Центр недвижимости от Сбербанка" (исполнитель) и Карницкой В.И. (заказчик), исполнитель принял обязательства по принятию денежных средств заказчика в сумме 1 190 000 рублей на номинальный счёт и перечислить денежные средства заказчика на расчетный счет Ознобихина В.В. по договору купли-продажи от 10.12.2018 объекта недвижимого имущества, расположенного по адресу: "адрес" (п.п. 1.1.2, 2.1.2, 2.1.3).
Представленными в материалы дела чеком-ордером от 10.12.2018, справкой ПАО Сбербанк от 30.04.2019 подтверждено исполнение обязанности покупателя Карницкой В.И. по перечислению денежных средств в размере 1 190 000 рублей на номинальный счёт ООО "Центр недвижимости от Сбербанка".
Согласно выписке из ЕГРН от 17.12.2018 Карницкой В.И. на праве собственности принадлежит квартира, расположенная по адресу: "адрес" на основании договора купли-продажи от 10.12.2018.
Истцом указано, что после перехода права собственности на жилое помещение и получения ключей от квартиры, ею были обнаружены скрытые недостатки в квартире, а именно: ненадлежащая установка стеклопакетов, течь воды с вентиляционной трубы в ванной комнате и кухне, недостаточное количество радиаторов, наличие сквозной дыры на потолке в ванной комнате, температура в жилом помещении ниже санитарной нормы.
В обоснование указанных доводов истцом представлены акты от 26.06.2019, составленные комиссией ООО "Управляющая компания "Центр Ангарск", из которых следует, что в ванной комнате имеется отслоение штукатурного слоя, в угловой комнате радиатор один, стеклопакет установлен негерметично, показатели температуры в спальне и кухне 15 градусов по Цельсию, температура наружного воздуха 17 градусов по Цельсию.
Согласно заключению судебной экспертизы АНО "Альянс судебных экспертов Сибири" N 12-11/19 от 24.10.2019 следует, что в жилом помещении, расположенном по адресу: "адрес", имеются дефекты/недостатки, влияющие на пригодность использования его для проживания; наличие дефектов/недостатков в указанной квартире, влияющих на пригодность использования жилого помещения для проживания на дату заключения договора купли-продажи квартиры от 10.12.2018 не имелось, потому что дефекты/недостатки были закрыты чистовыми отделочными материалами и могли быть обнаружены только специалистами - строителями; все дефекты/недостатки указанной квартиры, являются строительными, возникшими при эксплуатации жилого здания с 1956 года и при отделке помещения квартиры; повреждённое чердачное перекрытие в совмещенном санузле является скрытым дефектом, является критическим устранимым дефектом, если после компетентного обследования чердачного перекрытия необходимо будет производить замену чердачного перекрытия с обязательным выселением жильцов из дома; отсутствие гидроизоляции в совмещенном санузле является скрытым дефектом и значительным устранимым дефектом; качество состояния полов в комнатах не определено, полы не вскрывались, прогиб балок перекрытия в комнатах существует, исходя из срока эксплуатации здания с 1956 года и отсутствия капитального ремонта, данные дефекты являются скрытыми, после компетентного обследования возможно окажется значительно устранимым дефектом; электрические розетки, выключатели не надежно соединены с гипсокартонными листами, стенами квартиры, деревянные элементы не обработаны антипиренами и антисептиками, в том числе стропильные конструкции и обрешетка крыши, перекрытия, вертикальные оцинкованные вентиляционные шахты естественной вытяжки в кухне и совмещенном санузле не работают, так как не имеют отверстий с заслонками для вытяжки воздуха из квартиры N "номер", такие дефекты являются скрытыми, малозначительными, устранимыми. Состояние внутренней поверхности стен, теплотехнические характеристики наружных стен, долговечность, надёжность, соответствие требуемым срокам эксплуатации возможно определить только после демонтажа гипсокартонных листов со стен комнат. Способы устранения дефектов указанной квартиры могут определиться после компетентного обследования дома, после демонтажа гипсокартонных листов со стен комнат в связи с долговременной эксплуатацией здания (год постройки 1956), некапитальным материалом наружных стен - шлакобетон, сейсмическим районом строительства в 8 баллов; стоимость устранения дефектов в квартире N "номер" может быть определена после полного комплексного обследования дома, определения способов устранения дефектов. Для продолжения эксплуатации здания как многоквартирный жилой дом необходимо полное компетентное обследование всего здания, составление заключения о возможности дальнейшей эксплуатации или аварийного состояния здания, выполнение проекта капремонта, осуществления капитального ремонта с заменой или усилением несущих конструкций.
