Дата принятия: 11 августа 2020г.
Номер документа: 33-4509/2020
СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ВОРОНЕЖСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 11 августа 2020 года Дело N 33-4509/2020
г. Воронеж 11.08.2020
Судебная коллегия по гражданским делам Воронежского областного суда в составе:
председательствующего Трунова И.А.,
судей Жигулиной М.А., Мещеряковой Е.А.,
при секретаре Котельниковой М.С.
рассмотрела в открытом судебном заседании в помещении Воронежского областного суда по докладу судьи Трунова И.А. гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2, ООО "ЭкоНиваАгро" о взыскании долга по арендной плате,
по апелляционной жалобе ФИО2 и апелляционной жалобе ФИО1 на решение Бобровского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ,
(судья районного суда Васильева Т.Б.),
установила:
ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО2, ООО "ЭкоНиваАгро" о расторжении договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ и взыскании в солидарном порядке долга по арендной плате, с учетом уточнения заявленных требований, указала, что между собственниками земельных долей земель сельскохозяйственного назначения, в том числе и истцом, был подписан с ответчиком ФИО2 договор аренды земельного участка при множественности лиц на стороне арендодателей, согласно которому ему был передан сроком на 49 лет земельный участок с кадастровым номером 36:02:5400022:5, находящегося по адресу: <адрес>, южная часть кадастрового квартала 36:02:5400022, общей площадью 1228000 кв.м, а ответчик принял во временное владение и пользование указанный земельный участок, договор был зарегистрирован в Бобровском отделе Управления Росреестра по <адрес>. За период с даты заключения договора аренды и до декабря 2018 года истец ФИО1 выкупила у других арендодателей принадлежащие им доли в этом земельном участке, в связи с чем, истцу стали принадлежать 22 доли из 24 долей в праве общей долевой собственности на указный выше земельный участок. Ответчиком ФИО2 в нарушение договора аренды с 2011 года до настоящего времени арендная плата не выплачивалась.
ДД.ММ.ГГГГ истец направила в адрес ФИО2 письмо, в котором заявила о своем намерении расторгнуть договор аренды земельного участка в связи существенным нарушением арендатором своих обязательств по договору, а именно неисполнением ответчиком ФИО2 обязательств по уплате арендной платы. Ответа на письмо получено не было. ДД.ММ.ГГГГ истец повторно направила в его адрес письмо, в котором заявляла о своем намерении расторгнуть договор аренды по тем же основаниям. Письмо было получено ответчиком ФИО2 ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается сведениями почты России, однако ответа на письмо также не последовало.
Задолженность по арендной плате за указанный выше период ответчиком ФИО2 не выплачена. ДД.ММ.ГГГГ истцу пришло по почте письмо от ООО "ЭкоНиваАгро", из содержания которого она узнала, что между ФИО2 и ООО "ЭкоНиваАгро" ДД.ММ.ГГГГ был заключен договор N передачи прав и обязанностей (перенайма) по договору аренды земельного участка при множественности лиц на стороне арендодателей от ДД.ММ.ГГГГ с кадастровым номером 36:02:5400022:5, и теперь арендатором земельного участка является ООО "ЭкоНиваАгро". Новым арендатором истцу было предложено получить арендную плату за 2019 год в размере 190520 руб. На собрании участников общей долевой собственности на спорный земельный участок новый арендатор был уведомлен о том, что бывший арендатор ФИО2 за весь период действия договора аренды ни разу не выплатил никому из арендодателей арендную плату, в связи с чем, новый арендатор несет в солидарном порядке ответственность за ее невыплату, и, что истец, как собственник 22 долей из 24 долей желает расторгнуть договор аренды в судебном порядке и взыскать задолженность по арендной плате в солидарном порядке с прежнего арендатора ФИО2 и с нового арендатора ООО "ЭкоНиваАгро".
Просила суд расторгнуть с ООО "ЭкоНиваАгро" договор аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ. Взыскать с ответчиков в солидарном порядке в пользу истца задолженность по арендным платежам за 2017 и 2018 годы в размере 203720,72 руб. (л.д.6-8, 195-202, 245 т.1).
Определением Бобровского районного суда от ДД.ММ.ГГГГ исковое заявление ФИО1 к ФИО2, ООО "ЭкоНиваАгро" в части расторжения договора аренды оставлено без рассмотрения (л.д.7-8 т.2).
Решением Бобровского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ постановлено: частично удовлетворить исковые требования ФИО1 и взыскать в ее пользу с ФИО2 167161 руб. 40 коп. арендной платы за 2017-2018 годы.
