Определение Судебной коллегии по гражданским делам Омского областного суда

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ОМСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 18 августа 2021 года Дело N 33-4547/2021

Судебная коллегия по гражданским делам Омского областного суда в составе:

председательствующего Сафаралеева М.Р.

судей Оганесян Л.С., Черноморец Т.В.

при секретаре Овчинниковой Е.О.

при подготовке и организации судебного процесса помощником судьи Яковлевой А.В.,

рассмотрела в судебном заседании дело по апелляционной жалобе Дица О.Ю. на решение Азовского районного суда Омской области от 01 июня 2021 года, которым постановлено:

"Отказать в удовлетворении исковых требований Дица О.Ю. о признании сделки купли-продажи земельного участка состоявшейся, признании права собственности за Дицем О.Ю. на земельный участок с кадастровым номером N <...>, площадью 122000 кв.м, расположенный в Александровском сельском округе Азовского немецкого национального района Омской области".

Заслушав доклад судьи Черноморец Т.В., судебная коллегия Омского областного суда

УСТАНОВИЛА:

Диц О.Ю. обратился в суд с иском к администрации Александровского сельского поселения Азовского ННМР Омской области о признании сделки совершенной, признании права собственности на земельный участок, указав в его обоснование, что во владении Дица О.Ю. находится земельный участок, с кадастровым номером N <...>, расположенный по адресу: Омская область, <...>, приобретенный им 12.03.2010 по договору купли-продажи у Круч В.Я. в лице Дица Ю.А., действовавшего на основании нотариальной доверенности.

Земельный участок принадлежал Круч В.Я. на праве частной собственности, что подтверждается свидетельством на право собственности на землю серии РФ-XXVI ОМО-01-03 N 0381117, регистрационная запись N 8343 от 05.10.1995, расположен по адресу: <...>, общая площадь 12.2 га, категория земель - сельскохозяйственного назначения, цель использования - для ведения с/х производства, N ОМО-01-03-1-1-99711.

03.04.1997 между Круч В.Я. и КФХ "Диц" был заключен договор аренды указанного земельного участка сроком на три года. При этом в 1997-1998 г.г. Круч В.Я. выехала из Российской Федерации на постоянное место жительства в Федеративную Республику Германию.

24.06.2008 Круч В.Я. выдала на имя Дица Ю.А. нотариальную доверенность, наделив его полномочиями распоряжаться земельным участком, а именно: сдавать в аренду, продавать, использовать земельный участок для ведения крестьянского (фермерского и личного подсобного) хозяйства, вносить земельный участок в уставной капитал или паевой фонд сельскохозяйственной организации и пр. Указанные действия доверенное лицо осуществляет на условиях и за цену по своему усмотрению. Полученными за указанные действия денежными средствами доверенное лицо распоряжается по своему усмотрению. Доверенность выдана на неограниченный срок. Отмены доверенности, либо ей отзыва не производилось. Доверенность оформлена и выдана в ФРГ, прошла необходимую форму легализации в соответствии с Гаагской конвенцией от 05.10.1961.

В соответствии с договором купли-продажи от 12.03.2010 земельный участок N ОМО-01-03-1-1-99711 был приобретен Дицем О.Ю. за 20 000 руб. и передан ему по акту приема-передачи. Однако регистрацию данного договора стороны в Росреестре не производили, так как не обладали достаточными познаниями в сфере сделок с недвижимостью.

В 2012 году на территории ФРГ умерла Круч В.Я., Диц Ю.А. - умер 08.06.2018.

По настоящее время, согласно выпискам из ЕГРН, собственником земельного участка с кадастровым номером 55:01:130601:16 является Круч В.Я.

При этом Диц О.Ю. не имеет возможности зарегистрировать свое право собственности на данный земельный участок, так как продавец и доверенное лицо продавца не могут явиться в регистрационный орган в связи с их смертью.

Подписанный сторонами договор купли-продажи земельного участка содержит в себе все необходимые условия для заключения договора купли-продажи недвижимости, а именно: определены стороны договора, определен предмет договора, определена цена земельного участка. Таким образом, сделка купли-продажи земельного участка должна быть признана состоявшейся.

Договор, заключенный между Круч В.Я. и Дицем О.Ю., содержит все необходимые данные для идентификации земельного участка, а именно: указано местонахождение участка, присвоенный ему при регистрации номер, размер участка.

Фактическая передача имущества произошла в момент подписания договора купли-продажи.

За прошедший период, с 12.03.2010 по настоящее время, третьи лица прав на указанное имущество не заявляли.

Лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом, вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности. Если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае предоставления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.

На основании изложенного просил признать сделку купли-продажи земельного участка с кадастровым номером N <...>, расположенного по адресу: Омская область, <...> состоявшей, признать право собственности на данный земельный участок за Дицем О.Ю.

В судебном заседании Диц О.Ю., его представитель Балашов Б.Е. поддержали заявленные исковые требования по основаниям, изложенным в исковом заявлении, просили удовлетворить, при этом пояснили, что после заключения 12.03.2010 договора купли-продажи земельного его продолжал сдавать в аренду отец истца, он же, с согласия истца, получал арендную плату за него. Данный участок он продал истцу, опасаясь обмана со стороны своей супруги - Диц Е.Л.

Представитель ответчика - Администрации Александровского сельского поселения в судебном заседании участия не принимал, извещен надлежаще.

Интересы привлеченных судом к участию в рассмотрении дела в качестве третьих лиц - Кайзер С.Ф., Каухер Т.Ф., Круч В.Ф. в судебном заседании представлял адвокат Белоусов С.А., назначенный в порядке ст. 50 ГПК РФ, в связи отсутствием сведений о месте их жительства, который возражал против удовлетворения требований истца, указав на наличие в доверенности полномочий на дарение земельного участка Науман Е.А., отсутствие государственной регистрации сделки.

Привлеченная к участию в деле в качестве третьего лица Сова (Науман) Е.А. указала, что она знала о намерениях Круч В.Я. подарить ей данный земельный участок. Также указала, что продать земельный участок своему сыну Диц Ю.А. в 2010 году он не мог, так как в 2011 году пытался оформить договор дарения на нее, потом решил, что в этом нет необходимости.

Судом постановлено изложенное выше решение, с которым не согласился истец.

В апелляционной жалобе Диц О.Ю. в лице представителя Балашова Б.Е. просит решение суда отменить как незаконное и необоснованное, исковые требования удовлетворить. Не соглашаясь с выводами суда по существу спора, указывает, что местоположение земельного участка определено, границы земельного участка на местности сторонам известны, соответствующие карты с обозначением участков сельскохозяйственных земель находились в Азовском Роскомземе, соответственно, условия договора позволяют определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору купли-продажи. Наследники Круч В.Я. - Кайзер С.Ф., Каухер Т.Ф., Круч В.Ф. с 1997 года знали, что их мать распорядилась принадлежащим ей земельным участком, продав его Дицу Ю.А. Они не считают указанный земельный участок своим наследством, с 2012 года о своих правах на него не заявляют. Доказательств того, что Диц Ю.А. намеревался подарить земельный участок Науман Е.А. материалы дела не содержат. В течение многих лет земельный участок находился в субаренде у КФХ "Вайс", арендные платежи получал лично Диц Ю.А., что, однако, не свидетельствует о том, что право на земельный участок не перешло по договору купли-продажи от 2010 года. Истец не располагает сведениями о том, направлял ли Диц Ю.А. перед заключением договора купли-продажи в 2010 году извещение в высший исполнительный орган государственной власти субъекта РФ или в орган местного самоуправления о намерении продать земельный участок с указанием цены, размера, местоположения земельного участка. Вместе с тем, в процессе судебного разбирательства, администрацией Александровского сельского поселения не заявлялось о нарушении преимущественного права покупки земельного участка. При таких обстоятельствах земельный участок с кадастровым номером N <...> по сути остается бесхозным.

Апелляционное производство, как один из процессуальных способов пересмотра не вступивших в законную силу судебных постановлений, предполагает проверку и оценку фактических обстоятельств дела, и их юридическую квалификацию в пределах доводов апелляционной жалобы, представления и в рамках тех требований, которые уже были предметом рассмотрения в суде первой инстанции (ч.1 ст. 327.1 ГПК РФ).

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель истца Дица О.Ю. - Балашов Б.Е. апелляционную жалобу поддержал по приведенным в ней доводам, просил удовлетворить.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, извещены надлежащим образом, что в соответствии с ч. 1 ст. 327, ч. 3,4 ст. 167 ГПК РФ не является препятствием к рассмотрению дела по апелляционной жалобе.

Проверив материалы дела с учетом требований ч.1 ст. 327.1 ГПК РФ, обсудив доводы апелляционной жалобы, заслушав представителя истца, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии со ст. 330 ГПК РФ основанием для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела; недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; нарушение или неправильное применение норм материального или норм процессуального права.

При рассмотрении данного дела таких нарушений судом первой инстанции не допущено.

Согласно пп. 1 п. 1 ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Пунктом 2 ст. 218 ГК РФ установлено, что право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В случае смерти гражданина право собственности на принадлежавшее ему имущество переходит по наследству к другим лицам в соответствии с завещанием или законом.

На основании п. 2 ст. 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Судом установлено и из материалов дела следует, что согласно свидетельству на право собственности на землю N 0381117 (регистрационная запись N 8343 от 05.10.1995) Круч В.Я. приобрела право частной собственности на землю по адресу: <...>, общей площадью 12,2 га, среднего качества земель сельскохозяйственных предприятий, ОМО-01-03-1-1-00711, сельскохозяйственного назначения, для сельскохозяйственного производства (л.д. 12-14).

Согласно кадастровой выписке о земельном участке от 14.12.2009 (выписка из государственного кадастра недвижимости) земельный участок с кадастровым номером N <...> (предыдущий номер ОМО-01-03-1-1-00711) с местоположением Омская область, Азовский ННР, Александровское сельское поселение, с разрешенным использованием для сельскохозяйственного производства, площадью 122000 кв.м., на праве частной собственности принадлежит Круч В.Я. Граница земельного участка не установлена в соответствии с требованиями земельного законодательства. Лицо, в пользу которого установлено обременение - КФХ Диц (л.д. 15-17)

В соответствии с выпиской из ЕГРН по состоянию на 20.02.2021 в отношении земельного участка с ранее присвоенным государственным учетным номером ОМО-01-03-1-1-00711, земельный участок имеет кадастровый номер N <...>, местоположение: Омская область, Азовский немецкий национальный район, Александровский сельский округ, площадь - 122000 кв.м., категория земель - земли сельскохозяйственного назначения, с разрешенным использованием - для сельскохозяйственного производства, сведения о зарегистрированных правах отсутствуют, граница земельного участка не установлена в соответствии с требованиями земельного законодательства, описание местоположения земельного участка отсутствует.

Из материалов дела также следует, что 24.06.2008 Круч В.Я., имеющей российское и немецкое гражданство, проживающей в Германии, была выдана доверенность Диц Ю.А. на распоряжение принадлежащим ей земельным участком, расположенным в границах ЗАО "Александровское" Азовского ННМР Омской области, с правом постановки на государственный кадастровый учет, свидетельство на право собственности на землю за N 0381117, с регистрационной записью N 8343, выданное 05.10.1995 Азовским комитетом земельных ресурсов и райкомземом Омской области, а также сдавать в аренду, на условиях и за цену по своему усмотрению, продавать, менять, подарить Науман Е.А. Перевод апостиля с немецкого языка на русский выполнен переводчиком Соколовой Ю.А., подлинность подписи, сделанной переводчиком, заверена нотариусом Колесниковым Е.Н. 15.07.2010 (л.д. 42-49).

Согласно справке КФХ "Вайс" от 21.04.2021 земельный участок с кадастровым номером ОМО 01-03-1-1-00711, расположенный в границах ЗАО "Александровка" АННР Омской области, принадлежащий на праве собственности Круч В.Я., находился в субаренде у КФХ "Вайс" с 14.04.2008 до июня 2018 года, предоставлен был арендодателем Дицем Ю.А.

Между КФХ "Диц" и КФХ "Вайс" были заключены договоры аренды (субаренды) земельных участков 14.04.2008, 20.04.2009. 20.11.2009 заключено дополнительное соглашение к договору от 20.04.2009 в связи с изменением статуса арендодателя КФХ "Диц", как юридического лица в Индивидуального предпринимателя главы КФХ Диц Ю.А. 20.04.2010, 20.04.2011 и 20.04.2012 заключены договоры аренды (субаренды) земельных участков между ИП глава КФХ Диц Ю.А. и КФХ "Вайс". С 2013 года были заключены договоры аренды (субаренды) земельных участков 05.04.2013, 03.04.2014, 15.01.2015, 20.01.2016, 25.01.2017, 11.01.2018 между Диц Ю.А. и КФХ "Вайс". За все периоды действия договоров аренды (субаренды) земельных участков арендную плату получал лично Диц Ю.А. В настоящее время данный участок не находится в аренде (субаренде) в КФХ "Вайс" (л.д. 29).

Вместе с тем, из пояснений стороны истца следует, что собственником земельного участка с 2010 года являлся Диц О.Ю.

