Дата принятия: 09 июня 2020г.
Номер документа: 33-4543/2020
СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ КЕМЕРОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 9 июня 2020 года Дело N 33-4543/2020
Судебная коллегия по гражданским делам Кемеровского областного суда в составе: председательствующего Хомутовой И.В.,
судей: Ворожцовой Л.К., Макаровой Е.В.,
с участием прокурора Антипова А.А.,
при секретаре Некрасовой Н.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Ворожцовой Л.К. гражданское дело по апелляционной жалобе Администрации г. Кемерово в лице представителя Кадошниковой Т.Ф.
на решение Заводского районного суда г. Кемерово от 06 февраля 2020 года
по иску Администрации г. Кемерово к Давыдовой В.И., Захаровой О.А. о принудительном изъятии земельного участка и жилого помещения для муниципальных нужд,
УСТАНОВИЛА:
Администрация г. Кемерово обратилась с иском к Давыдовой В.И., Захаровой О.А. о принудительном изъятии земельного участка и жилого помещения для муниципальных нужд.
Требования мотивированы тем, что многоквартирный жилой дом по <адрес>, в <адрес> на основании заключения межведомственной комиссии от 13.02.2015 постановлением Администрации г. Кемерово от 10.07.2015 N признан аварийным и подлежащим сносу, включен в Региональную адресную программу "Переселение граждан из многоквартирных домов, признанных до 01.01.2017 в установленном порядке аварийными и подлежащими сносу или реконструкции" на 2019 - 2025 годы и муниципальную адресную программу "Переселение граждан города Кемерово из многоквартирных домов, признанных до 01.01.2017 в установленном порядке аварийными и подлежащими сносу" на 2019 - 2024 годы.
Ответчики являются собственниками помещения N в указанном многоквартирном доме на основании договора купли-продажи квартиры 31.10.2003. Право собственности зарегистрировано в установленном порядке. Захаров И.А., Захаров В.С. имеют регистрацию в квартире N <адрес>.
Требование было направлено ответчикам письмом комитета по жилищным вопросам Администрации г. Кемерово от 11.01.2019 N. Срок для сноса дома установлен до 15.02.2019. Поскольку снос дома не был осуществлен, 21.03.2019 принято постановление Администрации
г. Кемерово "Об изъятии земельного участка и жилых помещений в многоквартирном доме по <адрес>, для муниципальных нужд". Копии постановлений направлены ответчикам 26.03.2019. Копия постановления также была направлена в Управление Росреестра Кемеровской области, ограничение внесено в ЕГРН.
По заданию Администрации г. Кемерово ООО "Аналитик Центр" подготовлен отчет от 04.07.2019 N об оценке рыночной стоимости объекта: жилое помещение (квартира) площадью 40,00 кв.м., доля в праве общей собственности на земельный участок пропорциональна размеру общей площади жилого помещения, площадью 137,21 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>. Согласно указанному отчету рыночная стоимость объекта оценки составляет 702 000 рублей, из которых 0 (ноль) рублей - рыночная стоимость земельного участка. Размер убытков собственника, причиненных изъятием объекта недвижимости - 101 400 рублей.
Земельный участок под многоквартирным домом по <адрес>, в <адрес> в соответствии с требованиями земельного законодательства не образован, в связи с чем, в соответствии со ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса российской Федерации" в общую долевую собственность собственников жилых помещений в многоквартирном доме по <адрес>, не перешел.
После получения отчета Администрацией г. Кемерово было подготовлено Соглашение об изъятии недвижимости для муниципальных нужд. Соглашение, отчет и выписки из ЕГРН получены ответчиками лично 14.08.2019.
24.09.2019 от ответчиков получено уведомление об отказе в подписании данного соглашения.
Просит изъять у каждого из ответчиков для муниципальных нужд по 1/2 доли в праве собственности на жилое помещение с кадастровым номером N, общей площадью 40,00 кв.м., долю в праве общей собственности на земельный участок с кадастровым номером N пропорциональную размеру общей площади жилого помещения, равную 7,51%, что составляет 137,21 кв.м., расположенные по адресу: <адрес>, с выплатой каждому возмещения в размере 351 000 рублей и документально подтвержденных расходов (убытков), причиненных изъятием объекта недвижимости, но не более 50 700 рублей;
обязать ответчиков освободить указанное жилое помещение, а также обеспечить снятие с регистрационного учета в месячный срок с момента государственной регистрации права муниципальной собственности г.Кемерово на указанное имущество.
Решением Заводского районного суда г. Кемерово от 06 февраля 2020 года постановлено:
Исковые требования Администрации г. Кемерово к Давыдовой В.И., Захаровой О.А. о принудительном изъятии земельного участка и жилого помещения для муниципальных нужд - удовлетворить.
