Дата принятия: 16 июля 2019г.
Номер документа: 33-4539/2019
СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ВОРОНЕЖСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 16 июля 2019 года Дело N 33-4539/2019
Судебная коллегия по гражданским делам Воронежского областного суда в составе:
председательствующего судьи Бабкиной Г.Н.,
судей Жуковой Н.А., Юрченко Е.П.,
при секретаре Романовой К.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Юрченко Е.П.
гражданское дело по иску ФИО2 к ФИО3 о взыскании задолженности, неустойки, обращении взыскания на заложенное имущество
по апелляционной жалобе ФИО3
на решение Советского районного суда г. Воронежа от 15 апреля 2019 года
(судья районного суда Косенко В.А.),
УСТАНОВИЛА:
ФИО2 обратился в суд с иском к ФИО3 о взыскании задолженности по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ в размере 220 000 рублей, неустойки за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ включительно в размере 75 400 рублей, а также неустойки в размере 200 рублей за каждый день просрочки, начиная с ДД.ММ.ГГГГ по день фактической уплаты суммы основного долга в размере 220 000 рублей. Кроме того, просил обратить взыскание на заложенное имущество: жилое <адрес> <адрес>, кадастровый (условный) N, принадлежащее на праве собственности ФИО3, установив начальную продажную стоимость в размере 1 000 000 рублей. Реализацию имущества произвести путем продажи с публичных торгов в установленном законом порядке. Взыскать с ФИО3 в пользу ФИО2 расходы по уплате госпошлины в размере 6 454 рубля.
В обоснование иска ФИО2 указал, что ДД.ММ.ГГГГ между сторонами по делу был заключен договор купли-продажи, по которому истец продал, а ответчик купил вышеуказанное жилое помещение за один миллион рублей. Переход права собственности на указанное жилое помещение зарегистрирован Управлением Росреестра по Воронежской области.
В соответствии с п. 3 Договора, вышеуказанное жилое помещение находится в залоге у Продавца с момента государственной регистрации права собственности Покупателя на жилое помещение и регистрации ипотеки в силу закона. Залогодержателем по данному залогу является Продавец.
В соответствии с п. 3 Договора ФИО3 обязан был произвести оплату за жилое помещение в следующем порядке: 200 000 руб. уплатить в качестве задатка до подписания договора, 580 000 руб. уплатить в качестве частичной оплаты стоимости жилого помещения до подписания договора, 220 000 руб. уплатить в срок не позднее ДД.ММ.ГГГГ с периодичностью один раз в месяц, в размере по 20 000 руб., не позднее 25 числа каждого месяца, следующего за датой подписания Договора. При просрочке данного обязательства, ФИО3 выплачивает неустойку в размере 200 руб. за каждый день просрочки.
ФИО3 договорные обязательства по оплате жилого помещения исполнил частично, до подписания договора уплатил 780 000 руб., оставшуюся сумму в размере 220 000 руб. не оплатил.
Решением Советского районного суда г. Воронежа от 15.04.2019 иск ФИО2 удовлетворен в полном объеме.
В апелляционной жалобе ФИО3 просит отменить решение суда от ДД.ММ.ГГГГ в части обращения взыскания на квартиру, при принятии нового решения отказать в удовлетворении иска в данной части. Не оспаривая наличие задолженности в заявленном размере, образовавшейся в связи с тяжелым материальным положением, считал иск в части обращения взыскания не подлежащим удовлетворению, поскольку спорная квартира является единственным жильем у ответчика.
В судебное заседание ФИО3 не явился, представителя не направил. ФИО2 не явился. О времени и месте судебного разбирательства извещены. В соответствии со ст.ст. 167, 327 ГПК РФ судебная коллегия сочла возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся участников процесса.
Представитель ФИО2 по ордеру ФИО9 в судебном заседании пояснил, что считает решение суда законным и обоснованным.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав ФИО9, судебная коллегия пришла к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения апелляционной жалобы.
Разрешая спор, суд первой инстанции руководствовался нормами действующего законодательства, верно истолковав и применив их к возникшим правоотношениям.
Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами (п. 1 ст. 310 ГК РФ).
В соответствии с п. 1 ст. 454 ГК РФ, по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
Покупатель обязан оплатить товар по цене, предусмотренной договором купли-продажи (п. 1 ст. 485 ГК РФ).
Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества (п. 1 ст. 555 ГК РФ).
Согласно ст. 488 ГК РФ в случае, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю (продажа товара в кредит), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не предусмотрен, в срок, определенный в соответствии со статьей 314 настоящего Кодекса (п.1).
В случае, когда покупатель, получивший товар, не исполняет обязанность по его оплате в установленный договором купли-продажи срок, продавец вправе потребовать оплаты переданного товара или возврата неоплаченных товаров (п. 3).
В случае, когда покупатель не исполняет обязанность по оплате переданного товара в установленный договором срок и иное не предусмотрено настоящим Кодексом или договором купли-продажи, на просроченную сумму подлежат уплате проценты в соответствии со статьей 395 настоящего Кодекса со дня, когда по договору товар должен был быть оплачен, до дня оплаты товара покупателем.
Договором может быть предусмотрена обязанность покупателя уплачивать проценты на сумму, соответствующую цене товара, начиная со дня передачи товара продавцом (п. 4).
Если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара (п. 5).
Оценив имеющиеся в деле доказательства по правилам ст. 67 ГПК РФ, суд первой инстанции верно установил юридически значимые обстоятельства.
ДД.ММ.ГГГГ между сторонами был заключен договор купли-продажи, в соответствии с которым Продавец (истец) продает в собственность, а Покупатель (ответчик) покупает жилое помещение площадью 29,4 кв.м., этаж 1, расположенное по адресу: <адрес> (л.д. 13-16).
Согласно п. 3 Договора, вышеназванное помещение оценивается сторонами Договора в 1 000 000 рублей. При этом предусмотрено, что оплата будет производиться в следующем порядке:
- денежная сумма в размере 200 000 рублей оплачивается Покупателем Продавцу за счет собственных средств в качестве задатка до подписания настоящего Договора;
- денежная сумма в размере 580 000 рублей оплачивается Покупателем Продавцу за счет собственных средств в качестве частичной оплаты стоимости Помещения до подписания настоящего Договора;
- денежная сумма в размере 220 000 рублей оплачивается Покупателем Продавцу за счет собственных средств в срок не позднее 25 августа 2018г. При этом, данная денежная сумма выплачивается Покупателем Продавцу с периодичностью один раз в месяц в размере 20 000 рублей не позднее двадцать пятого числа каждого месяца, следующего за датой подписания Договора. При просрочке данного обязательства, Покупатель выплачивает Продавцу неустойку в размере 200 рублей за каждый день просрочки.
Приобретаемое Покупателем Помещение, являющееся предметом Договора, будет находиться в залоге у Продавца с момента государственной регистрации права собственности Покупателя на квартиру и регистрации ипотеки в силу закона. Залогодержателем по данному залогу является продавец.
Выпиской из ЕГРН подтверждается, что ДД.ММ.ГГГГ за ответчиком зарегистрировано право собственности на жилое помещение площадью 29,4 кв.м., расположенное по адресу: <адрес> Кроме того, зарегистрирована ипотека в силу закона (л.д. 9-12).
ФИО3 до настоящего времени не произвел полный расчет за приобретенное жилое помещение, остаток задолженности составляет 220 000 рублей.
Принимая во внимание вышеизложенное, учитывая письменное согласие ответчика с задолженностью в размере 220 000 руб., суд первой инстанции пришел к выводу о взыскании с ФИО3 задолженности по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, в размере 220 000 рублей.
Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков (п. 1 ст. 330 ГК РФ).
В п. 60 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" разъяснено, что на случай неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, при просрочке исполнения, законом или договором может быть предусмотрена обязанность должника уплатить кредитору определенную денежную сумму (неустойку), размер которой может быть установлен в твердой сумме - штраф или в виде периодически начисляемого платежа - пени (пункт 1 статьи 330 ГК РФ).