В удовлетворении исковых требований о взыскании арендной платы за 2017-2018 годы в солидарном порядке с ООО "ЭкоНиваАгро" - отказать.
Возвратить ФИО1 излишне уплаченную государственную пошлину в размере 10883 руб. 60 коп., уплаченную по квитанциям от ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ при обращении в Бобровский районный суд <адрес> с исковым заявлением.
Разъяснить ФИО1, что с заявлением о возврате уплаченной суммы государственной пошлины ей следует обратиться в Межрайонную инспекцию Федеральной налоговой службы России по <адрес> N, приложив к нему данное определение суда, а также подлинник платежного документа (квитанции). Заявление о возврате излишне уплаченной суммы государственной пошлины может быть подано в течение трех лет со дня уплаты указанной суммы (л.д. 18, 19-22 т.2).
В апелляционной жалобе ФИО1 ставит вопрос об отмене решения суда как незаконного и необоснованного, в части отказа во взыскании арендной платы за 2017-2018 годы в солидарном порядке с ФИО2 и ООО "ФИО3 НиваАгро" (л.д. 45-47 т.2).
В апелляционной жалобе ФИО2 ставит вопрос об отмене решения суда как незаконного и необоснованного, ввиду неправильного определении судом обстоятельств, имеющих значение для дела, принятии по делу нового решения об отказе в иске (л.д. 3-6 мат. N).
Адвокат ФИО8, представляющая по ордеру интересы ФИО2 в суде апелляционной инстанции поддержала апелляционную жалобу ФИО2, просила решение суда отменить по изложенным в ней доводам, в удовлетворении апелляционной жалобе ФИО1 просила отказать.
Другие лица, участвующие в деле, в заседание суда апелляционной инстанции не явились, о времени и месте слушания дела извещены надлежащим образом, что подтверждается почтовыми уведомлениями, однако о причинах неявки не сообщили, каких-либо доказательств наличия уважительных причин неявки в судебное заседание не представили.
С учетом мнения участвующих в деле лиц и в соответствии с требованиями статей 167, 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.
Проверив материалы дела, выслушав явившихся лиц, обсудив доводы апелляционной жалобы, рассмотрев дело в соответствии с частью 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в пределах доводов, изложенных в жалобе, суд апелляционной инстанции приходит к следующему. В соответствии со статьёй 309, пунктом 1 статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных ГК РФ, другими законами или иными правовыми актами.
Пунктами 1 и 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.
Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.
Из материалов дела судом первой инстанции установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между собственниками земельных долей земель сельскохозяйственного назначения, в том числе и истцом, был подписан с ответчиком ФИО2 договор аренды земельного участка при множественности лиц на стороне арендодателей, согласно которому, ему был передан сроком на 49 лет земельный участок с кадастровым номером 36:02:5400022:5, находящегося по адресу: <адрес>, южная часть кадастрового квартала 36:02:5400022, общей площадью 1228000 кв.м, а ответчик принял во временное владение и пользование указанный земельный участок (л.д. 10-12, 12об.-21т.1), договор был зарегистрирован в Бобровском отделе Управления Росреестра по <адрес> (л.д. 70-87 т.1).
Согласно договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ договор заключен на срок 49 лет (п. 2). По настоящему договору арендная плата выплачивается каждому арендодателю в зависимости от размера доли в праве на земельный участок, ежегодно в натуральном выражении или по согласию сторон в денежном выражении по цене сложившейся на момент продажи в следующем размере: зерно фуражное - 500 кг за земельную долю, масло растительное - 10 кг за земельную долю, выплата налогов за земельный участок за полную земельную долю. Размер арендной платы может пересматриваться по соглашению сторон в течение одного года, но не более одного раза в год (п.5).Арендатор обязан уплачивать арендную плату в размере, порядке, в сроки и на условиях, установленных Договором (п. 7.2.2.).
ДД.ММ.ГГГГ между ИП КФХ ФИО2 (старый арендатор) и ООО "ЭкоНиваАгро" (новый арендатор) был заключен договор N передачи прав и обязанностей (перенайма) по договору аренды земельного участка при множественности лиц на стороне арендодателей от ДД.ММ.ГГГГ, подписан акт приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ, который зарегистрирован в установленном законом порядке (л.д. 88-92 т.1).
Истцом заявлена ко взысканию с ответчиков в солидарном порядке сумма арендных платежей за 2017, 2018 годы в размере 203720,72 руб. Представлен расчет данной суммы исходя из средних цен товаропроизводителей <адрес> на зерно фуражное и масло растительное, сложившихся в 2017-2018 годах (л.д.203-205т.1).
Заявленные истцом требования о взыскании арендной платы за 2017 и 2018 годы районный суд правомерно признал обоснованными и подлежащими удовлетворению, поскольку доказательств ее оплаты со стороны ответчика ФИО2, суду не представлено.
Судебная коллегия отклоняет доводы апелляционной жалобы ФИО2 о том, что поскольку в 2017-2018 годах истец с его разрешения пользовалась спорной землей, соответственно, он не должен был платить ей арендную плату, исходя из следующего.
В соответствии с часть 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Согласно части 1 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации, соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.
В силу пункта 12 вышеуказанного Договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ, изменение условий Договора и его прекращение до истечения срока его действия допускается по письменному соглашению сторон.
ФИО2 не представил суду доказательств, что в договор аренды в части уплаты арендной платы вносились какие-либо изменения в установленном законом порядке, в частности изменения о том, что передача истцу спорного земельного участка во временное пользование влечет освобождение арендатора от уплаты арендных платежей.
Показаниям свидетелей по данному факту районным судом дана надлежащая оценка, оснований для её переоценки у судебной коллегии не имеется.
Разрешая требования о размере денежных средств, подлежащих взысканию, суд первой инстанции пришёл к обоснованному выводу, что взысканию подлежит задолженность по договору, доказательства оплаты которой в полном объёме и в надлежащие сроки ответчиком не представлены, общая сумма задолженности арендной платы за 2017-2018 годы составляет 167161,4 руб. Судебная коллегия соглашается с суммой, подлежащей взысканию.
Вместе с тем, судебная коллегия не может согласиться с выводами районного суда, что указанная сумма подлежит взысканию только с ФИО2
Отказывая в удовлетворении исковые требованиий о взыскании данной суммы с ФИО2 и ООО "ЭкоНиваАгро" в солидарном порядке, районный суд исходил из того, что сама по себе сделка перенайма, предметом которой является замена стороны в обязательстве посредством передачи прав и обязанностей арендатора по договору аренды, не является безусловным основанием передачи новому арендатору обязанности по погашению задолженности прежнего арендатора по арендным платежам за период до совершения сделки перенайма, и кроме того, согласно пункту 1.3 договора N, заключенного ДД.ММ.ГГГГ между ИП КФХ ФИО2 (старый арендатор) и ООО "ЭкоНиваАгро" (новый арендатор) передачи прав и обязанностей (перенайма) по договору аренды земельного участка при множественности лиц на стороне арендодателей от ДД.ММ.ГГГГ, старый арендатор гарантирует, что на момент заключения настоящего договора задолженность по уплате арендной платы отсутствует.
Судебная коллегия не может согласиться с такими выводами районного суда и считает заслуживающим внимание довод апелляционной жалобы ФИО1 о том, что задолженность арендной платы за 2017-2018 годы подлежит взысканию в солидарном порядке с ФИО2 и ООО "ФИО3 НиваАгро" по следующим основаниям.
Согласно пунктам 1, 2 Гражданского кодекса Российской Федерации перевод долга с должника на другое лицо может быть произведен по соглашению между первоначальным должником и новым должником.
Перевод должником своего долга на другое лицо допускается с согласия кредитора и при отсутствии такого согласия является ничтожным.
Если кредитор дает предварительное согласие на перевод долга, этот перевод считается состоявшимся в момент получения кредитором уведомления о переводе долга.
В силу статьи 392.3 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случае одновременной передачи стороной всех прав и обязанностей по договору другому лицу (передача договора) к сделке по передаче соответственно применяются правила об уступке требования и о переводе долга.
В отношении земли и других природных ресурсов часть 3 статьи 209 Гражданского кодекса установила, что владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами осуществляется в той мере, в какой их оборот допускается законом (статья 129 этого же Кодекса), то есть законами о земле и других природных ресурсов.
В силу пункта 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации передача прав и обязанностей арендатором другому лицу (перенаем) возможна исключительно с согласия арендодателя.
Соответствующие положения об особенностях сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов, как следует из части 2 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации, установлены другими законами.
Таким законом является Земельный кодекс Российской Федерации, часть 2 статьи 22, которого прямо указывает на соблюдение порядка предоставления земельных участков в аренду не только в соответствии с гражданским законодательством, но и на основании этого Кодекса, то есть в соответствии с нормами этой статьи.
При этом часть 5 этой статьи, определяя права арендатора земельного участка, прямо установила общее правило о том, что арендатор земельного участка вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.
Иные правила передачи права аренды определены частью 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации: при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, без согласия арендодателя при условии его уведомления.
