Дата принятия: 23 января 2019г.
Номер документа: 33-4513/2018, 33-15/2019
СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ АСТРАХАНСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 23 января 2019 года Дело N 33-15/2019
г. Астрахань "23" января 2019 года
Судебная коллегия по гражданским делам Астраханского областного суда в составе:
председательствующего Белякова А.А.,
судей областного суда Усенко О.А., Лапшиной Л.Б.,
при секретаре Салиховой Е.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Усенко О.А. дело по апелляционной жалобе Баграмян А. А. на решение Советского районного суда <адрес> от 31 августа 2018 года по иску Мостового О. В. к Баграмян А. А. о признании права общей долевой собственности на земельный участок,
УСТАНОВИЛА:
Мостовой О.В. обратился в суд с иском к Баграмяну А.А., в котором просил признать право общей долевой собственности на земельный участок с N расположенный по адресу: <адрес>, определить его долю в праве общей долевой собственности в размере 14/30 доли, прекратить право собственности Баграмян А.А. на .... доли в праве собственности на данный земельный участок, мотивировав тем, что с ДД.ММ.ГГГГ года он является собственником магазина, входящего в состав многоквартирного жилого дома, расположенного на указанном земельном участке, в связи с чем, в силу закона у него, как у собственника отдельного помещения, возникло право общей долевой собственности на земельный участок.
Истец Мостовой О.В., ответчик Баграмян А.А. и представитель третьего лица Управления Росреестра по Астраханской области участие не принимали.
В судебном заседании представитель истца по доверенности Слугин В.В. исковые требования поддержал и просил удовлетворить.
Представитель ответчика по доверенности Музафарова Э.Р. возражала против удовлетворения иска в полном объеме.
Решением Советского районного суда г.Астрахани от 31 августа 2018 года исковые требования Мостового О.В. удовлетворены, за ним признано право общей долевой собственности на земельный участок, расположенный по адресу: <адрес> с определением доли в размере 14/30 и прекращением права собственности Баграмяна А.А. на указанный земельный участок на ... доли.
В апелляционной жалобе ответчик Баграмян А.А. ставит вопрос об отмене решения суда, по основаниям неправильного определения обстоятельств, имеющих значение для дела, нарушения норм материального и процессуального права, указав, что после обращения взыскания на магазин по адресу: <адрес> помещение ... на основании решения Советского районного суда г. Астрахани от 27.05.2008 года, ОАО "Агроинвестиционный коммерческий банк" являлся собственником исключительно магазина, но не земельного участка и, соответственно, у всех последующих его собственников, включая ООО "АМТ-Банк", а затем индивидуального предпринимателя Мостового О.В. возникло право собственности исключительно на магазин, но не на земельный участок.
Учитывая надлежащее извещение, в соответствии со статьей 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.
Заслушав докладчика, выслушав объяснения ответчика Баграмяна А.А., его представителя по доверенности Музафаровой Э.Р., поддержавших доводы жалобы, представителя истца Кострова С.Н., возражавшего против удовлетворения жалобы, проверив материалы дела и обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.
Как установлено судом и следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ между истцом Мостовым О.В. и Конкурсным управляющим ООО "АМТ БАНК" - "Агентство по страхованию вкладов", был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества N, в соответствии с которым истец по результатам электронных торгов посредством публичного предложения приобрел следующее имущество: магазин, назначение - нежилое, общая площадь ... кв.м., этаж 1, расположенный по адресу: <адрес>, литер строения А, помещения 1,2,3; кадастровый N. Цена сделки составила 1947000 рублей.
ДД.ММ.ГГГГ за истцом зарегистрировано право собственности на данное нежилое помещение.
Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ, земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, с кадастровым номером N имеет следующие характеристики: общая площадь ... кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для эксплуатации жилого дома и магазина, его правообладателем в целом является Баграмян А.А.
Обращаясь в суд с настоящим иском, истец и суд первой инстанции, принимая обжалуемое решение, ссылаясь на положения статей 552, 273 ГК РФ, 35 ЗК РФ, исходили из того, что в данном случае при переходе права собственности на магазин к Мостовому О.В. земельный участок должен следовать судьбе строения, что влечет возникновение у истца права собственности на него пропорционального его доли в многоквартирном доме и прекращение права собственности прежнего собственника на земельный участок в соответствующей доле. Данное право у истца возникает независимо от того, заключался ли между сторонами договор купли-продажи земельного участка.
Судебная коллегия не может согласиться с указанным выводом суда, поскольку он не соответствует обстоятельствам дела, а также основан на неправильном применении норм материального права.
Так, как следует из материалов дела, с ДД.ММ.ГГГГ года собственником жилого дома и магазина (расположенного на первом этаже жилого дома) по адресу: <адрес> являлся Саркисян А. АршА..
ДД.ММ.ГГГГ между ОАО "Агроинвестиционный коммерческий банк" и ИП Сагиян В.В. был заключен кредитный договор N на сумму 1750000 рублей, поручителем по которому выступил Саркисян А. АршА. в соответствии с договором поручительства N от ДД.ММ.ГГГГ.
Также в обеспечение исполнения обязательств должника по данному кредитному договору Саркисяном А.А. банку в залог по договору ипотеки N от ДД.ММ.ГГГГ было передано недвижимое имущество-магазин по адресу: <адрес>, помещение 1,2,3, площадью ... кв.м.
Поскольку заемщиком требования исполнены не были, то заложенное имущество явилось предметом обращения взыскания.
Решением Советского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ с Сагияна В.В. и Саркисяна А.А. в солидарном порядке в пользу ОАО "Агроинвестиционный коммерческий банк" взыскана задолженность по кредитному договору, а также обращено взыскание на магазин литер А, помещение 1,2,3 площадью ....м., расположенный на первом этаже по адресу: <адрес>, принадлежащий Саркисяну А.А.
В ходе реализации имущества его собственником стали ООО "АМТ-Банк", а затем ИП Мостовой О.В. на основании вышеуказанного договора купли-продажи недвижимого имущества N от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного по результатам электронных торгов в рамках дела о банкротстве по лоту N.
Также из материалов дела следует, что по договору дарения от ДД.ММ.ГГГГ Саркисян А.А. подарил, а Баграмян А.А. принял в дар: земельный участок в целом с кадастровым номером N, площадью ... кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - под эксплуатацию жилого дома и магазина; жилое помещение, назначение жилое, площадью ... кв.м., расположено на 1,2 этаже, номер на поэтажном плане 5, жилое помещение, назначение жилое, площадью .. кв.м., расположено на 1,2 этаже, номер на поэтажном плане 4.
Действительно, в силу статей 273, 552 ГК РФ, в редакции Федерального закона от 26.06.2007 N 118-ФЗ "О внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации в части приведения их в соответствие с Земельным кодексом Российской Федерации", действующей с 03.07.2007, пункта 1 статьи 35 ЗК РФ, разъяснений, содержащихся в пункте 41 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", абзаце 3 пункта 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания", при отчуждении собственником здания и земельного участка, на котором оно расположено, помещений в этом здании, у покупателя помещений и продавца возникает режим общей долевой собственности на земельный участок (пункт 4 статьи 244 ГК РФ).
Однако, как следует из материалов дела, Саркисян А.А. как первоначальный собственник жилого дома и магазина передавал в залог Банку по договору ипотеки только нежилое помещение - магазин, расположенный по вышеуказанному адресу, земельный участок предметом залога не являлся, и не мог являться, поскольку находился в муниципальной собственности.
На момент принятия Советским районным судом г. Астрахани решения от 27 мая 2008 года об обращении взыскания в пользу Банка на магазин литер А, помещение 1,2,3 площадью ... кв.м., расположенный на первом этаже по адресу: <адрес>, собственником спорного земельного участка Саркисян А.А. также не являлся.
Муниципальный земельный участок площадью ... кв.м. по <адрес> был предоставлен Саркисяну А.А. на основании его заявления от ДД.ММ.ГГГГ в собственность за плату постановлением администрации <адрес> N от ДД.ММ.ГГГГ, на основании которого ДД.ММ.ГГГГ между Комитетом имущественных отношений <адрес> и Саркисяном А.А. был заключен договор купли-продажи данного земельного участка, и ДД.ММ.ГГГГ за последним зарегистрировано право собственности на него.
Данное постановление администрации <адрес> N от ДД.ММ.ГГГГ и договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ до настоящего времени никем не оспорены и не отменены.
Вывод суда о том, что право на земельный участок следует судьбе расположенного на нем объекта недвижимости, не основан на законе, поскольку подпунктом 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации установлен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
Ссылаясь при удовлетворении заявленных требований на положения статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации суд первой инстанции также не учел, что указанная норма регламентирует отношения по пользованию земельным участком при переходе права собственности на объект недвижимости, а не устанавливает основания для возникновения права собственности на землю, занятую объектом недвижимости.
Указанной нормой не предусмотрено возникновение у покупателя строения права собственности на земельный участок, который вместе со строением собственником не отчуждался и покупателем не оплачивался.
При продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, которая занята данной недвижимостью и необходима для ее использования. В силу названных норм покупатель здания, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав только на часть такого земельного участка, которая занята объектом недвижимости и необходима для его использования (пункт 1 статьи 35 ЗК РФ, пункт 3 статьи 552 ГК РФ).
При этом площадь части земельного участка, занятой недвижимостью и необходимой для ее использования, определяется в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией.
Однако вопрос о нормативных размерах земельного участка, необходимого для эксплуатации магазина, истцом не ставился и судом не выяснялся.
При указанных обстоятельствах, учитывая наличие не признанных незаконными и не отмененных постановления администрации <адрес> N от ДД.ММ.ГГГГ и договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, а также ввиду отсутствия сведений о нормативных размерах земельного участка, необходимого для эксплуатации магазина, у суда первой инстанции отсутствовали правовые основания для прекращения за ответчиком права собственности почти на половину земельного участка, приобретенного в целом Саркисяном А.А. у администрации <адрес> на платной основе, и признании на него права собственности за Мостовым О.В..
Что касается заключения ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ" от ДД.ММ.ГГГГ, то оно было принято судом первой инстанции только в части подтверждения площади магазина, размер которой ответчиком в суде первой и апелляционной инстанции не оспаривался.
Как следует из обжалуемого решения, в качестве оснований для удовлетворения исковых требований суд первой инстанции сослался на преюдициальность решения Арбитражного суда от ДД.ММ.ГГГГ по делу N, оставленного без изменения Постановлением двенадцатого арбитражного апелляционного суда от ДД.ММ.ГГГГ, в котором суд пришел к выводу о необходимости применения к данным правоотношениям сторон законодательства о многоквартирных домах.
Судебная коллегия считает вывод суда первой инстанции о преюдициальности данного решения несостоятельным, поскольку в деле N статус дома по <адрес> как многоквартирного не устанавливался, а как следует из имеющихся в материалах дела правоустанавливающих документов на данный жилой дом, он всегда имел статус индивидуального жилого дома.
Таким образом, у суда первой инстанции отсутствовали основания для признания спорного домовладения по <адрес> многоквартирным и применения к данному спору норм ЖК РФ и ЗК РФ, регулирующих правоотношения собственников МКД относительно общедомового имущества, включая земельный участок, на котором располагается такой многоквартирный дом.
При указанных обстоятельствах решение суда подлежит отмене по основаниям, предусмотренным пп. 3 и 4 ч. 1 ст. 330 ГПК РФ, с принятием по делу нового решения об отказе в удовлетворении заявленных требований.
Судебная коллегия считает необходимыми отметить, что истец не лишен возможности использовать иные способы защиты своего права.
Руководствуясь статьей 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Астраханского областного суда
ОПРЕДЕЛИЛА:
решение Советского районного суда г. Астрахани от 31 августа 2018 года отменить.
Принять по делу новое решение, которым в удовлетворении исковых требований Мостового О. В. к Баграмян А. А. о признании права общей долевой собственности на земельный участок - отказать.
Председательствующий
Судьи областного суда
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
