Определение Судебной коллегии по гражданским делам Волгоградского областного суда

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ВОЛГОГРАДСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 28 апреля 2021 года Дело N 33-4527/2021

"28" апреля 2021 года г. Волгоград

Судебная коллегия по гражданским делам Волгоградского областного суда в составе:

председательствующего Малышевой И.А.,

судей: Бабайцевой Е.А., Гулян Р.Ф.,

при секретаре Лисянец М.В.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Кифишина Ф. А. к обществу с ограниченной ответственностью "Паритет", обществу с ограниченной ответственностью "Специализированный застройщик "Пересвет-Юг", Магакян А. Т., Горбачевой Л. М., Нестеровой М. С. о признании сделок купли-продажи недействительными, признании права собственности

по апелляционной жалобе представителя Кифишина Ф. А. по доверенности Бубновой А. Д. на решение Советского районного суда г. Волгограда от 21 января 2021 года, которым в удовлетворении исковых требований отказано.

Заслушав доклад судьи Волгоградского областного суда Малышевой И.А., объяснения представителя Кифишина Ф.А. - Бубновой А.Д., поддержавшей доводы жалобы, возражения представителя ООО Специализированный застройщик "Пересвет-Юг" - Симонова Е.В., Нестеровой М.С., её представителя Павлова С.Н., Горбачевой Л.М. относительно доводов жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Волгоградского областного суда

установила:

Кифишин Ф.А. обратился в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Паритет" (далее - ООО "Паритет"), обществу с ограниченной ответственностью "Специализированный застройщик "Пересвет-Юг" (далее - ООО "Специализированный застройщик "Пересвет-Юг"), Магакян А.Т., Горбачевой Л.М., Нестеровой М.С. о признании сделок купли-продажи недействительными, признании права собственности.

В обоснование исковых требований указано, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО "КВАРТСТРОЙ-ВГ" и ООО "Управляющая компания "КВАРТСТРОЙ" заключен договор участия в долевом строительстве N <...> о возведении жилых домов в составе комплекса из трех 24-х этажных жилых домов со встроенными помещениями, подземной автостоянкой и многофункциональным зданием по <адрес> (строительный адрес: <адрес>). Соглашением от 2016 года в договор внесены изменения по включению квартир N <...> стоимостью 1770273 рубля и N <...> - 2233808 рублей. Сделки зарегистрированы в установленном законом порядке. ДД.ММ.ГГГГ ООО "Управляющая компания "КВАРТСТРОЙ" и истец заключили договор уступки прав требования по договору N <...> в части квартир N <...> и N <...> с указанием о выполнении цедентом своих обязательств перед ООО "КВАРТСТРОЙ-ВГ". Цена уступаемых объектов недвижимости 4004081 рубль. Государственная регистрация договора произведена. Решением Арбитражного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ ООО "КВАРТСТРОЙ-ВГ" признано несостоятельным (банкротом) с открытием конкурсного производства. Истец включён в реестр требований кредиторов о передаче объектов долевого строительства - квартир N <...> и N <...>. ООО "КВАРТСТРОЙ-ВГ" прекратило свою деятельность ДД.ММ.ГГГГ. В целях завершения строительства жилого объекта ООО "КВАРТСТРОЙ-ВГ" и ООО "СтройКонсалтинг" заключили договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, по которому он передан в собственность последнего с уплатой 20861000 рублей. ДД.ММ.ГГГГ ООО "СтройКонсалтинг" совершена сделка купли-продажи объекта незавершённого строительства с ООО "Пересвет-Регион-Дон" стоимостью 21361000 рублей. Договоры зарегистрированы в установленном законом порядке. ДД.ММ.ГГГГ ООО "Пересвет-Регион-Дон" получено разрешение на строительство. В настоящее время строительство корпусов 2 и 3 окончено, сданы в эксплуатацию, но на неоднократные обращения истца с требованием о передаче в его собственность жилых помещений обществом было отказано со ссылкой на то обстоятельство, что оно не принимало на себя обязательств застройщика перед ним. Право собственности на <адрес> N <...> зарегистрировано на ООО "Пересвет-Регион-Дон", что позволило продать жилое помещение N <...> Магакяну А.Т., перепродавшему его Горбачевой Л.М., N <...> - Нестеровой М.С.

Ссылаясь на изложенные обстоятельства, просил суд признать недействительными договоры купли-продажи <адрес> в <адрес>, заключенные между ООО "Пересвет-Регион-Дон" и Магакяном А.Т., купли-продажи <адрес> в <адрес>, заключенной между Магакяном А.Т. и Горбачевой Л.М., признать за Кифишиным Ф.А. право собственности на <адрес> в <адрес>; признать недействительным договор купли-продажи <адрес> в <адрес>, заключенный между ООО "Пересвет-Регион-Дон" и Нестеровой М.С., признать за Кифишиным Ф.А. право собственности на <адрес> в <адрес>

Судом постановлено указанное выше решение, которым в удовлетворении исковых требований отказано.

В апелляционной жалобе Кифишин Ф.А. оспаривает законность и обоснованность постановленного судом решения, просит его отменить, постановить новый судебный акт об удовлетворении иска в полном объёме. Указывает, что вывод суда о добросовестности приобретателей спорного имущества не обоснован, не подтверждён материалами дела; на момент заключения оспариваемых договоров купли-продажи в ЕГРН присутствовала запись о регистрации права на спорные квартиры за Кифишиным Ф.А.; судом не учтено обстоятельство того, что право Кифишина Ф.А. на объекты недвижимости были зарегистрированы на основании договора уступки права требования и возникновения в связи с этим залога на них, т.е. ООО "Пересвет-Регион-Дон" приобрело незавершённый строительством объект с обременением, зарегистрированным в установленном законом порядке в виде прав участников долевого строительства.

В возражениях на апелляционную жалобу ООО "Паритет", Нестерова М.С. в лице представителя по доверенности Павлова С.Н., ООО Специализированный застройщик "Пересвет-Юг" просят оставить решение суда без изменения, жалобу - без удовлетворения.

Кифишин Ф.А., Магакян А.Т., представители ООО "Паритет", конкурсного управляющего Михалёва В.В., ООО "Пересвет-Регион-Дон", ООО "Управляющая компания "КВАРТСТРОЙ", Управления Росреестра по Волгоградской области, ПАО Сбербанк, Центра ПФР N 2 по установлению пенсий в Волгоградской области в суд апелляционной инстанции не явились, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом по правилам главы 10 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Кроме того, информация о движении дела размещена на официальном интернет-сайте Волгоградского областного суда www.oblsud.vol.sudrf.ru.

В соответствии со статьями 167, 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Согласно части 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Проверив материалы дела в пределах доводов жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии с пунктом 1 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основанием для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела; недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; нарушение или неправильное применение норм материального или норм процессуального права.

Таких нарушений судом первой инстанции при рассмотрении настоящего дела допущено не было.

Согласно пункту 1 статьи 392.2 Гражданского кодекса Российской Федерации долг может перейти с должника на другое лицо по основаниям, предусмотренным законом.

Частью 1 статьи 13 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (в редакции, действовавшей на момент заключения предварительного договора) установлено, что в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.

Право залога в силу части 8 вышеназванной статьи сохраняется до момента передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства в порядке, установленном статьей 8 указанного федерального закона.

В силу пункта 1 статьи 353 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае перехода прав на заложенное имущество от залогодателя к другому лицу в результате возмездного или безвозмездного отчуждения этого имущества (за исключением случаев, указанных в подпункте 2 пункта 1 статьи 352 и статье 357 данного кодекса) либо в порядке универсального правопреемства залог сохраняется. Правопреемник залогодателя приобретает права и несет обязанности залогодателя, за исключением прав и обязанностей, которые в силу закона или существа отношений между сторонами связаны с первоначальным залогодателем.

Аналогичный правовой подход в отношении обязательств, которые вытекают из заключенных застройщиком с участниками строительства договоров и в которых застройщик выступает должником, содержится и в пункте 9 статьи 201.15-2 Федерального закона от 26 октября 2002 года N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)".

Судом апелляционной инстанции установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО "КВАРТСТРОЙ-ВГ" (застройщик) и ООО "Управляющая компания "КВАРТСТРОЙ" (дольщик) заключен договор N <...> участия в долевом строительстве.

По его условиям застройщик обязуется в предусмотренный настоящим договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) жилые дома в составе комплекса из трех 24-х этажных жилых домов со встроенными помещениями, подземной автостоянкой и многофункционального здания по <адрес> на земельном участке, имеющем адресные ориентиры: <адрес> (адрес строительный) и после получения разрешения на ввод жилых домов в эксплуатацию передать дольщику квартиры, а дольщик обязуется принять долевое участие в строительстве указанных жилых домов, уплатить обусловленную настоящим договором цену и в сроки, установленные настоящим договором, принять следующие квартиры по акту приема-передачи: дома N N <...>: N квартир N <...>.

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке, запись в ЕГРН на дату выдачи копии документа ДД.ММ.ГГГГ, хранящегося в реестровом деле N <...>, основанная на документе (договоре, односторонней сделке), погашена.

ДД.ММ.ГГГГ стороны заключили соглашение N <...> об изменении договора N <...> участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ об изменении цены договора N <...> участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ в части нижеуказанных квартир: N дома N <...>, квартира N N <...>, стоимостью 1 770 273 рубля, N дома N <...>, квартира N N <...>, стоимостью 2 233 808 рублей со сроком их передачи - 2 квартал 2017 года.