Разрешая спор по существу и отказывая в удовлетворении исковых требований Карницкой В.И., проанализировав представленные доказательства и установив, что истцом не представлено доказательств существенного нарушения Ознобихиным В.В. условий договора купли-продажи от 10.12.2018, что приобретая жилое помещение без предварительного осмотра специалистом в области строительства, покупатель добровольно приняла на себя риск в отношении качества товара, что каких-либо доказательств, свидетельствующих о том, что ответчик знал об имеющихся недостатках продаваемого имущества, и умышленно скрыл их от покупателя и (или) создавал препятствия для осмотра жилого помещения до заключения сделки, истцом суду не представлено; что поскольку между сторонами сложились правоотношения, вытекающие из договора купли-продажи от 10.12.2018 и перечисление денежных средств произведено истцом в счёт оплаты стоимости квартиры, оснований полагать, что на стороне ответчика имеется неосновательная выгода в сумме 1 190 000 рублей у суда не имеется, суд первой инстанции пришёл к выводу о том, что так как надлежащих доказательств о наличии оснований для расторжения соглашения, предусмотренных п. 2 ст. 450, п. 2 ст. 457 Гражданского кодекса Российской Федерации, истцом суду не представлено, исковые требования о расторжении договора и взыскании уплаченной по договору суммы в размере 1 190 000 рублей в качестве неосновательного обогащения не основаны на законе и не подлежат удовлетворению, и, как следствие, не подлежат удовлетворению и требования истца о взыскании расходов по оплате государственной пошлины.
Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции, поскольку суд, руководствуясь нормами действующего гражданского законодательства, правильно определил юридически значимые обстоятельства; данные обстоятельства подтверждены материалами дела и исследованными доказательствами; выводы суда соответствуют установленным обстоятельствам; нормы материального права при разрешении данного спора судом применены верно.
Отклоняя доводы жалобы как несостоятельные, судебная коллегия отмечает, что поскольку судом первой инстанции достоверно установлено, что Карницкой В.И. доказательств существенного нарушения ответчиком условий договора купли-продажи от 10.12.2018, и что надлежащих доказательств, свидетельствующих о наличии оснований для расторжения соглашения, предусмотренных п. 2 ст. 450, п. 2 ст. 457 Гражданского кодекса Российской Федерации истцом в силу требований ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суду не представлено, тогда как, приобретая дорогостоящее, бывшее в употреблении недвижимое имущество, истица имела возможность при необходимости пригласить специалиста-строителя для проведения осмотра, то есть проявить должную осмотрительность и осторожность, которая от неё требовалась до заключения сделки, а не после ее заключения; и что каких-либо доказательств, свидетельствующих о том, что ответчик знал об имеющихся недостатках продаваемого имущества, и умышленно скрыл их от покупателя и (или) создавал препятствия для осмотра жилого помещения до заключения сделки, истцом суду не представлено, то вывод суда о том, что приобретая жилое помещение без предварительного осмотра специалистом в области строительства, покупатель добровольно приняла на себя риск в отношении качества товара, является правильным.
Принятое по делу решение не противоречит применённым нормам материального права, которым суд первой инстанции дал в решении соответствующий правовой анализ применительно к установленным обстоятельствам по делу.
Доводы апелляционной жалобы не свидетельствуют о наличии правовых оснований для отмены обжалуемого решения суда, по существу сводятся к изложению обстоятельств, являвшихся предметом исследования и оценки суда, не опровергают правильности выводов суда первой инстанции, с которыми согласилась судебная коллегия, а лишь выражают несогласие с оценкой судом исследованных по делу доказательств, которым судом дан надлежащий анализ и правильная оценка по правилам ст. 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, основаны на неправильном толковании норм действующего законодательства, регулирующего спорные правоотношения, а потому не могут быть приняты во внимание судебной коллегией.
Нарушений судом первой инстанции норм процессуального права, которые, по смыслу ст. 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, могли бы служить основанием для отмены обжалуемого решения, не установлено.
Ссылок на какие-либо новые факты, которые остались без внимания суда, в апелляционной жалобе не содержится, нарушений норм процессуального и материального права, влекущих за собой отмену судебного акта, судом не допущено, в связи с чем, решение суда, проверенное в силу ч. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в пределах доводов апелляционной жалобы, является законным, обоснованным и отмене не подлежит.
Руководствуясь статьями 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Иркутского областного суда
определила:
решение Октябрьского районного суда г. Иркутска от 26 декабря 2019 года по данному делу оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Судья-председательствующий О.Ф. Давыдова
Судьи М.А. Сидорук
О.В. Егорова
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