Установив, что сторонами в договоре достигнута договоренность о размере и порядке неустойки в случае просрочки платежа, проверив расчет истца и признав его правильным, суд постановилвзыскать неустойку в заявленном истцом размере, подлежащей выплате по день фактической уплаты суммы основного долга.
Разрешая требование истца в части обращения взыскания на квартиру, являющуюся залоговым имуществом, суд первой инстанции исходил из следующего.
Договором купли-продажи предусмотрено, что приобретаемое Покупателем помещение, являющееся предметом договора, будет находиться в залоге у Продавца с момента государственной регистрации права собственности Покупателя на квартиру и регистрации ипотеки в силу закона. Залогодержателем по данному залогу является Продавец (п. 3).
Выпиской из ЕГРН подтверждается, что в день регистрации права собственности ответчика на жилое помещение (29.09.2018) была зарегистрирована ипотека в силу закона (л.д. 10-12).
Согласно п. 1 ст. 334 ГК РФ, в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).
Положения статьи 348 ГК РФ предусматривают следующее.
Взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства. (ч.1).
Обращение взыскания на заложенное имущество не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства незначительно и размер требований залогодержателя вследствие этого явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что одновременно соблюдены следующие условия:
1) сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от размера стоимости заложенного имущества;
2) период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее чем три месяца. (ч.2).
Если договором залога не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более чем три раза в течение двенадцати месяцев, предшествующих дате обращения в суд или дате направления уведомления об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке, даже при условии, что каждая просрочка незначительна. (ч.3).
Должник и являющийся третьим лицом залогодатель вправе прекратить в любое время до реализации предмета залога обращение на него взыскания и его реализацию, исполнив обеспеченное залогом обязательство или ту его часть, исполнение которой просрочено. Соглашение, ограничивающее это право, ничтожно. (ч.4).
Правило, аналогичное п. 2 ст. 348 ГК РФ, содержится в п. 1 ст. 54.1 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" - обращение взыскания на заложенное имущество в судебном порядке не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что на момент принятия судом решения об обращении взыскания одновременно соблюдены следующие условия: сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от стоимости предмета ипотеки; период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее трех месяцев.
В рассматриваемом случае сумма неисполненного обязательства составляет 220 000 руб., что более чем пять процентов от стоимости предмета ипотеки, при этом период просрочки исполнения обязательства превышает три месяца, в связи с чем допустимо обращение взыскания на заложенное имущество.
В соответствии с п. 1 ст. 349 ГК РФ обращение взыскания на заложенное имущество осуществляется по решению суда, если соглашением залогодателя и залогодержателя не предусмотрен внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество.
Согласно ст. 337 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, залог обеспечивает требование в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, в частности проценты, неустойку, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, а также возмещение необходимых расходов залогодержателя на содержание предмета залога и связанных с обращением взыскания на предмет залога и его реализацией расходов.
Согласно п. 1 ст. 350 ГК РФ реализация заложенного имущества, на которое взыскание обращено на основании решения суда, осуществляется путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном настоящим Кодексом и процессуальным законодательством, если законом или соглашением между залогодержателем и залогодателем не установлено, что реализация предмета залога осуществляется в порядке, установленном абзацами вторым и третьим пункта 2 статьи 350.1 настоящего Кодекса.
В соответствии с пп. 4 п. 2 ст. 54 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной 80% рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика. Особенности определения начальной продажной цены заложенного имущества устанавливаются п. 9 ст. 77.1 настоящего Федерального закона.
Согласно отчету N186 об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости - квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, выполненному ООО "Агентство Независимой Экспертизы Собственности", рыночная стоимость данной квартиры по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет 709 000 руб. (л.д. 27-92). Названное доказательство не оспорено, судом расценено как надлежащее.
Суд первой инстанции не усмотрел оснований для отсрочки исполнения обязательства по ходатайству ФИО3, ссылавшегося на то, что спорная квартира является единственным его жильем, согласно Конституции РФ никто не может быть произвольно лишен жилища.
