Дата принятия: 29 ноября 2018г.
Номер документа: 33-4499/2018
СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ЗАБАЙКАЛЬСКОГО КРАЕВОГО СУДА
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 29 ноября 2018 года Дело N 33-4499/2018
Судебная коллегия по гражданским делам Забайкальского краевого суда в составе:
председательствующего судьи Комковой С.В.
судей краевого суда Щаповой И.А., Лещевой Л.Л.,
при секретаре Печеревиной О.В.,
рассмотрела в открытом судебном заседании в г. Чите 29 ноября 2018 г. гражданское дело по иску Сватковой Н. В. к Обществу с ограниченной ответственностью "Домострой" о признании незаконным одностороннего расторжения договора долевого участия в строительстве,
по апелляционной жалобе и дополнению к ней истца Сватковой Н.В.,
на решение Центрального районного суда г.Читы от 28 августа 2018 г.,
которым постановлено:
"Исковые требования Сватковой Н. В. к ООО "Домострой" о признании незаконным одностороннего расторжения договора долевого участия в строительстве оставить без удовлетворения".
Заслушав доклад судьи Забайкальского краевого суда Комковой С.В., судебная коллегия
УСТАНОВИЛА:
Сваткова Н.В. обратилась в суд с вышеназванным иском, мотивируя тем, что 10.11.2017 между Сватковой Н.В. и Курбатовой А.Л. был заключен договор N об уступке права требования с переводом долга по договору участия в долевом строительстве N от 28.06.2017, заключенный Курбатовой А.П. с ООО "Домострой". Договор об уступке права зарегистрирован 22.11.2017 в соответствующем государственном органе. Согласно п. 1.3 договора об уступке права, к истцу перешло право требования от застройщика объекта долевого строительства - двухкомнатной <адрес> проектной площадью 73,8 кв.м., расположенной на 9 этаже в 5 подъезде многоквартирного дома по адресу: <адрес>. Стоимость квартиры составляла 3 321 000 рублей, при этом на момент заключения договора об уступке права, квартира не была оплачена, долг с согласия застройщика был переведен на истца. Указанную сумму по договору об уступке права истец должна была оплатить до 31.12.2017, в связи с неоплатой 6 марта 2018 г. истцу была направлена претензия, 4.04.2018 от застройщика поступило уведомление о расторжении договора в одностороннем порядке. Полагает, незаконным одностороннее расторжение договора, поскольку на момент подачи иска оплачено 3 048 000 рублей, остаток долга составлял 273 000 рублей. Просит о признании незаконным одностороннее расторжение договора долевого участия в строительстве по инициативе ООО "Домострой" в отношении нее как нового участника долевого строительства по договору об уступке права требования (цессии) и переводом долга N от 10 ноября 2017 г.
Судом постановлено вышеприведенное решение (л.д.57-61).
В апелляционной жалобе истец Сваткова Н.В. полагает решение суда незаконным и необоснованным в силу не выяснения судом обстоятельств изменения или сохранения срока оплаты по договору участия в долевом строительстве. Указывает, что при наличии двух договоров с разными сроками оплаты квартиры застройщиком в одностороннем порядке расторгнут договор за нарушение срока оплаты по договору долевого участия в строительстве со сроком до 31 марта 2018 г. В соответствии с п.1 ст.420, п.1 ст.434, п.1 ст.450, ст.453 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту ГК РФ), п.3 ст.4 Федерального Закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" от 30.12.2004 N 214-ФЗ (далее "Закон N 214-ФЗ") должно было быть заключено соглашение об изменении договора долевого участия в строительстве, выразившееся в различии установленного в договоре долевого участия в строительстве N 3/2 от 28 июня 2017 г. между ООО "Домострой" и Курбатовой А.П. срока оплаты до 31 марта 2018 г. и договоре цессии до 31 декабря 2017 г. Такое соглашение регистрируется в установленном законом порядке. Учитывая, что указанное соглашение сторон ООО "Домострой" и Сватковой Н.В. об изменении срока оплаты квартиры отсутствует, обязательство нового участника долевого строительства оплатить квартиру в срок до 31 марта 2018 г. осталось не измененным. Как следует из ст. 5 Закона N 214-ФЗ застройщик имел право на одностороннее расторжение договора долевого участия в случае нарушения срока оплаты объекта долевого строительства, установленного в договоре долевого участия, при просрочке оплаты более 2-х месяцев, то есть расторжение договора участия в долевом строительстве N 3/2 от 28 июня 2017 г. в отношении <адрес>, 4 апреля 2018 г. является незаконным. Неоплата же квартиры в срок, установленный Курбатовой А.П. в договоре цессии, влечет иные последствия для нового дольщика, в частности является основанием для расторжения договора цессии. На основании вышесказанного находит выводы суда о законности одностороннего расторжения договора участия в долевом строительстве не обоснованными. Судом не дана оценка доводу со ссылкой на позицию Верховного Суда РФ о праве ООО "Домострой" на односторонний отказ от договора (расторжение договора) только с учетом положений пункта 4 статьи 450.1 ГК РФ о добросовестности и разумности. До момента получения уведомления об одностороннем расторжении договора было оплачено 3 048 000 руб. и расторжение договора участия в долевом строительстве ООО "Домострой" осуществлено после отказа истца от увеличения цены договора на 10 000 руб. за 1 кв.м., т.е. на 738 000 руб.
В возражениях на апелляционную жалобу директор ООО "Домострой" Курбатова А.П. просила решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Изучив материалы дела, выслушав истца Сваткову Н.В., ее представителя Иванову Е.Г., полагавших необходимым удовлетворить апелляционную жалобу и дополнение к ней, решение суда подлежащим отмене, представителей ответчика Журавлеву Д.В., Алабужеву И.Р., третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Курбатову А.П., полагавших необходимым в удовлетворении апелляционной жалобы и дополнения к ней отказать, решение суда оставить без изменения, изучив доводы апелляционной жалобы, дополнения к ней, и возражений на апелляционную жалобу, судебная коллегия приходит к следующему.
В силу части 1 ст. 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.
Судом первой инстанции установлено и подтверждается материалами дела, что между ООО "Домострой" и Субботиным Е.Е. 3 апреля 2017 г. заключен предварительный договор N участия в долевом строительстве объекта долевого строительства в строящемся многоквартирном доме по адресу: <адрес>, номер <адрес>. Согласно п.4 договора,определена цена основного договора в размере 3321000 руб. Указано, что в счет оплаты объекта долевого участия строительства участник долевого строительства в день подписания настоящего договора обязуется передать застройщику 250000 руб. Оставшиеся денежные средств передавать в следующем порядке: ежемесячно с апреля по август 2017 г. по 250000 руб., 1821000 руб. в срок до 30.09.2017.
28.06.2017 между ООО "Домострой" и Курбатовой А.П. был заключен договор участия в долевом строительстве N, согласно которому застройщик обязался передать Курбатовой А.П., в том числе <адрес> по адресу: <адрес>, а участник долевого строительства обязуется принять и уплатить обусловленную договором цену. Согласно п.3.3 договора, оплата вносится в срок до 31.03.2018.
10.11.2017 между Курбатовой А.П. и Сватковой Н.В. был заключен договор об уступке права требования с переводом долга по договору участия в долевом строительстве N от 28.06.2017, согласно которому уступлено право требования от застройщика передачи в собственность <адрес>, расположенной по адресу: <адрес>, стоимостью 3321000 руб. Согласно п.2.4 договора, по соглашению между сторонами с письменного согласия застройщика произведен перевод долга в сумме 3321000 руб. с Курбатовой А.П. на Сваткову Н.В., срок оплаты по договору участия в долевом строительстве изменен до 31.12.2017. Произведена государственная регистрация договора об уступке права 22.11.2017 (л.д.8).
Согласно акта приема - передачи, заключенным между ООО Домострой" и Сватковой Н.В., оспариваемая квартира, ключи от квартиры 21.12.2017 были переданы Сватковой Н.В.
6.03.2018 в адрес Сватковой Н.В. направлена претензия об оплате задолженности по квартире (л.д.12).
4 апреля 2018 г. застройщик уведомил Сваткову Н.В. об одностороннем отказе от исполнения договора долевого участия (л.д.15).
Отказывая в удовлетворении исковых требований о признании незаконным одностороннего расторжения договора участия в долевом строительстве, суд первой инстанции исходил из свободы сторон в определении условий договора и их права самостоятельно определять как подлежащий передаче объект долевого строительства, стоимость строительства объекта в соответствии с проектной документацией, так и сроки оплаты участником долевого строительства.
Судебная коллегия приходит к следующему выводу.
По смыслу ч. 3 ст. 9 Федерального закона N 214-ФЗ, застройщик обязан направить участнику долевого строительства предупреждение, из которого бы ясно и определенно следовало, какое обязательство, по какому договору не исполнено, какая задолженность имеется у участника перед застройщиком, требование погасить данную задолженность, а также последствия неисполнения такого требования.
Согласно п. 3 ст. 5 Закона N 214-ФЗ, уплата цены договора производится путем внесения платежей единовременно или в установленный договором период, исчисляемый годами, месяцами или неделями.
В соответствии с п. 4 ст. 5 Закона N 214-ФЗ, в случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем единовременного внесения платежа, просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке, предусмотренном статьей 9 настоящего Федерального закона.
В силу ст. 450 ГК РФ, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Из ч. 2 ст. 450 ГК РФ, следует, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.
В соответствии со ст. 432 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
В соответствии с частью 4 статьи 5 Закона N 214-ФЗ в случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем единовременного внесения платежа, просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора.
Пунктами 3-5 ст.9 данного Закона установлен порядок одностороннего расторжения договора застройщиком в этом случае.
Из указанных положений закона в их взаимосвязи следует, что односторонний отказ застройщика от договора (расторжение договора) является последствием нарушения участником долевого строительства обязательств по внесению оплаты строительства.
В соответствии с пунктом 3 статьи 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.
Согласно статье 10 этого же кодекса не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом) (пункт 1).
В случае несоблюдения требований, предусмотренных приведенным выше пунктом, суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом (пункт 2).
Требование добросовестности и разумности участников гражданского оборота является общим принципом гражданского права, применимым и к положениям о расторжении договора, что подтверждается пунктом 4 статьи 450 ГК РФ, предусматривающим, что сторона, которой данным кодексом, другими законами или договором предоставлено право на одностороннее изменение договора, должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных данным кодексом, другими законами или договором.
Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации.
Признавая правомерным и обоснованным одностороннее расторжение ответчиком договора по мотиву неуплаты истцом денежных средств, суду следовало дать оценку обоснованности одностороннего отказа застройщика от исполнения договора и соответствию такого отказа действующему законодательству.
Спор между застройщиком и Сватковой Н.В. возник после того, как Сватковой Н.В. были переданы ключи от квартиры и Сваткова Н.В. вселилась в квартиру. То есть, исполнив договор, передав ключи от квартиры стороне по договору по акту приема - передачи квартиры, ответчик расторг договор участия в долевом строительстве N3/2 от 28 июня 2017 г. Указанное не свидетельствует о действии стороны, расторгнувшей договор, как добросовестной, исходя из поведения, ожидаемого от указанного участника гражданского оборота, которое бы учитывало права и законные интересы другой стороны.
Довод стороны ответчика о том, что акт приема - передачи между ООО Домострой" и Сватковой Н.В. от 21.12.2017 не составлялся, судебной коллегией отклоняется, как недостоверный. Суду апелляционной инстанции предоставлен указанный акт, подписанный двумя сторонами, в том числе третьим лицом, не заявляющим самостоятельные требования относительно предмета спора, - Курбатовой А.П. Акт приема - передачи от 21.12.2017 судебной коллегией принят в качестве дополнительного доказательства по делу, как подтверждающий юридически значимые обстоятельств по делу и не приобщенный к материалам дела судом первой инстанции.
Довод стороны ответчика о том, что Курбатовой А.П. данный акт не подписывался, судебной коллегией отклоняется как недостоверный. В судебном заседании суда апелляционной инстанции от 14.11.2018 Курбатова А.П. подтвердила факт проживания Сватковой Н.В. в оспариваемой квартире с согласия ООО "Домострой". Кроме того, в претензии ООО "Домострой" от 6.03.2018 N, направленной на имя Сватковой Н.В. (л.д.12), имеется указание на акт приема - передачи <адрес> указанием о том, что данная квартира была передана Сватковой Н.В. Претензия подписана директором ООО "Домострой" Курбатовой А.П. Доводы о том, что указанную претензию Курбатова А.П. не подписывала и данная претензия не была направлена Сватковой Н.В., сторона ответчика и третье лицо, не заявляющее самостоятельные требования относительно предмета спора, в суде апелляционной инстанции и в суде первой инстанции не заявляли.
Кроме того, согласно материалам дела, стороне ответчика было известно о ремонте, произведенном стороной истца после подписания акта приема - передачи квартиры от 21.12.2017, что в суде апелляционной инстанции не отрицала сторона ответчика. И, несмотря на указанные обстоятельства, зная при передаче квартиры истцу, о наличии задолженности Сватковой Н.В. за квартиру, ООО "Домострой" передало ключи от квартиры и указанную квартиру Сватковой Н.В., зная о произведенном ремонте со стороны истца, что подтверждено экспертным заключением Забайкальской краевой лаборатории судебных экспертиз от 28.11.2018, ответчик направил уведомление о расторжении договора уступки права требования (цессии) и переводом долга N от 10 ноября 2017. Указанное свидетельствует о недобросовестности действий стороны ответчика, как участника гражданского оборота и необоснованности одностороннего отказа застройщика от исполнения договора и соответствию такого отказа действующему законодательству.
Доводы апелляционной жалобы о не выяснении судом обстоятельств изменения или сохранения срока оплаты по договору участия в долевом строительстве, при наличии двух договоров с разными сроками оплаты квартиры застройщиком в одностороннем порядке расторгнут договор за нарушение срока оплаты по договору долевого участия в строительстве со сроком до 31 марта 2018 г., судебной коллегией отклоняются в виду следующего. В силу ст.388 ГК РФ, уступка требования кредитором (цедентом) другому лицу (цессионарию) допускается, если она не противоречит закону. Не допускается без согласия должника уступка требования по обязательству, в котором личность кредитора имеет существенное значение для должника. Согласно ст. 384 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. Право требования по денежному обязательству может перейти к другому лицу в части, если иное не предусмотрено законом. Так, договором уступки права требования с переводом долга по договору участия в долевом строительстве N от 28.06.2017 предусмотрен срок оплаты до 31 декабря 2017 г., истцом указанный договор подписан, таким образом с указанным сроком истец при подписании договора был согласен.
Судебная коллегия учитывает, что на момент вынесения решения судом первой инстанции стоимость оспариваемой квартиры Сватковой Н.В. была оплачена в размере 3198000 руб., что составляет 97 % от суммы по договору. При рассмотрении дела в суде апелляционной инстанции квартира оплачена в полном объеме.
Судебная коллегия принимает во внимание обстоятельства, заявленные в суде апелляционной инстанции стороной истца о том, что ответчик не принимал от истца оплату за оспариваемую квартиру, что подтверждается материалами дела и в суде апелляционной инстанции не отрицала сторона ответчика, мотивируя оплатой истцом задолженности после уведомления о расторжении договора. С учетом передачи ответчиком квартиры Сватковой Н.В., судебная коллегия не находит указанной поведение стороны ответчика как добросовестное.
Судебная коллегия приходит к выводу об отмене решения суда с принятием нового решения об удовлетворении требований Сватковой Н.В.
Руководствуясь ст. 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
ОПРЕДЕЛИЛА:
Решение Центрального районного суда г.Читы от 28 августа 2018 г. отменить, принять по делу новое решение.
Исковые требования Сватковой Н. В. к ООО "Домострой" удовлетворить.
Признать незаконным одностороннее расторжение договора долевого участия в строительстве N от 28 июня 2017 г. ООО "Домострой" в отношении Сватковой Н. В. как стороны по договору об уступке права требования (цессии) и переводом долга N от 10 ноября 2017 г.
Председательствующий: С.В.Комкова
Судьи: И.А.Щапова
Л.Л.Лещева
Копия верна: С.В.Комкова
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