Соглашение зарегистрировано в установленном законом порядке, запись в ЕГРН на дату выдачи копии документа ДД.ММ.ГГГГ, хранящегося в реестровом деле N <...>, основанная на документе (договоре, односторонней сделке), погашена.

ДД.ММ.ГГГГ ООО "Управляющая компания "КВАРТСТРОЙ" и Кифишин Ф.А. заключили договор N <...> уступки права требования и перевода обязанностей, по которому дольщик уступает, а новый дольщик принимает в полном объёме права и обязанности, принадлежащие дольщику по договору N <...> участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ, зарегистрированному ДД.ММ.ГГГГ Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области, за номером регистрации N <...>, в том числе права требования на следующие квартиры: N дома N <...>, N квартиры N <...>, стоимостью 1 770 273 рубля; N дома N <...>, N квартиры N <...>, стоимостью 2 233 808 рублей.

Цена уступаемых прав и обязанностей по договору участия в долевом строительстве - 4 004 081 рубль, в том числе НДС 18%.

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке за N <...> от ДД.ММ.ГГГГ, запись в ЕГРН на дату выдачи копии документа ДД.ММ.ГГГГ, хранящемуся в реестровом деле N <...>, основанная на документе (договоре, односторонней сделке, не погашена.

Определением Арбитражного суда Волгоградской области от ДД.ММ.ГГГГ в отношении ООО "КВАРТСТРОЙ-ВГ" была введена процедура наблюдения, временным управляющим назначен Шлякин В.В.

Определением Арбитражного суда Волгоградской области от ДД.ММ.ГГГГ признано обоснованным требование Кифишина Ф.А. о передаче объектов долевого строительства: однокомнатной квартиры N N <...> общей площадью 45,75 кв.м., расположенной на 3 этаже в строящемся жилом доме N N <...> по строительному адресу: <адрес>, оплата за которую произведена застройщику в размере 1 770 273 рублей, и двухкомнатной квартиры N N <...> общей площадью 67,50 кв.м., расположенной на 22 этаже в строящемся жилом доме N N <...> по строительному адресу: <адрес>, оплата за которую произведена застройщику в размере 2 333 808 рублей и включения в реестр требований.

ДД.ММ.ГГГГ между ООО "Квартстрой-ВГ" и ООО "Строй-Консалтинг" заключен договор купли-продажи N <...> объекта незавершенного строительства "Комплекс из трех 24-х этажных домов со встроенными помещениями, подземной автостоянкой и многофункциональным зданием по <адрес>. Договор прошёл государственную регистрацию в Управлении Росреестра по Волгоградской области ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ ООО "Строй-Консалтинг" и ООО "Пересвет-Регион-Дон" заключили аналогичный договор купли-продажи, прошедший государственную регистрацию ДД.ММ.ГГГГ.

Разрешениями от ДД.ММ.ГГГГ N <...>, от ДД.ММ.ГГГГ N <...> жилые дома N N <...> и N <...> по <адрес>, введены в эксплуатацию.

Определением Арбитражного суда Волгоградской области от ДД.ММ.ГГГГ по делу N N <...> завершено конкурсное производство в отношении ООО "КВАРТСТРОЙ-ВГ". Сведения о ликвидации организации внесены в ЕГРЮЛ ДД.ММ.ГГГГ.

Сведения о залоге и обеспеченном им обязательстве, вытекающим из договора участия в долевом строительстве N <...>, были исключены из ЕГРН ввиду их прекращения, вызванного ликвидацией ООО "КВАРТСТРОЙ-ВГ".

На основании разрешения на ввод в эксплуатацию от ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ ООО "Пересвет-Регион-Дон" зарегистрировало право собственности на квартиру N N <...> по <адрес>, на основании разрешения на ввод в эксплуатацию от ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ - на квартиру N N <...> по <адрес>.

По договору купли-продажи квартиры N N <...> от ДД.ММ.ГГГГ право собственности на квартиру N N <...> перешло от ООО "Пересвет-Регион-Дон" в пользу Нестеровой М.С.

По договору купли-продажи квартиры N N <...> от ДД.ММ.ГГГГ право собственности на квартиру N N <...> перешло от ООО "Пересвет-Регион-Дон" Макагяну И.Т., а от последнего на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ - Горбачевой Л.М.

Согласно сведениям Управления Росреестра по Волгоградской области запись о сделке за N <...> от ДД.ММ.ГГГГ, внесённая на основании договора уступки прав требований и перевода обязанностей N <...> от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ООО "Управляющая компания "КВАРТСТРОЙ" и Кифишиным Ф.А. о передаче ему объектов долевого участия: квартир N <...> и N <...> по <адрес>, является актуальной.