В соответствии с п. 2 ст. 350 ГК РФ при обращении взыскания на заложенное имущество в судебном порядке суд по просьбе залогодателя, являющегося должником по обязательству, при наличии уважительных причин вправе отсрочить продажу заложенного имущества с публичных торгов на срок до одного года.
Отсрочка не освобождает должника от возмещения возросших за время отсрочки убытков кредитора, процентов и неустойки.
В п. 3 ст. 54 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" предусмотрено, что по заявлению залогодателя суд при наличии уважительных причин вправе в решении об обращении взыскания на заложенное имущество отсрочить его реализацию на срок до одного года в случаях, когда:
залогодателем является гражданин независимо от того, какое имущество заложено им по договору об ипотеке, при условии, что залог не связан с осуществлением этим гражданином предпринимательской деятельности;
предметом ипотеки является земельный участок из состава земель сельскохозяйственного назначения.
Определяя срок, на который предоставляется отсрочка реализации заложенного имущества, суд учитывает в том числе то, что сумма требований залогодержателя, подлежащих удовлетворению из стоимости заложенного имущества на момент истечения отсрочки, не должна превышать стоимость заложенного имущества по оценке, указанной в отчете независимого оценщика или решении суда на момент реализации такого имущества.
Отсрочка реализации заложенного имущества не затрагивает прав и обязанностей сторон по обязательству, обеспеченному ипотекой этого имущества, и не освобождает должника от возмещения возросших за время отсрочки убытков кредитора, причитающихся кредитору процентов и неустойки.
Если должник в пределах предоставленного ему отсрочкой времени удовлетворит требования кредитора, обеспеченные ипотекой в том объеме, который они имеют к моменту удовлетворения требования, суд по заявлению залогодателя отменяет решение об обращении взыскания.
Таким образом, предоставление отсрочки реализации заложенного имущества является не обязанностью, а правом суда, которое может быть реализовано лишь при наличии у залогодателя уважительных причин. При этом целью такой отсрочки является предоставление залогодателю возможности в пределах периода отсрочки удовлетворить требование залогодержателя, обеспеченное ипотекой, без обращения взыскания на заложенное имущество.
Суд верно указал, что ответчиком не представлено каких-либо доказательств и не указано на обстоятельства, которые в случае предоставления отсрочки позволили бы ему по истечении отведенного срока погасить имеющуюся задолженность. В качестве уважительной причины для предоставления отсрочки он указывал лишь на то, жилое помещение по <адрес> у него единственное для проживания, другого жилья у него не имеется. Однако сам по себе факт отсутствия у ответчика иного жилья, кроме находящегося в залоге у продавца (истца), не может быть расценен судом в качестве уважительной причины для предоставления отсрочки, поскольку при заключении договора купли-продажи стороны исходили из возможности обращения взыскания на заложенное имущество в случае ненадлежащего исполнения покупателем обязательств по оплате. Ответчик добровольно подписал договор на изложенных условиях, но до настоящего времени окончательный расчет за приобретенное жилое помещение не произвел, и именно на него должен ложиться риск вызванных этим последствий.
С выводами суда первой инстанции судебная коллегия соглашается, поскольку они сделаны с учетом фактических обстоятельств и совокупности представленных доказательств, при правильном применении норм права. Оснований для переоценки доказательств не имеется.
Доводы апелляционной жалобы аналогичны доводам, изложенным в ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции, которым была дана надлежащая оценка. Доводы апелляционной жалобы выводы суда не опровергают, сводятся к несогласию с ними, направлены на переоценку доказательств, обусловлены субъективным толкованием норм права. С учетом изложенного судебная коллегия не находит оснований к отмене решения суда по доводам апелляционной жалобы.
Нарушений норм материального и процессуального права, которые привели бы к неправильному разрешению дела, а также предусмотренных ч.4 ст. 330 ГПК РФ, являющихся основанием для безусловной отмены судебного постановления, не установлено.
Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия
ОПРЕДЕЛИЛА:
решение Советского районного суда г. Воронежа от 15 апреля 2019 года оставить без изменения, апелляционную жалобу ФИО3 без удовлетворения.
Председательствующий
Судьи коллегии
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
