Дата принятия: 28 августа 2019г.
Номер документа: 33-4491/2019
СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ КАЛИНИНГРАДСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 28 августа 2019 года Дело N 33-4491/2019
Судебная коллегия по гражданским делам Калининградского областного суда в составе:
Председательствующего Шевченко С.В.
судей Гарматовской Ю.В., Теплинской Т.В.
при секретаре Герасименко О.В.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе Дубчака А.С. на решение Гурьевского районного суда Калининградской области от 18 апреля 2019 года, которым суд постановил:
Иск Яниной Татьяны Петровны удовлетворить.
Расторгнуть договор купли-продажи земельного участка площадью 1200 кв.м с кадастровым номером N, расположенный по адресу: <адрес>, заключенный 05.07.2013 года между Дубчаком Андреем Сергеевичем и Яниной Татьяной Петровной.
Взыскать с Дубчака Андрея Сергеевича в пользу Яниной Татьяны Петровны денежные средства в размере 330000 руб. оплаченные по договору купли-продажи земельного участка от 05.07.2013 года, площадью 1200 кв.м с кадастровым номером N, расположенного по адресу: <адрес>.
Возвратить в собственность Дубчака Андрея Сергеевича земельный участок площадью 1200 кв.м с кадастровым номером N, расположенный по адресу: <адрес>.
Настоящее решение является основанием для прекращения права собственности Яниной Татьяны Петровны на земельный участок площадью 1200 кв.м с кадастровым номером N, расположенный по адресу: <адрес>, и основанием для восстановлении записи о регистрации права собственности Дубчака Андрея Сергеевича на земельный участок площадью 1200 кв.м с кадастровым номером N, расположенный по адресу: <адрес>, Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области.
Заслушав доклад судьи Шевченко С.В., объяснения представителя Дубчака А.С. Качан З.М., поддержавшей доводы жалобы, возражения представителей Яниной Т.П. - Бойко И.А. и Завгороднего А.А., считавших решение законным, судебная коллегия
УСТАНОВИЛА:
Янина Т.П. обратилась в суд с иском к Дубчаку А.С. о расторжении договора купли - продажи земельного участка, площадью 1200 кв.м, с кадастровым номером N, расположенного по адресу: <адрес> для строительства индивидуального жилого дома от 05.07.2013 года, заключенного между Дубчаком А.С. и Яниной Т.П., взыскании с Дубчака А.С. в пользу Яниной Т.П. убытков в размере 330000 руб., прекращении права собственности Яниной Т.П. на земельный участок площадью 1200 кв.м., с кадастровым номером N, расположенного по адресу: <адрес> для строительства индивидуального жилого дома с внесением сведений об этом в Единый государственный реестр недвижимости.
В обоснование иска указано, что 05.07.2013 года Янина Т.П. по договору купли-продажи приобрела у Дубчака А.С. земельный участок площадью 1200 кв.м с кадастровым номером N, расположенный по адресу: <адрес> для строительства индивидуального жилого дома.
Пунктом 5 договора установлено, что на момент его подписания указанный земельный участок никому не продан, не заложен, не подарен и не обещан в дарение, в споре и под арестом не состоит, правами третьих лиц не обременен.
Истица указывала, что опираясь на целевое назначение земельного участка - строительство индивидуального жилого дома, истица возвела на земельном участке индивидуальный жилой дом, 18.06.2014 года Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области произведена государственная регистрация права собственности на жилой дом, площадью 202,9 кв.м.
Однако впоследствии решением Гурьевского районного суда от 20.01.2016 года удовлетворены требования АО "Интер РАО - Электрогенерация" о признании жилого дома самовольной постройкой, об устранении нарушения зоны минимальных расстояний газопровода - отвода путем сноса жилого дома.
В ходе рассмотрения дела выяснилось, что вышеуказанный земельный участок истицы полностью расположен в зоне минимальных расстояний газопровода-отвода к Калининградской ТЭЦ-2.
Таким образом, при продаже земельного участка, расположенного в зоне минимальных расстояний газопровода-отвода к Калининградской ТЭЦ-2 "Зона минимальных расстояний газопровода - отвода Калининградской ТЭЦ-2", Дубчак А.С. нарушил п.5 договора указанием о том, что данный земельный участок не обременен правами третьих лиц.
Истица считает данное нарушение существенным, поскольку в результате такого нарушения со стороны ответчика она лишилась возможности использовать по назначению приобретаемый ею земельный участок для строительства жилого дома и последующего в нем проживания, то есть того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Газопровод-отвод построен и введен в эксплуатацию до заключения сторонами договора купли-продажи 05.07.2013 года, соответственно земельный участок при продаже его ответчиком, уже находился в зоне минимальных расстояний, препятствующей размещению и строительству на участке жилого дома, поэтому он не должен был продавать земельный участок под цели строительства жилья.
Таким образом, на момент приобретения участка истицей его качество не соответствовало условиям договора купли-продажи, так как данный земельный участок был передан истице с существенными недостатками, заключавшимися в невозможности нахождения на нем жилого дома и в несоответствии цели использования участка под строительство жилья, которые выявились при его использовании.
В соответствии с расписками, выданными Дубчаком А.С. 24.08.2013 года, 24.06.2013 года, Янина Т.П. уплатила Дубчаку А.С. за земельный участок 100000 руб. и 200000 руб. соответственно, а также 30000 руб., были получены ответчиком в день подписания договора в соответствии с п.4., а всего 330 000,00 руб. Денежные средства в размере 500000 руб. в виде сертификата от 19.04.2013 года направлялись истицей на благоустройство данного земельного участка и строительство дома на участке, поэтому ранее были включены в его цену ошибочно.
Рассмотрев дело, суд постановилизложенное выше решение.
В апелляционной жалобе Дубчака А.С. ставится вопрос об отмене решения суда с вынесением нового решения об отказе в удовлетворении иска. Податель жалобы полагает, что предусмотренных законом оснований к удовлетворению иска у суда не имелось. Настаивает, что на момент продажи ему не было известно о наличии каких - либо обременений, о чем им и было указано в договоре, в этой связи, он не может быть признан лицом, в результате действий которого истице причинены убытки.
Просит решение отменить и в иске отказать.
В суд апелляционной инстанции явились представители истца и ответчика.
Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, извещены надлежащим образом.
Причин неявки не сообщили, об отложении дела не ходатайствовали, в связи с чем судебная коллегия в соответствии с ч. 3 ст. 167, ч. 1, 2 ст. 327 ГПК РФ считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.
Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции с учетом доводов, изложенных в апелляционной жалобе, судебная коллегия находит решение суда подлежащим оставлению без изменения.
Разрешая требования Яниной Т.П. и соглашаясь с их обоснованностью в части, суд первой инстанции, полно и правильно установив обстоятельства, имеющие правовое значение для дела, руководствуясь надлежащими, приведенными в решении нормами материального права, приняв во внимание обстоятельства, установленные выступившим в законную силу решением Гурьевского районного суда от 20.01.2016 года, а также решением от 19.02.2018 года, пришел к обоснованному выводу о наличии правовых оснований к удовлетворению иска, что судебная коллегия находит правильным.
С законностью и обоснованностью такой позиций суда, подробно мотивированной в принятом решении, судебная коллегия соглашается.
Выводы суда первой инстанции основаны на совокупности исследованных в судебном заседании доказательств, которым суд дал в соответствии со ст.67 ГПК РФ правильную оценку, и подтверждены материалами дела.
Доводы апелляционной жалобы ответчика, сводящиеся к несогласию с принятым решением, выводы суда не опровергают.
Так, как указано судом и эти обстоятельства учтены при разрешении спора по существу, вступившим в законную силу решением Гурьевского районного суда Калининградской области от 20.01.2016 года на Янину Т.П. возложена обязанность за свой счет снести самовольно возведенный жилой дом, расположенный по адресу: <адрес> в течение одного месяца после вступления в законную силу решения суда.
Данное решение суда было обращено к исполнению и фактически исполнено, что подтверждено постановлением ОСП Гурьевского района Калининградской области от 04.12.2018 года.
Вышеназванным решением суда установлено, что постановлением администрации Гурьевского муниципального района N 5012 от 26.10.2010 года по результатам рассмотрения заявления Дубчака А.С. от 13.08.2010 года ему без проведения торгов (аукциона) был предоставлен из земель населенных пунктов, в аренду сроком до 01.10.2020 года, земельный участок, площадью 1200 кв.м с кадастровым номером N, расположенный по адресу: <адрес>, для строительства индивидуального жилого дома.
26.10.2010 года между администрацией Гурьевского муниципального района и Дубчаком А.С. заключен договор аренды, постановлением N 2284 от 29.05.2013 года Дубчаку А.С. был предоставлен указанный выше земельный участок в собственность за плату в размере 18700 руб.
По договору купли-продажи от 05.07.2013 года Янина Т.П. приобрела указанный земельный участок у Дубчака А.С., впоследствии на этом участке ею был возведен дом.
Судом установлено, что 21.08.2015 года прокуратурой Гурьевского района Калининградской области по результатам проверки информации о размещении жилых домов в зоне минимальных расстояний газопровода-отвода Калининградская ТЭЦ - 2 было внесено представление ОАО "Интер РАО-Электрогенерация" "Калининградская ТЭЦ - 2" об устранении нарушения законодательства о безопасности объектов газоснабжения, в котором в частности указано, что на земельном участке с кадастровым номером N, находящемся по адресу: <адрес>, расположен индивидуальный жилой дом, который расположен в зоне минимальных расстояний газопровода-отвода Калининградская ТЭЦ - 2.
27.05.2015 года АО "Интер РАО-Электрогенерация" Яниной Т.П. направлена письменная претензия о нарушении зоны минимальных расстояний газопровода - отвода Калининградской ТЭЦ - 2 и было предложено снести за свой счет вышеуказанный жилой дом.
Удовлетворяя этот иск, суд согласился позицией истца, что земельный участок и возведенный на нем дом расположены в нарушение зоны минимальных расстояний газопровода - отвода Калининградской ТЭЦ - 2, что и послужил основанием к принятию решения о сносе дома.
Кроме того, вступившим в законную силу решением Гурьевского районного суда от 19.02.2018 года взысканы в пользу Яниной Т.П. с администрации Гурьевского городского округа в счет возмещения убытков 2814 839 руб., судебные расходы в размере 22274, 20 руб.
Проанализировав действия администрации по формированию земельного участка с кадастровым номером N с видом разрешенного использования под строительство индивидуального жилого дома в охранной зоне газопровода-отвода Калининградская ТЭЦ-2 без учета имеющихся в распоряжении администрации документов о строительстве газопровода-отвода, об установлении охранной зоны газопровода-отвода и зон минимальных расстояний, утвержденных и согласованных, в том числе, администрацией Гурьевского района, которые должны были учитываться при формировании земельного участка и определении возможного вида использования конкретного участка, суд пришел к выводу о доказанности факта издания не соответствующего закону акта органа местного самоуправления о предоставлении земельного участка с кадастровым номером N в аренду для строительства индивидуального жилого дома, влекущего нарушение прав и законных интересов Яниной Т.П.
Доказательств того, что Янина Т.П. знала о незаконности акта органа государственной власти или местного самоуправления, представлено не было.
Документов, свидетельствующих о том, что Яниной Т.П. на момент формирования и приобретения земельного участка по договору купли-продажи, было известно о нахождении земельного участка в охранной зоне газопровода-отвода и в зоне минимальных расстояний и незаконности его формирования, также не предоставлено.
Таким образом, как верно указано судом, материалами гражданских дел 2-27/2016 и N2-131/2018 установлено, что Янина Т.П. после заключенного с Дубчаком А.С. договора купли-продажи земельного участка от 05.07.2013 года добросовестно несла бремя содержания земельного участка, за свой счет осуществила строительство индивидуального жилого дома.
Учтя установленные выше обстоятельства, а также то, что администрация Гурьевского района предоставила земельный участок под строительство индивидуального жилого дома в зоне минимальных расстояний от газопровода, в связи с чем возведенный Яниной Т.П. объект строительства подлежал сносу, суд пришел к выводу о причинении последней материального ущерба и возникновении у Яниной Т.П. права требовать возмещения убытков, связанных со строительством индивидуального жилого дома в границах сформированного администрацией и приобретенного по договору купли-продажи у Дубчака А.С. земельного участка.
Кроме того, не вступившим в законную силу решением Гурьевского районного суда от 10.04.2019 года удовлетворены исковые требования Яниной Т.П., в пользу последней взыскано с администрации Гурьевского городского округа за счет казны МО "Гурьевский городской округ" Калининградской области в счет возмещения убытков по демонтажу жилого дома 1598 450 руб.
Принимая решение по настоящему делу, суд первой инстанции, обоснованно принял во внимание в порядке ст.ст. 61, 209 ГПК РФ обстоятельства, установленные упомянутыми выше судебными актами.
Удовлетворяя иск Яниной Т.П., суд, проанализировав положения ст.ст. 454,549, 460, 469, 557, 475 ГК РФ, регулирующие вопросы заключения договора купли-продажи, приняв во внимание положения ст. 37 ЗК РФ, согласно которым продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования, а покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков, пришел к выводу о допущенных нарушениях при заключении договора купли- продажи с Яниной Т.П., признав допущенные нарушения в части отсутствия указания на имеющееся обременение существенным нарушением, что влечет расторжение договора (ст.450 ГК РФ).
Доводы жалобы ответчика об обратном не могут быть признаны состоятельными.
Основания и порядок расторжения договора регулируются нормами ст.ст.450, 451 ГК РФ.
Пунктом 1 статьи 450 ГК РФ предусмотрено, что изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:
1) при существенном нарушении договора другой стороной;
2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором ( п.2 ст.450 ГК РФ).
Порядок изменения и расторжения договора в связи с существенным изменением обстоятельств предусмотрен ст.451 ГК РФ.
В соответствии с п. 1 ст. 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.
В силу п. 2 данной статьи, если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным п. 4 этой статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:
1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;
2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;
3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;
4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.
При расторжении договора вследствие существенно изменившихся обстоятельств суд по требованию любой из сторон определяет последствия расторжения договора, исходя из необходимости справедливого распределения между сторонами расходов, понесенных ими в связи с исполнением этого договора ( п.3 ст.451 ГК РФ).
Из договора купли - продажи следует, что земельный участок с КН N, с вышеприведенными характеристиками, в том числе с видом разрешенного использования "под строительство индивидуального жилого дома", являлся предметом договора купли-продажи, заключенного 05.07.2013 года между Дубчаком А.С. и Яниной Т.П.
Пунктом 5 договора купли-продажи земельного участка от 05.07.2013 года, предусмотрено, что на момент подписания настоящего договора указанный земельный участок с кадастровым номером N, никому не продан, не заложен, не подарен и не обещан в дарение, в споре и под арестом не состоит, правами третьих лиц не обременен.
При заключении договора купли-продажи спорного земельного участка, стороны исходили из возможности строительства на земельном участке индивидуального жилого дома, что подтверждается текстом заключенного договора от 05.07.2013 года.
Впоследствии, когда Янина Т.П. осуществила строительство индивидуального жилого дома на указанном земельном участке для удовлетворения своих потребностей в жилье выяснилось, что имеется запрет на возведение дома в охранной зоне, где расположен участок, в связи с чем в рамках исполнения вступившего в законную силу решения Гурьевского районного суда от 20.01.2016 года Янина Т.П. произвела за свой счет снос возведенного жилого дома на спорном земельном участке.
После этого 1.10.2018 года истцом в адрес ответчика была направлена претензия о расторжении договора купли-продажи земельного участка от 05.07.2013 года и возврате уплаченной суммы в размере 830000 руб., в связи с невозможностью использования земельного участка для строительства индивидуального жилого дома ввиду нахождения его в зоне минимальных расстояний газопровода-отвода к Калининградской ТЭЦ-2.
Соглашаясь с обоснованностью правовой позиции истца, суд указал, что Федеральным законом N 69-ФЗ от 31.03.1999 "О газоснабжении в Российской Федерации", охранная зона объектов системы газоснабжения - территория с особыми условиями использования, которая устанавливается в порядке, определенном Правительством Российской Федерации, вдоль трассы газопроводов и вокруг других объектов данной системы газоснабжения в целях обеспечения нормальных условий эксплуатации таких объектов и исключения возможности их повреждения.
В договоре купли-продажи земельного участка от 05.07.2013 года наличие каких-либо обременений участка обозначено не было, сведения о расположении земельного участка в зоне минимальных расстояний газопровода-отвода к Калининградской ТЭЦ-2 отсутствовали.
Однако факт нахождения земельного участка в зоне минимально-допустимых расстояний газопровода - отвода к Калининградской ТЭЦ-2 подтверждается вступившим в законную силу решением Гурьевского районного суда от 20.01.2016 года.
Таким образом, вопреки утверждениям подателя жалобы, материалами дела бесспорно подтверждено расположение приобретенного истицей земельного участка в границах охранной зоны, что по существу является обременением, поскольку препятствует использованию участка в целях строительства жилого дома.
О наличии таких качеств приобретаемого земельного участка, его обременения, которые значительно снизили и по сути сделали невозможным его использование по назначению - под строительство индивидуального жилого дома, истице на момент заключения договора купли - продажи известно не было.
Какая - либо информация о нахождении земельного участка в такой охранной зоне в договоре отсутствует.
В ходе судебного разбирательства истица настаивала на отсутствии ее осведомленности об указанных выше обстоятельствах, указывая, что продавец об этом ее в известность не поставил.
Такие ее доводы не опровергнуты.
Впервые о наличии обстоятельств, препятствующих использованию участка для целей строительства, истице стало известно при предъявлении иска.
Изложенное свидетельствует о существенном изменении обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора купли - продажи, что в силу п.2 ст.451 ГК РФ является основанием для расторжения договора в судебном порядке.
Условия, при одновременном наличии которых в силу п.2 ст.451 ГК РФ требования о расторжении договора могут быть удовлетворены, имеются, поскольку в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет - покупатель не был осведомлен о нахождении участка в охранной зоне; изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота - участок не может быть использован по целевому назначению; исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора - Яниной Т.П. полностью уплачены денежные средства за участок, который предполагалось возможным использовать для строительства, тогда как этой возможности она лишена; из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона - такое условие в договоре отсутствует.
При таком положении требования Яниной Т.П. правомерно удовлетворены и заключенный между нею и Дубчаком А.С. договор купли - продажи расторгнут на основании п. 1 ст. 451 ГК РФ вследствие существенного изменения обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора.
Соответственно, согласно п.3 ст.451 ГК РФ, ст.453 ГК РФ с Дубчака А.С. в пользу Яниной Т.П. правомерно взысканы уплаченные по договору денежные средства, размер которых, с уточнением иска, правильно определен в сумме 330000 руб.
Доводы ответчика, вновь приводимые в жалобе, о том, что Дубчак А.С. на момент продажи спорного земельного участка не знал и не мог знать о наличии его обременения, обоснованно отклонен судом со ссылками на то, что земельный участок был предоставлен администрацией Гурьевского городского округа ответчику 26.10.2010 года в аренду, а 17.06.2013 года он стал его собственником, т.е. уже после возведения и приемки в эксплуатацию 20.03.2006 года газопровода - отвода к Калининградской ТЭЦ-2.
Данное обстоятельство установлено вступившим в законную силу решением Гурьевского районного суда от 20.01.2016 года.
При таком положении, учитывая, что земельный участок площадью 1200 кв.м, расположенный по адресу: <адрес>, относится к категории земель населенных пунктов с разрешенным использованием "для строительства индивидуального жилого дома", то Янина Т.П., приобретая его у Дубчака А.С., в полной мере могла рассчитывать на то, что она не будет лишена возможности возведения индивидуального жилого дома, тогда как возведенный ею дом был снесен в судебном порядке.
Изложенное опровергает доводы апелляционной жалобы.
Выводы суда соответствуют установленным обстоятельствам, сделаны на основе представленных сторонами доказательств, при правильном применении норм материального и процессуального права.
Нормы материального закона применены судом правильно, в соответствии с возникшими правоотношениями.
Нарушений норм процессуального права, которые могли бы повлечь отмену решения, судом также не допущено.
С учетом изложенного постановленное судом решение является законным и обоснованным, подлежащим оставлению без изменения.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия
ОПРЕДЕЛИЛА:
Решение Гурьевского районного суда Калининградской области от 18 апреля 2019 года оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Председательствующий:
Судьи:
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