Изъять у Давыдовой В.И. и Захаровой О.А, жилое помещение с кадастровым номером N, общей площадью 40,00 кв.м., и долю в праве общей собственности на земельный участок с кадастровым номером N, пропорциональную размеру общей площади жилого помещения, равную 7,51%, что составляет 137,21 кв.м., расположенные по адресу: <адрес> для муниципальных нужд путем выкупа с выплатой в качестве возмещения денежной суммы в размере 1 688 328 руб. пропорционально принадлежащим им долям, по 1/2 доли каждому.
Взыскать с Администрации г. Кемерово в пользу Давыдовой В.И. и Захаровой О.А. выкупную цену жилого помещения по адресу: <адрес> в размере 1 688 328 руб., по 844 164 руб. каждому.
Возложить обязанность на Давыдову В.И. и Захарову О.А. принять от Администрации г. Кемерово причитающееся им возмещение за изымаемое жилое помещение и предоставить банковские реквизиты для перечисления указанных денежных средств.
В апелляционной жалобе Администрация г. Кемерово в лице представителя Кадошниковой Т.Ф. (доверенность от 31.12.2019 N) просит решение суда отменить в части установления размера возмещения за жилое помещение в сумме 1 515 740 руб., размера возмещения за земельный участок в сумме 40 888 руб. и включения в цену возмещения убытков в размере 131 700 руб., как незаконное и необоснованное, постановленное с нарушением норм материального права.
Считает, что в экспертном заключении, выполненном "Кемеровским центром судебных экспертиз" отсутствует анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект при фактическом, а также при альтернативных вариантах его использования. Отсутствует обоснование выбора аналогов для объекта оценки. Также неверно приведены корректировки расчета стоимости квадратного метра, что привело к увеличению рыночной стоимости оцениваемого жилого помещения.
Примененная методика расчета является ошибочной, поскольку выкупная стоимость жилого помещения, расположенного в аварийном доме, становится практически равной рыночной стоимости аналогичного жилого помещения, пригодного для проживания.
Кроме того, истцом было заявлено ходатайство о назначении повторной экспертизы, однако в удовлетворении ходатайства судом отказано. Считает данные отказы необоснованными и незаконными, поскольку истцом заявлено о несогласии с результатами судебной экспертизы, приведены конкретные доводы о нарушении требований федеральных стандартов оценки.
При определении размера возмещения за жилое помещение суд необоснованно включил в него стоимость земельного участка, так как государственный кадастровый учет в отношении земельного участка не проводился, право долевой собственности жильцов на него не возникло.
Также не согласны с включением в размер возмещения убытков, поскольку материалы дела не содержат документов, подтверждающих наличие убытков, причиненных ответчикам изъятием жилого помещения для муниципальных нужд.
Соответственно, возмещение убытков ответчикам судом установлено на будущее время. Вместе с тем, оснований полагать, что убытки будут понесены ответчиками в дальнейшем, не имеется, что приведет к неосновательному обогащению.
Несмотря на то, что Администрация г. Кемерово является истцом по настоящему делу, суд своим решением взыскал с Администрации выкупную цену изымаемого жилого помещения. При этом, Гражданско-процессуальный кодекс РФ не содержит указаний на то, что обязанности по заявлению истца могут быть возложены на истца.
Относительно доводов апелляционной жалобы Давыдовой В.И., Захаровой О.А. и участвующим в деле прокурором принесены возражения.
В суд апелляционной инстанции лица, участвующие в деле, кроме Захаровой О.А. и прокурора, не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, что не препятствует рассмотрению дела в их отсутствие.
Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы и возражений, заслушав Захарову О.А., представителя ответчиков - Морозова Р.Г. (доверенность от 10.10.2019), возражавших против доводов жалобы и просивших решение суда оставить без изменения, заключение прокурора отдела по обеспечению участия прокуроров в гражданском и арбитражном процессах прокуратуры Кемеровской области Антипова А.А., полагавшего, что решение суда является законным и обоснованным, проверив в соответствии с ч. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса РФ законность и обоснованность решений, исходя из доводов, изложенных в апелляционной жалобе, судебная коллегия не находит оснований для отмены или изменения оспариваемого решения.
В силу ч. 1 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. Предоставление возмещения за часть жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется на основании решения уполномоченного федерального органа исполнительной власти, исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или органа местного самоуправления.
Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 20 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02.07.2009 N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации", принудительное отчуждение имущества для государственных или муниципальных нужд возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения.
В силу ч. 7 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации при определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.
Судом первой инстанции установлено и материалами дела подтверждено, что 10.07.2015 постановлением Администрации г. Кемерово N, многоквартирный дом по адресу: <адрес>, на основании заключения межведомственной комиссии от 13.02.2015 признан аварийным и подлежащим сносу.
Ответчики являются собственниками жилого помещения N в указанном многоквартирном доме на основании договора купли-продажи квартиры 31.10.2003. Право собственности зарегистрировано в установленном законом порядке.
Комитет по жилищным вопросам Администрации г. Кемерово обратился к ответчикам с требованием о сносе указанного дома в срок до 15.02.2019.
21.03.2019 Администрацией г. Кемерово вынесено постановление N об изъятии земельного участка и жилых помещений в многоквартирном доме по адресу: <адрес>, для муниципальных нужд.
Проект соглашения об изъятии направлен ответчикам, однако от его подписания они отказались в связи с несогласием с результатами оценки. Срок действия постановления об изъятии земельного участка и жилых помещений в многоквартирном доме для муниципальных нужд от 21.03.2019 - три года (истекает 21.03.2022).
Из представленного истцом отчета N от 04.07.2019, выполненного ООО "Аналитик Центр", следует, что рыночная стоимость объекта по адресу: <адрес>, составляет 702 000 руб. (в том числе рыночная стоимость земельного участка составляет 0 рублей), размер убытков, причиненных изъятием объекта недвижимости, составляет 101 400 рублей.
В ходе рассмотрения дела по ходатайству ответчика судом назначена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости жилого помещения и убытков.
Согласно заключению судебной оценочной экспертизы N от 21.12.2019, выполненного АНО "Кемеровский центр судебных экспертиз", рыночная стоимость квартиры, площадью 40,0 кв.м., расположенной по адресу: <адрес>, составляет 1 515 740 рублей, земельного участка - 40 888 рублей, стоимость убытков, причиненных собственникам вследствие изъятия имущества, - 131 700 руб.
Оценив представленные доказательства в соответствии с требованиями ст. 67 ГПК РФ и определяя стоимость выкупной цены изымаемого жилого помещения, суд положил в основу решения результаты судебной экспертизы, порученной экспертам АНО "Кемеровский центр судебных экспертиз".
Заключение судебной экспертизы обоснованно судом принято в качестве надлежащего доказательства, поскольку оно полностью соответствует требованиям ст. 86 ГПК РФ, составлено экспертом, имеющим право на проведение такого рода оценки, который предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст. 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.
Не доверять заключению эксперта у судебной коллегии также нет оснований, поскольку оно достаточно полное, ясное, содержит подробное описание исследованного объекта, указание на нормативно-техническую и правовую базу, порядок исследования, исчерпывающие выводы на поставленные вопросы.
Таким образом, размер возмещения за жилое помещение ответчиков определен судом первой инстанции правильно.
Доводы жалобы о завышенной стоимости жилого помещения и включения в размер возмещения убытков, не могут быть признаны состоятельными, поскольку достоверными доказательствами не подтверждены, при этом, в заключении эксперта дано подробное обоснование стоимости жилого помещения и размеру убытков. В силу закона ответчики вправе требовать определения выкупной цены спорного жилого помещения с учетом их долей в праве общей собственности на квартиру и возможных убытков, причиненных изъятием квартиры, в том числе, связанных с затратами на переезд и временного проживания в другом жилом помещении до приобретения иного жилого помещения в собственность.
В силу п. 2 ст. 15 Гражданского кодекса РФ под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
В пунктах 12, 13 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что размер подлежащих возмещению убытков должен быть установлен с разумной степенью достоверности. По смыслу пункта 1 статьи 15 ГК РФ в удовлетворении требования о возмещении убытков не может быть отказано только на том основании, что их точный размер невозможно установить. В этом случае размер подлежащих возмещению убытков определяется судом с учетом всех обстоятельств дела, исходя из принципов справедливости и соразмерности ответственности допущенному нарушению. При разрешении споров, связанных с возмещением убытков, необходимо иметь в виду, что в состав реального ущерба входят не только фактически понесенные соответствующим лицом расходы, но и расходы, которые это лицо должно будет произвести для восстановления нарушенного права (пункт 2 статьи 15 ГК РФ).
Учитывая, что в силу приведенных положений норм гражданского и жилищного законодательства и разъяснений об их применении возмещению подлежат расходы, которые лицо, чье право нарушено, должно будет произвести для восстановления нарушенного права, ссылка в жалобе на недоказанность несения определенных заключением судебной экспертизы убытков не состоятельна. Денежные средства по возмещению стоимости аварийного жилья будут израсходованы на приобретение нового жилья, что повлечет расходы на его подбор, в том числе с использованием услуг риэлтора, и необходимость несения расходов по переезду в приобретенное жилое помещение.
Поскольку в данном случае законом предусмотрено возмещение собственнику изымаемого имущества убытков, связанных с изменением места жительства, то, по смыслу закона, будущие расходы собственников являются необходимыми и подлежат взысканию в силу положений ст. 15 ГК РФ.
Учитывая изложенное, судебная коллегия отклоняет доводы апелляционной жалобы в указанной части как основанные на неверном толковании норм материального права.
Несостоятельными находит судебная коллегия и доводы апелляционной жалобы о незаконности включения судом стоимости доли земельного участка в выкупную цену жилого помещения в связи со следующим.
В соответствии с правовой позицией, изложенной в пункте 66 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", согласно части 1 статьи 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (далее - Вводный закон) и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества (далее - многоквартирный дом).
В силу частей 3 и 4 статьи 16 Вводного закона по заявлению любого лица, уполномоченного решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, органы власти осуществляют формирование земельного участка, на котором расположен данный дом.
Если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован до введения в действие ЖК РФ и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме считается возникшим в силу закона с момента введения в действие ЖК РФ (часть 2 статьи 16 Вводного закона).
Если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован после введения в действие ЖК РФ и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме возникает в силу закона с момента проведения государственного кадастрового учета (часть 5 статьи 16 Вводного закона).
В силу частей 2 и 5 статьи 16 Вводного закона земельный участок под многоквартирным домом переходит в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме бесплатно. Каких-либо актов органов власти о возникновении права общей долевой собственности у собственников помещений в многоквартирном доме не требуется.
Пунктом 2 ст. 8.1 ГК РФ предусмотрено, что права на имущество, подлежащие регистрации (в том числе право собственности на недвижимое имущество), возникают, изменяются, прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.
Кроме того, в "Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2017)" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 26.04.2017) указано, что положениями ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) и чч. 2 и 5 ст. 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 189-ФЗ) установлены иные момент возникновения права общей долевой собственности у собственников жилых и нежилых помещений на общее имущество многоквартирного жилого дома, в том числе на земельный участок, сформированный под таким домом, а также момент перехода доли в праве на общее имущество - именно с даты государственной регистрации права собственности на квартиру.
Таким образом, покупатель квартиры с момента государственной регистрации права собственности на данный объект приобретает в силу закона и право на долю в общей долевой собственности на сформированный в установленном порядке земельный участок, на котором расположен данный дом.
Из материалов дела следует, что ответчики приобрели спорную квартиру по договору купли - продажи от 31.10.2003, государственная регистрация их права собственности на данную квартиру произведена 24.11.2003г. (л.д.11).
Спорный земельный участок сформирован и поставлен на кадастровый учет за номером <адрес> (л.д. 121).
При таких обстоятельствах, ответчики с 24.11.2003 приобрели в силу закона и право на долю в общей долевой собственности на сформированный в установленном порядке земельный участок, на котором расположен многоквартирный жилой дом в <адрес>.
Поскольку положениями статей 36 - 38 ЖК РФ и статьи 290 ГК РФ установлена неразрывная взаимосвязь между правом собственности на помещения в многоквартирном доме и правом общей долевой собственности на общее имущество в таком доме (включая земельный участок), стоимость доли в праве собственности на такое имущество должна включаться в рыночную стоимость жилого помещения в многоквартирном доме и не может устанавливаться отдельно от рыночной стоимости жилья. ("Обзор судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ)).
С учетом изложенного суд обоснованно при определении выкупной цены изымаемого жилого помещения учёл в её составе стоимость доли в общем имуществе многоквартирного жилого дома, включая земельный участок.
Доводы апелляционной жалобы о том, что судом незаконно на истца возложена обязанность по выкупу изымаемого жилого помещения ответчиков для муниципальных нужд, сами по себе не влекут отмены или изменения постановленного судом решения, поскольку возложением данной обязанности на истца права Администрации г. Кемерово не были нарушены в виду приведенных выше положений закона, которые в своем системном толковании предусматривают при разрешении исковых требований, заявленных истцом в рамках настоящего гражданского дела, дальнейшее изъятие органом муниципальной власти спорного имущества у собственников за определенную стоимость.
Принимая во внимание, изложенное выше, судебная коллегия не усматривает оснований для отмены решения суда первой инстанции по доводам жалобы.
Судом правильно определены и установлены обстоятельства, имеющие значение для дела, выводы суда соответствуют установленным по делу обстоятельствам и основаны на законе.
Доводы апелляционной жалобы не опровергают выводы суда первой инстанции и сводятся фактически к переоценке доказательств по делу, в то время как судом дана надлежащая оценка доказательствам по делу, с учетом которой судом правильно и полно установлены обстоятельства, имеющие значение для дела.
Правовых оснований, которые могли бы повлечь отмену решения суда первой инстанции, апелляционная жалоба не содержит.
Руководствуясь ч. 1 ст. 327.1, ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия
ОПРЕДЕЛИЛА:
Решение Заводского районного суда г. Кемерово от 06 февраля 2020 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Администрации г. Кемерово - без удовлетворения.
Председательствующий:
Судьи:
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
