Определение Судебной коллегии по гражданским делам Ленинградского областного суда

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ЛЕНИНГРАДСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 25 августа 2021 года Дело N 33-4478/2021

Санкт-Петербург 25 августа 2021 года

Судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда в составе:

председательствующего Свирской О.Д.

судей Матвеевой Н.Л., Сирачук Е.С.

при секретаре Федотовой И.В.

рассмотрела в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе истицы Туляковой Е.В. на решение Всеволожского городского суда Ленинградской области от 24 марта 2021 года по делу N, которым ей отказано в удовлетворении исковых требований к Бурманову Б.А. признании договора купли продажи квартиры недействительным, прекращении права собственности на квартиру, признании права собственности на квартиру.

Заслушав доклад судьи Ленинградского областного суда Свирской О.Д., выслушав объяснения истицы Туляковой Е.В. и ее представителя - адвоката Подпорина Н.А., третьего лица Бродулина Д.А., поддержавших доводы апелляционной жалобы, возражения представителя ответчика Бурманова Б.А. - Силантьевой Е.В., полагавшей решение суда подлежащим оставлению без изменения, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда

установила:

03 сентября 2019 года Тулякова Е.В. обратилась в суд с иском к Бурманову Б.А. о признании недействительным договора купли-продажи от 09.04.2019, по условиям которого она продала ответчику принадлежавшую ей квартиру <адрес> по цене 2 600 000 руб.

В обоснование заявленных требований указано, что заключенный сторонами договор купли-продажи квартиры является притворной сделкой, поскольку эта сделка прикрывает другую сделку, а именно договор займа с залогом недвижимости, который стороны действительно имели в виду.

Данное обстоятельство, по мнению истицы, подтверждается тем, что 25.04.2019 сторонами заключен предварительный договор купли-продажи, по условиям которого ответчик в срок до 10.05.2019 обязуется продать истице спорную квартиру по цене 1 600 000 руб.

Однако, как указывает истица, ответчик свое обязательство по возврату квартиры нарушил и основной договор купли-продажи квартиры с ней заключать отказался.

Ссылается на то, что не имела намерения отчуждать принадлежащую ей квартиру. Ответчик злоупотребил своими правами, навязав ей условия ничтожной сделки. Поскольку она нуждаясь в денежных средствах, то вынуждена была заключить с ответчиком договор купли-продажи квартиры, так как ему доверяла, а кредитные организации отказали ей в предоставлении кредита.

Поскольку договор залога квартиры не зарегистрирован, то есть является незаключенным, то она полагает, что на стороне ответчика имеет место неосновательное обогащение в виде получения в собственность без установленных законом оснований спорного недвижимого имущества.

О притворности сделки также свидетельствует то обстоятельство, что она продолжает проживать в квартире, осуществляет правомочия собственника, владеет данным имуществом, несет расходы по содержанию квартиры. Ответчику квартира по акту не передавалась, он в квартиру не вселялся, обстановка помещения сохранена, в квартире продолжают оставаться ее вещи.

Поэтому, как указывает истица, заключенная сторонами сделка по отчуждению недвижимого имущества имеет признаки мнимости, так как у сторон отсутствовали намерения создать соответствующие ей правовые последствия; стороны сделки продолжают вести себя так, как если бы сделка не заключалась.

Ответчик Бурманов Б.А. при рассмотрении дела в суде первой инстанции исковые требования не признал, ссылаясь на то, что он является профессиональным участником на рынке недвижимости, Тулякова Е.В. обратилась с нему с просьбой как можно скорее продать принадлежащую ей квартиру, пояснив, что срочно нуждается в денежных средствах для поддержания бизнеса Бродолина Д.А., с которым находится в фактических брачных отношениях. Так как квартира не реализовывалась, то он предложил Туляковой Е.В. ее у нее купить. 09.04.2019 сторонами заключен договор купли-продажи квартиры по цене 2 600 000 руб., которые он передал покупателю в тот же день, о чем имеется расписка. Оформив договор купли-продажи, стороны совместно обратились в регистрирующий орган в целях регистрации перехода права собственности на квартиру, которая произведена 16.04.2019. Указывает также, что приобретал квартиру без цели проживания в ней, а с целью сдачи жилья в найм. 25.04.2019 Тулякова Е.В. вновь к нему обратилась, сообщив, что совершила не обдуманный поступок, передумала продавать квартиру, пояснила, что с Бродолиным Д.А. начались личные проблемы, просила отменить сделку. Он решилпойти ей навстречу, предоставил возможность выкупить квартиру, однако в установленный сторонами срок до 10.05.2019 истица обратно квартиру не выкупила. В связи с этим квартира была выставлена им на продажу. Предварительно квартира была освобождена от изношенной мебели и погашен долг по жилищно-коммунальным платежам. В настоящее время истица не лишена возможности выкупить у него спорную квартиру, по той же цене, которую он ей оплатил за данное имущество.

Третье лицо по делу Бродолин Д.А. исковые требования поддержал, указав, что совместно проживает с истицей Туляковой Е.В., ему необходимы были денежные средства, в связи с чем он получил от ответчика в долг 1 600 000 руб. Выдача ответчиком займа предполагалась под залог квартиры. Поскольку принадлежащее ему, Бродулину Д.А., жилое помещение является предметом залога в кредитной организации по иному обязательству, то в его правоотношениях займа с ответчиком Бурмановым Б.А. в качестве залогодателя выступила истица Тулякова Е.В. Ответчик Бурманов Б.А. настаивал на оформлении залога именно в форме договора купли-продажи квартиры, на иных условиях предоставить займ отказался.

Решением Всеволожского городского суда Ленинградской области от 24 марта 2021 года в удовлетворении исковых требований отказано.

Полагая постановленное по делу решение суда незаконным и необоснованным, истица Тулякова Е.В. в апелляционной жалобе просит его отменить. В обоснование доводов жалобы указано, что при разрешении дела судом первой инстанции не принято во внимание, что на день заключения с ответчиком оспариваемого договора купли-продажи квартиры истица и Бродолин Д.А. проживали совместно в гражданском браке. В апреле 2019 года Бродолин Д.А., имея отрицательную историю в кредитных организациях, не мог заключить кредитный договор, в связи с чем обратился к ответчику Бурманову Б.А. с просьбой заключить договор займа на сумму 1300000 руб. Бурманов Б.А., достоверно зная о наличии у Бродолина Д.А. неисполненных денежных обязательств перед различными кредиторами на сумму 50000000 руб., предложил оформить Туляковой Е.В. договор купли-продажи принадлежащей ей квартиры. 09.04.2019 между истицей и ответчиком был заключен договор купли-продажи квартиры, которая отчуждалась по стоимости 2 600 000 руб. Затем между истицей и ответчиком 25.04.2019 был заключен предварительный договор купли-продажи, по условиям которого Бурманов Б.А. обязался в срок до 10.05.2019 заключить с Туляковой Е.В. основной договор купли-продажи этой же квартиры по цене 1 600 000 руб. с целью ее возвращения в собственность истицы. Данное обстоятельство свидетельствует о том, что фактически спорный договор купли-продажи от 09.04.2020 был заключен сторонами с целью прикрытия договора залога в обеспечение исполнения заемного обязательства. Последующий предварительный договор заключался для гарантии возврата квартиры в собственность истицы после возврата Бродолиным Д.А. ответчику Бурманову Б.А. заемных денежных средств и процентов. В материалах дела отсутствуют доказательства о намерении истицы произвести отчуждение квартиры. Приобщенные ответчиком к материалам дела распечатки с сайта A не могут служить безусловным доказательством о намерении у истицы продать свою квартиру, так как осмотр доказательств выполнен нотариусом 18.01.2021, то есть практически через два года после заключения сторонами оспариваемого договора купли-продажи квартиры от 09.04.2019, при этом на самих объявлениях дата их размещения в сети Интернет не указана. Таким образом, данные объявления могли быть сделаны самим ответчиком в период рассмотрения настоящего дела.

Кроме того в жалобе указано, что исходя из того, что в оспариваемом договоре купли-продажи от 09.04.2019 отсутствуют существенные условия, предусмотренные статьей 9 Федерального закона от 16.06.1998 N 102 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", его регистрация в ЕГРН осуществлена как сделка купли-продажи, а не в качестве договора залога недвижимости, то данная сделка является ничтожной. При этом, в материалах дела имеется стенограмма телефонного разговора между Бумановым Б.А. и Бродолиным Д.А от 13.07.2020, предметом которого были отношения между Бурмановым Б.А. и Бродолиным Д.А. относительно займа под залог принадлежащей истице квартиры. Данное доказательство не было исследовано судом, что является существенным нарушением части 1 статьи 67 ГПК РФ. Поскольку указанные обстоятельства не были должным образом оценены судом первой инстанции, то решение суда об отказе в удовлетворении исковых требований является незаконным.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда не находит оснований, предусмотренных статьей 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации для отмены решения суда по доводам жалобы.