Согласно реестровых дел, представленных Управлением Росреестра по Волгоградской области, при подаче заявления на регистрацию права собственности на квартиры N N <...> в <адрес> по <адрес> и N <...> в <адрес> по <адрес> ООО "Пересвет-Регион-Дон" в регистрирующий орган представлены справки N <...>/<адрес> от ДД.ММ.ГГГГ о строительстве квартиры N N <...> за счёт собственных средств, без привлечения денежных средств участников долевого строительства; заинтересованных лиц в соответствии с п. 1 ст. 45 ФЗ "Об обществах с ограниченной ответственностью" нет и сделка, связанная с заключением договора купли-продажи квартиры N N <...> не является крупной (справка N <...> от ДД.ММ.ГГГГ).

В силу положений статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

По Постановлению Конституционного Суда Российской Федерации от 21.04.2003 N 6-П "По делу о проверке конституционности положений пунктов 1 и 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с жалобами граждан О.М. Мариничевой, А.В. Немировской, З.А. Скляновой, Р.М. Скляновой и В.М. Ширяева" гражданский кодекс Российской Федерации - в соответствии с вытекающими из Конституции Российской Федерации основными началами гражданского законодательства (пункт 1 статьи 1 Гражданскому кодексу Российской Федерации) - не ограничивает гражданина в выборе способа защиты нарушенного права и не ставит использование общих гражданско-правовых способов защиты в зависимость от наличия специальных, вещно-правовых, способов; граждане и юридические лица в силу статьи 9 Гражданскому кодексу Российской Федерации вправе осуществить этот выбор по своему усмотрению.

Согласно Гражданскому кодексу Российской Федерации лицо, полагающее, что его вещные права нарушены, имеет возможность обратиться в суд как с иском о признании соответствующей сделки недействительной (статьи 166 - 181), так и с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения (статьи 301 - 302).

Гражданским кодексом Российской Федерации предусмотрено, что собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения (статья 301). Согласно пункту 1 статьи 302, если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

Когда по возмездному договору имущество приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе обратиться в суд в порядке статьи 302 Гражданскому кодексу Российской Федерации с иском об истребовании имущества из незаконного владения лица, приобретшего это имущество (виндикационный иск). Если же в такой ситуации собственником заявлен иск о признании сделки купли-продажи недействительной и о применении последствий ее недействительности в форме возврата переданного покупателю имущества, и при разрешении данного спора судом будет установлено, что покупатель является добросовестным приобретателем, в удовлетворении исковых требований в порядке статьи 167 ГК Российской Федерации должно быть отказано.

В соответствии с пунктом 1 статьи 166 Гражданскому кодексу Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным данным Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка); согласно статье 167 Гражданскому кодексу Российской Федерации она считается недействительной с момента совершения и не порождает тех юридических последствий, ради которых заключалась, в том числе перехода титула собственника к приобретателю; при этом, по общему правилу, применение последствий недействительности сделки в форме двусторонней реституции не ставится в зависимость от добросовестности сторон.

Вместе с тем из статьи 168 Гражданскому кодексу Российской Федерации, согласно которой сделка, не соответствующая требованиям закона, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения, следует, что на сделку, совершенную с нарушением закона, не распространяются общие положения о последствиях недействительности сделки, если сам закон предусматривает "иные последствия" такого нарушения.

Поскольку добросовестное приобретение в смысле статьи 302 Гражданскому кодексу Российской Федерации возможно только тогда, когда имущество приобретается не непосредственно у собственника, а у лица, которое не имело права отчуждать это имущество, последствием сделки, совершенной с таким нарушением, является не двусторонняя реституция, а возврат имущества из незаконного владения (виндикация).

Следовательно, права лица, считающего себя собственником имущества, не подлежат защите путем удовлетворения иска к добросовестному приобретателю с использованием правового механизма, установленного пунктами 1 и 2 статьи 167 Гражданскому кодексу Российской Федерации. Такая защита возможна лишь путем удовлетворения виндикационного иска, если для этого имеются те предусмотренные статьей 302 ГК Российской Федерации основания, которые дают право истребовать имущество и у добросовестного приобретателя (безвозмездность приобретения имущества добросовестным приобретателем, выбытие имущества из владения собственника помимо его воли и др.).

Иное истолкование положений пунктов 1 и 2 статьи 167 Гражданскому кодексу Российской Федерации означало бы, что собственник имеет возможность прибегнуть к такому способу защиты, как признание всех совершенных сделок по отчуждению его имущества недействительными, т.е. требовать возврата полученного в натуре не только когда речь идет об одной (первой) сделке, совершенной с нарушением закона, но и когда спорное имущество было приобретено добросовестным приобретателем на основании последующих (второй, третьей, четвертой и т.д.) сделок. Тем самым нарушались бы вытекающие из Конституции Российской Федерации установленные законодателем гарантии защиты прав и законных интересов добросовестного приобретателя.