В подтверждение данных обстоятельств в материалы дела представлен заключенный 12.03.2010 между Круч В.Я. (продавец), в лице Диц Ю.А., и Диц О.Ю. (покупатель) договор купли-продажи земельного участка, расположенного в границах ЗАО "Александровка" Азовского ННМР Омской области, номер ОМО-01-03-1-1-0711, общей площадью 12,2 га, среднего качества земель сельскохозяйственных предприятий. Стоимость земельного участка составляет 20 000 руб. (л.д. 10).

Актом приема-передачи земельного участка от 12.03.2010 зафиксирован факт передачи земельного участка Дицу О.Ю. (л.д. 11).

При этом судебным разбирательством установлено, что указанный договор и переход права собственности не был зарегистрирован в установленном законом порядке.

Обращаясь в суд с соответствующими исковыми требованиями, Диц О.Ю. ссылался на невозможность совершения соответствующих регистрационных действий в настоящее время, так как Круч В.Я. умерла на территории ФРГ в 2012 году, Диц Ю.А. умер 08.06.2018, что подтверждается свидетельством о смерти (л.д. 18).

Наследником, принявшим наследство после смерти Дица Ю.А., является его сын Диц О.Ю. (л.д. 19).

Разрешая спор и отказывая в удовлетворении требований Дица О.Ю. о признании сделки купли-продажи земельного участка состоявшей, признании права собственности на земельный участок, суд первой инстанции, оценив представленные по делу доказательства в их совокупности (ст. 67 ГПК РФ), руководствуясь положениями ст. ст. 549, 551, 554, 556, 166, 168 ГК РФ, ст. 8 Федерального закона от 24.07.2002 N 101 ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", пришел к выводу о ничтожности договора купли-продажи земельного участка от 12.03.2010, заключенного между Круч В.Я., в лице Дица Ю.А., и Дицом О.Ю. и, соответственно, отсутствии правовых оснований для удовлетворения заявленных исковых требований.

Судебная коллегия с данными выводами суда первой инстанции соглашается, поскольку они основаны на правильном применении норм материального права, при этом не противоречат установленным при рассмотрении дела фактическим обстоятельствам.

Отклоняя приведенные в апелляционной жалобе доводы о незаконности и необоснованности постановленного решения, судебная коллегия отмечает, что по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130) (пункт 1 статьи 549 ГК РФ).

Согласно пунктов 1, 3 статьи 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

При этом надо учитывать, что оборот земель сельскохозяйственного назначения, имеет свои особенности, основывается на принципах сохранения целевого использования земельных участков; установления максимального размера общей площади сельскохозяйственных угодий, которые расположены на территории одного муниципального района и могут находиться в собственности одного гражданина и (или) одного юридического лица; преимущественного права субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, муниципального образования на покупку земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения при его продаже.

В соответствии с положениями ст. 8 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", при продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения субъект Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъект Российской Федерации, муниципальное образование имеет преимущественное право покупки такого земельного участка по цене, за которую он продается, за исключением случаев продажи с публичных торгов и случаев изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд (п. 1).

Продавец земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения обязан известить в письменной форме высший исполнительный орган государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления о намерении продать земельный участок с указанием цены, размера, местоположения земельного участка и срока, до истечения которого должен быть осуществлен взаимный расчет. Срок для осуществления взаимных расчетов по таким сделкам не может быть более чем девяносто дней.

Извещение вручается под расписку или направляется заказным письмом с уведомлением о вручении (п. 2).

Сделка по продаже земельного участка, совершенная с нарушением преимущественного права покупки, ничтожна (п. 4).

Судом первой инстанции установлено, что продавец земельного участка в порядке п. 2 ст. 8 Закона N 101-ФЗ не уведомил субъект Российской Федерации - Омскую область, муниципальное образование о намерении продать спорный земельный участок.

Подателем жалобы указанное обстоятельство не опровергнуто.

На основании изложенного суд первой инстанции, исходя из того, что Круч В.Я. в лице представителя Диц Ю.А. не выполнила установленные законом условия для реализации земельного участка сельскохозяйственного назначения, а именно, не уведомила Омскую область в лице органа, который от имени Омской области осуществляет реализацию преимущественного права покупки земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, и муниципальное образование о намерении продать спорный земельный участок с указанием размера, местоположения земельного участка, цены, а также срока, до истечения которого должен быть осуществлен взаимный расчет, пришел к верному выводу о ничтожности сделки купли-продажи спорного земельного участка и как следствие об отказе в удовлетворении исковых требований Дица О.Ю. в полном объеме, поскольку в силу п. 1 ст. 168 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.