В соответствии с пунктом 2 статьи 170 Гражданского кодекса РФ, притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 87 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса РФ", в связи с притворностью недействительной может быть признана лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки. Намерения одного участника совершить притворную сделку для применения указанной нормы недостаточно. К сделке, которую стороны действительно имели в виду (прикрываемая сделка), с учетом ее существа и содержания применяются относящиеся к ней правила (пункт 2 статьи 170 ГК РФ). Притворной сделкой считается также та, которая совершена на иных условиях. Прикрываемая сделка может быть также признана недействительной по основаниям, установленным Гражданским кодексом РФ или специальными законами.

Из содержания указанной нормы и разъяснений Пленума следует, что для признания прикрывающей сделки недействительной в связи с ее притворностью суду необходимо установить, что действительная воля всех сторон сделки была направлена на заключение иной (прикрываемой) сделки.

В соответствии с пунктом 1 статьи 170 ГК РФ, мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.

По смыслу, придаваемому законом, под мнимой сделкой подразумевается сделка, которая совершена для того, чтобы произвести ложное представление на третьих лиц, характеризуется несоответствием волеизъявления подлинной воле сторон: в момент ее совершения воля обеих сторон не направлена на достижение правовых последствий в виде возникновения, изменения, прекращения соответствующих гражданских прав и обязанностей.

В соответствии со статьями 549, 550, 554, 555 Гражданского кодекса РФ, по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество. Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору. Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

В силу статьи 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

При рассмотрении дела судом установлено, что истица Тулякова Е.В. на основании свидетельства о праве на наследство по закону от 11.02.2015 являлась собственником однокомнатной квартиры <адрес>, площадью N кв.м.

09.04.2019 между сторонами в письменной форме заключен договор купли-продажи квартиры, по условиям которого Тулякова Е.В. продала ответчику Бурманову Б.А. квартиру за цену 2 600 000 руб..

Переход права собственности на квартиру на ответчика зарегистрирован в ЕГРН 16.04.2019, запись о регистрации N.

В обоснование требований о признании сделки недействительной Тулякова Е.В. ссылалась на ее притворность, указывая, что в действительности стороны имели в виду заключение договора залога недвижимого имущества (ипотеки) в обеспечение обязательства ее сожителя Бродулина Д.А. по договору займа, заключенного с ответчиком Бурмановым Б.А.

Возражая против удовлетворения иска, Бурманов Б.А. настаивал на том, что при заключении договора с истицей Туляковой Е.В. он имел в виду приобретение спорной квартиры в собственность.

Разрешая исковые требования и принимая решение об отказе в их удовлетворении, суд первой инстанции, верно определив обстоятельства, имеющие значение для дела, и установив, что оспариваемый договор купли-продажи недвижимости от 09.04.2019 содержит все существенные условия, предусмотренные статьями 554, 555 ГК РФ для договора данного вида, переход права собственности на имущество на основании данной сделки зарегистрирован в установленном законом порядке, получение истицей от ответчика предусмотренной договором продажной стоимости квартиры в сумме 2 600 000 руб. подтверждается распиской от 09.04.2019, факт составления и выдачи которой истицей при рассмотрении дела не оспаривался, пришел к правильному и обоснованному выводу о том, что истицей не представлено доказательств, свидетельствующих о том, что при заключении договора купли-продажи недвижимости намерение и волеизъявление ответчика было направлено не на приобретение квартиры в собственность по возмездной сделке, а на получение квартиры в залог в качестве обеспечения денежного обязательства третьего лица Бурманова Д.А.

Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции, поскольку они соответствуют установленным обстоятельствам и основаны на правильном применении норм материального права.

Содержание расписки от 09.04.2019 о получении истицей Туляковой Е.В. от Бурманова Б.А. денежных средств в сумме 2 600 000 руб. свидетельствует о том, что они получены истицей за проданное имущество в виде спорной квартиры, но не в качестве предоставления ей или иному лицу займа.

Довод Туляковой Е.В. о том, что квартира передана ею ответчику в залог по долговому обязательству ее сожителя Бродолина Д.А., материалами дела объективно не подтвержден. Доказательств получения денежных средств от ответчика Бурманова Б.А. ее сожителем Бродолиным Д.А. ни истицей, ни третьим лицом Бродулиным Д.А. в ходе судебного разбирательства представлено не было.

Из материалов дела следует также, что ранее, в 2016 году, истица Тулякова Е.В. заключала договор займа с Бурмановым Б.А., в обеспечение которого в качестве залога передавала ему спорную квартиру.