Правила, содержащиеся в частях 5 и 9 статьи 22 Земельного кодекса определяют особенности сдачи земельного участка в аренду наряду с установленными частью 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации общими правилами предоставления имущества в аренду, предусматривающими, что арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено данным Кодексом, другим законом или иными правовыми актами.
Поскольку пункт 2 статьи 607 и пункт 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации допускают возможность установления законом или иными правовыми актами особенностей сдачи в аренду земельных участков, и такие особенности предусмотрены Земельным кодексом Российской Федерации, то в случае, указанном в пункте 9 статьи 22 этого Кодекса, для передачи арендатором своих прав и обязанностей по договору аренды земельного участка достаточно уведомления об этом арендодателя, а в иных случаях (при применении пунктов 5 и 6 статьи 22 Земельного кодекса) достаточно уведомления собственника земельного участка, если иное не предусмотрено договором.
Согласно пункту 7.1.5 Договора аренды от 25.07.2011 земельного участка при множественности лиц на стороне арендодателя арендатор имеет право передавать земельный участок или его часть в субаренду на срок, не превышающий срок действия Договора без согласия Арендодателей, при условии их уведомления (л.д. 10 обор. т.1).
В пункте 29 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21.12.2017 N 54 "О некоторых вопросах применения положений главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации о перемене лиц в обязательстве на основании сделки" разъяснено, что по смыслу статьи 392.3 ГК РФ стороны договора и третье лицо вправе согласовать переход всех прав и обязанностей одной из сторон договора третьему лицу. В этом случае к третьему лицу переходит комплекс прав и обязанностей по договору в целом, в том числе в отношении которых не предполагается совершение отдельной уступки или перевода долга, в частности, по отношению к третьему лицу, вступившему в договор, у кредитора сохраняется право на безакцептное списание денежных средств, если это право было предоставлено кредитору по отношению к первоначальному должнику.
Например, по смыслу статей 392.3 и 391 ГК РФ, если с согласия арендодателя арендатор и третье лицо заключили договор перенайма, то третье лицо полностью заменяет первоначального должника в отношениях с кредитором и обязано вносить арендную плату за все периоды пользования имуществом, в том числе до вступления в договор, если в соглашении о передаче договора не предусмотрено иное. Вместе с тем, если такой перенаем правомерно происходит без согласия арендодателя, например, в случае, предусмотренном пунктом 5 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, первоначальный и новый арендаторы, по общему правилу, несут солидарную ответственность перед арендодателем за встречное исполнение в ответ на исполнение, осуществленное арендодателем до заключения соглашения о передаче договора (статья 323 ГК РФ).
Договор N от ДД.ММ.ГГГГ между ИП КФХ ФИО2 (старый арендатор) и ООО "ЭкоНиваАгро" (новый арендатор) передачи прав и обязанностей (перенайма) по договору аренды земельного участка при множественности лиц на стороне арендодателей от ДД.ММ.ГГГГ, был заключен без согласия арендодателей, обратного подтверждения материалы настоящего дела не содержат.
Таким образом, ФИО2 и ООО "ЭкоНиваАгро" реализовали предоставленное им право уступки прав по данному договору без согласия арендодателей в связи с чем, несут солидарную ответственность перед арендодателями за встречное исполнение, что позволяет истцу требовать исполнения обязательств по выплате задолженности с любого из солидарных должников. При этом ссылка ответчиков на пункт 1.3 договора N, заключенного ДД.ММ.ГГГГ между ИП КФХ ФИО2 и ООО "ЭкоНиваАгро", согласно которому старый арендатор гарантирует, что на момент заключения настоящего договора задолженность по уплате арендной платы отсутствует, исходя из спорных правоотношений, несостоятельна.
На основании изложенного, решение в части взыскания с ФИО2 долга по арендной плате земельного участка и в части отказа в удовлетворении требований к ООО "ФИО3 НиваАгро" подлежит отмене с принятием в указанной части нового решения об удовлетворении требований к ФИО2 и ООО "ФИО3 НиваАгро" о взыскании в солидарном порядке задолженности арендной платы в размере 167161 руб. 40 коп.
В остальной части решение является обоснованным и подлежит оставлению без изменения.
Руководствуясь статьями 328 - 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
решение Бобровского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ в части взыскания с ФИО2 долга по арендной плате земельного участка и в части отказа в удовлетворении требований к ООО "ФИО3 НиваАгро" отменить.
Принять в указанной части новое решение.
Взыскать солидарно с ФИО2 и ООО "ФИО3 НиваАгро" в пользу ФИО1 сумму арендной платы за 2017 - 2018 годы в размере 167161 руб. 40 коп.
В остальной части решение оставить без изменения.
Председательствующий:
Судьи коллегии:
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
