Определение Судебной коллегии по гражданским делам Оренбургского областного суда

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ОРЕНБУРГСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 22 июля 2021 года Дело N 33-4463/2021

Судебная коллегия по гражданским делам Оренбургского областного суда в составе:

председательствующего судьи Сенякина И.И,

судей Самохиной Л.М. и Синельниковой Л.В.,

при секретаре Лихтиной А.И.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Утюпина А.В. на решение Ленинского районного суда г. Оренбурга от 05 апреля 2021 года по гражданскому делу по иску администрации города Оренбурга к Департаменту градостроительства и земельных отношений администрации города Оренбурга, Утюпина А.В. о признании недействительным договора купли-продажи, заслушав доклад судьи Сенякина И.И., оценив доводы апелляционной жалобы, рассмотрев материалы дела в пределах этих доводов,

УСТАНОВИЛА:

администрация города Оренбурга обратилась в суд с указанным выше иском к Утюпину А.В. по тем основаниям, что на основании распоряжения Департамента градостроительства и земельных отношений администрации города Оренбурга от (дата) N-р с Утюпиным А.В. (дата) заключен договор аренды земельного участка с кадастровым N, площадью 9 269 кв.м., расположенного по адресу: (адрес), земельный участок N.

На дату заключения договора аренды на земельном участке была расположена незавершенная строительством конюшня. Право собственности Утюпина А.В. на указанное нежилое помещение признано решением суда от 13 мая 2019 года.

Уведомлением от 02 сентября 2020 года Утюпину А.В. отказано в предоставлении земельного участка в собственность, в связи с тем, что для размещения нежилого здания, площадью 335,5 кв.м. необходим земельный участок, площадью 9 269 кв.м. Решением суда от 07 декабря 2020 года Утюпину А.В. отказано в признании незаконным решения об отказе в предоставлении спорного земельного участка.

(дата) после обращения Утюпина А.В. специалистами департамента подготовлено соглашение N о расторжении договора аренды земельного участка от (дата) и договор N купли-продажи земельного участка с кадастровым N, цена договора 3 735 000 рублей. Государственная регистрация договора проведена (дата).

Истец полагал, что договор купли-продажи земельного участка от (дата) N является недействительным в силу ничтожности в связи с несоответствием требованиям земельного законодательства в части площади необходимой для эксплуатации объекта, расположенного на земельном участке, площадь объекта недвижимости в 27 раз меньше площади земельного участка, просил:

- признать недействительным (ничтожным) договор купли-продажи земельного участка от (дата) N;

- применить последствия недействительности сделки, обязать Утюпина А.В. возвратить Департаменту градостроительства и земельных отношений администрации города Оренбурга земельный участок с кадастровым N, площадью 9 269 кв.м., расположенный по адресу: (адрес), земельный участок N.

Решением Ленинского районного суда г. Оренбурга от 05 апреля 2021 года исковые требования администрации города Оренбурга удовлетворены, суд постановил:

- признать ничтожным договор купли-продажи земельного участка от (дата) N, применить последствия недействительности сделки;

- обязать Утюпина А.В. возвратить Департаменту градостроительства и земельных отношений администрации города Оренбурга земельный участок с кадастровым N, площадью 9 269 кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, местоположение: Российская Федерация, (адрес), земельный участок N;

- обязать Департамент градостроительства и земельных отношений администрации города Оренбурга возвратить Утюпину А.В. денежные средства, в сумме 3 375 000 рублей.

Определением Ленинского районного суда г. Оренбурга от 09 апреля 2021 года исправлена описка в резолютивной части решения в части указания суммы, подлежащей возврату Утюпину А.В., вместо "3 375 000" читать "3 735 000".

Не согласившись с решением суда, ответчик подал апелляционную жалобу, в которой просит об отмене решения суда как незаконного и необоснованного. В обоснование жалобы указывает на несогласие с выводами суда. Считает, что он представил достаточные доказательства, достоверно подтверждающие, что земельный участок используется для целей размещения особого объекта - конноспортивного комплекса. Считает, что суд дал неверную оценку указанным доказательствам и не учел специфику вида разрешенного использования земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимости, принадлежащего на праве собственности Утюпину А.В. Указывает на нарушение судом первой инстанции норм процессуального права, поскольку он не был извещен о рассмотрении дела.

Все лица, участвующие в деле, о дате, времени и месте судебного заседания были извещены надлежащим образом.

В судебное заседание суда апелляционной инстанции истец Утюпин А.В., представитель ответчика Департамента градостроительства и земельных отношений администрации г. Оренбурга не явились, судебная коллегия в соответствие со ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации определиларассмотреть дело в отсутствие указанных лиц.

В соответствии со ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Проверив материалы дела, заслушав объяснения, представителя ответчика Утюпина А.В. - Киселевой Н.А., доводы апелляционной жалобы поддержавшей, представителя истца администрации г.Оренбурга - Дьяконовой М.М. против удовлетворения апелляционной жалобы возражавшей, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия оснований для ее удовлетворения не находит.

В соответствии со статьей 39.1 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании: 1) решения органа государственной власти или органа местного самоуправления в случае предоставления земельного участка в собственность бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование; 2) договора купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату; 3) договора аренды в случае предоставления земельного участка в аренду; 4) договора безвозмездного пользования в случае предоставления земельного участка в безвозмездное пользование.

Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9 - 11 настоящего кодекса (статья 39.2 Земельного кодекса Российской Федерации).

В силу подпункта 9 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, собственникам зданий, сооружений, помещений в них и (или) лицам, которым эти объекты недвижимости предоставлены на праве хозяйственного ведения или в случаях, предусмотренных статьей 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, на праве оперативного управления.

Из пункта 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации следует, что исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

По смыслу п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Согласно п. 1 ст. 425 Гражданского кодекса Российской Федерации договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (абз. 2 п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу п. 1 ст. 456 Гражданского кодекса Российской Федерации продавец обязан передать покупателю товар, предусмотренный договором купли-продажи.

В соответствии с п. 1 ст. 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

К отдельным видам договора купли-продажи (розничная купля-продажа, поставка товаров, поставка товаров для государственных нужд, контрактация, энергоснабжение, продажа недвижимости, продажа предприятия) положения, предусмотренные настоящим параграфом, применяются, если иное не предусмотрено правилами настоящего Кодекса об этих видах договоров.

П. 1 ст. 486 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

Если договором купли-продажи не предусмотрена рассрочка оплаты товара, покупатель обязан уплатить продавцу цену переданного товара полностью (п. 2 ст. 486 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с положениями п. 1 ст. 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130).

В соответствии с пп. 1, 2 ст. 555 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости, договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные п. 3 ст. 424 настоящего Кодекса, не применяются.

Если иное не предусмотрено законом или договором продажи недвижимости, установленная в нем цена здания сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее.

В п. 1 ст. 556 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

В соответствии с правовым подходом, сформулированным в пункте 24 Обзора практики Верховного Суда Российской Федерации N 3, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12 июля. 2017 года, предоставление уполномоченным органом государственной власти в собственность хозяйствующему субъекту земельного участка, на котором расположен объект недвижимости данного субъекта, площадью большей, чем это обусловлено объективными потребностями, без проведения публичных торгов является нарушением законодательства о защите конкуренции.

Следовательно, ответчик должен доказать, что весь земельный участок заявленной площадью, на котором расположены принадлежащие ему объекты недвижимого имущества, необходим для его эксплуатации.

В соответствии с действующим законодательством, испрашиваемый земельный участок должен быть сформирован для целей эксплуатации принадлежащего заявителю объекта недвижимости, расположенного на данном участке, в размере, необходимом для такой эксплуатации.

При этом сам по себе факт постановки земельного участка на кадастровый учет, как и предшествующее ему утверждение схемы расположения участка не могут выступать доказательствами размера земли, необходимого для эксплуатации объекта недвижимости. Собственник объектов недвижимости, требующий предоставления земельного участка, должен представить доказательства, подтверждающие необходимость использования земельного участка испрашиваемой площади для эксплуатации объектов недвижимого имущества, в том числе в заявленных целях.

Предельные размеры площади части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяются исходя из утвержденных в установленном порядке норм отвода земель для конкретных видов деятельности или правил землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документации.

Собственник объекта недвижимости, требующий предоставления земельного участка под объектом в собственность, должен представить доказательства, подтверждающие необходимость использования земельного участка испрашиваемой площади для эксплуатации приобретенных объектов недвижимого имущества, в том числе в заявленных целях.

При этом бремя доказывания необходимого размера подлежащего выкупу земельного участка возлагается на лицо, желающее его выкупить (определение Верховного Суда Российской Федерации от 26 апреля 2016 года N 64-КГ16-2).

Из приведенных норм права и правовых позиций высшей судебной инстанции следует, что предоставление земельного участка, занятого объектом недвижимости, должно осуществляться таким образом, чтобы собственник этого объекта имел возможность осуществлять его обслуживание и эксплуатацию, то есть в границы передаваемого земельного участка должны входить как часть, которая занята недвижимостью, так и часть, необходимая для ее использования. Предоставление для эксплуатации объекта недвижимости земельного участка публичной собственности, площадью, превышающую необходимую в указанных целях, не допускается.

Согласно правовому подходу, сформулированному в определении Верховного Суда Российской Федерации от 24 декабря 2015 года N 309-ЭС15-11394, площадь подлежащего предоставлению земельного участка подлежит определению исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенных на нем объектов.

В силу положений ст. 153 Гражданского кодекса Российской Федерации сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Cогласно п. 1 ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации и пунктам 1, 2 ст. 167 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

В силу ч. 3 ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо. Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

В силу ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В силу ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, на основании распоряжения Департамента градостроительства и земельных отношений администрации города Оренбурга от (дата) N-р с Утюпиным А.В. (дата) заключен договор аренды земельного участка с кадастровым N, площадью 9 269 кв.м., расположенного по адресу: (адрес), земельный участок N.

На дату заключения договора аренды на земельном участке была расположена незавершенная строительством конюшня.

Право собственности Утюпина А.В. на нежилое здание - конюшня, площадью 333, 5 кв.м. зарегистрировано на основании решения суда от 13 мая 2019 года, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости.

Уведомлением от 02 сентября 2020 года Утюпину А.В. отказано в предоставлении земельного участка в собственность, в связи с тем, что для размещения нежилого здания, площадью 335,5 кв.м. необходим земельный участок, площадью менее 9 269 кв.м.

Решением Ленинского районного суда от 07 декабря 2020 года Утюпину А.В. отказано в признании незаконным решения об отказе в предоставлении спорного земельного участка.

До принятия указанного решения по соглашению сторон от (дата) договор аренды от (дата) расторгнут с момента регистрации право собственности на земельный участок в связи с заключением договора купли-продажи земельного участка от (дата).

(дата) между Департаментом градостроительства и земельных отношений администрации г. Оренбурга и Утюпиным А.В. заключен договор купли - продажи N, по условиям которого Департамент градостроительства и земельных отношений администрации г. Оренбурга продает, а Утюпин А.В. покупает спорный земельный участок за 3 735 000 рублей. Государственная регистрация договора проведена (дата).

В обоснование своих требований истец указывает, что земельный участок по договору был передан в размере, значительно превышающем объективные потребности, в связи с чем указанный выше договор купли-продажи является недействительным.

Выпиской из ЕГРПН подтверждается, что Утюпин А.В. является собственником нежилого здания - конюшни, общей площадью 335,5 кв.м., расположенной по адресу: (адрес).

Согласно договору купли - продажи от (дата) Утюпину А.В. продан земельный участок, площадью 9 269 кв.м., на котором находится здание конюшни.

Возражая против предъявленных требований Утюпин А.В. указывал, что на земельном участке будет располагаться конно - спортивный комплекс, часть которого и является узаконенное в настоящее время строение. Однако материалами дела подтверждается, что на спорном земельном участке отсутствуют иные постройки, кроме как узаконенной.