Аналогичный договор займа с ответчиком Бурмановым Б.А. в 2016 году заключал и Бродолин Д.А., передавая в качестве залога в обеспечение исполнения своих обязательств принадлежавшее ему и его родственникам недвижимое имущество.

Таким образом, истица в момент подписания договора купли-продажи квартиры от 09.04.2016 была осведомлена о правилах оформления договора займа с предоставлением в залог недвижимого имущества в качестве обеспечения исполнения обязательств.

То обстоятельство, что сожитель истицы Бродолин Д.А. в апреле 2019 года нуждался в денежных средствах, само по себе не доказывает того, что он их получил от ответчика. Отказ Бурманова Б.А. предоставить Бродолину Д.А. денежные средства в долг, сам по себе не исключает возможности возникновения у Туляковой Е.В. намерения оказать содействие близкому человеку в получении денежных средств путем продажи своей квартиры.

Указание истицы на то, что Бродолин Д.А. имеет неисполненные денежные обязательства перед другими кредиторами, не имеет значения для дела, так как не свидетельствует о том, что воля сторон при заключении оспариваемой сделки не была направлена на переход права собственности на квартиру по договору купли-продажи недвижимости.

То обстоятельство, что в последующем между истицей и ее сожителем возникли конфликтные отношения, не порочит заключенную сторонами сделку и не свидетельствует о ее мнимости либо притворности.

Представленный истицей предварительный договор купли-продажи спорной квартиры от 25.04.2019 также не является объективным и достоверным доказательством того, что при заключении оспариваемой сделки стороны прикрывали ею другие правоотношения. Эти договоры подписаны не одновременно. Разница в оценке стоимости квартиры также не может служить убедительным доказательством позиции Туляковой Е.В., поскольку, в соответствии со статьей 421 ГК РФ, стороны свободны в заключении договора и определении его условий. Суд учитывает также, что истица не воспользовалась правом, предоставленным п.5 ст. 429, п. 4 ст. 445 ГК РФ, и не понудила ответчика к заключению основного договора. При этом факт получения от Бурманова Б.А. денежных средств по договору от 09.04.2019 Туляковой Е.В. не оспорен.

Доводы апелляционной жалобы о том, что судом первой инстанции не дана оценка представленной Туляковой Е.В. стенограмме аудиозаписи разговора между ответчиком Бурмановым Б.А. и третьим лицом Бродулиным Д.А. от 13.07.2020, на правильность выводов суда не влияет и отмену решения суда не влечет, так как данная аудиозапись не содержит информации, о какой именно квартире и о каких займах идет речь, и не подтверждает позицию истицы о притворности подписанного ею договора купли-продажи квартиры 09.04.2019.

Из представленных ответчиком Бурмановым Б.А. документов следует, что после приобретения спорной квартиры он оплачивал коммунальные услуги, сменил замок на входной двери, предоставлял квартиру для проживания третьим лицам, что позволило суду первой инстанции сделать правильный вывод о том, что ответчик после совершения сделки реализовывал свое право распоряжения квартирой (ст.209 ГК РФ) и нес бремя ее содержания (ст.210 ГК РФ).

Поскольку никаких объективных доказательств как мнимости, так и притворности оспариваемой сделки Туляковой Е.В., в нарушение статьи 56 ГПК РФ, в ходе судебного разбирательства представлено не было, решение суда об отказе в удовлетворении исковых требований следует признать законным и обоснованным.

Иные доводы апелляционной жалобы правовых оснований для отмены решения суда не содержат, так как не опровергают выводов суда, не имеют указаний на обстоятельства, нуждающиеся в дополнительной проверке, по существу сводятся к повторению истицей доводов, изложенных ею в суде первой инстанции, которые были предметом исследования суда, и которым судом дана надлежащая правовая оценка, не согласиться с которой у судебной коллегии оснований не имеется.

По результатам апелляционного рассмотрения дела судебная коллегия приходит к выводу о том, что суд первой инстанции правильно определилюридически значимые обстоятельства дела и верно применил нормы материального права, регулирующие спорные правоотношения. Установленные судом обстоятельства подтверждены материалами дела и исследованными судом доказательствами, которым дана надлежащая оценка.

Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием для отмены постановленного по делу решения, судом первой инстанции допущено не было.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 327, 327.1, 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда

определила:

решение Всеволожского городского суда Ленинградской области от 24 марта 2021 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Туляковой T/D/ - без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи:

Судья Курбатова Э.В.


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка