Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ВЕРХОВНОГО СУДА РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 13 апреля 2021 года Дело N 33-4540/2021

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан в составе

председательствующего Латыповой З.Г.,

судей Аюповой Р.Н. и Иванова В.В.,

при ведении протокол судебного заседания

помощником судьи Таяровой И.Н.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе Ахмерова Ш.Э. на решение Уфимского районного суда Республики Башкортостан от 30 октября 2020 года.

Заслушав доклад судьи Иванова В.В., выслушав объяснения истца, представителя ответчика, судебная коллегия

установила:

Ахмеров Ш.Э. обратился в суд с иском к ООО "Федоровский парк" (ныне ООО "Лайф парк") о признании права общей долевой собственности в праве на земельный участок.

Указав обоснование, что между Ахмеровым Ш.Э. и ООО СК "УфаГрадСтрой" были заключены Предварительные договора купли-продажи земельных участков N... от дата и N... от дата (далее - Предварительный договор) в соответствии с которым стороны обязуются в будущем заключить "Основной договор", по условиям которого ООО СК "УфаГрадСтрой" обязуется передать в собственность истца земельные участки площадью по 1000 кв.м каждый с условными порядковыми номерами N... и N..., а Ахмеров Ш.Э. оплатить их по цене 200 000 рублей за каждый участок и принять их. Предварительные договоры N..., N... между Ахмеровым Ш.Э. и ООО СК "УфаГрадСтрой" были заключены на основании предварительного договора купли-продажи земельных участков от дата заключенного между ООО СК "УфаГрадСтрой" и ООО "Федоровский парк" (ныне ООО "Лайф парк"), по которому ООО "Федоровский парк" (ныне ООО "Лайф парк") обязуется продать ООО СК "УфаГрадСтрой" земельные участки площадью по 1000 кв.м. каждый, с кадастровым номером N... в собственность (далее - исходный земельный участок).

Истцом цена земельных участков с условными номерами N... и N... оплачена в полном объёме по 200 000 рублей за каждый, итого 400 рублей.

По мнению истца, согласно предварительному договору от дата и от дата ООО "Федоровский парк" (ныне ООО "Лайф парк") разрешает ООО СК "УфаГрадСтрой" заключать с третьими лицами предварительные договоры о продаже части исходного земельного участка.

Основной договор купли-продажи земельных участков должен быть заключен не позднее дата. До истечения срока действия предварительных договоров купли-продажи земельных участков N... от дата и N... от дата, истец обратился к ответчику с письменной просьбой о назначении даты и времени для оформления и регистрации основного договора. Обращение оставлено без рассмотрения.

С учетом уточнения, истец просил суд признать за Ахмеровым Ш.Э. право собственности на 2000/500001 долей от исходного земельного участка с кадастровым номером N... земли сельхоз назначения, разрешенное использование - для сельхоз производства, площадью 500001 кв. м., расположенный по адресу адрес, что в будущем будет соответствовать двум земельным участкам по 1000 кв.м. условными (порядковыми) номерами 189 и 190.

Решением Уфимского районного суда Республики Башкортостан от дата постановлено:

"в удовлетворении исковых требований Ахмерова Ш.Э. к ООО "Федоровский парк" (ныне ООО "Лайф парк") отказать. Взыскать с Ахмерова Ш.Э. в доход местного бюджета государственную пошлину в размере 7 200 руб.".

В апелляционной жалобе Ахмеров Ш.Э. просит решение суда отменить и принять новое решение, об удовлетворении исковых требований, считая, что решение вынесено незаконно и необоснованно. Указав в обоснование, что предварительный договор - это договор купли-продажи будущей недвижимой веди с условием предварительной оплаты. Вывод суда о том, что заключение предварительного договора не может повлечь переход права собственности противоречит нормативным актам, ссылаясь на постановление Пленума Верховного Суда РФ от 25 декабря 2018 г. N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" и Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суд РФ N 54 от 11 июля 2011 г. "О некоторых вопросах разрешения споров, возникших из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем".

Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы.

Ахмеров Ш.Э. в судебном заседании суда апелляционной инстанции доводы апелляционной жалобы поддержал, просил удовлетворить.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель ООО "Лайф Парк" возражала против удовлетворения апелляционной жалобы, просил оставить решение суда первой инстанции без изменений.

Иные лица, участвующие в деле, извещены судебной коллегией надлежащим образом по адресам их мест жительства (нахождения).

В силу ч. 1 ст. 113 ГПК РФ лица, участвующие в деле, а также свидетели, эксперты, специалисты и переводчики извещаются или вызываются в суд заказным письмом с уведомлением о вручении, судебной повесткой с уведомлением о вручении, телефонограммой или телеграммой, по факсимильной связи либо с использованием иных средств связи и доставки, обеспечивающих фиксирование судебного извещения или вызова и его вручение адресату.

Применительно к правилам п. 35 Правил оказания услуг почтовой связи, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 15 апреля 2005 года N 221, и ч. 2 ст. 117 ГПК РФ отказ в получении почтовой корреспонденции, о чем свидетельствует его возврат по истечении срока хранения, следует считать надлежащим извещением о слушании дела.

В силу части 1 статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ) лица, участвующие в деле, обязаны известить суд о причинах неявки и представить доказательства уважительности этих причин.

Согласно разъяснениям, содержащимся в абзаце втором пункта 27 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 июня 2012 года N 13 "О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регламентирующих производство в суде апелляционной инстанции", суд апелляционной инстанции вправе рассмотреть дело по апелляционным жалобе, представлению в отсутствие лиц, участвующих в деле, если в нарушение части 1 статьи 167 ГПК РФ такие лица не известили суд апелляционной инстанции о причинах своей неявки и не представили доказательства уважительности этих причин или если признает причины их неявки неуважительными.

Информация о месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы заблаговременно была размещена на интернет сайте Верховного Суда Республики Башкортостан.

Лица, не явившиеся на судебное заседание, о причинах уважительности неявки не сообщили, в связи с чем, руководствуясь ст. ст. 167, 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия полагает возможным рассмотреть гражданское дело в их отсутствие.

Проверив материалы дела и решение суда в пределах доводов апелляционной жалобы, выслушав истца, просившего решение суда первой инстанции отменить, представителя ответчика просившего оставить без изменений решение суда первой инстанции, судебная коллегия приходит к следующему.

Судом установлено и материалами дела подтверждается, что дата и дата между ООО СК "УфаГрадСтрой" и Ахмеровым Ш.Э., были подписаны предварительные договора купли-продажи земельных участков N..., N..., по условиям которых стороны обязуются в будущем заключить "Основной договор", в соответствии с которым ООО СК "УфаГрадСтрой" обязуется передать в собственность Ахмерову Ш.Э, а Ахмеров Ш.Э. обязуется оплатить 400 000 рублей и принять земельные участки по 1000 кв.м. с условными номерами N... и N..., указанные в п.1 Приложения 1 к предварительному договору.

В соответствии с пунктом 1 Приложения 1 к предварительному договору от дата и от дата стороны определили, что участки, подлежащие передаче в собственность Ахмерову Ш.Э, являются земельные участки площадью по 1 000 кв.м., с условными N... и N... согласно Схеме раздела Исходного участка.

Оплата по предварительным договорам купли-продажи земельных участков N... и N... была произведена по словам истца в полном объеме, что подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру N... от дата на сумму 200 000 рублей и N... от дата

Собственником исходного земельного участка с кадастровым номером N..., общей площадью 500001 кв.м., образованного из земельного участка с кадастровым номером N... является ответчик ООО "Федоровский парк" (ныне ООО "Лайф парк"), право которого удостоверено выпиской из ЕГРН. дата между ООО "Федоровский парк" и ООО СК "УфаГрадСтрой" заключен предварительный договор купли-продажи, согласно которому ООО "Федоровский парк" обязуется продать земельные участки, после совершения сторонами совместных действий по изменению разрешенного использования земельного участка для ИЖС, устройство коммуникационных сетей, размежевание земельного участка для создания ИЖС. Согласно пункту 1.4, который содержится в предварительных договорах купли-продажи земельных участков N... от дата и N... от дата, заключенных между ООО СК "УфаГрадСтрой" и Ахмеровым Ш.Э., существенным условием договора является отлагательные условия, при наступлении которых в совокупности у Сторон возникают права и обязанности по заключению Основного договора. Под отлагательными условиями Стороны понимают: работы по межеванию земельного участка общей площадью 500001 кв.м., кадастровый N... для выделения части земельного участка общей площадью 1000 кв.м. и постановки его на кадастровый учет; подготовка документов на земельный участок с кадастровым номером N..., зарегистрированного на ООО "Федоровский парк" для изменения вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером N... с "для сельскохозяйственного производства" на любой из перечисленных "ИЖС, для ведения дачного хозяйства, садоводства и огородничества". Согласно пункту 3 Приложения N... к Предварительному договору от дата и от дата, основной договор должен быть заключен не позднее дата. До истечения срока действия предварительных договоров купли-продажи земельных участков N... от дата и N... от дата, истец обратился к ответчику с письменной просьбой о назначении даты и времени для оформления и регистрации основного договора. Обращение оставлено без рассмотрения.

Разрешая спор и отказывая в удовлетворении исковых требований Ахмерову Ш.Э., суд первой инстанции исходил из того, что ООО СК "УфаГрадСтрой", заключившее с истцом предварительный договор купли-продажи земельных участков с условными номерами, соответствующими правами на земельный участок с кадастровым номером 02:47:130401:136 не обладал, тем самым не мог являться стороной предварительного договора купли-продажи спорных земельных участков, собственником земельного участка с кадастровым номером 02:47:130401:136 является ООО "Федоровский парк", с которым у истца правоотношения отсутствуют; предварительный договор не позволяет определить существенные условия его предмета - спорные земельные участки не выделены из исходного участка общей площадью 500001 кв. м, в установленном законом порядке не сформированы, следовательно, предмет договора не согласован; предварительный договор может порождать лишь обязательственные отношения между его участниками и не способен повлечь возникновение у того или иного лица вещных прав, в том числе, права собственности; обстоятельств объективно свидетельствующих о невозможности заключить основной договор купли-продажи спорных участков, как между ответчиками, так и между сторонами, суду не представлено.

Судебная коллегия не усматривает оснований не согласиться с выводами суда первой инстанции.

В соответствии с пунктом 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (пункт 6 статья 429 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Как предусмотрено в статье 549 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 59 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.

Для заключения предварительного договора купли-продажи имущества не требуется чье-либо согласие, поскольку заключение предварительного договора не порождает обязанность по передаче имущества, а лишь закрепляет обязанность сторон заключить договор о такой передаче.

Поскольку предметом предварительного договора купли-продажи является не передача в собственность покупателя спорных объектов недвижимости, а обязательство сторон заключить такой договор в будущем, правовых оснований для признания права собственности на спорные доли земельного участка за истцом у суда первой инстанции не имелось, учитывая, что отлагательные условия, последствиями которых является заключение между сторонами договора купли-продажи, не выполнены ООО СК "УфаГрадСтрой", земельные участки с условными номерами 184, 185, 186, 187 не выделены и сведения о границах соответствующих земельных участках в определенных координатах отсутствуют, испрашиваемые истцом в собственность земельные участки на кадастровый учет не поставлены, то есть не индивидуализированы.

Действующим законодательством, а именно пунктом 5 статьи 429, пунктом 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусмотрена возможность понуждения контрагента, заключившего предварительный договор, к заключению основного соглашения, однако истец данные требования в судебном порядке не заявлял.

Отказывая в признании права собственности на земельный участок за Ахмеровым Ш.Э., суд первой инстанции обоснованно учел, что для заключения основного договора в отношении имущества, находящегося в собственности иных лиц, требуется согласие собственника и наличие у лица, заключившего предварительный договор, права на распоряжение недвижимым имуществом, ему не принадлежащим.

В соответствии со статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Из содержаний предварительных договоров купли-продажи не следует, что продавец - ООО СК "УфаГрадСтрой" был наделен правом распоряжаться земельным участком с кадастровым номером 02:47:130401:136, зарегистрированным на ООО "Федоровский парк"; основной договор между собственником земельного участка - ООО "Федоровский парк" и истцом не заключен, требуемые истцом земельные участки собственником истцу Ахмерову Ш.Э. фактически не переданы, последний не несет обязанности собственника, доказательств иного в материалы дела не представлено.

Кроме того, указанные договора не могут быть исполнены, так как не изменено и назначение исходного земельного участка - земли сельскохозяйственного назначения.

Правоотношения в отношении земель сельскохозяйственного назначения и оборот таких земель регулируются Федеральным законом от 24 июля 2002 года N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", Законом Республики Башкортостан от 05 января 2004 г. N 59-з "О регулировании земельных отношений в Республики Башкортостан" и Постановлением Правительства Республики Башкортостан от 10 апреля 2007 года N 87 "Об утверждении Порядка реализации Республикой Башкортостан преимущественного права покупки земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения и иных полномочий в сфере оборота земель сельскохозяйственного назначения".

Указанными нормативными актами предусмотрено преимущественное право покупки Республики Башкрортостан такого земельного участка и ничтожность сделки заключенной в отношении земельного участка сельскохозяйственного назначения с нарушением такого права.

По изложенным мотивам судебной коллегией признаются несостоятельными доводы апелляционной жалобы истца о том, что предварительный договор, заключенный в отношении спорных земельных участков, которые будут созданы в последующем, устанавливающий обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества, следует квалифицировать как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате, в связи с чем за истцом возможно признание права собственности на доли в праве долевой собственности на земельный участок. Как выше указано и установлено судом, ООО СК "УфаГрадСтрой" собственником земельного участка с кадастровым номером 02:47:130401:136 не является, а сделки совершенные с нарушением преимущественного права на покупку являются ничтожными.

Вопреки суждениям апелляционной жалобы, оснований для вывода о том, что ООО СК "УфаГрадСтрой" имеет полномочия на распоряжение земельным участком с кадастровым номером 02:47:130401:136 на основании предварительного договора купли-продажи от дата, заключенного между ООО "Федоровский парк" и ООО СК "УфаГрадСтрой", не имеется, поскольку по условиям договора ООО СК "УфаГрадСтрой" вправе передавать третьим лицам свои права и обязанности по настоящему договору (пункт 8), а именно: покупатель обязался приобрести в собственность земельный участок с кадастровым номером 02:47:130401:110 после совершения продавцом и покупателем совместных действий, оговоренных в договоре (пункте 2); покупателю в рамках договора на основании доверенностей, выданных ООО "Федоровский парк" (пункт 3), предоставлено право: изменять разрешенное использование земельного участка с кадастровым номером 02:47:130401:110, осуществить устройство коммуникационных сетей, которые будут являться собственностью покупателя; размежевание земельного участка для создания ИЖС.

Таким образом, судебная коллегия приходит к выводу о том, что при рассмотрении указанного гражданского дела судом правильно определены обстоятельства имеющие значение для дела, выводы суда соответствуют обстоятельствам дела, установленным им в ходе судебного разбирательства, нарушений или неправильного применения норм материального и процессуального права, судом не допущено, то есть, оснований для отмены или изменения постановленного судом первой инстанции решения, указанных в ст. 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, в апелляционном порядке не имеется.

Руководствуясь статьями 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Уфимского районного суда Республики Башкортостан от 30 октября 2020 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Ахмерова Ш.Э. - без удовлетворения.

Председательствующий З.Г. Латыпова

Судьи Р.Н. Аюпова

В.В. Иванов

Справка: судья 1-ой инстанции В.В. Легковой


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка